極めて当たり前の内容ではあるが・・・

またまた、msnニュースの昨日の記事から、


【暮らしに役立つ　法律豆知識】敷金返還のルールとは

　Ｑ　契約期間が満了し、住んでいたアパートを退去しましたが、大家から「畳や壁紙を替えてクリーニングもしたので敷金は返せない」と言われました。仕方がないのでしょうか。

　Ａ　敷金とは、借家人が家賃を滞納した場合などに備えて、賃貸借契約を結ぶ際に、家主が借家人から預かっておく金銭です。契約が終了して借家人が家主に借家を明け渡した後に、家主は敷金から滞納家賃など借家人が払うべき金額を差し引き、残額を借家人に返還します。

　契約の終了時に、借家人は借家の原状回復義務を負うとされることが多いですが、これは入居時と全く同じ状態に戻すということではありません。借家人が通常の使い方をして住んでいる間に劣化消耗した畳、建具などの修繕費用は、一般的には賃料に含まれており、敷金から差し引かれるものではありません。しかし、借家人がわざと（故意）あるいは不注意で借家の一部を壊したような場合には、その修繕費用を敷金から差し引かれても仕方がないといえます。

　畳、建具などの劣化消耗が年月の経過や通常の使用によるものか、借家人の故意や不注意によるものかという点を含め、敷金の返還に関し納得がいかない場合は、入居時と明け渡し時の状態や賃貸借契約の内容を踏まえ、家主とよく協議しましょう。それでも解決しない場合は、支払督促、少額訴訟などの手続きを利用して返還を求める方法のほか、弁護士会、司法書士会などが運営する調停センター（民間のＡＤＲ機関）を利用するなど、第三者の立ち会いのもとで話し合う方法も考えられます。（法律情報提供　法テラス）



まあ妥当な見解で、どちらの側にも概ね納得いくものであろう。

ただ、解釈は人それぞれで、人間、誰しも自分に都合よく解釈しようとするもの。過去には、明らかにペットが傷めた疵（フローリングの上でオシッコをさせていて床が腐っていた；オシッコをしたのはペットだが、当然にペットに罪はなく１００％飼主の責任）であっても「そんなのは家賃の中に含まれてるだろうが。敷金は全部返せ」と要求した退去者が何人かいる。

壁紙や畳などは普通に使っていての損耗なら貸主負担というのは致し方ないが、入居期間にもよる。「自然消耗は全て家主の負担」であるなら、今現在の家賃で貸していたなら採算がとれない。だからといって、今のご時勢、簡単に賃料を値上げするワケにもいかない。慢性的な滞納者やメンテナンス費用の問題もある。

もう、いいかげん「借主は社会的弱者」などという偏った視点に立った解釈は改めて、公正で公平な考え方に基づいた制度を構築（法整備）すべきではなかろうか。

私ごとではあるが、悪質滞納者や誠意のない連帯保証人、気難しく暴力的な言動の入居者、ほとんど気違いとも思える陰険な入居者、そして、不動産会社の仕事に理解のない一部の身勝手な家主、当社を抜いて直接家主さんと契約（管理を横取り）しようとする同業者などなど、ストレスの種は事欠かない。そういう人間が何人かいるだけで、私の健康はどんどん蝕まれていっているようにさえ思える。

まあ、それで給料が貰えているのだし、どんな職業でも悩みや苦労はあるものだから、泣き言を言っていても始まらないが、ほんの少しでいいから相手のことを気遣うハートくらい持ち合わせたいものだ。

こういう当たり前の基準を何度も記事にされるのは、真っ当に敷金の清算をしている業者としては甚だ遺憾である。一部にルールや常識を守らない家主や業者がいるのも事実だが、自分の権利ばかりを主張する入居者はそれ以上に多いのも事実だから。

Comments

管理人さんへ。

あんまり無理しちゃいけません。
いろんな方から、｢頑張って!｣、と励ましていただいていると思うのですが、頑張ってはいけません。それで皆、鬱病になったり過労死したりして、自分の命を縮めているんですよ。

そういう理不尽な客を相手にして、自分の命を縮めたら、奥さんと飼い猫は路頭に迷うことになります。無責任ですよ。

理屈もへったくれもない相手には脅かすことしかありません。｢ああ、そうですか。それでは裁判で訴えますから…。言っておきますが、こういうケースは何度もありましたし、そのたびに裁判して勝っています。こういう裁判になった場合は、負けた方が私の弁護士費用など、一切を払って頂くことになっていますんで、よろしく。ハイ、さようなら」、ということでいいんですよ。

で、何も効果がなかったら、本当に訴えればいいんです。

かの有名なバカボンのパパも言っているではないですか。

｢これでいいのだ｣。

私は誰彼かまわず、｢頑張るな!エンジョイしろ！｣、と言ってます。

Posted by occhan at 2010年02月18日 06:16

おはようございます！　　「合格するために今何をすべきか、逆の立場から」等、　確かにそうだなぁ！実際に働き、経営もなさってって、試験官なども経験された方からでる言葉からは納得でき重みがあるなぁ！と関心しました！早速LEC式の出る順の1、2、3巻を本屋で予約しました！


不動産業をされていると、お店の接客業とは違い、もう少し深いところでの様々な人と関わり合いになるのですね！
今は読ませていただく記事全てが新鮮で、業界からの視点がのぞけるようでワクワクしています！

Posted by 山口優太 at 2010年02月18日 08:20

poohpapa様

以前に、東京に転勤になった際は、借家のご紹介よろしくお願いしますとお願いした、あまひまと申します。
４月１日に異動が決まりましたが、東京ではなく、富山になりました。
残念ですが、次回３年後か４年後には東京になる可能性が高いので、そのときはぜひよろしくお願いします。
それまで、ご苦労は多いと思いますが、元気にご商売を続けていただければと思います。

現在住んでいるアパートの契約書をよく読んでみましたら、退去時の原状回復が驚くべき内容になっていることに気付きました。
原状回復費用について借家人の負担する割合と、貸主の負担する割合が定められているのですが、
畳、壁紙の修繕は、長く住むほど借家人の負担割合が大きくなり、逆に、設備（トイレや水道の消毒等）に関しては長く住むほど貸主の負担割合が増えるという契約でした。
契約書に定められているので、どうしようもありませんが、？？？という内容です。
経年劣化分も含めて借主が負担しなければならないのかなぁという気持ちはあります。
まして、煙草も飲まないので、天井や壁も５年住んでいますが綺麗な状態です。
故意に壊したものもありませんが、敷金以上に修繕費がかかったら嫌だなぁ。

Posted by あまひま at 2010年02月18日 11:42

順番が前後しますがご了承ください。

あまひまさん、こんにちは

富山ですか(*^^)v

私の同級生が暮らしていましたが、日本で一番暮らしやすい県ですよ。海の幸にも恵まれているので、東京に来るのが嫌になるかも（爆）

＜＜次回３年後か４年後には東京になる可能性が高いので・・・、それまで・・・元気にご商売を続けていただければ・・・

はい、あまひまさんのお部屋を紹介してからバタッと倒れます（*^_^*）

ところで、本題です。

ちょっと変わった契約内容ですね。基本的に、契約書の原状回復義務はあまり気にしなくていいと思います。心配は要りません。

本来、入居期間が短くて、それで壁紙などを交換しなければならなくなったほうが入居者負担が大きくなります。タバコも吸っていないのでしたら原則的にクリーニングだけの負担になると思われます。

もし仮に３年の入居で、入居前に壁紙を交換していたのに退去時に交換する必要が出たなら、折半するのが妥当でしょう。今は入居期間に関係なく家主負担、みたいになってますが、それだと不公正です。

公正に査定して敷金をオーバーしたなら差額を払う必要がありますが、査定に納得いかなければ率直に意見交換してください。

で、管理会社や家主さんが「どうもあれこれ請求して来そう」と思えるなら、先に釘を刺しておくことをお勧めします。「敷金て、今は契約内容に関係なくクリーニング代だけ引かれて残りは返してもらえるそうですね」と言っておくのです。効果はあると思います。

ま、それでも、うちは「ダメなものはダメ」と言いますが(*^^)v

迷ったら、どうぞコメントくださいね。

Posted by poohpapa at 2010年02月18日 13:11

poohpapaさん、こんにちは。
たった今、隣県で相手方欠席の裁判を一つ終えて
戻って来て一息入れているところです。
マンションの管理費、修繕積立金の悪質滞納者
相手ものものでした。
弊社がそのマンション内にいくつか物件を持って
いるのとその分譲マンションを販売したという
立場上、裁判経験のない理事長さんにお願いされて
同行した次第です。

敷金返還。。。
難しい問題ですよね！
弊社でも昨年十数年住んでいた借主が退去した後を
確認するとすごいことに。
板の間は焚き火でもしたんじゃないかと思うような
焦げ跡が。畳も焦げ跡や擦り切れ跡、朽ちたような跡で
原形を留めず。襖は廃墟のようにボロボロ。
ドアノブも窓のクレセントも取れた状態でガムテ補修。
もうありとあらゆる場所が、廃墟か火事跡の部屋
のような状態でした。
当然敷金＆大家さんの負担のみで補修できるレベル
でなく、しかもその段階で借主本人には支払い
能力がありませんでした。
結局連帯保証人さんに払ってもらって何とか終了させました。
退去後の状況を連帯保証人さんにも確認してもらって
おいたのが功を奏したようです。

最近思うのですが、やはり賃貸で借りる人の場合、
全ての人がとは言いませんが、所詮他人の物という
意識がどこかしらにあって、粗雑な扱いになって
しまう人が多いような気がします。
経年変化もその辺を汲んで判断して貰いたい
今日この頃です。。。
（自分のものと考え丁寧に使うのと粗雑に使うのとでは、
物持ちが全然違うのもの現実ですから）

最後に長文になりましたこと申し訳ございませんでした。
（少々ストレス解消させて頂きました）

Posted by タスク at 2010年02月18日 15:03

poohpapa様

早速のアドバイスありがとうございます。
私も子供が汚してしまったようなところもありますので、貸主で全部負担などとは考えていませんが、敷金が返還されればそれはそれで大きいですので、参考にさせていただきます。
以前は、名古屋の公団（ＵＲ）にも住んでいたのですが、そのときは、退去時の確認が簡単で、破れた襖の分○円、破れた障子張替え○円、といった感じでした。
クローゼットの裏の壁はカビでかなり汚れていました。（日当たりの悪い部屋でしたので・・・けして故意に培養したわけではありません）
それでも、塗り替え（ペンキでした）料金や、畳の張替え等の請求はありませんでした。

とにかく立つ鳥跡を濁さないよう借家人だけでなく、管理会社にとっても気持ちよく退去したいと思います。

Posted by あまひま at 2010年02月18日 17:41

occhanさん、おはようございます

ご心配を頂き有り難うございます。ここんとこ、ストレスが溜まってます。なんと言っても、空室が決まらないのが一番キツイですね。

ふだん、私も「全力で仕事する」なんてことはしてませんで、だいたいが７０％くらいの力・・・、ん？、５０％くらいだったか・・・、いや３０％くらいかも・・・、で仕事してますが、ストレスの種は尽きませんね。向こうは「自分だけ」ですが、こちらは一人で全部受けることになりますし、間に入って、というのが殆どですから２倍になりますし・・・。

ま、愚痴を言っていても始まりませんのでボチボチいきます。

お気遣い、本当に有り難うございます。

Posted by poohpapa at 2010年02月20日 08:00

山口優太さん、おはようございます

「目標のほうから今何をなすべきかを考える」、というのは私のオリジナルではなくて、野村克也元楽天監督の言葉なんですよ。始めて聞いた時は「なるほど！」と思いましたね。

＜＜不動産業をされていると、お店の接客業とは違い、もう少し深いところでの様々な人と関わり合いになるのですね！

そうなんですよ、いろんな人との出会いがありますし、出会いの数だけ貴重な体験ができます。それが不動産業の醍醐味、と言えますね。

ま、私くらいの年齢になると、もう肥やしにはならなくて、単に「てめえ、この野郎！」だけで終わってしまいますが^_^;

Posted by poohpapa at 2010年02月20日 08:08

タスクさん、おはようございます

返信が遅くなりまして相すみません。そして、裁判、お疲れ様でした。

うちも何年かに一度、もの凄い立ち退きを経験します。タスクさんが仰るように「所詮は人のもの」「家賃を払っているんだからどう使おうが勝手」という認識の入居者は最近増えましたね。

昔は「貸して頂いている」という気持ちで使ってくれる入居者は多かったのですが、権利が先に立ってしまって「自分が相手の立場になって考える」ということが出来ない人、ホント、最近は多いです。

タスクさんのケース、連帯保証人さんがちゃんと責任を取ってくれたようで良かったですね。とても珍しいケースだと思います。と言いますのも、本人に責任感が欠如している場合、連帯保証人もほとんど同類項で、責任を取ってくれることなど稀ですから。

使い方（傷み方）によっては、キレイにお使い頂い入居者と同じように「経年変化」で片付けてしまうのは何とも不合理、不公平と思います。

最初から不公平な内容の契約であったなら論外ですが、「契約内容が先ず優先される」との法整備が必要でしょうね。悪質な滞納者や、だらしない入居者が、一方的な権利だけを主張して居座ったり逃げ切ることができる世の中なんて、どう考えてもおかしいです。

って、すみません、私も愚痴になってしまいました^_^;

Posted by poohpapa at 2010年02月21日 07:24

あまひまさん、おはようございます

なんと言いますか、あまひまさんみたいな入居者ばかりなら、不動産屋のストレスはずいぶんと減るものですけど・・・(*^^)v

無事に、（互いに）公正な清算ができますよう願っています。

何かありましたら、ご自身で判断される前にどうぞご相談ください。

では(*^^)v

Posted by poohpapa at 2010年02月21日 07:30

引っ越しに関する情報を集めていたところ、偶然こちらのページを見つけました。
過去に書かれた「立会には菓子折りを持参すべき」という記事を拝見したのですが、先日、立会希望の旨を管理会社(ハウジング興産)に申し出たところ、「当日はクリーンアップという業者が参ります」とのことで、管理会社とはまた違うようなのですが、この場合は「菓子折り持参」の方法は無効なのでしょうか・・・？

因みに部屋は１Ｋで、こまめに掃除をして綺麗に使っていたつもりですが、フローリングに物を落してしまって所々少しへこんでいたり、時計を取り付けるために壁に1か所穴をあけてしまったりしたので心配です。

Posted by gabamate at 2011年03月21日 12:16

gabamateさん、こんにちは

クリーニング業者の方が来るなら菓子折りは不要ですね。ハウジング興産みたいな大手さんが来る時も同様です。せいぜい４〜５人でやってる会社のケースが一番効果的ですね。

私など、何か頂けば独り占め、ですもんね。効果は２００％です（爆）

時計を取り付けるためのネジ穴・・・、生活に当然必要なものなので不問にされることが多いです。他に、鏡、カレンダー、ゴミ出し一覧表など当たり前に掛けたり貼ったりするための穴で責任を問われることは通常はありません。少なくとも、当社は請求したことがありません。

フローリングの傷は程度問題ですね。見ていないので何とも言えませんが、１枚が３０×６０センチくらいの部分張替えが可能でしょうから、張り替えることになっても数千円の話だと思います。

業者さんとよく相談なさってください。

Posted by poohpapa at 2011年03月21日 16:53