2017年09月15日

まあ、なんて良心的なんでしょう (*^_^*)

アパートに付属している駐車場3台分を全部借りてくださっている(事務所使用の)入居者さんがいる。そのアパートは6部屋あるが、どういうワケか他の入居者さんは誰も車を所有していない。

昨日、電話があって、「一台解約したいのですが・・・」とのこと。「それでしたら、来月の13日まで賃料が発生しますので、日割り分の計算をして後ほどメールで連絡しますね」と言うとアッサリ了解してくれた。

ところが、である。そのアパートで募集中の203号室に申し込みが入ってきた。駐車場も借りたい、とのことで、入居希望日は今月28日だと。たまたま駐車場付きのアパートを探していて、物件も気に入って頂いたようだが、駐車場の権利は来月13日までは現契約者にある。それで、現契約者に電話して「実際に使うのはいつまでですか?。実は新しい入居者さんが今月の28日から駐車場を使いたいと仰っているので、もし28日から使っていいなら、そちらは日割り分を払わなくてよくなりますが、如何いたしましょう?」と訊くと、「どうぞお使いください。そのほうがこっちも助かります」とのこと。ま、厳密に言えば、それでも今月の3日分の日割りは現契約者が払ってくれることになるが互いにメリットがある話。家主さんの知らないところで駐車場の契約が繋がるし、三者がそれぞれ得することになる。

客付け業者さんにはこうも訊いた、「今日ご案内を頂いて申し込みをしてきたということは、今借りている部屋の家賃は来月の13日まで払わないといけないんじゃありませんか?。家賃がダブるのはキツイでしょうから日割り発生は13日からにして頂けるように家主さんにお話ししましょうか?」と言ったら喜んでくれた。その家主さんは細かいことは仰らないから快く了解してくださるのは分かっている。

ただ、お客様は、次の物件が見つかる前に解約の連絡をしていたようで、私の気配りは無駄になったが、それらの配慮をしたことでお客様からは「いい不動産屋(管理会社)に当たった」と思って頂けるのは間違いない。原因がどちらにあるかは別にして、最初からケチが付いた契約、というのはたまにある。そうすると互いに苦手意識を持ったりして退去するまでギクシャクすることになる。「良いお付き合いのスタートが切れるかどうか」ということはとても重要だと思う。

家主さんと相談して、日割り発生(契約開始日)も10月1日からにして頂こうと思う。こういうのは大手の不動産屋では無理な話。どちらが正しい、というのでなく、大手は厳格だから・・・。



posted by poohpapa at 04:55| Comment(4) | うちの店 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
23区内では、車の所有目的が趣味用と営業用に二分されるようになってきました。
いわゆるファミリーカーの数がかなり少なくなってきた印象を受けます。

私の駐車場物件での比率は、趣味用が7割で営業用が3割になっています。
電気自動車や自動運転車が普及したとしても、都市部ではこの情勢は変わっていかないような気がします。

さて、後半部分の賃料免除の提案ついては、少し疑問に思ってしまいます。
借主さんの都合で発生しているダブル賃料を、poohpapaさんの仲介手数料から割り引くということなら話はわかりますが、貸主さんの財布から出す提案をしているわけで・・・。
貸主さんが正当に得られるべき対価を損なわないことと、借主さんが保持する権利を守ることは、不動産屋さんの挟持ではないかと。

ものすごく厳しい見方をすれば、貸主さんの財布のお金を借主さんに渡して作った関係が、「良いお付き合い」と言えるのかどうか・・・。

poohpapaの記事を拝読していると、借主さんだけに利益供与するケースが多くみられます。
逆に貸主さんの採算が厳しい場合、契約以上の賃料や現行ルール以上の原状回復費の負担を借主さんにお願いするケースはありますか?

不躾ながら少し気になったものでコメントさせて頂きました。
台風が東京にも近づいておりますが、気圧の変動は自律神経にも障りますのでどうぞご自愛下さい。
Posted by AK at 2017年09月17日 19:36
AK さん、こんばんは

貸主さんの利益を損なっている、とは思わないのですが・・・。私としては、一つの駐車場に関して、賃料がダブって入ってくる期間があるのは良いことではない、避けるべき、と考えます。

いちおう(釈迦に説法みたいで恐縮ですが)おさらいさせて頂きますと・・・、今回のケースで言いますと、現契約者が解約を申し出たのが14日で、契約上、来月の13日までは賃料が発生します。それは、たとえ14日以降は駐車場を使わなくても支払わなければなりません。

そこに、「28日から駐車場を使いたい」という新規の入居者が現れたのですが、権利は来月13日までは現契約者にあるのですから、私のほうで現契約者が実際にはいつまで使うのかを訊いて、「もう使わないなら新規の契約者に28日から使ってもらっていいか」を確認し、それをOKしてくれたなら、本来なら実際に駐車場を使う新規契約者が28日から来月13日までの賃料を家主さんにでなく現契約者に対して支払うのが妥当です。ですが、それだと又貸しになってしまって契約に違反します。

一方で、それはそれ、これはこれ、として、現契約者に来月の13日までの賃料を払わせておいて、新規契約者に28日から賃料を発生させたなら、その間は家主さんが賃料をダブって得ることになります。家主さんは喜ぶかも知れませんが、フェアではありませんし、現契約者は納得しにくいことでしょう。現契約者に快く駐車場を28日から使わせて頂くためには今月末までの賃料を頂いて「来月の日割りはお支払い頂かなくてけっこうですよ」と言ってあげるのが一番いいと思います。

現契約者さんは人柄がいいので、「私が賃料を払っているのにどうして他の人間に使わせるのか」とは仰いませんが、気分は良くないと思いますね。もし「冗談じゃない」と言われても、当方としては文句は言えません。

もし、28日から入居するのに駐車場は直ぐ使えない、ということですと、申込みのキャンセルも有り得ます。実のところいろいろ交渉事も入っていますので、譲れるところは譲って、申込みの意思を強固なものにして頂く必要もあります。なので、部屋の契約も駐車場の契約も、10月1日からの日割り発生で、「いずれも28日からお使い頂いてかまいません」とお伝えしています。もちろん、家主さんの了解の下であります。ま、フリーレント1ヶ月、なんてのもよくありますので3日くらいでは胸を張れませんが。

家主さんにとっては駐車場の賃料がダブって入ってくることより部屋を早く確実に決めてもらいたいのが本音でしょうし。

この業界に入りたての頃、古い業者から「客なんかどうせ一回だけの付き合い。不動産屋にとっては長く付き合う家主が大切。家主の利益だけ考えていれば不動産屋は安泰」と言われたことがあって、「私とは考えが違うな」と思ったものです。お客さんが喜んでくれることを家主の利益に繋げる、というのが我々の仕事だと思うのですよ。なので、私は、どちらの側にも立ちません。これが公平公正だろうな、という判断でしか動きません。もちろん、私の判断が常に正しいとは限りませんが。

<<ものすごく厳しい見方をすれば、貸主さんの財布のお金を借主さんに渡して作った関係が、「良いお付き合い」と言えるのかどうか・・・。

う〜ん・・・、どうして「貸主さんの財布のお金を借主さんに渡して」になるのか、が解かりません。私はただ賃料がダブらないようにしているだけですが。

私は家賃滞納者の家賃を立替えたり、間に入って(家主さんの知らないところで)いろんなトラブルを穏便に収めたりしていて、直接的に助かっているのは入居者さんですが、当然に家主さんの利益にもなっています。普段は恩着せがましい私ですが、家主さんには伝えません。余計な心配をかけることになるからです。記事としては「お客さんの為にこんなことをした」という内容が多いのは承知していますが、これでも家主さんの利益にもけっこう貢献しているんですよ。

<<逆に貸主さんの採算が厳しい場合、契約以上の賃料や現行ルール以上の原状回復費の負担を借主さんにお願いするケースはありますか?

ありますよ。ただ、貸主さんの採算を考えて、ということではありませんけど。それを考えたら公正な判断は出来なくなりますもんね。借主の責に帰するものに関しては当然に請求します。家主さんが「敷金の放棄だけでいいよ」と仰ってるのに30万を追加で支払ってもらったこともあります。

どちらの利益も損なわないのが理想ですが、どうしても双方に負担が掛かる、という話では、最も妥当な落とし処を探って双方に提案するのも不動産屋の仕事ですね。頭も胃も痛くなります。

ところで・・・、懸案だった仕事が一つ終わったので、健康がかなり回復してきました。長い夏風邪でしたけど・・・。AK さんもお体お気を付けて。

Posted by poohpapa at 2017年09月17日 20:56
コメントにお返しいただき有難うございます。

この件の細部を、私が読み取れていないようで、
その上で問題点を説明することは非常に難しいなあと痛感しております。

おそらく私が一番読み取れていない部分は、賃料請求の部分になっているかと思うのですが
翌月13日からの請求にしようとお考えだったのは、駐車場の賃料についてでしょうか、それともアパートの賃料でしょうか。

私はアパートと推測して書いておりましたが、もし駐車場でしたら、一つの物件に対して新入庫者さんと旧入庫者さんの両方に賃料請求するのは契約違反になりますね。
その場合につきましては、深くお詫びいたします。


もう一つの場合、アパートの賃料という前提で話を進めてみたいと思います。

アパートの件は、先の駐車場の例のように、同一物件に対して二重請求というわけではありません。
別々の物件の契約時期が重なっているに過ぎず、旧居住物件と新居住物件の賃料がダブらないようにすることは、借主さんがご自身で計画を立ててご自身で実行されるべき事柄のはずです。

1ヶ月前解約の原則は、契約上事前に分かっているはずのことですので、
そうしなかった都合・そうできなかった都合は、借主さんの都合ですから
その費用は借主さんが負うべき債務のはずです。

そして、その債務・債権は旧貸主さんと借主さんだけの関係によるものです。

ここで問題点が二つあります。

一つは、poohpapaさんが
「もし借主さんの旧居住物件の賃料の支払いが翌月13日分まであれば、新居住物件の賃料を翌月13日分まで免除する」
という意味のことを仰っている部分です。
前提条件からして、フリーレントというよりは、旧居住物件の賃料の一部(もしくは全部)を新貸主さんが負担する、という意味になってきます。

これは「言葉」の問題です。
たかが「言葉」されど「言葉」です。

「新貸主さんがあなたの債務を引き受けますよ」と言っていることと同義です。
どのような理屈を弄りだしても、新貸主さんが借主さんの旧居住物件の賃料債務を負う理由はありません。
新貸主さんから借主さんへと理由がないお金を渡していると言われても仕方なくなります。
「何に対して」お金を渡しているのは大変重要なことで、人と人との関係性に大きな影響をもたらします。


二つ目は、不動産業者としての役割についてです。
poohpapaさんは、新貸主さんから賃料を含めた交渉権限を委任された「代理」として動いておられたのでしょうか。
おそらくは「媒介」を依頼されただけかと思います。

入居申し込みが入って提示条件で契約できるという時に、
借主さん債務を新貸主さんに負わせるような新しい条件提示が必要でしたでしょうか。
駐車場の調整だけで、契約は成立したのではないでしょうか。

新貸主さんから事後承諾を得られたとしても、「媒介」の役割からは逸脱している気がします。
poohpapaさんがそういう手法を取りたいのであれば、ご面倒でも何であっても、新貸主さんから「代理」の委任を受けるべきかと思いますよ。

なぁなぁでやっていける時代は過ぎ去り、契約における事柄は、「事前」に「金額」や「内容」を明示する方向に動いています。

貸主さん・借主さんを含めた一般消費者さんに、「事前」の説明を怠るとすぐにトラブルの原因になります。
しかし、不動産業界では業界特有の奇妙な慣習があり、一般消費者さんからは理解を得られにくいので、できれば「事前」には言いたくないという気持ちは分からなくはありません。
特に「媒介」「代理」「管理」の範囲や内容については、「事前」も「明示」も嫌だということが本音でしょう。

それを踏まえても「事前」に「明示」しないリスクのほうが遥かに高い時代になってきています。
信頼関係がある程度あったにしても、権限の委任もなく「事後報告」は今の時代にはあまりにも厳しい。

poohpapaさんが抱えておられるトラブルも、そのあたりに起因することが多いのではないでしょうか。


不動産業界の特殊な慣習からくる「事前に明示しないこと」の例を一つあげておきたいと思います。
業界の中にいると、案外気づかないことかもしれません。

「1つの物件に対して、お客様が2つ以上の業者の案内を受けた場合、契約媒介に至った業者以外も、お客様に媒介手数料を請求する権利がある」
ことについてです。

poohpapaさんは、
「お客様が他業者で当該物件の案内を受けている場合、私どもでは案内ができません」
と仰られています。
とても親切で正直だと思います。

正確には
「私どもで当該物件の案内はできても契約はできても、お客様は先行案内業者からも媒介手数料を請求されてしまう恐れがあります」
ということですね。

ところがよくよく考えてみると、お客様に余計な費用を請求する業者はpoohpapaさんではなく先行案内業者です。
とすれば、本来であれば、先行案内業者側がお客様に、物件案内よりも「事前」に説明しなければならないことなのです。

物件の案内を始める前に
「私どもで、一度でも当該物件の案内をさしあげますと、もしお客様が他業者の媒介で当該物件の契約をされた場合でも、私どもも媒介手数料を請求いたします。それでも、当該物件の案内をご希望されますか?」
と言うべきなのです。

この権利は、判例でも認められてはおりますが、このことを「事前」に説明する不動産業者には、未だかつてお目にかかったことがありません 苦笑

お客様は、物件案内程度のことで制約が課せられると思っていない。
だからと言って「事前」に説明したとしても、お客様は納得しない。
なぜならば、他業界ではこの程度の案内で費用請求することはまずあり得ないからです。

言うべきも
事前に言わず
なぁなぁで
揉め事おきたら
その時明かす

私が勝手に思っている不動産業界の標語です 苦笑


さて、戻りましてアパートの件ですが、賃料請求の話は別にして、もし当月28日に入居であれば、契約開始日は必ず当月28日からにしたほうが良いかと思います。
そのわずかな期間の間に何かが起きれば、保険などが適用できなくなることもあります。
金額が大きくなれば、保険会社のチェックも厳しくなり、難癖をつけられる可能性もありますので、そこの部分だけは譲らないほうがよろしいかと。


無駄に長文なってしまい自分でも辟易しております。
乱文ご容赦下さい。

書いている間に、雨風がだいぶひどくなってきました。
強風で、物件から何かが飛んでいかなければ良いのですが。
Posted by AK at 2017年09月18日 01:02
AK さん、おはようございます

とても解かりやすく書いてくださって有り難うございます。AK さんの仰ってることは概ね正しいと思います。概ね、と申しますのは、こういう問題は数学なんかと違って正解は一つではなくグレーゾーン、つまり裁量の幅とか許容誤差というものがあるからで、どちらが正しい、と断定できないから、ですね。

AK さんが仰る「poohpapaさんが抱えておられるトラブルも、そのあたりに起因することが多いのではないでしょうか」というのも全くその通りだと思います。私が「良かれ」と思ってしたことが相手に通じない、逆効果になる、なんてことはザラですから。ただし、そういう性分なので、自覚はしていても今さら直せない、このままのスタイルでいくことになるでしょう。それによって、第三者や相手が不公平に得したり損したり、ということも出てくることでしょう、不本意ですが。


このアパートの契約や管理に関しては、家主さんから印鑑をお預かりして「全てお任せします」と言われていますので、立場的には代理と言えるかと思います。ただし、そうは言われていても私が勝手に決めてしまうことはしません。逐一報告したり相談しています。

私の感覚では、申込みを頂いて、それが即入物件であっても、日割り発生までの猶予は1ヶ月くらいあっていいと思っています。逆に言えば、それ以上は待ちません。「日割り発生、もっと先にならないか」と訊かれるケースもありますが、そういうお客さんは断っています。いろいろ都合はあるものでしょうけど、相手の都合を考えない人が入ったら先々勝手なことを言い出すものですから。

今回は、14日に申し込みを頂いているので、たいていは次の物件が決まってから今居住している物件の管理会社に退去の連絡をするものなので、もしかして今日連絡したなら来月の13日まで日割りが発生するのでは・・・、と思って訊いてみたら「退去の連絡は既にしている」とのことで、まあ珍しいケースですね。でもって、28日から入居したい、との希望でしたので、そういう意味では家主さんの利益を侵害せずに済みました。結果的に、ではありますが・・・。

AK さんの仰る「そういうことをするのであれば自分の仲介料から負担すべき」というのはよく解かります。このことは家主さんにも伝えてありまして、「それでけっこうですよ」と言われています。正直、そういうことをありのまま伝えられる家主さんと絶対に言えない家主さんがいますね。

余談ですが、日頃から私どもの苦労や努力をよく解かっていてくださっている家主さんが所有している、地理的にも築年数的にも満室にすることが難しいアパートがありますが、私が相当に無理をして満室にしています。具体的には書きませんが、家主さんでも入居者でも、結局ハートがある人が得をする、と思っています。公平公正が原則ですが、そうでもしないと不動産屋なんてやっていられません。

で、どれだけ「契約意思」を固めて頂くために役立ったか、は不明ですが、少なくとも、「その管理会社は良心的かも」と思って頂けたことは確かだと思います。先の返信で少し触れましたが、他にも(よくある)交渉事などが入っていて、それを飲むよりは日割り分を後ろにずらすほうが被害が少ない、という判断でもありました。ちなみに、そちらの交渉の件はご容赦頂きました。

ですが、申込書の内容を拝見して、私は「このお客様にぜひ入居して頂きたい」と思いました。私としては、長い目で見たら、お客様に気分よく入居して頂き、(設備的なことでなく)快適に生活して頂くことが家主さんの利益にも繋がる、と信じております。

28日から入居して契約発生は10月1日から、という場合、厳密に28日から契約したほうが良い、というご意見も正しいですね。契約と保険は9月28日からで、賃料の発生は10月1日から、というのが一番いいでしょうね。たった3日のフリーレントですが、万一の事故の心配もありますもんね。これから(今日以降は)そうすることにします、アドバイス、有り難うございます。

ところで、

〽言うべきも
  事前に言わず
  なぁなぁで
  揉め事おきたら
  その時明かす

実によく解かります、身に沁みて、よく解かります。またそういう業界でもありますし (^◇^)

気を付けます。

と書いていて、雨戸を開けたら台風一過でいい天気ですね。何事も起きなければ良いのですが・・・。


Posted by poohpapa at 2017年09月18日 07:46
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