2017年05月16日

珍しい、と言うか、初めての経験

当社の家賃立替え(約束した期日までに家賃が振り込まれず当社で立替えて家主さんに送金している分)は毎月平均して80万くらいになっているし、多い時には120万にもなる。いつも決まって遅れる人が大半で、たまたま何らかの事情で、という人のほうが少ない。いつも遅れる人は連絡はしてこなくて、たまたまの人は連絡をくれる。「いつもの人」は罪の意識など持っていないからだ。

何度お願いしたり注意しても改善されることは無い。あまり強く注意して退去されたら家主さんに申し訳ないのでグッと我慢することは多い。稀に、例の気違いみたいに嫌がらせでワザと遅れる奴もいる。

私としては保証会社は使いたくない。連帯保証人を付けてもらうより保証会社必須にした方が明らかに楽だが、入居者の負担がその分(保証料;初年度保証料は家賃の50%)重くなる。本来は保証の主旨からして保証料は貸主が払うべきだが、現状ではどこの不動産屋も借主に支払い義務を負わせている。鍵交換費用と同じで借主に負担させるのは間違いだが、大半の業者がどちらも借主負担にしている。

うちが保証会社を使うのは、どうしても連帯保証人が付けられないケースや、直感的に何かのトラブルが予想されるケースのみ。どうしても連帯保証人を頼める身寄りがいない場合に保証料が借主負担になるのは止むを得ない。保証会社を使うのが貸主借主どちらの事情によるかが分かれ目だと思う。

宅建業協会は現状を判っていながら業者に指導することも無い。自分たちは法の網を掻い潜ってでも新たな収益を得る方法を探るのには熱心だが、当たり前の理屈には関心が無い。それでどこが公益法人なのか。

前置きが長くなったが、

昨日、銀行で家賃専用通帳をチェックしたら、15日になってもまだ家賃が入ってない人が複数いた。そのうちの一人は入居以来、毎月遅れる若者。人柄は悪くないが、あまりそういうことに頓着しないタイプなんだろう。「人柄は悪くない」というのが一番困る。どうしようもない奴なら強く言えるのだから。

店に戻り、改めて別の用件で駅前に向かう途中、駅の手前の一番大きな交差点を渡りながら若者に電話して、「こちらも立替えが発生していて、毎月のことだから、月末までに必ず翌月分を振り込んでね」と言うと、素直に「すみません」と言う。

その直後、「坂口さん!」という声が携帯での通話と生の肉声の両方で聞こえる・・・。私が電話した相手は私のすぐ後ろにいた。まるでコントである (^◇^)

せっかく会ったから、横断歩道を渡りながらお説教をした。来月からはちゃんと振り込まれると信じたいのだが・・・、そういうのは一朝一夕には変わらないだろうから、あまり期待しないほうがいいかも。

posted by poohpapa at 05:42| Comment(8) | お客さん(入居者) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
poohpapaさんおはようございます。

>>私のすぐ後ろにいた

よかったですね。後ろから、ガツンと叩かれなくて。
Posted by たか at 2017年05月16日 08:24
たかさん、おはようございます

<<よかったですね。後ろから、ガツンと叩かれなくて。

ははは、なかなかの好青年なんですよ。なので、そういう心配はないんですけどね (^◇^)

単にルーズなだけなのか、何かの事情があるのか・・・、だとしたら打ち明けてくれたら相談に乗ることもできるのですが、事情が分からないと対応しようがなくてねえ・・・。

Posted by poohpapa at 2017年05月16日 09:02
借主は、銀行口座から家賃が定期的に自動引き落としできるような手続きをしていないんでしょうか?

何だか釈然としませんね。
Posted by Occhan at 2017年05月16日 12:00
Occhan さん、こんにちは

自動振替にしている物件もありますが・・・、残高が不足していると落ちませんし、本人が無責任だと、たとえ自動振替にしていても家賃が入ることはありません。

うちは「たましん」本店に口座を持っていて、本店のATMから振り込むとカードでなく現金でも振込料は掛かりません。他の銀行は同一支店間であっても振込手数料が掛かります。一回の振込料は324円であっても年間では4千円近いですから、都銀ではなく「たましん」の口座を用意してます。

自動振替の手続きで540円掛かるし、なるだけ安く上げるために振り込みでお願いしていますが、でも、たましんもそのうち有料になるかも知れませんから、その時には自振でお願いしようかな・・・。

Posted by poohpapa at 2017年05月16日 14:10
私は保証料の負担は家主でもいいとは思っていますが保証会社の利用は推奨派ですね。
滞納事故が発生した場合に保証人もすでに支払う能力がないなんてこともままありますし。
借地借家法で厳重にガチガチに保護されてる現状では絶対に借主の方が有利ですし。
うちの方は田舎なので昔からの地主さんがアパート経営を・・・ってケースも多いんですが、大家さんも結構ギリギリのところで生活してるんです。それなのに追い出すことも出来ない家賃ももらえないじゃ家主も可哀そうですしね。
最近は保証会社の審査が通らなくてどんどん保証料の高いところを使用しなければアパートを借りられない人が出て来ていますが残念だけど同情出来ない
Posted by はなくろ at 2017年05月17日 13:24
見方によれば、借金の取立人が目の前を歩いているようなもので、わざわざ声をかけるのですから、だいぶ能天気な若者ですね 笑


一般的な商慣習としては、借りるための「信用」を用意することは、借主側の責務になります。

取引がゼロから始まる時には、「信用」がないことは当然ですので、何らかの保証や担保を求めることになります。

不動産賃貸の場合は、昔から連帯保証人を「信用」の一部として利用してきましたが、今の社会情勢からすると、焦げ付いた債権を連帯保証人から回収することは難しく、実務的には連帯保証人という仕組みでは保証が不足してると言わざるを得ません。
この流れからは、保証会社を必須にすることは、致し方ないことだと思います。

そうは言っても、結局のところは住宅の需要と供給のバランス、つまり貸主と借主の力関係で決まることですので、供給過多になれば連帯保証人不要・保証会社不要の物件が出てきます。

原則的には、保証会社の費用は借主負担となりますが、実際のところは市場原理で決まることですから、貸主・借主のどちら側の負担が正しいと決めるようなものではないかと。

私の主観で申し上げれば、poohpapaさんが無償で保証会社のような役割を果たしていることは、対価を得ていない過剰サービスで「間違い!」と言い切れます。

対価を得られない過剰サービスが、日本社会を疲弊させている要因になっていますから、日本社会のためにpoohpapaさんもここらで過剰サービスを諦めていただくことも必要ではないかと 苦笑
Posted by AK at 2017年05月17日 15:25
はなくろさん、こんにちは

どちらが負担するかは兎も角として最近は「保証会社必須」でもいいかな、とは思い始めてます。

ただ、保証会社の位置づけが昔と変わってきていますね。以前は「連帯保証人を頼めるような身寄りがいない」人とか、「連帯保証人の引き受け手はいるものの内容が悪くて審査が通らない」といった人が利用するものでしたが、保証会社が単なる家賃などの立替え屋になっています。そのために、保証会社でありながら連帯保証人を立てることを求める、などと本末転倒になってたりして・・・。

非弁行為ということで不動産屋がやってはならない立ち退き交渉や取り立て行為なども代わりにやってくれるのは有り難いのですが・・・。家主さんは「そんなのは管理会社がタダでやってくれて当然」と思っていますけどね。

私も、お客さんの内容を見て保証会社必須にするかどうかを決める時があります。保証会社、一社で断られたら次に審査が緩いところ、その次に・・・、と順次申し込むこともあります。トラブルの可能性は家賃の問題だけではないので、最初の保証会社で断られたら審査を通さないほうが無難ですが。

家主さんもギリギリでアパート経営をしているので、多少内容が悪くても入れざるを得なかったりして、保証会社を利用しないと危ないこともあるので、仕方ないのかなあ・・・。あと、孤独死に対応している(対応してない)保証会社や保険会社もあるので、よく吟味する必要もありますね。

うちの周りのお仲間さんは「保証会社必須」になりつつありますね。

Posted by poohpapa at 2017年05月17日 17:20
AK さん、こんにちは

<<見方によれば、借金の取立人が目の前を歩いているようなもので、わざわざ声をかけるのですから、だいぶ能天気な若者ですね 笑

さらに見方を変えれば、取り立てを受けてはいても私を嫌ってはいない、ということでしょうね。

<<一般的な商慣習としては、借りるための「信用」を用意することは、借主側の責務になります。

しっかりした(とくに問題ない)連帯保証人を立てられるのに保証会社利用を必須にしてしまうと、借主に余計な負担を強いることになります。家主さんが家賃の支払いを受けることを担保するための費用は家主さん負担になるほうが合理的ではないでしょうか・・・。借主のことは考えず、貸主側の事情だけで契約条件を変える、というのはゴールポストを都合よく移動するようなもの、と思ってしまいます。もっとも、お客さんの内容によっては私も保証会社を使ってもらいますが。

AK さんが仰るように、家賃滞納が始まった際に連帯保証人に連絡してちゃんと責任を取ってくれたこと、実はほとんどありません。28年間で、ちゃんと責任を取ってくれた連帯保証人は5人くらいのものですね。連帯保証人である親が大学教授なのに責任を取らなかったケースが2度もあります。

連帯保証人不要、保証会社不要、という物件もありますが、そんなこと、怖くてとても出来ません。いくら借り手市場と言っても自殺行為ですね。家主がそうして入れておきながら、滞納が始まると「オタクが管理会社なんだからオタクの責任で何とかしろ」と言う家主もいます。理不尽です。

当社が家賃を立替えてでも家主さんに送金しているのは、5%の家賃管理料を頂いているからで、管理料を頂いているのですから「101号室の人はまだ振り込んできてないので、振り込まれている分だけ先に振り込みます」というのでは当社が管理料を頂いている意味が無い、と思っているからです。家主さんはそういうことで悩まされたくないから家賃管理料を払っているのですし。

ただ、「家賃管理料を5%払っている」のを「管理料を払っている」と勘違いしている家主もいて、粗大ゴミの片付けまで(無償でやることを)要求されたことがあります。事情を説明したら怒ってしまって管理会社を替えられてしまいました。ちゃんと当社の負担で処置したんですけどねえ・・・。

正直なところ、私も過剰サービスなどしたくありません。ですが、ちゃんと解かってくださる家主さんやお客さんもいらっしゃって、喜んでくださると私も幸せな気分になりますので、止められませんね。





Posted by poohpapa at 2017年05月17日 17:55
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