古い記事から、これからの時期、気になる話題

単身者で、これから部屋探しをする人は多いと思う。いちおう、直ぐに必要となる話ではないが、知っておくと「その時が来たなら」参考になるかな、という話。

PRESIDENT Online 2012年12月3日号の記事より、

著者は、みらい総合法律事務所共同代表、弁護士 谷原 誠 氏　構成＝高木侑子氏

更新料、クリーニング代を節約するには
想定外のお金の問題−賃貸契約

賃貸借契約を更新すると、貸し主から更新料の支払いを求められることがある。支払う必要があるかどうかは、契約書に更新料について明記されているかによる。すなわち、契約書に更新料の定めがない場合や、「貸し主が指定する額を支払う」といった曖昧な定めしかない場合には支払う必要はないが、更新料の支払い義務やその額等が一義的かつ具体的に記載されている場合には、支払わなければならない。

ただし、定められた更新料の額があまりに高額な場合は別だ。最高裁判所は、更新料の定めは、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」有効であると判断しており、額が高すぎる場合には、その定めは無効と解釈されるからだ。たとえば、半年ごとに月額賃料の5カ月分を支払うといった法外な更新料の定めは高額にすぎるため無効であり、少なくとも全額を支払う必要はないだろう。

もっとも、最高裁判所は、1年で更新される賃貸借契約について、更新料を月額賃料の2カ月分とする定めを有効と判断しているから、前述のようなよほどの例でない限りは、借り主は契約書どおりの金額の支払い義務を負うことになりそうだ。ただ、契約前の貸主との交渉によって下げてもらえることはあるので、あきらめる必要はない。きちんと契約書をチェックし、更新料が高く感じたら交渉してみよう。

更新料と並んでトラブルになりやすいのが、退去時に請求されるクリーニング代等の原状回復費だ。退去後に送られてきた明細を確認して予想以上の額が敷金から引かれていることに驚く人は少なくない。

借り主は、賃貸借契約が終了した際に物件を元の状態に戻して貸し主に返還する原状回復義務を負っている。ただし「原状回復」とは新品の状態に戻すことではない。「通常の使用によって生じる損耗」は毎月の賃料で精算されるため、借り主は故意・過失によって生じた損耗についてのみ責任を負えば足りるのだ。

貸し主と借り主の責任区分については、国土交通省が「原状回復にかかるガイドライン」を定めている。具体的には、家具の設置跡や壁に貼ったポスターの跡等は通常損耗であり借主は負担を要しないが、ペットの爪跡やクーラーの水漏れを放置したためにできたカビなど、使い方や管理方法次第では生じなかったものについては借り主負担となる。また退去時の清掃代については、貸し主が次の入居者を確保するために行うものだから、通常損耗の修繕として貸し主の負担となる。ただし、ひどいタバコのヤニなど通常の汚れでない場合は借主負担となりうる。

契約書によっては、本来貸し主が負担すべき通常損耗の修繕についても借主が負担すると定めているものもあるので、注意が必要だ。ここでも契約締結前に契約書を確認することが重要な防衛策になる。まず、原状回復に関する条項のうち「借り主」負担とされている部分だけをピックアップし、次に普通に使用していて生じうるものが含まれていないかという観点から順にチェックしていけばよい。不公平な条項については修正を求めよう。

退去時は全室内を撮影しておくべし

また原状回復のトラブルは退去後に起きるため、借り主は反論の証拠を持たないことが多い。トラブルに備えて、入居時、退去時ともに物件の写真を撮るなどして証拠を保全しておく必要がある。「普通でないくらいに汚れていたので特別な清掃を行った」として高額な清掃費を請求されるケースもあるので、特に退去時には、損傷・汚れのない部位も撮影しておくことが重要だ。


記事の中にあるように、「最高裁判所は、１年で更新される賃貸借契約について、更新料を月額賃料の２ヶ月分とする定めを有効と判断している」とのことなので、通常もっとも多い更新料の規定、２年毎に新賃料の１ヶ月分というのは当然に合法、ということになる。なので契約書に謳われているのに「支払いたくない」とゴネても通らない。最近、当社でも更新に来たお客さんが「築後２０年以上経っている貸室は、最近は更新料を払わなくても良くなってるらしいですね」と言っていたが、そんな話は聞いたことが無い。よくあるパターンで、自分にとって都合よく聞き、都合よく解釈しているだけの話。

「更新料なんか払いたくないよね、２年なんかすぐきちゃうし・・・」
「だいたいが『うちみたいな古いアパートで更新料なんか取るなよ』って言いたいよね」
「思う、思う、築２０年くらい古くなったら更新料は取らなくてもいいんじゃね？」
「入っててくれるだけで有り難い話で更新料まで取るのは阿漕だよ絶対」
「取らないとこもあるんじゃないの？」
「ああ、なんか聞いたことある」
「たぶん家主や不動産屋が知らないだけで、そんな法律があるかもよ」
「うん、そうだね、そうなっててもおかしくないよ」

などとレベルの低い友人同士の会話が「築後２０年以上経っている貸室は更新料を払わなくても良い」と曲げられて伝わったんだろうけど、言うのは勝手だが「恥をかくだけ」でお仕舞いになる。

「新築でも礼金や更新料を頂けない物件もありますが、古くても更新料をお支払い頂く物件もあります」と伝えると落胆していた。言ってみただけかも知れないが、言われたほうは不快になるもの。入居者のほうから根拠も無いのに「払わなくてもいいのでは？」「払いたくない」と言われればカチーン！とくる。


基本的に私は「礼金や更新料については無くていい」（無くすべき）と思っていて、その代わり、管理会社が貸室に対して何がしかの管理料を頂くようにして、当然にそれは家賃に上乗せすべきと思う。そうすれば管理会社の雑用も増えるが無償ではなくなる。その提案の良し悪しは別にして、不動産屋の仕事において有償無償の線引きがハッキリしてないことで不利益を被ることが多いから立川支部で検討して本部に上げるよう提案したのだが、それも当時の支部長からは「回答いたしません」という返事だった。

ま、管理料を頂くのが理想だが、そうなってくると管理物件の横取り合戦も厳しくなるものだろう。

記事には、「退去時の清掃代については、貸主が次の入居者を確保するために行うものだから、通常損耗の修繕として貸し主の負担となる」ともあるが、東京都の賃貸住宅紛争防止条例の施行以降はむしろクリーニング代だけ頂いて後はお返しするパターンがほとんど。なので、退去時には掃除する必要は一切無く、荷物とゴミだけ撤去すれば済むからそのほうが合理的だし妥当。そこで借主が「クリーニング代は貸主負担のハズ」などと主張したなら「だったら掃除くらいしていきなさい」ということになる。

結論的に言えば、題名は「更新料、クリーニング代を節約するには」になっているが、内容的には全く節約の為に役立つ話になっていない。写真を撮るのも効果的ではない。どうしても、と言うなら、入居時に管理会社か家主と室内を一緒にチェックして、その時のやり取りをＩＣレコーダーで録音するのが一番。ただし、無断で録音すると、イザ裁判となった時には証拠採用されない恐れがある。

借主は入居期間に応じて相応の負担はすべきで、貸主は何でもかんでも借主に責任転嫁しようと考えないこと。私も間に入って何度も不快な思いをしている。敷金トラブルで、私の話に耳を傾けようとしない「強欲で理不尽な家主」の物件管理を自ら降りたこともあるし、借主（退去者）をきつく叱ったこともある。

貸主借主双方の間に入って「妥当な落としどころ」を探って提案し解決するのも私の仕事だから。

Comments

poohpapaさんおはようございます。

　東京では、雪が激しく降っているようですね。また、恒例の雪かきが必要な
のではないでしょうか。今度は駐車場の前もお願いします。年もあけて、３月
には転勤や入学で人の出入りが多くなりそうですね。ニコンのＤ５を購入する
ために、いっぱい管理物件を増やしましょう。

　さて、こんな、養命酒がオリジナルのフチ子がもらえるクイズがありました。
是非、参加してみてください。晴れ着のフチ子を取り逃がした挽回をしましょう。
　
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Posted by たか at 2016年01月18日 08:20

たかさん、おはようございます

養命酒のフチ子、応募済、であります。私が見逃すもんですか、そういうの (＾◇＾)

うちの店の隣の駐車場は元支部長の会社が管理していますので、私が雪掻きする義理は無いかと思います。ですが通行人には関係が無い話なので、半分くらいは歩行者用通路を確保すべく雪掻きしました。

２月になってもねえ、最近の消費者は先ずネットで部屋探ししますから、当社辺りまで流れてくることはありませんね。うちは口コミ（ご紹介）のお客さんが半分以上ですし・・・。

そうそう、カネがあってもＤ５は買いません。私はＤ９００（？）狙いです。

Posted by poohpapa at 2016年01月18日 09:29

揉める相手が居るならまだ幸せな方、夜逃げじゃあすべて大家持ち

Posted by はるな at 2016年01月18日 11:08

テレビで見る多摩地区の様子、今のところ異常小雪のうちの近所よりよっぽと積もっています。
除雪のポイントは「道具・服装」と「段取り」に尽きると思います。
お怪我なさらぬようお気をつけて。

Posted by 陸の孤島 at 2016年01月18日 11:44

はるなさん、こんばんは

＜＜揉める相手が居るならまだ幸せな方、夜逃げじゃあすべて大家持ち

それを言っちゃあ　お仕舞いよ (＾◇＾)

まあね、私も夜逃げは３回やられてますけど、腹立たしいったら無いですね ( ｀ー´)ノ

Posted by poohpapa at 2016年01月18日 18:57

陸の孤島さん、こんばんは

お気遣い、有り難うございます。

今日の雪は途中から雨になって水をたっぷり吸っていたので雪掻きがしんどかったですね。おかげで、腰だけでなく、ふだん使わない筋肉が痛くて・・・、今日は早く寝ます。

私は雪の少ない田舎育ちですが、都会の人は雪掻きのコツを知らないのでキツイですね。

Posted by poohpapa at 2016年01月18日 19:02

近年はネット上に「法定更新すると言うだけで更新料を払わなくてすむ」とか「少額訴訟するといえば敷金は全額戻ってくる」などといった、あまりにも極端なアドバイスが蔓延してますからね。
それを信じ込んでしまった何も知らないお客さんに、法定更新とはどういうものかを説明したり、国交省のガイドラインの内容を一から説明して納得させるのは、とても骨が折れます。本来、契約前に読んでくださいと書いてあるガイドラインも、現状では退去時に読む人の方が圧倒的に多いでしょうね。
ネット上のとんでも理論で下手に理論武装して管理会社を敵に回すよりも、素直に「生活厳しいから更新料オマケして〜」って言ってきてくれれば大家さんにしっかり伝えるし、減額してくれたり無しにしてくれる大家さんもとても多いんですけどね。

最近、ちょこちょここちらのブログを読ませてもらってます。同業者として、読んでいて気持ちいいことがたくさん書かれていますね。数年前もどこかからヒットしてコメントを入れさせて頂いた記憶があるのですが(おそらくワイ○ス○ー○の中抜きの記事)。またとびとびで読ませて頂いてます。
そういうわけで、昔の記事にとびとびでのコメントになります。申し訳ありません。

Posted by K市の不動産屋 at 2016年09月08日 18:36

K市の不動産屋さん、こんばんは

飛び飛びでも全然ＯＫですよ〜、お気づきの点がありましたら古い記事にでも何でもコメントなさってください、お待ちしています。

さて、本題ですが、

うちのお客さんには「知り合いの弁護士が言っていた」とか「友人が不動産屋をやっていて、その友人から聞いたんだけど・・・」とか言う人がけっこういます。「どちらの弁護士さんですか？、そんな間違えたアドバイスをしているようだと後で取り返しのつかない損失を被ることになりますから私から正確な法解釈をお伝えしますので連絡先を教えてください」とか、もっとキツく「その弁護士はモグリですね。そんな弁護士に掛かったら依頼人が不利益を被ります」とか言う時もあります。「弁護士が言っていた」と権威づけすれば不動産屋は言うことをきく、くらいに思っているんでしょう。

不動産屋だって「自分の首を絞めることになるアドバイス」をするワケがありません。つまり、そんなことは言わない、言ってないのに「不動産屋が言っていた」という話をするんですね、不愉快です。

コメント主さんが仰るように、素直に「生活厳しいから更新料オマケして〜」って言ってくれれば、少しでもお役に立とう、と思いますもんね、不動産屋だって鬼じゃないのですから。

うちのお客さん、そういうところで明確に損得が分かれたりします。ま、私が偏屈なので (*´ω｀)

ところで、いつも私の意見や主張にご賛同頂けるとは思っておりませんで、時に意見を異にすることもあろうかと思いますが、今後ともどうぞ宜しくお願いします。

Posted by poohpapa at 2016年09月08日 19:21