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以前から内部情報が漏れていて、「アットホームはＡＤ記載欄を削除する気はないようですよ」との情報どおり、アットホームからは「今後もＡＤ記載欄を続ける」との回答であった。「業者間同士の通信欄として真面目に利用して頂いている業者さんもいることですし、まだクロと断定されたワケではないので」というのが、私のＡＤ記載欄削除要求に対する拒否回答の理由。
「私のことを、どういう人物か全宅の立川支部に問い合わせたそうですね」との問いにも、「はい、問い合わせました」とアッサリ認める。ＡＤの不法性と、私の人格や思想とは何の関係も無い話。そういうことを立川支部に問い合わせている時点で「やましいことがある」「(私の)攻略法を知りたい」「後で厄介なことになりそうな人物かどうか知りたい」ということであって、どう理由付けしようが「本当はクロだと認識している」ということを証明しているようなものである。
マトモな企業なら、何かの疑惑が生じたなら先ず販売を見合わせたり、サービスの提供を停止するもの。それが「まだクロだと決まったワケではない」と開き直って「クロだと断定されるまでは継続する」なんて企業に「企業モラル」なんてものがあるのだろうか。食品と違って俄かに消費者の生命や健康を脅かすものではないが、企業としては腐っていると言えるだろう。
だいたいが訊く相手を間違っているし。訊くのなら中立的な立場の人物に訊かなければならないもの。そんなのは竹島を不法占拠している韓国軍兵士に「日本はどういう国か」と訊ねているようなものだ。普段から支部の執行部を批判している私を役員たちが褒めるワケがないのだから。
先日も、私からの「支部への質問と提言」に対して回答を拒否したような連中である。ましてや「あの人は仲間の足を引っ張る人ですよ」などと言っているくらいだから、うちの役員たちならきっと「あの人は協調性がないし碌な人間じゃないから、そんなの無視してやればいい」くらいに言っていることだろう。私が協調性に欠けるのは支部の役員に対してのみだが。
「ＡＤはたしかにおかしいから、どうか誠実に回答してやってくれ」などと言ってくれていたなら謝罪させてもらうが、アットホームも立川支部の役員たちも所詮は同じ穴の狢、クズだから。
アットホームは「業者間同士の通信欄として真面目に利用している業者さんもいる」というが、それもおかしな話で意味不明である。たしかに「宅建業法では、貸主からの特別な依頼があった場合には広告代を請求しても良いことになっている」のだが、ならば業者向けの通信欄に記載する必要はない。請求(支払い)額は実費でなければならず、業者が広告代で下駄を履く、なんてことは有ってはならないこと。
客付業者向けに「二次広告を打ってくれたら広告代は当社で出します」なんて通信も見たことが無い。それなら、決めてくれた業者にだけ出すのでなく二次広告を打った全ての業者に実費を支払わなければならない。客付けしてくれた業者にだけ広告代を支払う、というのはスジが通らないし、どう理由付けしようが、それでは報酬（仲介料）であって宅建業法の報酬規定に違反することになる。つまり、「業者間同士の通信欄として真面目に利用している業者」などいないのである。こんなバカな言い訳をするために、わざわざ執行役員が訪ねてくる・・・、アットホームはどんな会社なんだろう。
しかも、約束の期限を守って回答してきたこと自体は良いことではあるが、それさえも怪しい。真剣かつ慎重に検討しているなら「相すみませんが、いろんな意見が社内で出てきておりますので１６日の期限には間に合いそうもありません。もう少し猶予して頂けませんか」と言ってくるもの。最初から「結論ありき」で役員会では何も検討などしておらず、社長の「鶴の一声」だったから約束の１６日に合わせて回答してきた、と容易に想像がつく。ま、これで松村社長が碌な経営者でないことだけはよく解かった。
執行役員に、「オタクの役員で、自分の会社の５年後、１０年後の姿がちゃんと見えている人、いますか？。何百人もの社員と家族が会社に生活をかけて働いています。その人たちの将来に責任が持てますか？」と訊いてみたが明確な回答は無かった。
たぶん、そんな危機感は持っていないだろう。この先、天下り先を提供したりしている業界と癒着している国土交通省も不動産業者数の削減に舵を切りそうである。その理由付けとして今業界を跋扈しているＡＤが使われないとも限らない。業者の数が激減すればアットホームの収益にも大きく関わってくることになる。目先の広告収入だけしか考えないなら、そんな会社に将来は無い。もちろん、それは「今どれだけ稼げるか」しか考えないで不法行為に走る我々不動産業者にも言えることである。
執行役員は私に「一点の曇りもないですね」とお世辞を言っていたが、当たり前である。真剣にＡＤを無くさせようと考えている人間と、何とか正当理由をこじつけて金儲けの道具として存続させようと考えている人間の違いである。アットホームという企業の頭上には今にも降りだしそうな暗雲が立ちこめているのに、役員たちは能天気にも傘も持たずに出かけようとしている・・・。私は「豪雨になるよ」と教えたのだが、無視したなら後は自己責任である。
そう言えば、執行役員から「ご自分が支部の幹事になる気はありませんか？」と訊かれて南多摩支部の前支部長村野氏を思い出した。「自分では何もしないクセに文句ばかり言う無責任男」と私を非難していて、私は広報委員としてすべきことはしてきたつもりだが、村野氏の意見に喜んで乗る役員もいることだろう。支部役員に私のことを訊ねた際にそんな話が出ていて、それでついポロっと出てしまったのかも。
「腐ったリンゴが２６個入っている箱に入れられたら私まで腐ります。だいたいが支部の実力者の顔色を窺って異議なしで従う人ばかりなのに、私が入って何かできるとは思いませんから」と答えておいた。私みたいなのは中に入らないで自由に意見を言わせてもらったほうがいいものだろう。
ところで、立川支部の役員もアットホームも「蟻の一穴」という言葉を知らないようだ。私が先日、都内の全支部にＦＡＸした「立川支部がどう運営されているか、Ｙ前支部長が何をしてきたか」の書面が功を奏したからかどうかは不明だが、Ｙ前支部長は本部の会長選に立候補しないことになったようだ。
アットホームが立川支部同様に拒否回答をしてきたということは、立川支部の役員と相談して「あんな奴ひとり敵に回したところで大事には至らない」と高を括っているんだろうが、アットホームは数年を待たずして「あの時、あの男の言ってることに真摯に耳を傾けていれば・・・」と後悔することになるだろう。
で、本来なら、今私がしているようなことは、業協会の幹部や支部の役員たちがすべきことで、ＡＤや諸々の不正請求の実態を知っていながら彼らが何もしなかったり、それどころか私の足を引っ張るようではこの業界には自浄作用が全くない、と証明しているようなもので、何とも情けない。
この件では私は間違ったことを言っていないつもりだが、私も思い違いや勘違いはよくするので、どうか読み手の皆さんの忌憚のないご意見を伺わせて頂けたらと思う。
アットホームの回答は予想どうりでしたね。少ない知識しかもちあわせていない私でもADなるものが法律違反ではないか？と感じますね。「クロと断定されたワケではない」ということですが、逆に「シロとも断定されていない」わけですよね。いろんな理由をつけたところで、事実、成功報酬として支払われているものがADなるものと理解していますが、そういう理解で良いんですよね？
このブログを応援している人はかなり多いのではないでしょうか？閲覧数もかなりの数字ですよね。負けないで下さい！
＜＜「クロと断定されたワケではない」ということですが、逆に「シロとも断定されていない」わけですよね。
その通りです。アットホームを焼肉店に例えると、「オタクの生レバーによって食中毒が発生した可能性がある」と指摘されたなら、普通は「まだ発生源がそうと決まったワケではない」などと言って販売を続ける、なんてことは有り得ないワケで、シロと断定されるまでは販売を自粛するものですよね。被害が拡大するかも知れないのですから。
アットホームがＡＤ記載欄を継続することで不動産屋に不法な(実質的)仲介料が支払われ続けるワケで、無視する神経が解かりませんね。そういう企業、長くは続かないと思います。少なくとも、楽天もネット仲介に乗り出しますから不動産広告業界はこの先は茨の道です。王道を進まない企業に明日はありません。
自分たちの都合の良い相手と相談して決めているようではアホです。私の大好きな言葉、「敵は恐れるに足らず 甘言を弄する友を恐れよ」ということが解ってませんね。
応援、有り難うございます♪
いつも楽しく拝見してましたが、この件についてはコメントさせて頂きます！
私は首都圏の管理会社で勤務しておりますが、poohpapaさんと同じくＡＤについては疑問を持っておりました。
私のいる地域では礼金１ヶ月をお客様から受領→ＡＤ１ヶ月を客付会社に支払うということが一般的になっております。仲介手数料１ヶ月＋ＡＤ１ヶ月（原資は礼金）＝２ヶ月の報酬を得るという事ですから、違法なのは明白です。
不動産業者が貸主に言ってＡＤを出させている場合がほとんどだとは思いますが、中にはＡＤを自分が出すので早く決めてくれ、と言ってくる貸主もいます。
不動産業者も貸主も目先の損失（ＡＤ）で高い家賃を取るのではなく、市場にあった金額で魅力ある部屋を提供すれば、ＡＤなんて必要ないと思うのですが。その努力をしない方ってこの業界わりと多いですね。業者は論外ですが、自分の物件を良くしようという貸主が意外と少ないです。もちろんローンの返済等、色んな制約があるのは知っているんですが。
とはいえ、私の会社ではＡＤ付きの物件を取り扱っております（汗）自社の方針には逆らえないので・・・。他社に客付された場合はやむをえないのですが、自社で成約した場合にはもちろん礼金もＡＤも頂いておりません。この点については社長と揉めましたけど（笑）
アットホームの回答は予想通りでしたが、残念ですね。インターネットの普及でただでさえ紙媒体の広告が減っているのに、違法性を認識しながら目先の収益が大事なんでしょうね。
長くなってしまいましたが、陰ながら応援させてください！私も私にできる範囲で、ＡＤや不動産業界の悪慣習撲滅を行っていきたいと思います。
P.S. 本文の「この先、天下り先を提供したりしている業界と癒着している国土交通省も不動産業者数の削減に舵を切りそうである」について、もう少し詳しくお聞かせ頂けると嬉しいです。
ご同業者さんからのコメントは嬉しいですね、有り難うございます。
どう理屈をつけたところで違法行為であるのは間違いありませんよね。最近では２００％、３００％という広告も目に付くようになりました。それだと１件紹介して３ヶ月分、４ヶ月分の手数料を得ることになります。広告料の実費でないことも業務委託料としての要件を満たしていないのも明らかですね。
私なんかも、ＡＤというものを知らない家主さんに「今、業界ではこういうものが横行しています」と話しますが、もちろん、「ＡＤを付けてくれ」というのでなく、「絶対に付けないでくださいね」ということで言ってますが、家主さんのほうから「客付け業者から要求されたら出してもいいから」と仰る家主さんがいます。ですが、たいていは管理会社が勧めているのが実態です。
ＡＤを不動産屋に出すくらいなら、その分で部屋の設備を良くしてもらうほうがお客さんにとっても家主さんにとっても良いことのハズです。私はそうお勧めしています。ま、だいたいが、そんな余裕など無い家主さんばかりなんですよね。
先日も、良心的な業者さんが「家主さんはみんな苦しいのに、どうして『ＡＤ付けてくれ』などと言えますか」と憤慨していました。私も同感です。言ったら鬼ですよ。問題は、協会の役員の会社でさえＡＤ付き広告を打っている、ということですね。それでは会員に示しが付きませんしどうにもなりません。
うちも、自社で決まった場合は広告代は頂きませんが、直接自社で決まってもバックしてもらって２ヶ月分の手数料にしている業者もいます。それも酷い話ですよね。ＡＤをもらうよりもっと悪質です。
アットホームの社長、創業時はもっと純粋だったんだと思いますね。会社が大きくなって、競争も厳しくなってくると、どうしても目先の利益にしか目が行かなくなるものでしょうが、そうなったら会社の終末は近いですね。そのことに気付かないのですから、アットホームの将来は見えましたね。
＜＜私も私にできる範囲で、ＡＤや不動産業界の悪慣習撲滅を行っていきたいと思います。
はい、一緒に頑張りましょう。そういう方が一人でも多くいてくださったら、この業界の将来も少しは明るくなります。このまま進むと、とくに賃貸を主とする不動産会社は危ないと思うのですが、協会のトップは「自分たちさえ安泰なら、自社さえ儲かれば、それで良い」としか考えていません。
で、ご質問の件、
我々の協会が社団法人（単なる業界団体）から公益社団法人に移行したのは、我々の意思ではなく国交省からの強い働きかけによるものです。各都道府県に最低でも４つの不動産協会と保証協会がありますが、それらに関連団体を加えると、まだ公益に移行していない県もありますが、２００近い公益社団法人が誕生していて、それらはみんな国交省や都道府県の不動産業指導課などにいた役人や職員の天下り先になります。
国交省の役人は消費者の利益より自分たちの老後を優先し、業協会の幹部は見返りに勲章をもらう、国交省と協会幹部がバーター取引しているようなものです。
国交省なんかが目を瞑っているのは、自分たちの天下り先をこんなことで失いたくないから、だと私は思っています。ですが、いつまでも放置黙認していると、いつか自分たちの利益に関わってきますから、国交省が大鉈を振るう時が必ず来ます。その時に、奴らは今まで何かと協力していた不動産業界のことなど全く考えないことでしょう。もちろん、責任を負うこともありません。
その時が来たら業協会の幹部たちも「自分たちが生き残れれば」として国交省と取引して従うのは目に見えています。最初から最後まで「癒着」なんですよ。そもそも、今現在も国交省は不動産業者の数を減らすべく画策しているようですし。その一つが、「不動産賃貸管理業者登録制度」です。あんなもの、絶対に登録してはいけないものです。そういうことを末端の業者は何も知らされていません。これ、本当に怖いですよ。
業協会の幹部は末端の会員のことなど何も考えていません。うちの立川支部にしたってそうです。本当にクズなんですよ、悲しいことに。
ただ、こういうのは時間が掛かるものですので、焦らず、腰をすえて対処していきたいと思います。
でも使い方によっては必要悪だとも思えるんです。
1.賃貸人がＡＤ１００％をつけてでも決めてくれといった場合
2.元付業者がＡＤを支払う場合
1の場合でも広告費の実費分と業法で決められているので広告にかかった費用以上のものを受け取るのは業法違反ですが、賃貸人からの要望であればそれは賃貸人のビジネス手法であると考えられます。エンドユーザーに１ヶ月分渡すより部屋に１ヶ月分のお金をかけるより、業者に渡したほうが早く決まるのであればそちらを選ぶのは選択肢としてはありだと思います。賃貸人のビジネス手法に業者がのるって感覚です。
2のケースは元付が管理や専任を維持するために、他業者に管理・専任をとられないために元付が出すケースです。本来は客付けが決めたら客付けに仲介手数料、元付が賃貸人から広告料ですが、元付が貰った広告料をそのまま客付けに渡す。そう多くはないケースですが無報酬でも賃貸人の手前決めなくてはとやる元付業者はいます。これも元付業者が生き残るビジネスとしてはありだと思います。
ＡＤを業法違反という線引で断罪してしまうと立ち行かなくなる業者も賃貸人も多いと思います。誰がどういう目的でそれを支払うのかと言うことをきちんと払う側が認識しているのであればＡＤも必要悪だと思えます。
先ず言えるのは、不動産業界には「必要悪」というものは有ってはならないもの、ということです。
正当理由（理屈）を付け始めたら際限がありません。現に、ＡＤなんか資本主義（自由）経済の原則だからどこが悪い！？、と開き直っている声を聞きます。
家主さんから「ＡＤを付けてくれ」「付けましょう」と求めること、本来はありません。家主さんには真っ白の状態から「客付けしてくれる業者や担当営業マンにボーナスを出して早く決めてもらおう」という発想は出ません。業者が唆しているものです。
ＡＤは客付業者に対して支払われるものですが、管理会社にもメリットがあります。早く決まれば管理会社も早く収入が得られます。自分が客付け業者の立場に廻ったなら自分がＡＤを受け取れるワケですし、ＡＤというシステムが定着してくれたなら不動産業者にとっては好都合です。ＡＤだけでなく、儲けるための手段が「何でもアリ」になります。
そのＡＤ、実際には誰が支払うことになるか、解かっていますか？
一時的には家主さんですが、実は契約者（他の入居者も含む）ですよ。家主さんも不動産業者も消費者も楽に暮らしているワケではありません。そんな中で、不動産屋だけが１件決めれば２件分（最大で５件分）の収入を得ていて良いワケがありません。
不動産屋でも、貰っていい報酬と、貰うべきでない報酬があります。「経済の原則」とか「それが市場原理」などと自分に都合よく解釈して、歯止めが利かなくなるからＡＤは止めなければならないのです。
カネの問題だけではありません。客付業者はお客様に物件を紹介する際、広告を見て「ＡＤが付いているかどうか」で判断することになります。実際に多くの業者がそうしています。それはお客様の不利益になります。希望条件に適っているであろう物件があっても業者が紹介しないのですから。
そもそも、ＡＤなんてものを管理物件を失いたくないために管理会社が出す、なんてことをさせるようでは業界に将来はありません。一つの空室を決めるために元付（管理会社）と客付業者が、立場こそ違いますが努力をしていて、客付業者が管理会社の分まで独占してしまう・・・、それであっても当たり前、許容範囲でしょうか？
私は、管理会社が自社の分を回してＡＤにしているのが分かったなら辞退していますよ。元々、ＡＤ付きかどうかはお客様に明示して、ＡＤ付きの物件で申し込みを頂いた際にはＡＤの分は契約金から相殺してもらっていますし。ＡＤは不動産業界の悪しき体質を最も表しているものですね。それを認めたら本当に「何でもアリ」になります。
ＡＤが無ければ立ち行かなくなる、紹介しない、やる気がしない、という業者なら、業界から退場すべきですね。そういう業者は潰れたほうがいい業者です。貸主さんが間違った認識を持っているならちゃんと教えて差し上げるのも不動産屋の仕事です。
とりもちさんは同業者さんですよね。厳しいことを言うようですが、私の価値観からは「ＡＤは必要悪」と考えるような人、この業界にいてほしくありません。不動産業界に「必要悪」は有ってはならないものです。一時的に信用を失墜させるだけのものでなく業界の将来を破壊する行為ですから。
「必要悪」があってはならないのは不動産業界に限らずどの業界にも言える事だと思いますが、それがあってはならないのは理想論であると考えています。理想なら私にもあります。仲介業者として売主買主、貸主借主双方の利益を最優先で考える営業を行わせたいのであれば取り扱う不動産の金額に係わらず１件２件として営業を評価すべきだと考えます。１件決めれば１の評価がつくのであれば決めた際の会社の収入を気にする必要もないですから客が探し求めてる安い物件だろうとＡＤがついてなかろうと意味不明な消毒代をつけなくても、客が求める条件に合う決めやすい物件を紹介できるでしょう。
でも不動産を取り扱う上でその構造はうまく働きません。５，０００万の売買物件を仲介した営業と４万の賃貸物件を仲介した営業が同じ評価ではあまりに不平等。会社としても収入の多い契約を評価するのは当たり前です。そうなれば少しでも収入の多くなる物件を紹介しようとする営業が多くなるのは当たり前だと思います。勿論理想を言えば成績が悪くてもお客様の為にが一番なのでしょうが、営業マンも楽に暮らしているわけではありません。成績が収入に繋がります。少しでも成績を上げたい営業がいてＡＤを出してもかまわないという貸し主側がいる。成り立っていると思います。
客の希望条件に合う物件をと考えるのであれば不動産業界は不動産の金額に対する報酬という根本を正さないと改善は難しいと考えています。ＡＤが無い頃からでも聞いた事ありませんか？６万で探しているのにそれ以上の家賃の物件を紹介されるんだけどっていうエンドユーザーの話を。
あとＡＤの出所ですが、入居者がというのは詭弁だと思います。払っているのは誰かは支払う際に所有権のある人が支払っているだけです。家賃収入は賃貸人が自由にしていいお金です。それを保有物件の品質向上に使っても、宝石を買っても、パチンコに使っても、それは入居者のお金で買っているのでは無く賃貸人のお金です。回り巡ってという言葉を使ってしまえばもしかしたら入居者が他人を騙して手に入れたお金である可能性も出てきます。そこまで考える必要はありません。所有権者が支払った､それだけです。
賃貸人が言われなかったらＡＤを知らなかったか、というのも知っていたのでは？と思っています。ＡＤってバックマージンみたいなものですよね。営業にマージンを渡すとやる気を出してくれるというのはどこの業界でも一緒だと思います。不動産業界は貸主優位の時代が続いたのであまりなかったのかも知れませんが。その頃は礼金２とかでその内の１がバックマージンだったのかも知れませんね。客から取っていたものが貸し主からとるようになった、それだけだと思います。
最後になりますが、業法違反に明確な線引きを置いて全ての業者を調べたら、どれだけの業者が業法の範囲内で営業しているでしょうか。御社はどうでしょう、全ての収入が業法に決められた報酬のみですか？悪しき慣習は存在します。私はＡＤもその中の一つであると考えています。
どの業界にも必要悪はある・・・、たぶんその通りだと思います。ですが、不動産業は扱う金額が違います。元々が利益を得るためには「何でもアリ」で、法の向け道を探すのが天才的に上手い業界です。必要悪を認めていたら際限がなくなるから、不動産業界には一切の「必要悪」があってはならない、と申し上げているんですよ。
＜＜業法違反に明確な線引きを置いて全ての業者を調べたら、どれだけの業者が業法の範囲内で営業しているでしょうか。御社はどうでしょう、全ての収入が業法に決められた報酬のみですか？
その質問は、「どうせ１００％業法を守っているハズが無い。矛盾を突いてやれ」ということですね。魂胆が見え透いていて陰険で浅はかですね(*^^)v
いいえ、うちも業法違反をしています。本来、賃貸の仲介料は貸主から０．５ヶ月、借主から０．５ヶ月ですが借主に１ヶ月分を出して頂いています。それを当社で直接決まった場合でなくても１ヶ月分を広告代として頂いていますから。ただし、うちは直接決まった場合には広告代は頂いておりません。当然のように広告代ももらって２ヶ月分にしている業者は多いようですが、そういうことはしません。
そう言うと、「それ見ろ、アンタんとこだって業法違反してるじゃないか！？」と言いたくなるものでしょうが、それとＡＤは別です。ある弁護士さん曰く、「現在の報酬規定は法律のほうが現状に追いついていません。政治家に働きかけるなら、先ずそれをすべきでしょう」と仰っていて、全く同感ですね。仲介料１ヶ月分は仕方なくてＡＤはダメ、という理由は後述します。
「実質的にＡＤを誰が払っているか」はお客さんの立場から見ればよく分かります。他に何か事業をしていて、その儲けをアパート経営に注ぎ込んでいる家主さんなんてほとんどいません。入居者が払っている家賃が家主さんの生活費やアパートの住宅ローンに使われるならともかく、ＡＤは家賃収入から支払っているワケで、私の言う「ＡＤを払っているのは実質的に入居者」というのは詭弁でも何でもありません。それを詭弁と言って正当化させるようでは、とりもちさん、業界の悪しき慣習にドッブリ浸かっていると思いますね。
ハッキリ申し上げれば、とりもちさんの仰っているのはＡＤを正当化させるためのタダの屁理屈です。
この業界、昔から世間の信用が無く、数十年かけてようやくに世間からの信用を得られるよう改善してきましたが、体質的には悪事に走りやすい業界です。先祖代々「癌にかかりやすい体質」の人が、癌になって、手術や摂生に努めていても、体質そのものは変わりませんから、しばらくするとまた癌が出てきます。その繰り返しになるのと似ています。
近々記事にしますが、不動産業にはバックマージンがつきものです。ただし、その中には「貰っていいもの」と「貰ってはならないもの」があります。種類と程度の問題です。
ま、ＡＤが無くなっても、この業界は直ぐに新たな法の抜け道を見つけるでしょうけどね。
業界の指導者や監督官庁が、一度完璧に業法に従わせるようにするのもいいでしょうね。もちろん今の指導者たちはそんなこと出来ませんが、国交省はそれに近いことを近々やるかも知れませんよ。
＜＜悪しき慣習は存在します。私はＡＤもその中の一つであると考えています。
とりもちさんが「だからいい」と考えるなら、本当に不動産業界の為には「いてはならない人」だと私は思いますよ。その意味が解からないようでは碌な社会人、営業マンにはなれません。「みんなしてるじゃないか」は理由になりません。悪しき慣習と思うならどうして「改めよう」と行動を起こさないんでしょう。
たぶん、文章の感じからすると私より相当にお若い人かと思いますが、若い人が還暦を過ぎた私より世間ずれ、業界ずれしていてどうしますか。これから業界を背負っていく若い人たちが皆とりもちさんと同じような考えなら本当にこの業界の将来は危うくなります。それが解かるのは５年後１０年後になるでしょうけど。
ＡＤは麻薬と同じで、ASUKAみたいに、一度手にして旨味を知るともう手放せなくて頼ってしまいます、儲けるためには何でもアリで、さらに強いヤク（ＡＤ２００％とか３００％とかそれ以上）を追い求めます。人間の（経営者や営業マンの）欲は際限ありません。「もうこれで充分です」とはなかなかなりません。手数料（広告代）を１ヶ月分頂く、というのは歯止めが利きますが、ＡＤは歯止めが利きません。
自分のしていることを正当化しようと思えばいくらでも理屈は付けられます。業界は既に中毒になっていますが、早く脱却しないと大きなしっぺ返しを喰らいます。その時が来て後悔しても遅いのです。
とりもちさん、いい経営者や先輩の下で働くべく勤務先を替えては如何でしょう。この業界にも立派な経営者、良き先輩方はけっこういますよ。老婆心ですけど・・・。
業法違反の線引は少し卑怯だったかもしれませんね。違反行為を「悪」とし現実ではその「悪」が程度に関わらず必要とされているという事実をお伝えしたかったのですが。
矛盾を突くつもりも言いくるめる気もありません。考え方はそれぞれにあり、論理的にあっていたとしても意見が変わらない事もあり主張はそれぞれに違うと思いますので、私の意見として聞いて頂ければ構いません。
「実質的にＡＤを誰が払っているか」というところがどうもしっくりきません。やはり払っているのは貸主かと。例えば『ＡＤ１００％かフリーレント1ヶ月』という広告を見ますがこれはフリーレントも無しでしょうか？貸主側が１ヶ月分を業者に支払うか入居者に支払うか(現実には支払われませんが）だけの問題だと思います。でもあなたの考えだと「その1ヶ月分は入居者が払っているもの」となると思います。そうなるとその人以外の他の入居者がその人の家賃を負担しているという考えになると思いますが、そうではないと思うんです。これもやはり貸主が払っている、負担しているだけだと思います。原資を辿ってしまうと「家族にただで」とか「決まらないから賃料下げて」も入居者にその分を払わせているという考えになってしまいます。
「法律が追いついていない」という弁護士さんの意見はその通りだと思います。昔のことは詳しくは知りませんが今の報酬規定はここまで客付業者が台頭してきている現在を想定に入れていないと思います。紙ペラ一枚の契約でクレームをつけられてものらりくらりと交わせる時代でもありません。書類も多くなりその分責任も大きくなり例え一ヶ月分まるまる報酬を得られても何かがあれば、それが悪意のない人的ミスだとしても、その半年分一年分があっという間になくなります。業法の範囲内の報酬ではリスクが高過ぎる事、そして元付客付それぞれの報酬、から元付が「双方から半月分ずつ、または了承を得られればどちらかから1ヶ月分」をねじ曲げ解釈し「両手・片手」という報酬として二月分貰える言葉が生まれ、そして客付けに「ＡＤ」という報酬二月分貰える言葉が生まれたのだと思います。
最後のご提案ありがとうございます。しかしいま現状の不動産業界ではＡＤに対する疑念を追求し対策したとしても、それ以外の事にも更なる疑念が生まれどこに行ってもその疑念は払拭される事はないと思っています。個々に頼れる存在はいるのかもしれませんが全体が大なり小なりの必要悪にまみれていてそれを当たり前のように行ってしまっている現状では、両手でやっているのか片手でやっているのか、ＡＤを貰っているのか貰っていないのか程度の違いだと思います。
仰っている国交省が業界の浄化を行ってくれるのであればあるいはとも思います。
とりもちさんは「ＡＤは必要悪では」と言いながらも、本当は正義感の強い方、だと思いますね。
ただ、失礼ながら、少し頭が固いかな、と思います。自分の立ち位置を引いて、或いは俯瞰して全体像を見てみてください。当然に、いろんなしがらみや慣習なども見えてくるものでしょうが、別の見方ができるかも知れませんよ。
もちろん、私の頭は古くてもっと固いですけど^_^;
フリーレントは、自由競争だの自由主義経済の原則と言っても、私は賛成しかねますね。自分が入居して部屋を使っているのですから賃料を払えばいいと思います。人の（家主の）弱みに付け込んで自分だけ得しているだけのことです。不動産屋は損せず、客を甘やかしているんですね。損せず、どころか、それで早く決まったなら不動産屋にもメリットがある話です。もう、ドロドロです。
ただし、そうしてしまっているのは、すべて不動産屋の責任です。
この業界には公正でマトモなリーダーがいないのですよ。国交省も当てにはなりません。私たちが自浄作用を持つしか業界が（末端の中小企業に至るまで）生き残る道はないのですが、トップの人たちは広告会社や役人と癒着して自分たちが設けられて生き残れることしか考えていません。
とりもちさんは正義感が強い分、相手を負かすまで議論を続けてしまうタイプではありませんか？。もし相手に議論で勝っても、相手の考え方を変えられることにはなりません。議論は避けて「相手に気付かせる」のが一番いい方法です。ふと、そんなことを考えました。
そのあたりは、カーネギーの著書「人を動かす」を是非お読みになってください。とても参考になると思います。私は家に２冊、店に一冊置いていて、折に触れて読み返しています。
とりもちさん、首都圏でお勤めでしたら食事でもしに来ませんか？。いつでもどうぞ(^^♪