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長く賃貸管理業を営んでいると、空室募集をしている途中で家主さんから「知人が借りることになったので募集はストップしてください」と言われることがある。ストップするのは構わないが、既に何度も広告を打っていたり手間暇かけていることもあって、その経費をみてもらえないのは辛い。
過去にはロサンゼルスに単身赴任していたお客様が一時帰国して物件(貸家)を見に来てくれることになっていたのに前日になって「娘夫婦が使うから」と言われ、「それは困ります。今頃は日本に向かう機内で、もう連絡が取れません。その方が断ったら娘さんに使って頂く、というのがスジです」と言ったら、「貸す貸さないは家主の勝手だろう。とにかく、そっちで断っといてくれ」と言って聞かなかった。
仕方なく、約束通り最寄り駅に迎えに行き、一日私が運転手代わりをすることで赦して頂いたが、幸い優しいご家族で事なきを得た。ただし家主が私に支払ってくれたのは１円単位での広告代の実費のみ。それも私が請求したからで、案内当日の経費などは全く考慮して頂けなかった。
父親が亡くなりそうということで膨大な財産を相続する日が近づいていて、何度か相談を受けたが、実際に相続が発生したら売却等の依頼は超大手のＳ不動産に・・・。そりゃあ賃貸は当社に任せても何十億という土地の売却をうちみたいな小さな店に頼むなんてことは出来なかったと思う。それは当然だが、だったら最初から私に相談なんかするなよ、と言いたい。しかも、Ｓ不動産は売却する全ての貸家の入居者に対して１ヶ月半以内の退去を迫っていて、家主は知らないことだけど、私は入居者からいろいろ相談を受けていた。
本来は６ヶ月以上の猶予を与えなければならないし、家主都合の立ち退きなんだからそれなりの補償もしなければならないもの。Ｓ不動産は「敷金を含めて３ヶ月分の支払い」だけで退去させようとしていた。
当然に今は付き合いは無い。実はこの家主のご親族に当社の最大の家主さんがいて、真逆のお人柄。普段から管理会社のことを気に掛けてくださっていて、もちろん入居者に対する配慮も行き届いている。
我々業者が、家主さんの直接取引になっても諦められるのは、たぶん「せいぜい親兄弟まで」ではなかろうか。前述のケースでは既にお客様と案内の約束をしていて、ロサンゼルスから見に来てくれることも家主に報告していたのだから、例え使うのが自分の娘であってもお客様優先で考えるのが当たり前だったと思う。
そこまででなくても、家主都合で募集を途中で打ち切るケースは多々ある。その場合、管理会社としては経費は請求し辛いもの。気が利く家主さんなら「手数料分はこちらで払いますから」と仰ったり、後でご挨拶に来てくださることもある。そういう家主さんなら「仲介料は要りません。宜しければ契約書もこちらで作成しますよ」と快く言えるもの。もちろん、広告代も実費分すら請求せずに当方で泣く。
だが、何も配慮してくれなければ「それは無いのでは！？」と思ってしまう。要はハートの問題なのだ。途中で募集を打ち切らせるなら、できれば広告に関する経費くらいは支払ってほしいもの。いや、その前に気付いて「広告なんかも打ってもらってると思うけど、幾らお支払したらいいですか」くらいは訊いてほしい。そうすれば、こちらも気持ち良く辞退できて何の遺恨も残らないものなんだから。
そして、大切なこと・・・、
それは、例え親しい友人知人であっても管理会社を間に入れて契約締結したほうが良い、ということ。ビジネスとして割り切ったほうがお互いの為でもあるのだ。善意で仲介料なんかも掛からないよう配慮して貸したのに、思いもよらないトラブルが発生して、それが為に仲違いするようなことになったら目も当てられないものだろう。先々のことを考えたら第三者(管理会社)を入れておいたほうが賢明ということ。
ひと度トラブルや滞納が発生した時、自分で対応しなければならなくなるから、である。ま、何食わぬ顔して「オタクで請求してよ」と言ってくる家主もいるけど
一般消費者が「不動産屋はそれで飯を食っている」などと認識していないのは当然だが、多くの家主が解かってないのはどうしたことか。「オタクに管理させてやっている」と認識しているからだろうか。
私は「遺失利益を補償しろ、広告代を弁償しろ」と言っているのではない。繰り返し言うが、「こういう場合はどうしたらいいですか？」と事前に相談してほしい、ただそれだけのことなのだ。
幸い当社はちゃんと解かっていてくださる家主さんのほうが多いが、他の同業者さんはどうだろうか。
話は脱線するが、一年ちょっと前、二度も大雪が降った寒い冬のこと、当社管理の入居者募集中のアパートと貸家で、それぞれ給湯器の配管が凍結して破裂したことがあった。案内してくれた業者が気を利かせて電気のブレーカーを下ろして帰ったことによるもので、玄関とか流し台の上に「給湯器凍結防止のため電気のブレーカーは下ろさないでください」との紙を置いたりしていたが、それでも事故は起きた。
当然に修理しなければならない。直ぐに水道の元栓を閉めに行き、家主さんに報告して設備屋さんに修理を依頼したのだが、修理代は誰が払うのか、という問題が残る。最後の案内はどこの会社だったか、などと詮索してみても始まらない。仮に判ったとしても請求などできるものではないし。
結論から言えば「家主負担」ということになる。それは仕方ないし当然である。だがその２件のケース、当社が出させて頂いた。水道局に「水道代の請求書は当社に送ってください」とも伝えておいた。どちらの家主さんからも「そんなのオタクの責任でしょ！？」と言われたワケでなく、むしろ逆であった。
なぜ当社で負担させて頂いたのか、と言うと・・・、
日頃から管理会社の苦労というものを実によく解かっていてくださる家主さんだから、である。今までも涙が出るくらい嬉しいことは度々あった。こういう時に杓子定規に「それは家主さんの負担になりますね」などと言ったなら恩返しする機会など無くなってしまうもの。家主さんが普段から管理会社に対してどう接しているか、の違いであって、人柄の良い家主さんは、結局は得する(損しない)ようになっている。
それは私みたいな人間が管理しているから、でなく、世の中の道理というものではなかろうか。
私は、家主はもっと不動産屋や管理会社に気を遣え、と言っているのではない。私が訴えて求めているのは「小さなハート」なのだ。途中で募集を止めさせる事態になったなら、どうかこの記事を思い出してほしい。
今回の記事、とても勉強になりました。おっしゃるとおり、人間は感情の生き物ですから、普段から誠意と思いやりをもって人と接すれば、必ずしめぐりめぐって自分のところにもプラスになって返ってくるものですね。簡単なようで難しいですが、肝に命じたいと思います。
ところで私も以前「超大手のＳ」さんが賃貸管理している物件に住んでいましたが、最悪でした。給湯器の故障もエアコンの故障も修理を依頼してから実際に修理が完了するまで1か月もかかる始末で. . .。そのせいかいまだにＳさんには悪印象をもっています(笑)。
そのＳ不動産・・・、立川にもありますが、マトモなんですよね・・・。支店でバラつきがあるんでしょうね。Ｓ不動産はネットでも良い評判は有りませんで辛辣な評価ばかりです。そこらあたりは他の大手さんと違うみたいですね。ここんとこ「利益優先に舵を切っている」ように思えます。
記事のケース、敷金を含めて３ヶ月分、ということは実質的には１ヶ月分しか補償しない、ということになります。しかも、Ｓ不動産の社員が訪ねて来て「来月末(１ヶ月半後)までに立ち退いてください」と言われたとかで、滅茶苦茶でした。そんな超大手でも法律を無視した商売をしていて驚きました。
入居者さんには「６ヶ月以内に立ち退けばいいですよ。立ち退き料も交渉次第でもっと出ることでしょう。向こうは入居者さんが『そんなものなのか』と思って大人しく出て行ってくれたら儲けもの、くらいに思っていることでしょうね。ぼったくれ、と言うのでなく、当たり前の補償と準備期間を頂いて出られるようにしましょうね」と伝えました。
「家主さん、そんな会社に売却を頼んじゃったんだ・・・」と情けなくなったのを覚えています。
ま、Ｓ不動産のことをとやかく言える立場ではありませんで、今、当社の名前でネットで検索すると誹謗中傷記事の嵐です。全て、入居中で立ち退き裁判を起こしている生活保護の精神異常者が書き込んでいるもので、警察に告訴状も受理してもらっているのでそのうち結果が出るでしょうけど(＾◇＾)
私はカネよりハートを重視します。カネがあれば生活には困りませんが、互いにハートが無ければ寂しい人生になります。老後の資金は無くても、気に掛けてくれる友だちや仲間がいれば喰いっ逸れることもありませんよね。どらもあるのが理想ですが、どちらかしかないなら、私は断然、ハートですね♪
前記事の保険会社の件。私も契約書を交わして仕事をすることがありますが、トラブルがあった場合は基本話し合いです。たとえば納期が遅れる、途中で仕様が変わったため、契約の金額では足りない等々。話し合って、折り合いをつけて、仕事を進めます。契約書の条項に則ってどうこうなんて話になりだしたら、その仕事はとん挫する可能性大で、双方ともメリットがありません。
御社が代理店の保険の更新の件、保険会社は書類等で新商品の案内をしているとのことですが、インターネットで更新できるシステムならば、その時、新商品の案内画面を出す必要があると思います。双方の違いを説明して、旧商品を更新するか、新商品で再契約するかを選択してもらう。この画面は必ず見るわけだから、今回のようなトラブルは起きなかった思います。それと、孤独死を出してしまった大家さんの負担を考えての代理店としての行動。特約条項がなくても、少し配慮して欲しいですね。
さて、今日の記事につながります。管理会社と大家さんとの関係。これも契約書でがんじがらめにしてしまう方法もあると思いますが、それじゃ保険会社と同じで血が通わないし、小さな（失礼！）不動産屋をやる、そしてそこに管理を頼む意味がないです。そこに甘える、逃げ道にする人もいるでしょうが、淘汰されるので大丈夫です。
それより、例の鬼萩、340万円で落札されましたよ、旦那。私の推測では中国マネーですよ、絶対。人間国宝の特徴的な焼き物、小さいし投資としては絶好なのでは。でも、高すぎますね。
返信の順番が前後してすみません ｍ(＿)ｍ
そうなんですよね・・・、保険の件、実のところ、モヤモヤしている部分もあります。保険会社に落ち度が無くて全く支払い義務はないのか、というと、そんなことはない、とは思います。０か１００かではないように思います。
「あなたにも落ち度と責任はある」というご意見に関しては「そのとおり」と納得できますが、「だから保険金の支払いは受けられなくても仕方ない、当然」というご意見は、どこか違うのでは、と思うんですよ。保険会社も落ち度を認めているのですから・・・。
バラキさんが書かれているように、更新画面にも選択肢の表示がされてないのも不親切です。慣れ、というのは怖いもので、こんな事件があっても、私は更新ボタンをそのまま押しています。幸い、最近の「死後の片づけ費用が認められるプランになっているものが多いので事なきを得ていますが。
契約内容はもちろん最も大切ですが、一方が契約内容を盾にとってしまうと公正ではなくなるように思います。話し合いの余地は当然に無くなるものですから。
実のところ、欧米のように「契約内容が全て」になってくれたら助かるんだけど、と思うことはよくありますが、日本人には合わないんでしょうね。それならそれでこちらも対応しますけどね。
支社長が「説明に伺いたい」と言ってましたが、「支払われるなら来てもいいよ」と言ったらそれっきりなので、支払う気は無い、と分かりましたね。話し合う目的が「自社の都合だけを主張する」のであれば話し合う意味がありませんから当方としても来なくて良いことになります。
重ねて、責任や不備に応じて按分(減額)されることはあってよいと思いますが、落ち度を認めていても全く出さない、というのは問題です。それが保険会社であるなら尚のことですね。
例えば１００万払われるところが５０万になったとして、その減額された部分は当社の責任分なのですから、それを家主さんに弁償する責任はある、とも思います。弁護士さんは「そこまで考える必要はありません」と言ってましたが、モヤモヤしています。双方から全額が補填されれば家主さんの負担はありませんが、こう言ってはナンですが、家主さんが全くリスクを負わないのも公正なのかどうか・・・。
ところで、例のオークションの件は明日記事にさせて頂きます(＾◇＾)
今まで確認作業が不要だったため私もいつも通りに「お客さん決まったので〇日に契約しますね」って連絡をしたらビックリよ・・・
他の業者からの申し込みが入ってるとか・・・。
別に他の業者に依頼してもいいけど一言あってしかるべきですよね〜（；＞＜）
たまたまこちらのお客さんがとても穏やかな方だったこと、そして急遽別の似たような物件を用意できたことでなんとか切り抜けましたけど（｀д´）
本当の祖父のように私をかわいがってくれたおじさんではありますがその時はさすがに腹立ちましたねー（笑）まぁ家主はその娘なんですけどね。
娘が勝手にアパ〇ンに頼んでたらしくおじさんも知らなかったみたいなんで私もなんとか怒りを納めましたけどー（−ω−）
大家さんもほんっとピンキリ！！
立退きに際してほとんど補償してもらえないのに、家主に対して抗議しない人って結構いますよねー。
そういう方が相談に来られた時はとりあえず家主とどのように交渉するか入れ知恵して、ダメなら宅建協会や弁護士に相談するよう言っていますが、積極的に交渉するような人はいません。
老朽化による建て壊しはまあ仕方ないのである程度妥協しないとですが、自己都合または親族使用による立退きの場合は引越費用全額貰わないと退去しませんって、私なら言っちゃいますけど。
ま、今住んでるのは自社物件なので、即退去させられるのは私ですが(笑)
自殺以外で室内で入居者が死亡した場合の片付け費用・原状回復費用なんかは家主も本来リスクを負うべきだと思うんですけどね。
高齢者（死亡するのは高齢者だけではないですが確率が高いので）を入居させるのならそれに対するリスク管理も家主が行うべきなのではと。
対応の保険商品も実際あるわけですし。
賃貸業が慈善事業でない限りリスクは応分に負担すべきだと思いますが。
私も相手が１００%ワルくて、私の領域の案件だとしても、一応営業部門問い合わせて、営業の方から話をするか、こちらから冷たく話をするか、どっちがいいか営業に選ばせます。
もう訴訟なんて単語が相手から出る段階なんて、つまり切れてもいいと思われてて、この場合のパパ様だと、大企業の威をかさにきて下に見られてるとしか思えない。私が昨日イラっとした官僚出身の弁護士と一緒で、「オレ様がこう言ってんだろ？！」
って匂いしかしない。
それか、一般感覚のなさすぎるバカか。
でもね、この時のために契約書があるんですよ。
普通、取引を始める時に取り交わすから、結婚するときに、離婚の取り決めするようなもん。営業の慣れてない
子なんか特に、色んな意味で「そんなこといいですよ」ってなりがち。
そこを裏からヤリ手ばばあが糸引いてる図が私の仕事ってわけです。
赤の他人ならともかく、親戚が家主で、というのだと、ほんと、なおさら血の気が引きますよね。
仰るように、この場合は先に連絡があって、かつ他から申し込みが入った(入りそう)と言うなら、その時点で直ちに一報が欲しいものですよね。そういうことに無頓着というのはどういうことでしょう。
お客様が温厚な人で良かったですね。私も、お客様の人柄に救われたこと、何度もあります。
でもって、実は、うちも、ある家主さんの娘が一種の精神異常者で、もう、家主と入居者との諍いに巻き込まれて大変な思いをしたことがあります。親の言うことを聞かずに大手に管理を替えてしまって、滅茶苦茶なトラブルになりました。警察沙汰にまでなりました。いつか書くつもりでいますので、ぜひお読みください。と言っても、しばらく先になりますけど(＾◇＾)
そうなんです。立ち退き料をとくに請求しないで、とか、家主さんの出した額に異議を唱えず出て行く人、けっこういますね。当社で家主さんから頼まれて立ち退き交渉したケースでは、何と、半分が「お世話になったのですからけっこうですよ」と言って、私が「家主さんは当たり前の立ち退き料をお支払するつもりでいるんですよ」と言っているのに辞退してるんですね。ゴネる人、１割もいないかと・・・。
高齢者の入居に関しては当然にリスクもあるので、保険の支払い対象がどうの、ということでなく別の形で調整することもあります。敷金を多めに入れて頂いたり、家賃を少し高めに設定するとか。もちろん、入居者の方の理解と了解はちゃんと頂きますが。
長く空室になっていて、家主が「高齢者でもいいから」と審査を通していて、何か事が起きたなら、リスクを負うことになっても文句は言えないものでしょうね。
ただ、家賃を頂く家主さんが応分にリスクを負うのは妥当かとは思いますが、それを「当たり前」と言ってしまうと高齢者に貸して頂けなくなるものなので、カネの問題だけでなく自治体との様々な協力体制が必要になりますね。残念ながら、立川市は無理ですけどね。
うちの家主さんの中には「オタクに管理させてやってるんだから」と腹の中で思っているのが透けて見えている人、数人ですね。取引していて、こちらを見下している大手の営業マン・・・、殆どいません。
以前はいました。東急リバブルの府中店でしたけどね。物凄い高飛車なオバサンがいて、仲間内の有名人でした。まだいるのかなあ・・・、引退してるかも知れませんが。
ところで、東大出で官僚出身の弁護士・・・、そう聞いただけで私はアウトですね。たぶん、自分以外はみんな馬鹿、と思っていそうで・・・。それが財務省や外務省出身ならもうとてもとても(＾◇＾)
契約書、日本の場合は中途半端なんですよね。欧米みたいに「約定が絶対」ではなく日本の場合は契約書に謳ってあっても情が絡んできたりするので・・・。
今度、どこかと代理店契約を交わす際には、さやさんに契約書の内容をチェックしてもらおうかなあ。
私は、無資格なんで、先生ほどちゃんとできないと思うし、そんなんで見返りにパンを要求したら、業法違反ですがな。
社内にこういう、先生ほど確たる判断もできない中途半端な人間をおいておくのは、社内事情を加味して妥当なところで落ち着かせろということなんでしょうな。
ですから、次にそういうのがきたら、先生に解説していただくといいと思います。
ん？、まだ「パン」のこと根に持ってるんだ・・・(爆)
だ・か・ら・あ、「行って来い」というのはギャンブル用語で「チャラになること」だってば(*´ω｀)
まあ、餅は餅屋、と言いますから、自分で決めつけたりしないで、これからは専門家に伺いますね。