2018年11月09日

上場している保証会社の株を、今、買うべき (^◇^) 

昨日は有楽町の「よみうりホール」で開かれた研修を受けてきた。

2020年4月1日から施行される民法改正にどう対処すべきか、という内容で非常に参考になった。それもそのハズ、講師が深川法律事務所の高川佳子弁護士だったから。私は高川弁護士とは面識がある。以前、池袋のサンシャイン60ビルにある深川法律事務所をお客さんと訪ねて法律相談を受けていて、その際に、ついでに「業界で横行しているADは違法行為ではないのですか?」と質問したら・・・、

「う〜ん、私は宅建業協会の顧問弁護士なので皆さんの不利益になるようなことは言えませんが・・・、限りなく黒に近いグレーですね」という回答であった。凄く正直な弁護士さんだな、という印象。物腰も柔らかく、以来、私は「法曹界の佳子さま」と呼んで・・・はいないけど、大ファンになってしまった。

私の同業者でも、「研修の講師が高川さんでなければ行かない」と言い切る人もいて、その気持ちはよく解かる。今回の講演もとても解かりやすくてタイムリーなものであった。ま、何度も研修で押し付けられている「客の本籍地は訊かないように」だの「外国人客が来ても国籍は訊かないように」というのとはえらい違い。

で、一番我々に影響が出そうな改正点は、連帯保証人に関すること。今までは「連帯保証人は借りた本人と同じ」で、当事者の負債額をそのまま弁済しなければならなかったが、2020年4月1日からは保証額を予め設定するようになるから全額を支払わなくても良いことになる。たしかに、借りた本人でもないのに全額を支払わせるのは酷ではあるが、今でも「借りたモン勝ち」の現状なのに、連帯保証人からも満足に補償されないのであれば、連帯保証人を立てさせるのでなく(概ね全額を補償してくれる)保証会社を使うことになっていくのは必至。今のところは保証会社必須でない物件も早晩必須になるだろう。

てことは・・・、上場している保証会社の業績は今後右肩上がりになることだろう。

どのみち今まで連帯保証人が本人に代わってキッチリ弁済してくれたのは(最近1件増えたけど)3件だけ。私の賃貸仲介管理歴30年の中で、たった3件である。つまり、家賃滞納や原状回復でのトラブルは無数に発生していても、連帯保証人は10年に一人しか責任を取ってくれていないのが実情。

そうであっても今までは保証会社をあまり使わなかったが、それにはワケがある。本来は保証会社の保証料は(保証会社を使う根拠からして)貸主が負担するのがスジなのに、広告には保証会社利用必須とあって、その費用は借主に負担させている。鍵交換費用と同じで、貸主が負担すべきなのだが、「予め貸主借主の合意が有れば・・・」と借主に負担させている。それは、借主が同意したのでなく借主が知らないだけのこと。

それに、今は家賃が遅れていてもパートを掛け持ちしながら懸命に追いつかせようと努力している滞納者もいて、私が家主さんに状況を説明してお待ち頂いているが、保証会社を使っていたなら当然に保証会社に代理弁済を請求することになる。そうなると保証会社は本人に「直ぐ払え」と請求することになって、直ぐには支払えないのだから契約解除になって追い出される。それは、本人も家主さんも、不動産会社も辛いこと。連帯保証人も立ててもらっていて、連絡すれば払ってくれるのは判っていても、連帯保証人に頼みたくない事情もあるもの。誠実に対応してくれていれば私も鬼にはならない。

自分で言うのもナンだけど、私みたいな不動産屋を敵に回すようなら碌な人間じゃないと思う。

だが、ほとんどは不誠実を絵に描いたような奴らばかりだから、比率を考えたり、正直、カネにならないで嫌な思いだけするなら、保証会社利用必須に舵を切ったほうがいいかも。今回の民法改正で同業者もみんなそうなるだろうな・・・。よし・・・、ヘソクリを全部注ぎ込んで保証会社の株を買うぞお (*^_^*)



posted by poohpapa at 06:39| Comment(6) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする