2014年04月01日

「支部長ならびに幹事の皆さんへの質問と提言」を支部に送付

以前記事にした宅建立川支部への質問と提言を2月13日に立川支部事務局宛に送信しました。内容は下記の通りです。このあたりで時系列的に一度整理しておきたいので、随時、記事にさせて頂きます。

アンダーラインも太字も(ハッキリ太字表示されないようですが)原文のままです。


        支部長ならびに幹事の皆さんへの質問と提言
                      

日頃、支部の運営にご尽力頂いておりましてご苦労様です。もちろん、半分は嫌味です。

率直に申しまして、今の立川支部の運営は、公正さを欠き、会員業者の視点に立っての運営がなされているとはとても思えない状況です。それは、「自分は実力者」「支部運営に影響力を持っている」と思いたい一部の人と、その人たちに腰巾着のようにぶらさがっている人によって支部運営がされているからに他なりません。このまま進みますと立川支部は衰退の一途を辿るでしょう。

私の提言を不快に思う人もいるでしょうが、自分にとって「耳の痛い意見」であっても、ちゃんと聞いて自分の頭で公正に判断できないような人の集まりであるなら幹事会の存在意義はありません。私は業界の将来に危機感を持っています。役員であるかないかに関わらず、後進の人たちに確かな道筋を残してあげることが先輩としての務め、とも思っております。それゆえの質問と提言です。

情けないことに、執行部の人たちは自らの保身の為に(今までしてきたことを正当化するために)会員業者に対して平気で嘘をつきます。正直なところ、どんな建設的な回答が返ってくるか、あまり期待はしておりません。今までが今までですから。


先ず「質問」から、


一、業界で横行しているAD(営業担当者ボーナス)を支部として「やめるよう」会員業者に指導したり、本部に提言することはしないのか。また自身の会社でもADをやめるつもりはないか。

ADに関しては、明らかに宅建業法の報酬規定に違反しているものであって、支部も本部も現状を把握していながら何も指導したり規制を掛けることをせず黙認しています。それどころか、最近打たれた前支部長の会社の広告でもAD2ヶ月と謳っていますし、次期支部長に就任すると噂されている社長の会社でも、研修委員長の会社でもAD付きで広告を打っています。ADを付ける、ということは「自社の物件さえ早く満室になればいい」と考えていることになるワケで、本来なら業者を正しく導くべき立場の人たちがAD付きで広告を打つのは如何なものでしょう。

前支部長や次期支部長と目される人の会社だけではなく、支部の幹事に就いている経営者の複数の会社でもAD付きで広告が打たれています。そういう人たちに協会の役員になる資格は無いと思います。ADを黙認していたなら「儲けるためには何でもアリ」の不法行為に歯止めが利かなくなります。業界の将来に対する危機感もなくAD付き広告を打つ会社の経営者が支部役員になっているのは異常です。役員の皆さんの会社では今後もAD付きで広告を打つのでしょうか。

景気は持ち直している、といっても業界はまだまだ不景気であって空室率も高くなっていますし、お客さんが掛けられる初期費用も抑えられています。(当社もそうですが)賃貸を主たる業務にしている業者は当然に経営が苦しくなっています。だからと言って、賃貸借に関係する「家主」「借主」「仲介業者」の中で、業者だけが「一件決めれば二件分」(最大でAD400%で五件分)の暴利を得ていて良いハズがありません。

ADについては、次期支部長や研修委員長から「今後はAD付きの広告は打たない」との確約が無ければ、以後に開かれる一般消費者も参加する研修会などで挨拶に立った際に、客席から質問(追求)させて頂きます。回答が無い(無視された)場合も同じです。回答をお待ちしています。


一、支部には「消費者保護推進委員会」なるものがあるが、どのような活動をしているのか。

ADは、明らかに消費者保護の基本理念に反する行為で、「消費者保護推進委員会」などとたいそうな名称の委員会を設けていながら、「ADは問題である」として議論がなされていないなら、委員長を始め各委員は職務怠慢と言えるでしょう。「社会貢献委員会」なんてのもあったんですね。いかにも「公益法人たるべく努力している」と偽装しているだけの「まやかし」では、と思います。「仏作って魂入れず」です。

一、3月の支部長選挙をなぜ前回と同じ(著しく不公正な)立候補規約で行うのか。

前回の支部長選挙については私も支部総会で質していますが明らかな八百長選挙でした。支部総会では長坂幹事長が詭弁を弄して言い訳していましたが、「他の誰も立候補できない選挙」など選挙ではありません。個人的には、会員に平気で嘘をつくような人物が幹事長を務めているのは感心しません。会員の為に心ならずも嘘をつかざるを得ない、というなら話は別ですが、長坂氏がついている嘘は自分たちの保身のためでしかありません。私は「何が何でも真実を明かせ、情報を全て公開すべき」とは思っておりません。「誰のためにしていることなのか」が問題なのです。

現支部長は宅建業の免許は持っていても、過去5年間ほど不動産取引の実績がありません。最近ようやく、自宅の庭ではなく店舗を出したようですが、それもおかしな話で、ちゃんと不動産業を営んでいる会員業者が300社以上もあるのに、その中に誰も適任者がいなかったのか、という話です。人柄はいいと聞いていますが、自身が東京都に理由書をつけてようやく宅建業の免許を更新してもらえたのですから、普通はどんなに推されても固辞すべきだったでしょう。理事会で前支部長から「私の後任は福本さんということで協力するように」という話があった時に「それはおかしい」と意見を言った理事さんもいたそうですが、支部長の意向に逆らえる人、そうはいないものでしょう。今回こそはフェアにやってもらいたい、と思っていましたが、立候補規約は前回と同じなんですね。

長坂幹事長は「支部の仕事は継続性があるから、それだけの推薦人が必要」と説明していましたが、本当に「ポッと出てきた人には出来ない」というのであれば、例えば「推薦人の数」でなく「過去2期以上の理事経験者」とかにすべきで、長坂幹事長の説明には話の整合性が全くありません。「幹事5名を含む15名の推薦を要す」というのは他の立候補者を締め出す狙いでしかありません。326社の正会員しかいないのに立候補するための推薦人が15名も必要・・・、幹事が26人もいて、そういうことに誰からも異論が出ないのは不思議です。よほど頭が悪いのか、やる気が無いか、のどちらか、あるいは両方なんでしょう。

それと、馴れ合いによって年寄りで支部長職を順送りするのはやめたほうがいいでしょう。できれば40代、せいぜい50歳前後の人に次の支部長を担ってもらいたいですね。その際、かつての役員が自分の影響力を残そうとしてはなりません。大企業でも、会長に退く人が、適度に能力に乏しく自分の影響力が行使できる人物を後釜に据えることはよくありますが、そんなことをしたら組織は衰退します。

現在の幹事会は本部や上からの指示に対して唯々諾々と従っているだけ、とも聞いています。支部の独自性も発揮できていませんし何のアイデアも出てきません。「おかしい」と思っても言い出せず下を向いて黙っていて、常に「異議なし」としか意思表明できない経営者が何人集まっていても、無能の集団でしかありません。ただし、今の幹事の顔ぶれの大多数が入れ替わった上で支部長に就任したなら良き指導力を発揮しそうな方はいるように思います。今の幹事会は、能力ある人も能力を発揮できない組織になっているのではありませんか

前支部長がある方に「このままでは支部は衰退するよ・・・」とボソッと仰ったそうですが、そうしてしまったのはどなたでしょう。私には「まるで他人事」のように聞こえます。全責任が前支部長にあるとは思いませんが、支部をそんな姿にしてしまっている責任は前支部長にもあるのではありませんか。

このまま、前回と同じ立候補規約で進めるのか、理由をつけてのご回答を頂きたく存じます。



「提言」

一、支部に委員会を設けて、業務の上で必要な費用は請求できるシステムや規約を構築することで、AD等の違法性の高い報酬を受け取らなくても経営が成り立つよう真摯に研究して、その結果を本部に働きかけてはどうか。

我々の業界にはサービス業務が多すぎるように思います。プロとして様々な経験を重ね、専門知識を駆使して顧客(主に貸主)に役立っているのに、対価を得られない現状がそもそもおかしいのです。例えば、家賃の取立て、立ち退き交渉、引越し立会いと敷金清算などなど・・・。そういう対価を正当に請求できる仕組みを作ることが先であって、安易にADに走るのは間違っていると思います。将来的にもそれが業界全体の命取りにもなりかねません。一棟ごとや一部屋ごとの管理料を頂く、というシステムも必要でしょう。

一、会員業者の福利厚生のゴルフやボーリング大会、ハイキングなどにもっと予算を掛けてはどうか。

協会が公益社団法人となったことで、協会の総支出の50%以上を公共の利益の為に使わなければならなくなっていて厚生委員会の予算も大幅に削られていますが、本来、宅建業協会は会員業者の為の組織であって、一般消費者の為に在るものではありません。何が何でも半分以上を公共の利益の為に使わなければならないとしたら宅建業協会の存在意義が損なわれます。本部からお叱りを受けたら「来期は努力します」と言っておけばよく、そんなのは支部長が頭を下げれば済む話です。支部長たるもの、それくらいの度量や覚悟は持ち合わせていたいもの。組織の中に「私が責任を取る」と言える人間が誰もいなければ組織は廻りません。

何となればゴルフもボーリングもハイキングも、一般消費者も参加OKにすれば公益活動という大義名分が立ちますよね。本部から文句を言われたらその時に考えればいいもので、柔軟性なさすぎです。

一、不動産手帳の無償配布を復活してはどうか。

一昨年まで会員業者に対し一冊は無償で送られていましたが、昨年から全て有料になっています。不動産手帳の配布が唯一「会員に対する直接的なサービス」と言えるものであって、それをやめたら協会は会員業者に何をしてくれるの?、という話です。支部によっては無償配布を続けているところもあるそうで、予算的にはせいぜい30万くらいでしかありません。この話が出た時に幹事会で反対意見は出なかったものでしょうか。上から言われたことに唯々諾々と従うだけならアホでも務まります。

一、支部の中に様々な専門的な勉強会や委員会を設置して会員に必ずいずれかに所属してもらうことで支部の活動への理解や会員である自覚が生まれるものと思うが、検討してみてはどうか。

いわゆる「学校のクラブ活動」と同じで全員が何かの勉強会、例えば「滞納家賃督促」「立ち退き」などの勉強会に所属して、数ヶ月に一度程度会合を開き、良い意見が纏まったなら幹事会、さらには本部の会議に上げていったり、広報委員会を通して役立つ知識や情報を会員や消費者に発信していくのも重要でしょう。広報は本来は一番「公益」と関連してくる委員会なのに、それを機能させていないのは勿体ないですね。

日ごろ営業活動をしていてお仲間の知恵を拝借したり、情報交換したいことは多々あるもの。20くらいの個別の勉強会を作れば良いでしょう。いつも参加しない業者がいたとしてもかまわないと思います。

一、支部としてのブログを開設し、一般消費者からの様々な相談に乗ったり疑問に答えてはどうか。

この件は3年半前に私が支部の広報委員になった時に広報委員長にも提案していますが実現していません。広報委員会は、「広報」というくらいなので本来は会員と一般消費者および売主や貸主、つまり内外に情報等を発信すべきものですが、会員向けの会報誌は発行していても一般消費者には何も働きかけていないのです。どちらかと言えば、会員向けの会報誌を発行するより一般消費者向けに発信していて当たり前で、企業でも「広報」担当は消費者からの苦情や相談に当たっています。社員だけが対象なら「総務」です。

協会が公益社団法人になったことで広報委員会の予算も大幅にカットされましたが、そもそもそれが不思議です。広報委員会は今まで会員向けの活動しかしていなかったからでしょう。今ではA4のペラで一枚のものが忘れた頃に届くだけ。本来「広報」こそが公益法人としての役割に適っているものだと思います。

役員さんがどうして「それくらいのこと」に気付かないのか不思議でなりません。日頃から現執行部の支部運営を強く批判している私のブログに対するアレルギーから、なんてこともあるのかも知れませんが。

私がブログで発信していることは不動産業者だけのことを考えたら功罪あるでしょうが、支部ブログを開設するなら淡々と回答したり情報発信すれば「功」はあっても「罪」はありません。支部のブログは前の項目で提案した委員会の一つにするか広報委員会の管理下に置いて複数の委員が交代で担当すればよいでしょう。支部がブログを開設する意義は大きいです。

一、入会金や年会費を安くしてはどうか。

全宅と全日とで現在は新規会員の加入率が拮抗しているとか。今までは全宅のほうが圧倒的に多かったのに最近は全日に加入する業者が多くなってるのは、全日のほうが全宅より入会金も年会費も安いからに他なりません。かつては全宅のほうが入会金は高くても年会費は安かったのですが、今はどちらも全宅のほうが高いようです。それでは全日が選ばれるのは当然の成り行きです。

まして会員サービスなどほとんど無いなら、そのうち逆転されるでしょう。そもそもは会員業者の為の組織なのに、国交省に言われるまま公益法人なんかになったのが間違いです。今の協会は会員業者のほうを向いて運営されていないのは私にも解かるくらいです。入会金も年会費も、本部が決めることでしょうけど、支部として積極的に提言しては如何でしょう。

一、役職を退いた人に参与、相談役、顧問といった名誉職のような肩書を与えるのはやめてはどうか。

そういうことをしていると馬鹿な年寄りは「自分は偉い」と勘違いして、いつまでも固い頭で支部運営に口出しします。長老は必要に応じて(求められたら)助言する程度でよく、それをするのに肩書きなんか要りません。前々回の総会前に私の出した質問に対して、総会で「こちらから出された回答に対する一切の再質問や意見は受け付けません」と言っていた正副議長がそういう名誉職に就いていた人たちで、本来なら「そういうのは良くない」と窘めるのが当たり前で、その程度の人物が名誉職で残っているのが問題です。

サッと退いて求められたら適切な助言をして肩書などには恋々としない、そういう老人のほうが格好いいものですが、年寄りは疎外感に対して寂しさや恐怖さえ感じるようで、理解はできますが無様ですね。

一、支部事務所に飾ってある歴代支部長の写真も同様の理由で撤去してはどうか。

先輩方を敬う心は大切ですが、支部長や役員をやったから偉いワケでなく会員業者に対してどう役立ったかが重要。「飾ってあって当然」と考えるような人なら本来は支部長に相応しくない人ではないでしょうか。今の幹事会で自由闊達に意見を述べてもらうためにも、高いところから元支部長たちの写真が見下ろしているのはどうかと思いますね。地域の消防団じゃあるまいし、です。


もし、これらの提言や質問に対して「マトモな回答」が頂けなかった場合は、その内容を公表させて頂くつもりでいます。現在の幹事さんに仲良く付き合わせて頂いている業者さんもいますし、個人的に付き合えば愉快でそれなりに能力ある人たちなんでしょうが、幹事会として集まった途端にみんな「役立たずのポンコツ」に化学変化を起こしてしまうのはどうしたことでしょう。

ここまでハッキリと言われたらカチーン!とくる幹事さんもいるでしょうけど、私の言ってることが間違っていると言うならどうぞ反論してください。そういう議論を重ねることでしか支部は良くなっていきません。立川支部の執行部や幹事会の皆さんは今まで会員の本音や真摯な声に背を向けてきました。皆さんが向いているのは「上」と「自分」にだけです。このままでは本当に立川支部は衰退してしまいます。どこの支部やどんな業界団体も似たり寄ったりでしょうけど、不動産屋の集まりというのはこうまでレベルが低いものなんですね・・・。

では、誠実な回答をお待ちしています。期限は今月中、とさせて頂きます。2週間もあれば充分でしょう。

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非常に辛辣な文章ですが、(今は明かせませんが)こういう書き方をしているのには理由があります。 

で、支部長から「3月7日に幹事会が開かれるので回答はそれ以降までお待ち頂きたい」とのFAXがありまして待っていたら、「回答しない」旨の返信が支部長名と幹事一同ということで届きました。その文面は次回の記事で紹介させて頂きます。

私が送った文書を見た役職経験者の方が、「奴らは回答してこないよ、できるワケないもん」と仰っていて、全くその通りでしたね。私からすると「ちゃんと回答しないでいいの?。大丈夫?」という話です。

ちなみに、これらのFAXでのやりとりは、先日、都宅協の全支部に送信いたしました。


                               続く(日にちが飛ぶかも知れませんが)                                  

posted by poohpapa at 05:56| Comment(2) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
お尻に火がつかないと動かないでしょう。まあ、火がついていても分からない
のでしょう。

さて、どこのかの大家が某○立川不動産にADを強制された、と裁判所に訴え
でれば、大火事となって、不動産業界も慌てだすのではないでしょうか?
Posted by たか at 2014年04月01日 07:10
たかさん、おはようございます

国交省は違法性は認めているようで、私からの電話に「末端のお客様から訴えがあれば個別に対処します」と言っております。訴え・・・、あるワケが無いのに、です。つまり、違法性は認識しているが取り締まる気は無い、というバカなスタンスです。考えられませんよね。

それを自分たちに都合よく「違法でない(違法とは言い切れない)から国交省は何も指示をしない」と解釈しているのが問題なのです。

これ、末端の会員業者がADを付けているのを見ていて執行部が「経営が苦しいだろうから黙認してあげよう」としたのでなく、執行部の会社が率先してAD付き広告を打っているのですから呆れます。末端の会員業者がAD付きで広告を打っていても、協会の役員なら我慢しなければなりません。

そこを追求されて「回答しない」なんてのは考えられません。それに幹事一同が同意した、ということであれば、私が言っている通り、こいつらは無能ですし幹事の資格はありません。

でね、昨日、面白い話を聞きました。役員の誰かが私のことを幹事会で「これが会社ならクビだよ」と言ったんだそうです。「そんなに嫌なら支部から退会しろ」「文句ばっかり言いやがって」ということなんでしょうけど、レベル低すぎますね。南多摩支部の村野支部長も同じ感覚のようですが(*^^)v

私は今の執行部や幹事から嫌われても全然OKです。そのほうがむしろ嬉しいですね。

執行部は除名処分も出来なくて、さぞかし困ってることでしょう。26人も集まっていて、先ず、自分たちが何をしたらいいか、という簡単なことさえ誰も解からないのですから、私から「無能」とか「役立たずのポンコツ」と非難されても仕方ないと思いますね。
Posted by poohpapa at 2014年04月01日 07:29
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