、国内
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）一昨日、昨日の続きになります。一部の悪質な業者が、本来家主の収入になるべきカネを不当に得ているとしたら、それは間違いなく入居者の暮らしに影響してくる、と言えます。家主が見込んでいる（当てにしている）収益が減収になれば、什器備品の修理交換や清掃など、家主としてのサービスの低下に繋がることも考えられるからです。
大手企業が一件に付き３００％の収入が無ければやっていけないとしても、それを契約金の中から賄おうとする（借主に負わせる）ことが間違いで、別の形での企業努力が在って然りです。経営が成り立たないから、ではなく、荒稼ぎをしたいだけです。規模が違うとはいえ、現にうちは手数料５０％、１００％でも何とか維持できているのですから。
本来、契約金は、仲介料の１ヶ月分と保険料を除けば家主に渡すべきおカネです。
さて、ここにきて、「礼金とか更新料というものを無くしよう」、という動きが都議会でも出てくるようになりました。家主や業者にとっては、昨年１０月１日から施行されている、「敷金は原則として退去時に全部返還しなさい」という条例、いわゆる「東京ルール」に続く衝撃です。これについては、特約での負担を定めることまでは禁止していないので、まだ融通が利きますが、礼金や更新料を受領できない、となると賃貸仲介管理業者にとっては致命的です。礼金を広告料という名目でバックしてもらいにくくなるし、定期的な収入も無くなるからです。今になって不動産業者の組合が、傘下の不動産政治連盟から政治資金を提供している政治家に働きかけて、躍起になって阻止しようとしていますが、私からすれば愚の骨頂です。組合は、どこまで馬鹿なんでしょう。笑ってしまいます。やってることは「贈収賄」です。
今、組合や業者がすべきことは、そんなことではありません。
不動産賃貸管理仲介業の原点に返ることです。つまり、一室ごとに適正な管理料を付けて、その管理料は家主からそのまま受領すれば良いのです。例えば、２００室の管理物件があって、各２０００円の管理料があれば、それだけでも月に４０万の収益になります。その代わり、家主に代わって共用部分の管理などの作業は全て引き受けます。
これ以外に、新規契約や保険収入なども得られる訳ですから、楽ではないでしょうが安定した収入は得られます。もちろん、そうするためには、広告料や維持費も含めて、一度全面的に適正な家賃査定をする必要も出てくるでしょう。
何より、おカネの流れに透明性を持たせることで消費者の信頼が得られます。
これを進めるためには家主に正しく理解してもらうべく、家主を教育しなければならない訳で、どんなに大変なことであっても、政治家に働きかけて「自分たちに都合よく法改正をさせたり阻止したりする」より、遥かに建設的で有意義です。分からないように理由をくっ付けて詐欺まがいにカネを払わせるのではなく、貸主にも借主にも、ちゃんと理由を説明して理解を得られるように努力すべき、と言っているのです。
ところで、免許権者である国土交通相や都道府県知事（住宅局不動産業指導課）は、手数料について不動産業者がきちんと説明していないことも、借主が正しい説明を受けないまま負担させられていることも把握しているハズです。明らかに職務怠慢です。
かつて「フロントがアホやから野球が出来へん」と言った投手がいましたが、私からすれば「組合や監督官庁が現場を知らんから正当な仕事が出来へん」、と言いたいくらいです。以前、協会の責任者宛に手紙を送りましたが、何の返事も来ませんでした（苦笑）
私は一昨日のコラムで、「目先の利益だけでものごとを判断する人は、読んだことが裏目に出るでしょう」、と言いましたが、それについて触れておきます。もし、あなたが入居申込書を書くとして、業者から契約時の精算書をもらう時、「手数料は０．５ヶ月分でいいんですよね」、と言ったとします。それで数万安く上がることになるとお考えですか。
答えは「ノー」です。何故なら、それ以前に審査で落とされますから。
入居する前から分かったようなことを言って安く上げようとする人間は、退去時の敷金清算や本来入居者の責任に帰す支払いでもゴネる可能性が高い、と思われてしまうからです。もし、よその管理会社の物件に申込書を入れるとして、「うちのお客さんはそう言ってますが」、と言おうものなら間違いなく断られるでしょう。「安目を売る」だけ損です。
言ってることが正しいかどうか、ということとは別の問題です。
世の中、とかく「自分さえいい思いをすれば良い」という人間で溢れていますが、相手の立場に立った公正な判断力を少しだけ身につけているだけで、人生が大きく開かれることもあります。業界全体で足並みを揃える必要もありますが、「力」や「数」で自己の主張や都合を押し通そうとすれば道理が歪みます。
不動産業者だけでなく、家主も消費者も、真の意識改革が求められています。
2005年01月15日
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考えます。なんていうか‥まだまだ甘いです。
いや、もちろん私が‥‥‥です。
いろいろ書いてくださってありがとうございます。
全面的に賛成です。
大家の立場としても、訳の分からない理由で払わされる料金より、
不動産屋さんに管理等を委託することによって、
どういうサービスを受けられ、どういうメリットがあるのかを
明確にして、対価を請求される方が、「なんとなくだまされてる？」
という不信感を感じずにいられて、私はいいと思います。
情けは人のためならず
ではないですが
結局、自分に返ってくるのは
そのとおりなんでしょうね
勉強になりました。
ありがとうございます。
でも、でもですが
言ったことの上っ面しか
しかも文章が多いと最初のほうしか読まず
しかも、自分は上のクラスの人間(なんだろそれ?)だと
思っている人には
やはりまったく逆効果だったかもしれませんね･･･
人が動くということは銭が動くという
当たり前のことが
理解できない人がなんて多いことか･･･
賃借人
大家
管理業者
仲介業者
これだけの人が関わるならばなおのこと。
そして、この中の誰か一人でも
とんでもない人ならば
他の人たちにとって
大きなストレスになることは当たり前だと思います。
ところで、私は広告料という料金は
大家にとっても
賃借人にとっても
正当だと思います。
これがあるおかけで全国ネットで
物件を紹介／調べることができ
その便利さを享受するわけなのですから
それに対する対価を払わないのは
インターネットの利用料金を払わないことと一緒です。
それでは
そう仰って頂けるとホッとします。私もこの歳でまだ発展途上ですから、これからも一緒に勉強させてくださいね。
コメント、有り難うございます。
この問題は、お互いに避けては通れない問題なので、少しでもご参考になりましたならとても嬉しく思います。
実は、月曜日に、ここまでの３日間のコラムの「続編」とも言うべきコラムの公開を予定しています。そこまでで本当の完結、と言えるのかも知れません。よろしければ是非ご覧になってください。って、毎日宣伝しているみたいですね（笑）
コメント、有り難うございます。
ご理解くださって有り難うございます。ご指摘のように、最初の方だけお読みになられてしまうと、あるいは全部お読み頂いたとしても、私の真意が正確に伝わる保証はない訳ですから、ある意味、賭けでもありました。
ですがまあ、たぶん、「悪徳」の読み手さんは長い文章でも最後まで読んでくださっているのでは、と甘い期待もしています。
商売をしていて、コピー１枚とるのにもコストが掛かる、人が動けばコストが掛かる、いえ、じっとしていてもコストが掛かっている、ということが全く分かっていなくて、「サービスはタダ」と決め込んでいる人たちは大勢いる、と痛感していますから、こういうコラムを書いたことが裏目に出ることも有るもの、と覚悟はしています。
私も、業者として正当なカネなら堂々と請求できて、お客さんも不当なものならハッキリ拒否できる、そういう業界であって欲しいと願っています。
コメント、有り難うございます。
あ・・もうお昼ですね。
携わっている仕事でpoohpapaさんのいわれるような意識は大切ですよね。
住宅の隣に自動車板金工場をマ〇ダがなんの断わり無しにつくった苦情問題がありましてね。（町内で心臓疾患がふえても誰も意識なかったですがね）相談した役場に問題をはぐらかされたりすると、役人が居ない方が喧嘩しやすいのですがね！と、苦情が怒りなるときがありましたね。
そんな中、こんなこともありました。医者にも見放されもう長くないなと想って、年金の手続きしないまま、おまじないみたいなことしてたら元気になりましてね。十年ぐらい前でしたかね。役場に国民年金の手続きしに行ったんです。
そしたらね、一人なのに二冊持たせると言うんですね、手帳を。過去の未払いの分も受け取らないとか解らないルールが多いのにね。（なぜ、二年前より先の分支払わせないんでしょうね？）二冊持たせるとトラブルのもとでしょう。と言ったらそうなんですって。受付のおじさん。
で、その係りの方に、『年金手帳が厚生年金と国民年金とで何で二冊持たされるのかおかしいならおかしいと上に言いなさいよ。』って言ったらね、三ヶ月後『一冊にまとめます』ってルール変わりましたよ。
記念にまだ二冊持ってます。（爆
実務に関わる人々が、poohpapaさんのいわれるように真の意識改革が求められていますね。
ところで、poohpapaさんの時計コレクション。S社の５、C社の７と名前ついてるのもお持ちなんですかね。
秋田は晴れですか？東京は小雪まじりの雨です^_^;
お役所のコスト意識のなさ、というのは本当に困ったものですね。あと「前例主義」も。彼らは、一般社会と違って、間違いを起こさなければ年功序列で上がっていける「減点主義」社会ですから、以前に前例があればやりますが、新しいことには非協力的なんですね。私も、何度も役所と喧嘩しています。あ、今もですが(*^^)v
私も去年、年金手帳の再交付を受けてますが、たしかに、一冊ですね。
年金制度だけでなく、国の財政は莫大な借金で破綻状態ですが、どういう訳か諸外国への膨大な援助だけは今も続けていて、スマトラ沖地震に援助するのは良いことだとしても、どこから出すの？という話だと思うのですよ。これはもう、国は国民に責任取るつもりはないな、とミエミエで分かりますね。学校で、「納税者であることの意識と認識」について良く良く教えなければならないもの、と思います。きっと、教えたくはないでしょうが。国は国民が無知であった方が都合いいですモンね（爆）
ところで、私の最初の腕時計はセイコーの「スポーツマチック５」で、同級生にはシチズンの「クリスタル７」をしている者もいました。私の時計は風防がプラスティックなんですが、発売されたばかりの「クリスタル７」は文字通りクリスタルで、傷も付きにくいんですよね。今はみんな強化ガラスですが、互いに見せ合っこしたりして懐かしい思い出です。って、歳がバレる話ですね。
その後、自分が時計好き、ということもあって、家族やいろんな友人に腕時計をプレゼントしました。うちの親父なんか泣いて喜んでくれましたね。
男が何か装飾品を身につける、といったら、時計くらいしかありませんもんね。嫌味になるかもしれませんが、気が向いたら自分の今持っている時計を「悪徳」の中で見て頂こうかな、とも思っています。ある意味、そのまま生き様が表れる、とも思いますので。
コメント、有り難うございます。暖かい日が続くといいですね。
プライベートな事柄から不動産業界の事まで読ませていただき本当に驚きです。しかもこれを書いていらっしゃる悪徳不動産（失礼）さんの深慮には言葉もでないほど驚いてきました。世の中にはやはり頭の良い人間と言うのはいるものなのだと改めて感心してしまいます。私はちょうど30歳ですが、果たして悪徳不動産さんのお年になる頃、同じレベルに達する事ができるのかどうか非常に疑問です。
お話はかわりますが、今回の仲介料の件など大変勉強になりました。私は元来不動産業というのは非常にいかがわしいイメージを持っていました（失礼！）が、こうした説明を受けるとなるほどと思ってしまいます。私が部屋を借りたときもまったく説明なく仲介料なども取られましたが、
それを断れば当然部屋を貸してもらえないのだろうと思い納得せざるを得ませんでした。せめて一言でも説明があればまだ納得できるというもの。そうした「金銭の流れの透明化」を不動産業界には目指して欲しいものです。一般の人間は果たして生涯に何度部屋を借りるのでしょうか？頻繁に行われる事ではないだけに、また金額が高価なだけに言われるがままです。それだけに相手に対して疑心暗鬼になってしまいます。悪徳不動産さんのように、人間的には怖くても（笑）、職務に対して誠実な方であれば安心して部屋をお借りできるというもの。東京の法改正も長らく誠実さを失っていた不動産業界への自業自得といった感もあります。これを機に家主、仲介業者、そして借主と三者足並みそろえて不動産について考え直す時期かもしれませんね。
そのためにはこうした悪徳不動産さんの内部からの視点が不可欠だと思っています。実際に借主の一人を改心（？）させましたから（私のことです）。
これからも楽しみにしておりますので、お体に気をつけてできるだけ長く不動産業界の道を示してください！
仲介報酬は非常に難しいテーマだと思います。
ウチの会社はいわゆる管理会社でして、集金管理の報酬として賃料の5%、それから共益費管理として共益費の月額相当をオーナーから相殺受領しています。
その上で、空室募集に関しては、いいか悪いかは分かりませんが、「入退去管理費」という名目でオーナーから1ヶ月を受け取り、その上で仲介手数料は客付100％で公開しています。
おそらく、現行の法令・行政指導に対してはギリギリセーフのラインだと考えていますが、果たしてそれが適正かというと、難しいところだとは思います。
そこで、わたしが個人的に考えているのは、やはり入退去ごとに報酬を受領すると実態的には仲手の二重取りに近くなってしまいますから、これをなくして月額の集金手数料に転嫁してしまうということです。
平均居住年数を4年間（48ヶ月）と計算すれば、約2％の上積みという計算になります。
いずれにしても、今後は元付募集と管理は不可分と考える必要があると思います。この点は、おそらくpoopapaさんのご意見と同じだと思います
従来は賃貸の場合、大家さんの個人管理が一般的という時代が長くありましたが、「適正さ」という観点からしても管理は業者委託の方が望ましいと思います。
また、法律的には、賃貸管理業者を免許制にしたりといったことが将来的な課題になるかと思います。
私は４０歳くらいが人間のレベルとしてはピークでして、その後は下降線の一途を辿っておりますので、間もなくイチさんとグラフが交差するものと思われます。いろんな体験をしていますが、なかなか苦労というものは思うように身についてくれないものですね。さとひろにはいつも馬鹿にされています、ホント。
それにしても、最大限の賛辞のお言葉を頂戴しまして何とも恐縮です。
不動産業についてもう少し言うならば、変に守りに入っていたり、役人同様に既得権益（今までのやり方での利益）を手放そうとしていないのが最大の問題でして、それを一度チャラにするくらいの思い切った英断が必要かと思われます。そんなのは、年金改革よりずっと簡単なことだと考えます。
イチさんが仰るように、畳み掛けるように（家主や業者の不利益になるような）条例が施行されたり検討されたりしているのは、今までの悪行のしっぺ返しと言えるもので、針が反対側に思い切り振られている状態です。それに対して、真っ向から正当に意見を言わずに政治家に働きかけている訳ですから、業界の前途は真っ暗です。
実は、私が協会の東京都本部で意見を言った時も、「そういうことは貴方ではなく経営者から意見を伺いたい」、と一蹴されています。要するに、末端の社員の意見など聞かないよ、という姿勢なんですね。「経営者」が会員、ということであって、社員は相手にしてもらえないのです。
ですから、今の気持ちとしては、せいぜい政治家におカネをばら撒いて何とかしてもらえば、くらいに冷ややかに思っています。これ、ハッキリ言って、政治家は協会の思うようには動かないだろう、と思っています。
イチさんが改心したなどと、とんでもないことで、私の主張を正しく受け止められるのですから、改心の必要などありませんとも（笑）
コメント、有り難うございました。
これからもどうぞよろしくお願いします。
ROGさんの会社はとても健全な経営をなさっていると感じます。
ほとんど理想的な形ですよね。
そして、ROGさんのご意見には全面的に賛成です。そういうのを一社だけで頑張っていても業界としての進歩には繋がらないので、そういうことこそ足並みを揃えるべきですね。その大前提として、カネの流れの透明化（金銭授受の明確かつ正当な理由付け）が必要だと思います。そのうえで、手数料についても現行の法規の見直しをすべきと思います。
今、「マンション管理士」などという資格が登場していますが、業者としては無くても特に困らない資格でもあるので、どんな資格を持っていればどこまでのことが出来る、という明確な区分も必要でしょう。
本当に、どこから手を付けていきましょうか、というくらい深い問題ですね。
それにしても、ROGさんの会社のような業者さんが存在していることで、何となく光が見えてきました。心強く思います。
これからもどうぞよろしくお願いします。
コメントと情報、有り難うございました。
おひさしぶりです。
読んで考えてそしてまとまらずにコメントです。
手数料は仕方ないと思うんですよ。
人が動く＝経費ですから。
でも、礼金がずーーーーーーーーーーーーーーっと納得いかずに居ました。
現在の住まいは契約書に書いてある楽器の演奏禁止を破る住人がいるくらいで(夜中の3時とかに演奏されてうるさい)あとは非常に快適にすごしています。が！
ここ、礼金2敷金1だったんです。
それなら敷金4でいいから使い道ハッキリさせてくれ！と。
礼金のある意味が本当にわからなかったんですけど、そんな裏ルート(ｗ)があるとは。
敷金も原状回復は貸し手の義務であって、次の人に貸すために部屋を綺麗にするという奉仕精神が無いため前は納得してなかったです。
借りたい人が綺麗じゃなかったら自分でｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代払えばいいじゃん、くらいに。
ただ、大学卒業したときにマンションから引っ越したときに4年も住んでいたのにあまり家にいなかったおかげで敷金がほとんど帰ってきたんですよね。
そのときに借り物なんだし綺麗にして返すのが普通なのかとちょっぴり成長しました。
ちょっとだけ成長したにもかかわらず、礼金はやっぱりやだなぁ、と駄々をこねる次第です。
礼金、などというものは、貸部屋がダブついている現状では「意味を成さないおカネ」、と言えなくもありませんが、家主サイドにとってみれば「なければ困るもの」でもあります。だからこそ、ちゃんと互いに納得出来るような形にする必要がある、と言えます。ゆくゆくは家賃に吸収されることになるでしょう。
ROMらーさんが納得していらっしゃる手数料も、「何で１ヶ月も取るの？」、と思われる方がいるかも知れませんが、一つの部屋をどこかの不動産屋で決めるのに、何軒かの不動産屋に手間隙掛けさせて不義理している訳で、その分を決めた不動産屋に全部払うことで、互いに均（なら）す、という料金体系なんですね。うちで案内を受けたり資料を貰ってよそで決めるお客さんもいれば、その逆もいる、いわば「お互い様」、ということになります。本当は、１軒案内していくら、情報提供１件いくら、って請求できれば良いのでしょうが、それは出来ない相談ですもんね。まだまだ「おかしな話」はたくさんあります。
で、不動産業者や家主ばかりは責められません。お客さんも酷い人が大勢いますから^_^;
だから、カネの流れを透明化したとしても、都合のいい部分だけ受け入れる勝手な人もいるでしょうから、改革は一朝一夕にはいかない難しいものになりますね、きっと。
コメント、有り難うございます。