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）不動産会社の巧妙テク？ブス・ブス・美人戦略、車案内で欠点隠す、あの決まり文句のワナ…
賃貸住宅を探すお客が不動産会社を訪れた場合、営業担当者は皆、「数ある不動産会社の中で、せっかく来訪してくれたお客様には、できれば自分の会社で物件を決めてほしい」と考えているはずです。
不動産会社は、小売店のようにお客が頻繁に足を運ぶわけではないので、一度お客を逃すと他社に流れてしまう可能性が高いのです。しかも、物件を紹介するのは無料なので、契約に至らなければ収入を得ることはできません。そのため、営業担当者はさまざまなテクニックを使って、自社で物件を選んでもらえるようにします。もちろん、不動産会社もビジネスである以上、それ自体はまったく問題はありません。
しかし、入居してから後悔しない物件を選ぶためには、不動産会社がどのようなテクニックで物件案内するのかを知っているとよいでしょう。
そこで今回は、そのテクニックの一部を紹介します。
●「ブス・ブス・美人」の法則
いわゆる「内見」「内覧」と言われる物件案内をする際、営業担当者は先に「ブス」を見せて、最後に「美人」を見せるという「ブス・ブス・美人」の手順を踏みます。お客の求める条件によっては「美人・ブス・ブス」「ブス・美人・ブス」など、パターンが変わることもありますが、最後に見たものが最も印象に残るため、対比しやすい物件を先に見せてから一番お勧めしたい物件を見せるのです。
ここで、「ブス」物件と「美人」物件を少し説明しましょう。
「ブス」…家賃や部屋の広さなど、希望条件の一部は満たしているが、外観が古い、駅から遠い、設備が極端に古いなど、総合的に見ると少しマイナス評価と思われる物件。
「美人」…特に家賃が少し希望よりも高いが、その分、立地や建物、設備等の条件が良く、お客の心を揺さぶる物件。
このテクニックは、実物を見てしまうと良い所が目に付き、考えていた条件を緩めてしまう心理を利用しています。例えば、服を買いに行った時に、良い服を試着してしまうと少しぐらい予算オーバーでも買ってしまうのと同じです。
そこに営業担当者お得意のセールストークが加わると、どうしても「美人」を選んでしまいがちです。これらのテクニックに気持ち負けせずに探すことができればいいのですが、なかなか難しいものです。
それでは、こうした「ブス・ブス・美人」テクニックやセールストークに惑わされずに物件を選ぶには、どうすればいいのでしょうか？
そのためには、自分の希望等をはっきりとさせておくことです。具体的には、
・メモに書き出すなど、自分の希望条件をきちんと整理する
・整理した希望条件に、はっきりと優先順位を付ける
・優先順位に従って、妥協できるところとできないところを決める
・市場の下調べはしておく
という準備をしておくしかありません。たったこれだけの準備でも、ずいぶん違ってきます。
筆者の経験上でも、特に、部屋を探す時間があまりない、希望がはっきりしていない、というお客は、「ブス・ブス・美人」の案内方法をすると、ほぼ「美人」物件に決まります。
●自動車で案内された場合の注意点
2つ目のテクニックです。不動産会社である程度希望を伝えた後、実際の物件まで自動車で案内されることがよくあります。自動車での案内は珍しいことでもないので、なんの疑いもなく自動車に乗り込む方も多いでしょう。
もちろん、訪れた不動産会社から物件まで遠いことがありますし、自動車で案内してもらうこと自体に問題はありません。
しかし、ここで気を付けるべきことが2つあります。
一つは、どんなに気に入った物件があっても、自動車で何件か案内されて不動産会社に戻ってきて、すぐに申し込みをするのは避けるべきです。次に、気になった物件があったら、必ず駅から物件まで一度は歩いて確認することです。
なぜならば、自動車で案内されると、見えなくなってしまっていることがあるからです。
例えば、「実際に自分の足で歩くと、駅から何分かかるのか」「駅から物件までに急な坂や暗い道などはないか」「駅から近くても、物件の周辺に入居後たえられなくなるような要素はないか」などは、実際に歩いてみないとわかりません。
営業担当者はそうしたことを知っていて、あえて自動車で案内して見えなくしている場合もあるのです。一度賃貸契約を結んでしまうと解約金が必要になるなど、場合によっては、我慢してしばらくそこに住まなければならなくなるかもしれません。
「すぐに契約しないと、誰かに先を越される」「今なら手付金を安くできる」などのセールストークで契約を急がせる営業担当者もいますが、自分の生活の拠点となる住居のことですから、このようなトークに惑わされずに、自分の目と足で最低限は確認してから最終判断をするようにしたほうがいいでしょう。
（文＝秋津智幸／不動産コンサルタント）
とくに、
・メモに書き出すなど、自分の希望条件をきちんと整理する
・整理した希望条件に、はっきりと優先順位を付ける
・優先順位に従って、妥協できるところとできないところを決める
は、もう２０年以上前に私が（隔）週刊誌「モンパン」に寄稿した記事と全く同じ内容で・・・
それ以外も、このブログで私が今まで書いていることと内容的にはほぼ同じ。もちろん、私の専売特許ではないし、「盗作だ、引用だ！」などと非難しているのでなく、むしろ、私と同じ考えの（専門家の）方がいた、ということを喜んでいるくらい。と言うか、私が先に書いていて良かった、と安堵している。
私は、生きていて何が一番辛いかと言えば「人から誤解を受けること」だと思っているから、これが逆だったなら、もしかすると「あらぬ疑いをかけられる可能性」もあるから非常に辛いものがあった。
そういう誤解を避けるために、私の場合は他から引用させて頂く場合は元記事やリンク先を明示するようにしているし、場合によっては先にご了解を頂くようにしている。悪意は無くても、そして事前の了解がとくに不要なケースであっても、先方さんが先に了解していたのと後で知るのとではえらい違いだから。先方さんに不快な思いをさせてしまったら申し訳ないし・・・。
そんなことで相手に気にさせるのも辛いので、このブログに関してはリンクフリーにしているし、「記事全部でも一部でも好きにお使いください」だから、事前連絡も求めていないくらいである。
と、こんなことを書くと、「私の記事から引用しただろ！？」と私が疑っているように思われるかも知れないが、私はそんなことは言ってないし疑ってない。少しも疑ったりはしていない。ほんと、これっぽっちも疑っていない。信じて頂けないかも知れないけど、万に一つも・・・
ただ、あまりに内容が似ていたので驚いてはいる。それだけのこと。
もしも私の記事を読んでいらっしゃっていて内容を纏めてくださったのなら凄く嬉しい。引用先として書かれていなくてももちろんかまわないし。
ま、「この仕事をしていれば、誰の思いも同じ、ということなんだろうな」、と感じた次第である。
どこでも使えそうですね。
「美人・麗人・美魔女」の法則とか？
美人→一般平民の良い部屋
麗人→いいところのお嬢さん用の部屋
美魔女→かなりの改装後の部屋
など、
今日は記事のアップ後に珍しく二度寝しました。と言っても、布団の中で音楽を聴いていましたが。
「ブス・ブス・美人」の法則はどんな営業にも通じるものですね。欲を言えば、確実に決めてもらうためにはダメ押しでもう一件ブス物件を用意して「ブス・ブス・美人・ブス」の順でしょうけど。
お客さんとの信頼関係が築けていれば「美人」の紹介だけで決まります。そうすれば無駄もコストも省けます。優秀な営業マンは省エネのテクニックに長けていますね(*^^)v
と、今回の件、まあ、記事のようなことをやるのは賃貸の仲介専門にしているなんとかハウスとか、なんとかホームとか、賃貸の仲介手数料を主な収入源にしている会社じゃないでしょうか？
今回の記事とは内容がずれてします私の体験談なんですが、引越しも５回以上経験しているんですが、一番びっくりしたのは、物件案内のとき、エアコンはついてますとか、風呂はお湯が出ます、とか、そんなの物件案内見れば素人の私でもわかるって説明しかされなかったときですね。挙句の果てに、最後に出された名刺（最初に出してこない）を見てさらにびっくり。社名など印刷してあるんですが、名前だけ手書き（笑）。速攻で断りましたけど。
営業会社にいた時は「美人・ブス・ブス」の後にもう一度「美人」を見せてました。
１件目に「美人」を見せる事によってお客さんのテンションも上がりますし、
やっぱり１件目が良かったでしょ？と言って帰りにもう一度見るとほぼ決まりでしたね。
ごく稀に、どう考えてもその方の希望とは真逆の「ブス」を気に入ってしまう
方もいて、ほんとーにこの「ブス」で良いんですか？後悔しませんか？と再確認
するくらい不安になる事もありました(笑)
ま、ブス専の方がいないと世の中空きだらけになってしまいますしね。
あ、物件の話ですのであしからず・・（汗）
ま、どう考えても、「金しゃち」さんというＨＮで千葉出身、なんてことはないものでしょうね(＾◇＾)
名刺の名前が手書きなのは、明らかに新入社員でしょうね。印刷が間に合わなかったんでしょう。
今はＰＣで直ぐ印刷できますので、名刺が手書き、は有り得ませんが。それなら上司の名刺を持ってくるものかと。名前を抜いた名刺が出来ている、ということで、社員の入れ替わりが激しいとか、長続きしないとか、そういうふうに思われてしまって信用的にはマズイですね。
でもって、名刺は先に出すものですけど・・・、営業経験が浅くて手順が分からなかったのかも知れません。そういうことで社員教育のシステムがきちんと出来ていない、とも分かってしまいます。
どういう順番で見せるとか、何を見せるとか、ベテランになるといちいち組み立てなくても出来ますね。私も最初のうちは本命や潰しを用意していましたが、最近は資料で説明する段階で良し悪しを言ってしまっています。ま、手抜き、とも言いますが(爆)
「美人、ブス、ブス、美人」もアリですね。って、なんだか「右を見て、左を見て、もう一度右を見て、さあ渡りましょう」みたいな感じですけど(＾◇＾)
でもって、時に、「本命」ではなく「潰し」の物件で決まることがたしかにありますね。どう説得しても「潰し」のほうがいい、と言って聞かなくて・・・。
まあ、本人が「いい」と言っているのですからかまわないんでしょうけど、後々気になったりします。自社の管理物件を「本命」として組み立てていたのに「潰し」で決まりそうになると焦ります。
でも、とっとこさんが仰るように、世の中には「ブス専」「マニア」がいてくれないと困ったりします。
全国の空家率１３．５％・・・、今も、全国でブス物件がマニアを待っています(爆)
多分そういうやつの影響でちょっと注目されているんじゃないですかね。
私がこのブログを見るようになったのも不動産会社でこの請求はおかしいんじゃないか？というので色々調べていたら見つけたからですから。
私の場合は仲介手数料を管理会社で１ヶ月、客付け会社で０．５ヶ月とっているというものでした。
おかしいと思うので消費者センターに問い合わせてみますと言ったら「うちが泣きますので０．５ヶ月お返しします」と言ってきましたけどね。
あと鍵交換代取ってるのに鍵が古くて１本しかくれないとか不満に思うことは多かったですけどね。
このmsnの記事も全体的にだまされないように注意しましょう！的な内容になっててそういう風に思われていることを不動産業界全体は別になんとも思ってなさそうなのがまた怖いですね
番組そのものは拝見していませんが、その番組に出ておられた不動産会社社長は面識があります。こう言ってはナンですが、常識的でマトモな方です。ただ、番組的には「不動産屋は汚い、怖い」でなければ成り立たないものとは思いますので、制作側の意のままに編集されていることでしょう。
契約(入居)時の鍵交換の件、私も「賃貸住宅の鍵交換は」で書いていますが、借主に負担させるのは間違いですね。鍵交換費用の負担を借主が承知していたとしても、です。何も新品交換する必要はありませんで、 気の利いた家主さんなら予備を複数持っていてローテーションしてくれます。そうすれば入居者に余計な負担を掛けないで済みますから。
もし鍵交換費用を負担させられたなら、退去時に外して持って出ればいいのです。管理会社とか家主に預けておいたマスターキーも返してもらって、ですね。だって、借主が代金を支払っているなら貸主も管理会社も文句は言えないでしょう。
費用は入居者が出しているのにどうして所有権が貸主に移らなければならせないのか、です。でもって、ぺるおさんのケースは明らかに鍵交換してなくて、そのまま管理会社の利益になっていそうです。
仲介料とは別に事務手数料を請求する業者もいて、「そんなの仲介料に含まれているだろ！？」と言いたくなります。必要なら家主が負担すべき消毒代も入居者に請求していたり・・・、何でもアリです。
業界団体の役員たちが、現場で何が行われているか分かっていながら何も手を打たないのも不思議です。お客さんや貸主に負担を強いて、不動産会社がその分を余計に儲けているのですから、役員たちはリーダーシップを発揮すべきです。業界全体の信用が失墜するのに無為無策で呆れます。
不動産業者だけでなく、広告会社も同類項ですよ。国交省も各都道府県も、です。
それで「公益法人」・・・、ほんと、不思議ですよね。
番組自体はそれほどダーティーな感じの編集ではないでしたよ。
私はちゃんとしてますがこういう業者もいますよという感じです。
ＴＶで顔をさらしているので、さすがにちゃんとされている方だと思います。
鍵はこのブログ読んで「あーこれも取られてんねんなー」とは思っていました。
消毒代もばっちり入ってましたよ！
まあいい社会勉強です。
今住んで２年強くらいなんですが管理会社が既に２回変わってますｗ
最近は玄関の掃除とかもちゃんとしてくれるいい管理会社さんに変わったのでよかったです。
でも結局消費者は不動産業者に仲介してもらわないと物件借りれないので仕方ないのかもしれません。
家主さんサイドも契約書云々とかで直接貸したりしないでしょうしね。
家賃保証の会社（全保連でしたっけ？）のお金も無駄だなと思うんですが、このブログでも度々登場する家賃踏み倒すやつもいるので仕方ないかなと思っています。
家賃払わないなんてまずありえないですけどね・・・
まあなんか自分だけ得すれば他の人の迷惑とかどうでもいいと考える人間が増えているんでしょうね。業者も消費者もどっちもね。
鍵交換費用を、資産の一部として家賃に乗せて徴収するか、または一括金として徴収するかは、貸主に委ねられている部分だと思うのです。
原状回復費の東京ルールの施行あたりから、「一括金は全て悪」という間違った解釈がされ始めました。
しかし、東京ルールの策定の目的は、原状回復費等の契約事後に発生する一括金の曖昧な部分をなくすことでした。借主の事後払い分はここまで、それ以外は貸主が家賃に含めて徴収しなさい、という基準を決めることだったはずです。（契約時に事後一括金の目安すら立たないのは、借主にとって著しい不利益になる）
これを拡大解釈し、鍵交換や消毒費など契約事前から分かっていること、契約直後に行われることに対しても、家賃の中で徴収しなければならないという理論は少し無理があります。
一括金徴収支持の理由に、鍵交換費用を家賃へ価格転換することが難しい、という貸主側の都合はありますが、商慣習からしても現行ルールからしても一括金徴収のやり方は間違いではないというのが私の見解です。
勉強不足な面もありますので、間違いがありましたらご指摘頂ければと思います。
出演されていた社長さん、手広く事業をなさってい、マトモな方です。あ、これ、「マトモなかた」と読みます。「マトモなほう」ではありません。読み方によって全く意味が逆になりますので(*^^)v
鍵交換は「入居者が安心して暮らせるために家主の責任ですること」、消毒は「よほどのことがなければ必要ないもの」だと思います。鍵交換も、前入居者によっては交換する必要は無いケースもありますし、毎度交換しなければならない、てことは無いですけど。私は２５年間この仕事をしていて、鍵交換をしなくて事件が起きたこと、一度もありません。だからと言って、絶対大丈夫、とは言い切れませんが。
なので、家主さんと相談して、交換したほうがいいケースでは家主さん負担、しなくても問題ないと思われるケースでは鍵交換をせず、入居者さんの任意で実費負担、ということにしています。うちの物件に客付けして頂いた際は、その業者さんの指定業者を使ってもらうのもＯＫです。「どうぞそちらで」と言うと喜んでくれますね。代金はほぼ一定です。
最近はテレビで「賃貸住宅の鍵交換はしてあって当たり前、こんな事件が起きたりします」などと再現ＶＴＲを流していたりして、お客さんの防犯意識が（必要以上に）高まっているので、そのあたりに配慮が行き届いているかどうか、も「売り」になりますね。
消毒は全く不要だと思います。前入居者が室内でペットを飼っていた場合はしたほうがいいですが、それにしても費用負担は前入居者になります。どうして次の入居者に負担させるのか不思議です。
賃貸住宅で、借主が安全快適に暮らすための費用は、一般常識の範囲内であれば貸主負担、それを超える部分は借主の自己負担、というのが妥当でしょう。もっとも、具体的に「ここが境界線」というふうにラインが決まっているワケではありませんが。
ぺるおさんが仰るように、「自分だけ得すれば他の人の迷惑とかどうでもいいと考える人間が増えているんでしょうね。業者も消費者もどっちもね」というのは言えています。私は日々実感しています。
僭越ながら、なんて、とんでもないことですよ。
鍵交換費用は、畳の表替え、襖の張替えと同じく家主さんの資産価値の維持の為の費用と考えるのが妥当かと思いますね。畳や襖ほどの消耗品、損耗が激しい物ではありませんので経年劣化は起こりにくいものですが、入居者がコピーを作っていたりして、実際に退去時に全て回収することは不可能でしょう。そういうリスク（負担）を次の入居者に転嫁するのは違うのでは、と思います。
前入居者が合鍵を作っているかどうか、ということとは別に、リフォーム期間中は業者に鍵を預けている、ということもありますので、気にする入居者もいるものでしょう。何かの番組で、ご丁寧にそんなのまで「危険性」として紹介しておりました。
なので、当社の場合は鍵交換は原則的に貸主負担、しない場合には入居者が希望すれば任意、ということにしていて、広告などに「鍵交換費用１５０００円（税別）」などと謳うこともありません。最初から鍵交換費用を契約時に借主負担とするのは間違い、借主の無知に付け込んでいるだけ、と思います。
＜＜鍵交換費用を、資産の一部として家賃に乗せて徴収するか、または一括金として徴収するかは、貸主に委ねられている部分だと思うのです。
そういうの、貸主に委ねてしまうと、不動産屋から「入居者に請求することもできますよ」と言われればそうしてしまうものでしょう。そこの部分はリフォーム（クリーニング、畳、襖）と同様に、明確にする必要があると思います。
現行の東京ルールは天下の悪法（条例）だと思っていて、借主ベッタリで欠陥だらけですね。私も、何でもかんでも「家賃に含まれている」とは思っていませんが、鍵交換費用の借主負担を契約時の条件にして義務付けるのは間違いでは、と思うのです。
最近は「敷金はあくまで滞納家賃を担保するためもの」ということで定着しそうになってきていて、「敷金は退去時に全額返還すべき」とも言われ始めています。東京ルールでもそのようにあって、但し書きでようやく「事前に貸主借主の合意があれば従ってよろしい」ということにはなっていますが、ヒドイ話です。そろそろ見直しして頂いたほうがいいでしょうね。
全て家賃に含まれる、ということになるなら「今の家賃のまま貸す」なんてことはできなくなるもの。ではあっても、値上げすることもできず、貸主は苦しいアパート経営を強いられます。
理想を言えば、借主が勝手な理論や権利を振り回すことなく本来負担すべきものは快く支払って頂けるようになれば一番なんですけど。
不動産業協会のトップがリーダーシップを発揮しないのと、監督官庁も問題意識を持っていないこと、マスコミが消費者に権利意識を煽るような番組を垂れ流していることなどが問題ですね。
ちなみに、うちの家主さん、「鍵交換費用は原則的に貸主負担」ということでご理解くださっています。
テレビなどでも放送してましたが、本当に不動産業者にとって都合の悪い事には触れてませんでしたね。鍵の事や退去時の原状回復の件も、どちらが悪いという一方的な意見ではなく、おかしな事をしているということを大家さんにも入居者さんにも知ってもらうべきだと思います。
それも不動産業者としての責任ですよね。
自分たちが生き残っていく商いとしての不動産業とのバランスは難しいと実感してますが、せめてその志は忘れずにいたいものです。
私の記事が元ネタかどうか、つまり、その方が以前に私の記事を読んでいたかどうかは不明ですので何とも言えませんが、でも、そっくり同じですね。
私も過去に、別の番組で「不動産業界の裏側を語ってもらいたい」とのことで、「でしたらこの問題を取り上げましょう」と提案したらディレクターさんから断られたことが二度あります。
裏側は暴露したいけど業界やＣＭを流してくれるかも知れない大手不動産会社は敵に廻したくない、ということなんでしょうね。だから、「裏側を暴露」なんて言っていても当たり障りの無い内容になってしまいます。情けない話ですが。
今の賃貸は、借主の権利ばかりが一方的に護られています。権利と義務は裏表ですから、借主が契約上の約束を守っていて初めて権利も約束される、というものでなければおかしいですよね。
一方で、貸主が当然に負担しなければならないものを借主に負担させてはいけません。それを教えるのも不動産屋の仕事ですが、それをしない管理会社は多いです。
人間、自分にとって都合の悪いことは受け入れようとはしないし、それを説得しようとしたなら好意はもたれません。そういう壁にこれから何度もぶつかることでしょうね。
お互い、頑張りましょう♪
不動産屋さんの見解は、貸主とは別角度からの視点ですので、大変参考になります。
資産は、収益を生み出して価値が生じるものですので、「資産価値の維持の為の費用」の原資も、入居者さんから頂戴する金銭ということになります。
その金銭の請求方法としてのパターンは次の３つです。
１．入居時に一括金で請求
２．家賃として分散して請求
３．退去時に一括金で請求
現在、借主負担が一般的である「鍵交換費用」を、貸主負担とするということは、原理的には請求方法を「１」→「２」にシフトすると同じ意味を持つことだと思います。
また、鍵の価値は、機能性（＝防犯性）が残っていることにありますので、入居者の退居によって、突然価値がゼロになります。
そのため、減価償却資産や耐久消費財とは少し異なる特性を持っています。
入居者さんごとに消費される、特殊耐久消費財という位置付けが適切ではないかと思います。
これを「２」の請求方法で、家賃の中で分散して徴収しようとすれば、長期の入居者さんが不利になり、短期の入居者さんは有利になります。
そうした鍵の特性から、「１」の方法、つまり入居時に借主負担で請求するという形が妥当では？と思うわけです。
東京ルールを読み解けば、「入居者さんは無計画なので、契約時に退去のことまで考えを回せない。退去時の精算は極力減らすべき。」という思想が根底にあることが見えてきます。
これは請求方法を「３」→「２」へシフトすることですので、仰られる通り、家賃への価格転嫁の難しさから、貸主の経営は苦しくなりました。
今度は見直しがあるどころか、ますますその流れが強くなると思います。
「３」→「２」は時代の流れからしてやむを得ないとしましても、現行ルールでは、「１」の請求方法は否定されておりませんので、「１」の代表格である「鍵交換費用」を「２」の請求方法へシフトさせる特別な理由は、入居者獲得競争以外に存在しないことになります。
いずれは「鍵交換費用」「更新料」などの「１」の請求方法も、「２」の請求方法に吸収されていくとは思いますし、ルール変更が行われれば致し方ないこととも思います。
しかし、現在はまだそういう状況にはありませんので、貸主側からその流れを後押しして、自らの首を締める必要性は果たしてあるのだろうか、というのが疑問に思うことです。
私の物件でも、「鍵交換費用」は貸主負担としております。
私自身が鍵交換をしておりまして、ほぼシリンダー本体の実費で出来るので、家賃の中で吸収できる費用ということもあり、あまり気に留めておりませんでした。
最近は、前述の理由から貸主全体のことを考えるとあまり良くないのでは、と思い始めております。
いずれにせよ、はっきりとした統一見解が必要ということは間違いありませんね。
鍵交換費用、広告に「借主負担」として「条件を飲むなら貸してもいいよ」とやるのはフェアじゃない、と思っています。
そんなふうに、「１」→「２」にシフトして、とか考えなくても、もっと単純に言うことができます。
鍵交換費用を借主が出すなら、退去時に借主は取り外して持っていって良いことになりますよね。貸主が、借主に費用を出させておきながら「退去時に置いていけ」と言うのは間違いです。
広告には通常は「鍵交換費用借主負担」としか書かれていません。本来なら、どうしても借主に負担させる、それを部屋を貸す際の条件にする、というなら、「鍵交換費用１５０００円（税別）は借主負担になりますが、退去時には外して頂いてかまいません」とすべきです。
鍵交換費用は借主に出させておいて鍵の所有権は貸主に移る、そんな理不尽で不合理な話はありません。寄付の強要みたいなものです。購入費用を出した者が所有権を得るのは当たり前でしょう。
なので、うちは、鍵交換の必要が無いと思われるケースでお客様が自身で鍵交換するケースでは、お客様に必ず事前に話します。「出られる時は鍵を外して持っていかれてもかまいません。あなたがおカネを出したのですからあなたの物です。その代わり、外した元の鍵やシリンダーは退去時まで保管しておいてください。付け替えはこちらでやります」、と。
もちろん、今までに「外して持って出た人」、一人もいません。みんな置いていきます。これは気分の問題でもあるでしょうね。最初から強制されるのと、「どちらでもいい」と言われて交換するのとでは大違いだと思います。「ご自身で負担するなら当然に鍵の所有権はあなたにあります。家主さんからすれば元の鍵に戻してくれるなら何の文句もありません」と話していて、同様に、家主さんにもそう説明しています。家主さんは「当然よね」と仰ってます。
うちの家主さん、有り難いことにとても理解があります。そうでない家主さんは付き合いがなくなっていますね。勝手なことを言い並べて後々トラブルも起きますしね。
ザックリ言えば、アパート経営もビジネスですから、鍵交換の費用は本来トータルで家賃から回収すべきもの。今のご時勢、家賃に転嫁し辛くなっているから別途に負担を求める、というのは安易に「客の足下を見て転嫁している」だけのこと。負担を求めていいものは入居者の使い方によって生じた（経年変化と認められない）損害やクリーニング費用のみ、と考えています。
鍵について、「入居者さんごとに消費される特殊耐久消費財という位置付け」という見方は家主さんの観点からのもので、むしろ「入居者さんが安全快適に暮らせるように設備を整えるのは家主の責任」という考え方のほうが理に適っているし、これからはそういう家主さんの物件しか生き残れないように思います。それは不動産屋にも言えることですが。
AKさんが仰るように、無用なトラブルを避けるためにも「はっきりとした統一見解が必要」なんですよ。ところが、協会の幹部、あきれたことに、そんなことには全く無頓着なんです。
早く、公正な価値観と指導力を持ったリーダーが現れてくれると嬉しいのですが・・・。
家主や管理側には面倒ですよね
エアコンやクーラーを家主がもっていて部屋を貸しました
新築で借り主はエアコンを使います
ところが3～5年でなぜかその部屋だけエアコンのリモコンが
効かなくなりました
理屈から言えば大家負担になるかもしれませんがしかし
なぜその部屋だけ？
物凄く使い方が荒かったのではという疑問が生まれます。
しかし、リモコン代金を折半にしてしまうと借り主が退去する際
リモコンをもっていかれるかもしれません
こういう細かいことを沢山処理してもあまり得られない
大家もかわいそうです
鍵交換にしても本当にまっさらに作り直した鍵に交換するのが
普通なんでしょうか？
ま、面倒ではあっても「どうすることが公平で妥当か」は常に考えて仕事しなければなりません。それが「この道で飯を食わせてもらう」ということなので。
家電品は決まった寿命で同じ時期に壊れる、なんてことはなく個体差がありますので、数年で故障する、ということも有り得ます。率直に言って、運、でしょう。長く持つ個体もあるかも知れませんので、リスクは貸主が負うことは止むを得ないでしょう。
鍵交換は、常に新品交換する必要はありませんね。部屋が６室なら１０個くらい用意してあればローテーションするのもアリです。入居者がマスターキー(№が打ってある鍵)を失くしたら退去時に弁償してもらえば済みますし。
いずれにしても、昨今の「借主の権利」だけが手厚く護られている風潮は不公平とは思いますが。