、国内
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）家賃を一年以上も滞納してて平気でいられるような奴の部屋がどうなっていたか・・・、
想像を絶するものだった。
自身が借りていた２階の部屋だけではない。長く空室だった下の部屋まで物凄い傷め方で・・・。
自分では１年以上も家賃を払わずに、電話しても出ず、留守電に録音しておいてもメールしても返事が無く、自分に用がある時だけシャーシャーと店に来てタメグチで私に命令するような奴だからそもそも碌な人間ではない。連帯保証人さんがしっかりしていたから良かったようなものの、移転先でも同じことを繰り返すんだろう。ずっと家賃を払ってくれていた連帯保証人さんも「もう受けない」と言っていた。ただ、こんなケースでは保証会社より（しっかりしている）連帯保証人のほうが良いのかも、と思った。
我々の業界にもブラックリストは必要だと思う。そんなのは個人情報とは関係ない話だし、護るべき個人情報ではないだろう。商売とはいえ、管理会社や善意の家主さんにも迷惑を掛けることになるのだし。
で、室内の様子がどんなだったかと言うと・・・、
※ まるで室内で孤独死した人の体液が零れているのでは、というくらいグロなので閲覧はご注意を！
入居者の部屋、
熱帯魚を飼っていて水漏れを起こしたのだろうが、「どれだけ溢したんだ！？」という話。
畳も、相当な重量物を置いていたようで、あちこち凄く凹んでいる。と言うか、畳床に喰い込んでいる。
こちらは階下の部屋の様子で、本人の２階の部屋よりもっと酷い状況。ある意味、空室で良かった。
黒いのはカビで、畳の下の床板は腐っていると思われる
天井も全体的に腐っているので大々的な工事が必要になりそう
連帯保証人さんは「あの建物、次また貸すの？」と言っていたが、貸さないにしても修理代は頂くことになるし、そういうことは借り手側からは言えることではない。２年ほど前に階下の住人が退去した時、家主さんは「今回は募集しないでいいです」と仰っていたので募集してなかったが、この男が退去する前に（室内の様子を見る前に）「一緒に募集してください」と連絡してきているので「もう貸さないのに修理代だけ払わせた」ということにはならない。数年間には外装リフォームもしている。
それに、入居者は「これほどの水漏れを起こしていた」のを知っていたのに連絡せず放置していて、連絡してこない一番の理由が「家賃が滞っている」ことだったろうから、情状酌量の余地はない。
ついでに言うと、こういうのは住宅総合保険の借家人賠償での「水漏れ」の補償は受けられないもの。なぜなら、保険が利く水漏れ事故は「本来、水を使っている洗濯機置場や台所、浴室、トイレなどで起きた事故のみ」が対象になる。水を使っているハズのない所での水漏れは補償の対象外になる。ま、当たり前である。もちろん、配管など「設備の不備」での水漏れは家主さん負担となる。
その昔、和室にベビーバスを置いてバケツで湯を運び、夫婦で赤ちゃんを風呂に入れ、その後はバケツで汲み出さずにベビーバスごと浴室に運ぼうとしてひっくり返した事故があって、支払い対象外だった。
実は、家主さんの妹さんが同じアパートに入居しているので、本来ならば週に一度くらいは空気の入れ替えとかして頂きたいもの。そうすればもっと早くに気付いていて、ここまでにはならなかったとは思う。
別のアパートで、家主さんが同じ敷地にいるのに空気の入れ替えをしてなくて、ドアを開けるとカビ臭かったり、ドアポストから入れられたダイレクトメールやチラシが山のようになっているケースがあった。その時点で案内は不調に終わることになる。そんなことはいちいち不動産会社から「たまには窓を開けてください」とは言えない。下手したら、管理料など頂いてないのに「オタクに管理を任せてんだから、オタクがしてよ」と言われかねないし。もっとも、そういう家主さんは「次の入居者はまだ決まりませんか？」とは言ってこないけど。
ま、そうであっても今回の場合は借主に全責任があると思う。私は全額を請求する。
連帯保証人さんは本人の勤務先から今まで立替えた家賃を天引きで返済してもらうことになっているが、それに今回の原状回復費用が加わることになるから、完済までいったい何年かかることやら・・・。
1年前の孤独死発見や今回の物件、不動産屋はこのようなトラブルによく巻き込まれるのでしょうか。そう考えると、不動産屋の人件費は仲介手数料と管理料では割に合わないですよね。仲介管理する物件が多い店では平均化されるかもしれませんが、小さな店は手出しになってしまう。
ホリエモンは、「現在の不動産屋のシステムは古い、これからはネットやオークションで取引する時代だ（不動産屋に手数料を払う必要がない）」なんてかっこいいこと言ってますが、物品販売じゃないことを分かっていませんね。
このアパート、築何年なんですか？原状回復費用、いくらかかるでしょうね。
確証バイアスというのか羹に懲りて膾を吹くというのか…
部屋を紹介して、案内して、申込書を入れるだけで（現行では）１ヶ月分の仲介料を貰って、限りなく不法に近いボーナスまで受け取る客付け業者と管理会社では、置かれている立場がまるで違いますね。ハッキリ言って、（うちの家主さんは怒らないでしょうから言いますが）勝手なことばっかり言う家主と、家賃を滞納して逃げ回っている入居者と連帯保証人、「そんなこと自分でやれよ」と言いたくなるような雑用を依頼してくる入居者・・・、管理会社は大変です。
かと言って、客をランク付けして仲介料や管理料などで差を付けるワケにもいきませんが。
我々不動産屋も、なぜ自分達の職業があるのか、その意味を考えなければなりません。このまま行くと不動産屋は（無くなりはしませんが）大幅に減少するでしょう。ただ、ホリエモンの言ってることは「一部分しか見ていない」と思います。
原状回復費用・・・、業者の話では「１５０万は下らないでしょうね」とのことでした。全額を取り立てます。うちは連帯保証人さんから、そこから先は連帯保証人と本人の話ですね。
＜＜まだ、ちゃんと働いていて連帯保証人の人泣き寝入りしないで良かったね(^_^;)
勤務先の部長からも「うちにいる間は天引きして払わせます」とのことでしたが、辞めたとしても、そこから先は連帯保証人さんが取り立てるでしょうね、私には関係ありません。と、割り切ってます。
ま、偽装退職、なんてのがあるかも知れませんけど・・・。でも、私は知りません。
ま、この退去も福岡デニッシュも、どちらもヒドイ話ではありますけど・・・ ( ｀ー´)ノ
木造住宅でこれをやられると、被害がことさら大きいですね。
写真を拝見すると、畳表・畳床・天井板・床板の交換はモチロンですが、引き戸の縦枠・敷居、畳寄せ部分にもカビが見られます。
カビを殺しても、カビが作り出した色素は残ってしまうのでやっかいです。
（紙製の美術品の修復では、カビの色素のうち、赤は抜ける・黒はダメ・紫は最悪、と言われているようです。）
色素を漂白して再度木材の色に合わせて塗装するよりは、取替えたほうがコストが安いかもしれません。
あとは、2階の床梁や根太に、漏水の影響がなければ良いのですが。
原状回復工事をしてもカビ臭さが抜けなければ、オゾン殺菌装置を使う方法があります。
私も使ってみたことがありまして、多少の効果はあります。（と言っても気休め程度ですが）
現在の不動産仲介の仕組みについては、堀江さんの言も一理あるかと思います。
現在の宅建業法は、借主さんが直接物件を探すことができないことを前提とした法体系になっています。
レインズの登場が1995年、それからたった10年で、インターネットの普及によって借主さんが物件を簡単に探すことができるようになってしまいました。
客付け業者さんは、借主さんに代わって物件を探すという仕事が大幅に減ってしまいましたので、他の仕事を加えなければ今までと同じ対価を得ることが難しくなっています。
今後は、借主さん側に立って物件をチェックする「建築の専門家」としての役割が求められてきます。
初見の物件を、「不動産屋」として案内する仕事では、一般消費者さんからの理解は得られません。
そう遠くない将来には、元付け業者さんは貸主さんから報酬を得て、客付け業者さんは借主さんから報酬を得る、というごく自然な取引の形に治まっていくと思います。
それまでに客付け業者さんの半数は消滅しているでしょうけれども・・・。
物凄く的確に現状を把握していらっしゃって驚きです。AKさんから頂いたこのコメントはコピーして、いつでも直ぐ読めるようにしておきたい、と思います。有り難うございます。
こういう話でいつも思い出すのは、当社の調布の家主さんです。その昔、古いアパートの風呂釜が壊れて、私に交換を依頼してみえました。ですが、当社の下請け業者に頼むより、家主さんの近所のＪマートで頼んだほうが５万は安いのです。それで、そう勧めると、奥様は「じゃあ申し訳ないですけど、そうさせてもらいますね」と仰って電話をお切りになりました。もちろん、私の真意はちゃんと解かってくださっています。
しばらくして再び奥様から電話がありました。「今、主人が出掛けたから電話しています。実は主人から叱られました。『それで飯を食べている人がいる。よそと比べて何万高いとか安いとか、そんなことで不義理するものではありません。いつもの業者さんに注文してあげなさい』って言われました。なので、いつもの業者さんにお願いしてください」と笑って仰るのです。もちろん、そうさせて頂きました。
私たちは普段の買物や生活で、ついつい細かく「どちらが得か」を計算してしまいますが、それで飯を食べている人がいるのも事実です。逆に「自分が対価に見合った仕事をしているかどうか」は常に意識していなければなりません。でないと我々の業界そのものが消えて無くならないとも限りません。
AKさんが仰るように、「そう遠くない将来には、元付け業者さんは貸主さんから報酬を得て、客付け業者さんは借主さんから報酬を得る、というごく自然な取引の形に治まっていく」のかな、と私も思いますが、世の中の流れで（仕方なく）そうなるのでなく、業界の指導者が先を読んで変革していく、ということが求められているように思います。
残念ながら、本部の役員にもそういう人はいませんし、支部に至っては本部からの指示に唯々諾々と従うだけしか能がありません。自分が儲けることしか頭にありません。後に続く次の世代に確かで正しい道筋を遺してあげようという使命感を持っている役員などいないのです。
本当に、１０年後には不動産屋の数は半減しているでしょうね。それは国交省の望みでもありますが。
もし宜しければ、一度直接お会いしていろいろお話を伺いたいのですが。北海道でも九州・沖縄でも、国内であればどこでも私のほうから出向かせて頂きますしAKさんのご都合に合わさせて頂きます。
直ぐでなくてもかまいません。ぜひご検討頂けたらと存じます。宜しくお願いします。
poohpapaさんのお仕事は、戦前の「差配」の流れを汲んでいる「管理」に近い業種です。
対して、不動産仲介業は、戦後の「周旋」から派生している「仲介」という業種です。
不動産仲介業は、言い方は悪いですが「誰にでもできるような仕事」として、国策によって不況時の雇用の受け皿を目的に作られた業種であると言えます。
その一方で、「七面倒くさい仕事」である「差配」は国策には合わなかったので、不動産仲介業の中から除外されてしまいました。
こうした流れで、不動産仲介業のために「宅地建物取引業法」が整備されていきました。
・新規参入にあたり先行投資が少なくてすむこと
・業務に特別な技能を必要としないこと
・先発事業者と後発事業者の優劣が付きにくいこと
・大手がスケールメリットを活かせない非効率な業務であること
・小規模事業者数をできるだけ増やせること
「雇用の受け皿」としての条件を改めて並べてみると、今の時代からは呆れ返るような内容ですが、これらを維持するための「組合」が国の主導で作られました。
事業者さんによって自発的に作られた「組合」とは、少し目的を異にします。
poohpapaさんが「組合」へ要望していることは
「組合員のほうを向くべきだ」
「管理の指針を示すべきだ」
ということですから、至極正論だと思います。
しかし、これには「雇用の受け皿」としての業界の根幹部分の変革が求められますので、一度業界を解体して再構築することと同義です。
つまるところ、「組合を解体しろ」と言っていることに等しく、実現不可能ではないかとすら思えます。
こうしたことを調べるようになったキッカケは、私が8年ほど前に物件を相続したことに始まります。
当時は不動産のことは何も分からず、不動産屋さんに任せておけば良いだろうくらいにしか考えていませんでした。
ところが、任せる際に業務内容を決めておきたかったのですが、何をする・何をしないで曖昧な答えしか返ってこないのですね。
いつまでたっても埒が明かないため、仕方がないので「不動産業の実態」「不動産業の法律」「不動産業の歴史」を調べました。
そして、上記の様なことが分かり、「あぁ、これは管理を任せるのは無理だ」という結論に至ります。
不動産屋さんが「七面倒くさい管理などやりたくない」と思っているのでしたら、無理に任せたとしてもロクな結果にならないことは明らかです。
私は生来の怠け者ですが、自分でやらざるを得なくなりました。
実際にやり始めてみますと、想像していた以上に「七面倒くさい」ことばかりです。
法律の壁に苛まれたり、訴訟をしなければならなくなったり、試しに新しい修理方法を取り入れみて大失敗ということも度々あり、四六時中頭を抱えております。
それでも自己所有物件ということで、リスクを負えている部分があります。
四苦八苦している中で、必要に迫られて知識や経験が集積されていきますが、それを体系化して整理はしていないのですよ。
poohpapaさんの記事を拝見して、「あぁ、こんなこともあったなぁ」と思い出し、コメントのために文字に起こす時に、初めて整理を始める始末です。
これがお話となりますと、立板に水のようにはいきませんので、それこそわざわざご来訪頂く対価として見合っていないような気がします 笑
遅れ馳せながらブログ開設12年目おめでとうございます。
「継続は力なり」と、言うは易し行うは難し。
3日坊主の私も見習いたいです。
AKさんはいろいろ経験なさっていらっしゃるんですね。やはり豊富な経験から出た知識でしたか・・・。
それと、有り難うございます。仕事同様、いろんなことがありましたが１２年も続けてこられました。
さて、
不動産業者は、免許という観点から言えば、賃貸の仲介も管理も、売買で売主買主双方の意向を受けて仲介する、つまり（民法上は禁止されている）双方代理も可能です。それは、売主からの「買ってくれる客を探してほしい」という依頼と、物件を探している客の「良い物件を紹介してほしい」という依頼とが、互いの利益を損なわないから認めてもらっているのですが・・・、どうも近い将来、国交省は双方代理を認めない方針に転換するようです。
賃貸仲介管理に関しては、管理物件を持たずに仲介専門の業者になるか、管理業専門になるか、どちらかを選択させる方向に進むようです。売買に関しても、両手数が得られなくなる、ということですね。もちろん、そうなったらなったで、不動産屋は抜け道を思いつくものでしょうけど・・・、国交省の方針は間違いではありませんがそれで潰れる不動産業者は多いことでしょう。
その方針は、私からすれば「漁師が民宿を経営するのはまかりならん」と言ってるようなものですね。
管理で食べていく不動産屋の間では物件の奪い合いが始まるでしょうし、仲介専門業者はＡＤやら広告料やら業務委託料などの要求をエスカレートさせることになると思われます。
そのような国交省の方針転換は不動産屋にとっては死活問題になるハズです。ところが、支部も含めて協会の役員たちは会員業者に何ら情報をもたらしません。まだ知らせる段階でない、と考えているのか、自分の会社は安泰だから大した問題ではない、と捉えているのか、国交省から現段階で口止めされているのか、は不明ですが、往々にして、そういう話は決定されてしまって我々末端業者に伝えられた時には手遅れになっていることが多いもの。
役員の会社は生き残れるかも知れませんが、そうでない末端の会員業者は多いことでしょう。私が「会員業者のほうを向いて運営してほしい」と願っているのはそういうことでもあります。本部の役員たち、目の前にぶら下がっている国土交通大臣表彰、続く黄綬褒章しか見なくなっていますから、本日の記事にあるような「老害」にしかなっていません。
AKさんが仰るように「業種が違う」のであれば、その報酬も業務内容によって違いがあって然りですね。しかも、今まで当然にタダでしていた業務も働きに見合った対価が得られるよう整備してもらいたいものですし、安易に貸主が不動産屋（管理会社）に振っている滞納家賃の取り立てや追い出しなどは（弁護士法に違反することにもなるので）受けないことを明確に協会が打ち出すべきだと思います。
ただ、先日も「無報酬で不動産屋がした家賃滞納者の追い出しは弁護士法に違反しない」との判決が出ていますので、家主からは「だったら今まで通りタダでやってくれれば問題ない」と受け止められかねません。実際には不動産屋は「そういうのは弁護士に相談してくれ」とは言えないものですし。
そういうふうに今も全国で起きているトラブルと原因や解決法に関して、協会がもっと積極的に関与して指針を打ち出さないなら、何のための協会ですか！？、という話です。
もしかすると、管理会社と仲介業者を分けることで協会も分かれることになりますから、そうなると公益法人、つまり不動産業に関連した天下り先も、今の２００から倍の４００くらいになります。国交省からすれば、多すぎる不動産屋の数も減らせて天下り先も増える・・・、一石二鳥なのかも。
もっとも、管理にだけ特化したなら、それは不動産業ではありませんよね。全く別の業種ですもん。
いずれにしても、協会としての指針が見えてこないのです。会員業者をどこに向かわせようとしているのか、今何が問題でどう解決しようとしているのか、どうしたら後進に正しい道筋を示して遺すことができるのか・・・、もしかしたら、何も考えていないのでは、とさえ思えます。
これもAKさんが仰るように、私が言ってることを実現させるためには、一度業界を解体して再構築させる必要があるかも知れません。もちろん、そこまでは求めていませんが、本気でやるならそこまでの決意と覚悟が必要なんでしょう。幹部たちにはそんなものはありません。今の立場や優越感を捨ててまで会員業者のことを考えてくれるような人物はいませんから。ただし、そのことで、確実にこの業界は衰退していきます。今は異端児ですが「不動産屋を介せず売主と買主（貸主と借主）を結びつける会社」がいくつも出てきていますし、現状に胡坐をかいていたら業界の将来は無いように思います。
私の考えに理解を示してくださる方、支部の役員さんもいるにはいますが、ほとんどがみんな自分のことで精いっぱいなんです。それで当然ではありますから、そのことで文句は言いませんけど・・・。
などと、纏まりも無く長々と済みませんでした。
ん・・・、けっしてAKさんに文句を言っているのでなく、今日、手抜きした意味が無いような・・・（爆）
その昔は、【差配】は「元付け」「管理」を統合した仕事、【周旋】が「客付け」と別れていました。
不動産仲介業を作るにあたって、この以前からの業種を無視して、別業種の業務である「元付け」と「客付け」を統合してしまいました。
雇用拡大のために、業種の合理性を犠牲にしてしまったのです。
つまるところ、「宅地建物取引業法」は、不動産仲介業から「管理」を除外するために作られた法律と言っても良いかと思います。
その煽りを食らったのは【差配】です。
【差配】の仕事が、法規制を受ける「元付け」と、法規制を受けない「管理」と、業種が跨る仕事になってしまいました。
「元付け」業務では、雇用の拡大を目的として、過剰で非効率な法規制が課せられましたので、コストがどんどん上昇します。
しかし、【差配】の仕事としては、「元付け」「管理」の一括で請負っていますので、「元付け」業務のコストをそのまま価格転嫁することが困難です。
トータルの帳尻を合わせるために、「管理」業務を低賃金で請け負うことになってしまいました。
今でも、この流れを引きずっています。
この問題については、協会が主導して指針を示すべき、という意見が多くあるかと思います。
その協会がどういう存在かと言えば、「宅地建物取引業法」にぶら下がっている存在です。
「宅地建物取引業法」によって別業種に追いやられた「管理」について指針を出すことは、業種違いの越権行為になってしまいます。
国土交通省が、不動産仲介管理業として「仲介専門」と「管理専門」で完全分離させることを目指していることは、初耳で驚愕しております。
「仲介専門」と「管理専門」で完全に分離させるためには、「仲介」と「管理」を統合して規定するような法律が必要になるかと思います。
「宅地建物取引業法」は、「管理」を別業種に追いやるために作られた法律でもありますので、そもそも「管理」を規定することには馴染みません。
本当に行えるのかと半信半疑が正直なところです。
「元付け」「客付け」の完全分離に留めておいた方が、自然な形で混乱が少ない気がします。
いずれにせよ、「仲介」の効率化は避けられそうになく、相対的に「管理」への理解が深まり価格転嫁ができるようになると思いますので、社会的には良い方向へむかうのではないでしょうか。
（「仲介」の非効率性で飯を食べていた不動産業者さんには気の毒ですが）
自分でも何が言いたいのかよく分からなくなってしまいました。
「管理には未来がある！」という話がしたかったのかもしれません（呆
2月22日号が不動産仲介業の特集です。
他業種（不動産仲介業以外）からは、不動産仲介業はこう見られているということの参考になります。
年間講読雑誌ですので単品購入は難しいですが、図書館には置いてあるかと思います。
ご興味があれはどうぞ。
すみません、直近のコメントへの返信を先にさせて頂きますね。
有り難うございます。早速、図書館で探してみます。私個人は「他業種からどう見られているか」なんてことは気にしませんが、進むべき道への参考になるかも知れませんので是非読ませて頂きます。
今日はいろいろありまして、いつも以上に疲れてますので、返信は明日以降までお待ちくださいね。
管理業と仲介業、別々でも一緒でも、それぞれに問題はありますね。何を収益の目的とするか、対価を幾らに設定するか、が重要で、管理専門の業者があるとして、一棟当たりで設定するのか、一室当たりにするのか、家賃と連動するのか。更新に関しては従来通りで良いのか。
更新も、不動産業者にとっては収益の大きな要になりますが、管理料を頂くことで更新料は無くても会社を維持できると思われます。ただ、更新契約をすることで借主にも当然に「２年間は契約上の不安なく住む（利用収益を上げる）ことができる」というメリットが生じますので、事務手数料だけで良いかどうか、などといったことも決めていかなければなりません。
そうなった場合、今よりも管理物件の取り合いが激しくなるかも知れません。正当に競って家主に選んでもらうのでなく、汚い手段で横取りする業者も今より増えるかも知れません。私も、やられた経験があります。えてして、そういう汚い業者のほうが淘汰されずに残っているもので・・・。
一方で、仲介を専門にする業者は、物件の良し悪し、お客様の希望条件に適っているかどうかでなく、ＡＤやら広告料やら業務委託料といった名目のボーナスが付いているかどうか、それが何％か、で（その物件を）紹介するかしないかを決めたりすることになります。
そうなってくると、不明朗な費用が掛からない「貸主と借主を直接結ぶことをウリにしている業者」を消費者が選択することが増え、不動産業の存亡に関わる事態になります。
そうであっても、協会の役員たちは何も考えていません。危機感を持っていないのです。国防と同じですね。中国にいろんな意味で侵食を赦しているのに気付きも気付こうともしません。気付いた時にはもう遅いのですが、会員業者のことなど全く考えたりはしません。
世の中に、消えた職業、これから消えるであろう職業は多くあります。どんなに工夫をしても消えてしまうものもあれば、工夫次第で生き残れるものもありますが、協会の幹部には知恵がありません。
＜＜、「宅地建物取引業法」は、不動産仲介業から「管理」を除外するために作られた法律と言っても良いかと思います。
と言うより、「管理」には何ら規制が無いのが実情です。ここのところにきて、マンション管理士だの何だの、いろんな資格が乱立してますが、そもそも資格なんて無くてもできる仕事なんです。ま、仲介と管理が分かれたら、そのうち「この資格が必要」というものが現れるんでしょうけど、元々が公的な資格のない現行の資格はその時にどういう立ち位置になるものやら・・・。そういうことも最近やっと都宅協の本部で問題になったくらいで・・・、やってることが遅すぎますね。
宅地建物取引業法なんて、高額物件を扱うのに昔は「やりたい放題で規制が無かった」ことへの危機感から「不動産屋に、アレをやっちゃいけない、コレをやったら処分する、と網を掛けるのが目的でできた法律」で、憲法９条ではありませんが、今となっては全く現状に即していないのが実情です。
管理は安定収入に繋がりますが、ぼろ儲けはできません。一方、仲介は一発でぼろ儲けできる可能性もあります。昔は賃貸は（収入は少ないが）安定していて売買は波があるけどぼろ儲けできる、と言われていて、棲み分けができていましたが、今後はその上に、賃貸の中でもさらに管理と仲介に棲み分けすることになりますね。果たして、それでいいものかどうか・・・。
それで飯を食っている人がいる・・・、とても大事な事実で、協会の幹部は常に念頭に入れてなければならないことですが、そんな幹部はいませんね、残念ながら。