2017年11月15日

世の家主さんに知っておいて頂きたいこと

当社の家主さんには今でこそ少なくなった(いないワケではない)が、こういう家主さんは多いと思う。とても為になる記事があったので紹介したい。

アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由

記事の中で詳しく述べられているが、以下は見出しだけ抜き出したもの。

1. アパートがあれば自然と収入が入ると考えてしまう
2. 表面利回りばかりを重視する
3. 「土地勘のない」エリアのアパートを購入してしまう
4. アパート管理をおろそかにしてしまう
5. 「赤字でも節税に役立つ」という意識でアパート経営する

私としては、

6. 管理会社の気持ちや立場など何も考えずに勝手なことばかり言う
7. 管理さえ任せれば、何でも不動産屋がタダでやってくれて当然、と考える
8. アパート経営で収益をあげようとする人

というのを付け加えたいくらい、ではある。なお、8 は、AK さんによる追加で、私も納得。


同じ敷地内に住んでいても、窓開けなんかも一切しない家主さんもいる。近所まで行った時に空気を入れ替えようとして玄関ドアを開けたら、ドアポストから投入されたDMが山積みになっていたことで家主さんが「何も様子を見ていない」と判ったりする。それだと何度案内しても決まらない。申し訳ないが、管理料を頂いていないから、それは家主さんがすべきこと。「オタクに管理を任せているんだから、やってくれて当然」というのは管理料を払っている場合。うちの親父なら「そういうのを気持ちよくやってやるのが商売というものだよ」と言うだろうけど、私はそこまでは人間が出来てない。ただし、別のところ、入居者がなるだけ出て行ってしまわないよう何かと便宜を図ったりすることでは貢献している。そういうのはいちいち家主さんには伝えないが、ちゃんと解かっていてくださる家主さんもいる。

話がさらに脱線するが、私が入居者の側に立って何かと便宜を図ったりすることが(家主さんの知らないところで)家主さんの役に立っている、利益に繋がっている、ということはよくあるが、家主さんの側に立って、つまり、家主さんの事情を優先して仲介することがお客さんの為になる、なんてことは無い


このブログでずっと以前に記事にしているが、

今は当社の管理物件ではないが、うちも以前、建ってから20年以上も経っているのに一度も外装のリフォームをしていないアパートの家主(敬称は付けない)に「外壁がヒビ割れしているので、見た目も悪くなってきています。これだとお客さんを案内しても第一印象で断られてしまいます。そろそろ外装のリフォームをご検討頂けませんか?」とお願いしたら、「そうは言ってもね〜え、空室があったんじゃ私もおカネがないし」と拒否されたことがある。それはそうかも知れないけど、それだと悪循環になる。

20万ちょっとのリフォーム(退去時の原状回復)代も1年間も払ってくれず、業者から相談を受けたので家主に電話すると、やはり「空室が決まらないからカネが無いから・・・」との返事。無いワケがないのだが、仕方ないので私が立て替えて業者に支払い、家主の了解を取って毎月の管理家賃から分割で差し引いて回収したことがある。私がそこまでしたのは、それは家主だけでなく当社の信用問題でもあるし、私が責任を取らなければ他の家主さんにも迷惑を及ぼすことにもなりかねないから。何か急ぎの仕事が発生した際に、うちの仕事を最優先してもらえるように気を遣っているのだ。

「当社で立替えて・・・」と言われたら、たいていは「そこまでして頂いたら申し訳ないので何とか工面します。すみませんでした」になるもの。その家主は「そ〜お、じゃお願いしようかしら」であった。

こちらが何も言わなくても解かっていてくださる家主さんもいらっしゃれば、言っても理解しようとしない家主もいる。「理解しない」「気付かない」ほうが自分にとっては都合が良いからだ。家主たる資質はゼロである。

そのアパートは今は玉川上水のK商事で管理しているが、実に汚い手口で横取りされた。簡単に言えば、うちを貶めて家主に取り入ったのだが、まだ当社で管理しているのに(地元で顔見知りだった)家主に「今時、キレイにしないと客は付かないよ。オタクの管理会社、そんなこともアドバイスしてくれないの?。安い業者を紹介してあげるから」と勧めて、管理会社である当社の知らないところで工事をさせていたし、その前には家主に「え?、オタクのアパート空いてたの?、オタクの広告なんか見たことないから知らなかったよ」と家主に言い、私への不信感を植え付けていた。広告はちゃんと定期的に打っていたし、K商事も見ているハズ。それでそういうことを言い放つ・・・、先代は立川支部の支部長まで務めていたが二代目は仁義もへったくれも無い。もちろん、そんなことができるんだから人間性なども知れている。

それやこれやで、家主から「長い間お世話になりましたけど、近所の業者さんのほうが何かと便利なので、これからはK商事さんにお願いすることにしましたから」との連絡があった。うちも同じ市内の業者で、アパートでストーカー騒ぎがあった時には真夜中に見回りにも行っている。ま、本音は違うと思う。

家主の心理としては、たぶん今までの負の経緯を「無かったこと」にしたかったんだろう。それは解からないでもない。私が高校生の頃、うちの親父が近所の男性とすれ違った時、「今の男、戦争に行ってた時は俺の部下で、連帯責任になるところを何度も庇ったんだよ。でも今は俺の顔を見ても知らん顔しているだろ。人間、自分の昔の恥ずかしい部分や苦労していた時のことをよく知っている人間のことは忘れたいものだから仕方ないけどさ」と言われたことがある。今でもよく覚えている。

一緒に苦労した人間は二種類に分かれる。「ずっと忘れずに気に掛け合うことができる人」と「忘れようとする人」、である。知らん顔をされても赦せる(気にしないでいられる)相手と赦せない相手がいる。何をされても言われても全く気にならない相手もいる。そういう人間が周りに何人いるか、で人生の勝ち組と負け組が分かれる、とも言えるだろう。ちなみに、この夏一緒にクロアチアを旅した仲間、横浜のTさんは前者である。

そして、世の中には、昔の失敗談やドン底時代の苦労話を笑って話せる人と隠そうとする人がいる、ということもよく解かる。私は、前者とは付き合えるが後者とは付き合えない。自分のことは話そうとしないクローズな奴は好きではない。話したくないなら自給自足で家に閉じ籠っていればよい。自分にとって都合のよい時だけ助けを求めてくる奴が大嫌い、ということで、部屋探しでも同じこと。自分の情報は出したがらないお客さんがたまにいるが、私は相手をしたくない。それだと対等に商談できないから。

話を戻して、紹介した記事、ぜひ家主さんには目を通しておいて頂きたい。そして、今アパートを借りている人が読んだなら「これ、うちの家主さんにもモロ当て嵌まるかも」と思えたりして・・・(^◇^)

posted by poohpapa at 06:20| Comment(13) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
poohpapaさんおはようございます。

>>実に汚い手口で横取りされた。
横取りされた家主さん。きっと、新しい管理会社に大変満足しているでしょうか?恐らく、K商事は、釣った魚に餌はやらない。後はやりたい放題で食いつぶされるのではないでしょうか?その時にまた戻ってくるかもしれません。いや、悪徳不動産屋には戻らないのかもしれませんね。

今後は、悪徳不動産の看板を下ろして、美徳不動産という看板にやり替えましょう。
Posted by たか at 2017年11月15日 07:54
たかさん、再び、おはようございます

まあ、「美徳」はないですね、私もこの歳まで正しいことだけして生きてきたワケではありませんから。そういう類のウソはつきたくないのです。はい、偽善者でかまいませんとも (^◇^)

うちは、「他の不動産屋に・・・」と言って管理を切った家主さんが再び訪ねてきたりします。何人かいますね、そういう家主さん。替えてみて、「ああ、こういうことを無償でしてくれてたんだ・・・」「そういう配慮をしてくれていたのか・・・」と気付いたんだと思います。でも、謝罪されても受けません。一度ご縁が切れたなら、再び、にはなりません。復縁はしないのです。正直、「自業自得、悩んでいれば?」と思いますもん。ちっぽけなプライドですね。

K商事は、今は同業者の評判が良くありません。家主に「直ぐ売れるから」と(建売にすべく)家を建てさせて、長く売れなくて、そうしたら賃貸にさせて、賃貸でもなかなか入らず、家賃をどんどん下げさせて、で、家主さんが泣いていた。という話も聞きました。ほんと、いいように食いつぶされる可能性もありますね。今の社長は外部から招いている、という話も聞きます。今はどうなっているか知りません。

あまり興味もありませんし・・・。いえ、自分のことで精一杯ですから (*´з`)

Posted by poohpapa at 2017年11月15日 09:34
私にとってタイムリーな記事でした。実はある大家さんと離縁(は?)しまして。って言うか絶縁状を叩きつけられてしまったんですよね。事の発端は私のミスと普段の怠慢によるものなので仕方ないのですが。もう関係の修復は無理なのでとりあえず謝罪に出向きましたが不在で会えず、反省文を置いてきましたが連絡はありませんね。「鍵を返却してほしい」ということなので書留で送ろうと思います。
今後他の不動産屋に頼むことになるんだと思いますが【今までタダでやってもらっていたこと】が有料だということに驚愕するがいい!!
その大家さんはとても温厚な人で何のお伺いを立てても「不動産屋さんにお任せします。請求書をいただければお支払いします」って言う人だったのにそんな人を私が怒らせてしまったのかと落ち込む一方で「もしかしたら大家さん亡くなったか重病とかで奥さんが対応しているのでは?」って気持ちも。敷金の清算についてあまりにもとんちんかんな事を言ってる辺りもどうやらそのような気がしますが、いずれにせよ修復不可能だと思うので鍵は返却しようと思います。立派な家だったけどきっと潰れ屋敷みたいになるんだろうな・・・(ボソ
Posted by はなくろ at 2017年11月15日 10:02
はなくろさん、おはようございます

実は…、私も今まさに直面しています。そのうち記事にしようと思っているのですが、今は断られたワケでなく継続していて、表向きは良好な関係を続けていますので、まだ詳しくは書けません。

はなくろさんのケースと同じで、今まではいつも「本当に有り難うございます。いつも気に掛けて頂いて・・・」と仰っていたのですが、最近、私のいないところで私のことをボロクソに貶していたと聞きました。私には思い当たるフシがありません。むしろ、家主さんが喜んでくれるハズのことを私がしていて、どうして非難されなければいけないのか全く分からないのです。

私が何かヘマをして家主さんや入居者の方に迷惑を掛けた、損害を与えた、というなら当然として、入居者の方もすごく喜んでくれているのに、ワケが分かりません。それで、ふと思いました。

もしかして、ご病気では・・・、と。アルツハイマーが入ったかも、と思うのです。私に対してだけなので、ご家族も気づいてないのでは、と思います。そうすると、ご家族には今はまだ言えません。そのうちご家族が気づいてくれるのを待つしかありません。すごく辛いですけどね。

うちの家主さん、他にもいます。昨日打ち合わせして了解していたことを全く覚えてなくて・・・。そうなると、こちらがそのつもりで対応するしかありません。まさかに「病院に行ったら?」とも言えません。

家主さんのそういうご病気は・・・、不動産屋にとっては想定外のことで、何より対処が難しいですね。

ところで、世の中には「器を作れば黙っていても家賃が入ってくるもの、そうなって当たり前」としか考えていない家主さんは多いですね。リスクのことは何も考えず、何かの際の覚悟もなくて・・・。もっとも、管理物件欲しさに家主を甘やかしてきた業界にも責任がありますが。何より、調子のいいことを言ってアパートを建てさせてきた住宅メーカーも悪いですね。
Posted by poohpapa at 2017年11月15日 10:28
参考になりました。
どうもありがとうございます。こういった目線の記事って普通ないですからね。
自宅でも年寄りのロシアンブルーといたずらざかりの豹柄の雑種が両親の相手をしています。
それで不動産屋さんから前からペットOKにしてもらえれば入居者いるんですが?といわれます、、。
確かにネコはかわいいのですが自宅で飼うのと、アパートではかなり違うと思うのです。どうしようかなぁ、、で1年が経ってしまいました。
Posted by りとるぱいん at 2017年11月15日 11:49
poohpapaさんは、あまり「現金」に執着されておられないのでピンと来ないかもしれません。
世の中には「手持ちの現金が減ることが何よりも怖い」という人が結構おられます。

このような価値観の方、親戚の家主にも何人かおりまして、相談を受けた際にいくつか選択肢を提示すると、ほぼ例外なく「現金」を減らさないような選択をします。
中長期的に見れば下策であっても、本人も何となく分かってはいても、「現金」が減る恐怖からは逃れられないようです。

この家主さんも、おそらくは「現金」を減らさないような選択肢を提示して欲しかったのだと思いますよ。
悪循環に陥る苦しみよりも、現金が減る恐怖のほうが精神的負担が大きいのです。

白内障の手術を先延ばしにされるpoohpapaさんですから、きっとお気持ちは分かることでしょう 笑


入居者さんへの便宜につきましては、フリーレントの件でもそうですが、是非が分かれるような現金支出を、家主さんに強いている部分があるかと思います。
その現金支出がどのような結果に結びついているかはもとより、家主さんが納得しているかということが非常に重要になってきます。

「現金」の最大の価値は、交換可能性の高さにあります。
世の中のほとんどの「物・サービス」と、提示された数量で、無条件の交換が保証されています。
その逆に、交換可能性が低い「物・サービス」を、交換可能性が高い「現金」に換えることは非常に大変です。
交換可能性の差を補ってあまりある、と思ってくれる人を探さなければならないのですから。

このように「物・サービス」は人によって価値が大きく変動することが当たり前ですから、不動産屋さんの判断で家主さんの「現金」を他の何かと交換する時には注意が必要です。
不動産屋さんが「良い」交換だと思ったことであっても、家主さんによっては「悪い」と判断されることもあります。

家主さんの価値観を正しく理解していなければ、入居者さんに便宜をはかることは、間違いなく家主さんとの信頼関係に悪い影響を及ぼします。


ただ貸主側から見れば、入居が確定した方に便宜をはかったところで、収益に結びつくことはまずないのですよね 悩
引っ越しの手間と費用の大きさからして、物件によほど大きな不満がない限りはそう簡単に退居には至りませんし、物件をかなり気に入って下さっていても、職場や学校の都合には絶対に勝てません。
収益だけを考えれば、入居が未確定の方の目に留まる部分にコストをかけることが最善で、入居が確定した方にコストをかけることは無駄ということになります。


それ以前に、収益を考えればアパート経営は愚策としか言いようがありません。

かつてアパート経営で収益に見えていた部分は、実は人口増加による地価上昇によるものでした。
日本の社会構造として、土地に関する税制をコントロールすることで、収益にならない建物を半強制的に建てさせ、地価上昇の収益を建設費用で吐き出させて、雇用創生による富の再分配を行ってきました。
日本が土建国家と言われる理由はここにあります。

もともとが、建物単体では収益を生む構造にはなっていなかったのです。
人口増加のボーナスがなくなった以上、地価が下落することは必然です。
その反面、社会構造は簡単には変わりませんからアパート経営は収益性がすこぶる悪い事業になります。


アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由に

0.アパート経営で収益をあげようとする人

を付け加えたいと思います 苦笑
Posted by AK at 2017年11月15日 13:21
りとるぱいんさん、こんにちは

このご時勢なので、ペットをお認めになってもいいんじゃないでしょうか。ただ、新築時からペットOKにするのと途中から可能にするのとでは方法が変わってきます。

先ず、先住者の皆さんの意向を確認しないといけません。中には(稀に)ペットが嫌いという(和田アキ子みたいなのが)いるかも知れません。動物の毛に反応するペットアレルギーの人もいるかもですね。なので、全員の了解を取り付けることと、以降はこれからの入居者と同一条件、例えば敷金を1ヶ月分追加で預かる、とかでペットの飼育を可能にするとか、しっかりしたルール作りをすることと、ペット飼育に関する特約(誓約書)に署名捺印を頂くとか、まあ、そのへんは管理会社に相談なさるといいでしょう。中には「ここはペット不可だから借りたんだよ」と言う人もいるかもですね。

ペットの種類、犬だけとか猫だけとか両方可とか、匹数も一匹のみにするのか複数飼い可にするのか、ですね。複数飼いは、猫の場合は問題が生じます。2匹飼う人は野良猫に餌をやったり内緒で追加したりします。犬を飼う人は、そういうことはありません。まあ、1匹に限定するのが無難でしょう。

あとは、退去時の原状回復の取り決めですね。これは、飼う時は「何かあったらちゃんと弁償します」と言っていながら、出る時には「知らねえよ、払わないよ」と言って逃げた奴、何人もいます。誓約書を交わしていても要注意です。住宅総合保険で、最近はそういうのを補償してくれる特約が付いている商品があるかも知れません。そのあたりは保険会社にご確認ください。

ペット可を不動産会社や管理会社が勧めてきたなら、「何かあったらオタクが責任をもってフォローしてくれるか」の言質を取っておくといいでしょう。

もし具体的に進むようになって、分からないこと、不安なことなどおありでしたらご遠慮なくお声を掛けてください。ご相談に乗らせて頂きますので。





Posted by poohpapa at 2017年11月15日 14:45
AK さん、こんばんは

この記事には絶対に AK さんからコメントを頂けると思っていました。

なるほど・・・、この家主さん、現金を減らすのが嫌だった、ということですか。ならば本当にアパート経営には向いていないですね。よく有りがちな「箱モノを作れば黙っていてもカネがついてくる」くらいに考えているのは間違いないとは思います。

そう言えば、昔、1階の真ん中の部屋の庭先に大きな水道タンクがあって、水道工事をしてタンクが不要になったので「このままタンクが庭先にあると防犯上の観点からも良くないので撤去してください」とお願いしたのですが、撤去してもらえたのは10年くらい後でしたから、たしかに、おカネが減るのが嫌だった、ということかも知れませんね。

知識や一般的な考え方が理解できないのなら教えたり諭したりすれば説得できますが、根っからのケチ、というのではどうにもなりませんね。

あくまで私の言い分ですが、20年も付き合ってきて、(私からすると)わずかなカネで不義理をするような人、好きじゃないですね。歳をとって経済的な不安が増大していたのかなあ・・・。立派な娘さん夫婦と同居していたんだし、カネにはそんなに不自由しているようには思えないのですが。どれだけあれば満足するか、安心するか、は個人差がありますけど。

別の見方をすれば、まあ、20年も付き合っていて信頼関係が築けなかったのですから、家主ばかりは責められない、と言えますが。もちろん、そうは思いたくないですけど。

ですが、リフォームも定期不定期にしなければなりませんし、アパート経営にはカネが掛かる、時にカネが減ることも有り得る、ということくらいは解かっていないと・・・、と思ってしまいます。

私の尊敬する業界の大先輩が以前に「家主を教育することなんて出来ないわよ。価値観が全く違うんだから、こっちが合わせるしかないないでしょう」と仰ってまして、今なら納得いきますね。

「現金」についてのご高察は私も全く同意見であります。家やマンションを買いたい、とか、退職金を注ぎ込んでマンションを買いたい、と言う方には、「現金で持っていたほうがいいですよ。買うなら全部注ぎ込まないでなるだけ残しておくことです。カネは何にでも潰しが利きますが、不動産は直ぐにはおカネに換えられません。なので現金で持っていてください」と言ってせっかくの商談を潰しております。

ADは、そういうモノがあることで、「家主さんが『半年1年空いてしまうならボーナスを出しても早く決まってくれたほうがいいから出すよ』と言うんだからかまわないじゃないか。家主さんが希望しているんだし」などと、とんでもない屁理屈を言う業者がいますが、自分たちのしていることを家主さんの希望とすり替えて正当化しているだけです。先日も、DMで、ついに500%という広告が届きました。

元々は他の物件との差別化が目的ですから、全部の公告にADが付いたら差別化が図れないワケで、そうなると次は%の争いになります。法律通りの「折半」は業界の実情と乖離し過ぎていますが、100%の手数料であるなら、後は自分たちの努力で経営を成り立たせるべき、だと思いますね。

こないだも、ADが付いた物件に申し込みをさせて頂いて、「うちはADは要りませんので礼金1を0にして差し上げてください」とお願いして了解して頂き契約を終えました。

で、私は、アパート経営ほど割に合わないモノは無い、と思っていますので、これから始めようとしている人には勧めません。リスクを説明すると諦めますね、ほとんど。

ところで、さっき、AK さんのコメントを受けて、本文を書き替えました。私が追加した6、7の後に、AK さんの「アパート経営で収益をあげようとする人」を追加させて頂きました。ご了承ください。

Posted by poohpapa at 2017年11月15日 17:14
私も似た経験があります。

会社よりも私個人を気に入ってくれたお婆ちゃん家主。
1から10まで全てを一任頂いていました。

トラブルも無く、退去があっても直ぐに入居者が決まっていました。
古い物件でしたけど、リフォーム等も快諾して頂いていたので。

それがある時を境に態度が急変。
年齢による物忘れ?や感情の起伏の激しさが顕著になりました。

結局縁を切られてしまいました。
独身の娘さんが近所に住んでいまいたが、銭ゲバの方で相当苦労しました。

次に入った管理会社からも相談を受けました。
1ケ月位で看板が外れていましたけど。
今は入居率30%位で管理、仲介会社は入っていません。

娘さんがしっかりしている方であれば。。
良い家主さんだっただけに、モヤモヤ感が残っています。


急に冷え込んで来ましたのでご自愛下さい。
Posted by えびけん at 2017年11月17日 12:57
えびけんさん、おはようございます

お気遣い有り難うございます。今日からの冷え込み方は厳しそうです。お互い、気を付けましょう。

ところで、えびけんさんもご経験なさっているのですね。もしかして、他のお仲間さんではそういうことは起きてなくて自分だけかなあ・・・、と不安でありましたが、同じ思いをなさっている同業者さんがいらっしゃると、正直、ホッとします。

そういうのは突然来ますね。何ヶ月かに一度連絡を取るだけだったりしますので、それで「突然」だと感じるのかも知れませんけど、私のケースでは青天の霹靂くらいの感じでした。しかも、えびけんさんのケースと違って、私に直接は言わないのです。他の人経由で聞くと怖いものがあります。どこまでが本当なのか、微妙な言い回しの違いなんかも正確に伝えてくれているか分かりませんし。

やはり、今までが凄く感じ良くて全面的に信頼してくださっていた(と私が思っている)家主さんだけに、ショックは大きいです。今も、私と直接電話なんかで話す時は以前と変わりなくて・・・。

これが、日頃から「どうもウマが合わないなあ・・・」と感じていた家主さんなら諦めもつきますが・・・。そのうち「他の業者さんにお願いしますから」と言われそうに思います。

家主さんが、だいたいが私よりご高齢でいらっしゃるので、これから同様なケースは増えそうです。こんなことを言ってはナンですが、お葬式なんかも出始めたら続きそうで怖いです。ふだんご高齢の家主さんとお話ししていて、二代目さんとは接点が無いので、管理会社がどんな苦労をしているかをご存知なければ「大手さんに依頼します」とかアッサリ言われそう。

えびけんさんは今もそのアパートのことを気に掛けていらっしゃるのですからご立派だと思います。それにしても、次の管理会社から相談が入るくらいですから「朝令暮改」は日常茶飯事で、相当に振り回されていたことでしょう。きっと、次の管理会社のほうから降りたんでしょう。親が人格者であったら子供もそう、とは限りませんしね。

そういうアルツハイマーでなくても、うちが管理を下ろされたりして、入居者の方から相談を受けることがよく有ります。中には「オタクが管理しないなら引っ越そうかな・・・」と仰る方もいて、もちろん、とめません。親身に相談に乗っています (^◇^)

築年数が古くても、家主・管理会社ともどもしっかりした管理をしていれば空室率は低くなりますよね。そのあたりが解かってなくて、良い意味でなく管理会社に丸投げする家主さんはいますね。言葉とは裏腹に、ちっとも任せてくれてなくて、責任転嫁されたりして。

でも、なんか憂鬱です。この事態は改善されることはないのですから・・・。
Posted by poohpapa at 2017年11月18日 07:19
どれだけの資産があれば満足か。
難しい問いになりますね。

例えば、現在1億円の資産を持っている方がいるとしましょう。

この方を、1000万円の資産を持っている方から見ると
「1億円も持っているのだから溜め込んでいないで使えばいいのに!」
と思ってしまいます。
1000万円の資産の方は、1000万円の資産を「標準」に考えてしまっているので、9000万円が余剰資産に見えてしまいます。

同じように、100万円が「標準」の方からは、1000万円の方も900万円の余剰資産を持っているように見えます。
しかし、1000万円が「標準」の方からすると、900万円を使ってしまっては大問題です。
資産が1/10になってしまうので、不安で不安で仕方ないことでしょう。

行動心理学上では、「増える喜び」と「減る悲しみ」は、増減の額が同額であっても心理的な相殺はできないと言われています。
人間は「減る悲しみ」のほうが強いようにできているようです。


ピース・ボート旅行の家主さんにも同じことが言えます。
poohpapaさんは、あんなに持っているのだからとお考えですが、その家主さんはその状態が標準であって、そこから「現金」が減っていくことに不安を覚えているのかと思います。

「現金」が減る理由として、生活必需品を買うことであれば割り切りが可能でしょうけれども、旅行はただの娯楽でしかありません。
その旅行に行くためには、資産が標準状態より減らないと思える「何か」が必要になってくる。

その「何か」が「一棟物件」だったのでしょう。
「現金」と「一棟物件」の交換では、資産が減らないと考えておられる。
その上「一棟物件」から「現金」として賃料が入ってくれば、「標準」状態より余剰分になりますから、旅行の資金として使ってしまっても心理的負担は少ない。

この予想が正しいとすれば、旅行に行くためにはどうしても「一棟物件」が必要不可欠な要素なのかと。
普通の方は旅行を諦めてしまうものですが、その家主さんよほど旅行に行きたいのですねえ。
Posted by AK at 2017年11月18日 15:38
ADについては、業界の問題というより、社会構造に関わる問題ですので根が深いことかと思います。

客付け業者さんが私腹を肥やすための手段、という見方も可能ですが、もう少し広い視野で見てみますと、不動産業界で雇用を確保するための原資となっているとも言えます。

貸主さんにADという費用、借主さんに望まない物件の斡旋という不利益を被ってもらい、それを原資として不動産業界の雇用につなげていると。

マッチング業者間での金銭授与は、公正な取引を害するものですが、それを認めてしまってもなお、雇用の確保による社会の安定が保てれば余りある、ということが国の基本的な考え方である思います。
だからこそ、宅建業法がADの柔軟性を認める書き方になっている。

逆に言えば、これをやらなければ不動産業者に飯を食わせることができない、ということが現実です。
人口増加時代を、土建業による富の再分配、不動産業による雇用の確保、この2枚看板で支えてきましたが、人口減少時代に入ったからと言って、今すぐにこれを崩すと国家の屋台骨がガタガタになってしまいます。


あまり広く見すぎても、私達にはどうしようもないところ行き着いてしまいますので、もう少し局所的に見ます。
poohpapaさんが心配されておられることは、ADが際限なく高騰していくのではないかということですね。
私は、そうはならないと思っています。

物件の空き室解消を目指す場合、客付け業者さんにADを渡す方法よりも、賃料そのものを減額する方法のほうが、借主さんの心理に直接働きかけるため影響力が遥かに強い。
借主さんが、ご自身で物件の検索ができる世の中となってしまった以上、直接的な効果がある賃料減額よりも、間接的なADの方が費用対効果が高いということはあり得ません。

AD500%のお話は目を疑ってしまいます。
それでしたら、賃料減額やフリーレントのほうが遥かに経済的で効果がありますから。


このように、ADは効果的な費用範囲が限らてきます。
貸主さんにとっては数ある選択肢の一つでしかなく、ADを付ける・付けないの選択権は完全に貸主さんのコントール下にあります。
一つの選択肢として保持しておくのは悪くはない。

もし、この選択肢を潰されてしまうのであれば、貸主さんとしては経営の自由度を狭められてしまうことなので、かなり嫌なことになります。


貸主さんからすれば、ADはあまり不利益がある制度ではありません。
(借主さんにとっては、不利益しかありませんが。)

それでもなお、poohpapaさんの「AD許すまじ!」との信念が揺らがないのであれば、
貸主さんから媒介の依頼を受ける時に、
「一般的には、物件の募集に際して、客付け業者さんにADをつけることが行われています。しかし私は、信念として物件の募集にADをつけません。貸主さんから依頼されてもADを付けることをお断りしています。
それでも私に媒介をお任せ頂けますか?」
とお尋ねになるべきではないかと。

ADを付けることが一般的になっている以上、法律でも認めてしまっている以上、貸主さんの経営の選択肢を一つ潰す以上、ADを付けないことを事前に承諾いただくことが筋ではないかと思うのです。


私個人としては、AD問題よりも管理問題のほうが嫌ですね。
不動産屋さんは、管理業務内容を曖昧にしたがることが多く、委託業務をこちらのコントロール下に置くことが難しいので、経営上のリスクになってしまいます。
本音を言ってしまえば、管理業務で隠れた貢献があることよりも、貢献がなくとも情報が全て俎上に並んでいることに価値を置きたい。


貸主さんと不動産屋さんの価値観の違いのご参考にでもなれば幸いです。
Posted by AK at 2017年11月18日 16:00
AK さん、おはようございます

しばらく悩んでおりました。

AK さんから頂いたコメント、いつもの AK さんらしからぬコメント、だと思いましたので。先に頂いたコメントは納得しております。まあ、そうかもしれないなあ・・・、と。ですが、後のコメント・・・、

どんな理由を付けようがADは不法行為と言えます。ことADに関しては、家主さんや不動産屋の都合なんか関係ありません。仰っていることは AK さんの言葉とも思えない屁理屈です。ダメなものはダメ、というのが私の考え方です。私は募集に際して、家主さんには、ADについて、そして私の考え方と募集に関する方針は伝えてあります。その上で任せて頂いております。

ただし、そうは言っても、長く空室になっていれば「ADを付けてでも早く決まってくれたほうがいい。ならばADを付ける業者に管理を替えたほうがいいか・・・」とお考えになる家主さんも出てくることでしょう。私は、それで管理を下ろされても仕方ない、と覚悟しています。苦しいですよ、本音では。

それと、AD、法律で認められてなどいませんよ。国交省も都庁も「違法性がある、と認識していながら黙認している」というのが実情です。黙認しているから法律で認められた、と言うのは、自分たち(不動産屋)にとって都合の良い受け止め方、屁理屈でしかありません。

「ADを付けることが一般的になっている、だから良い」という話でもありません。ADの問題、業界が一斉にやめれば解決する話です。それだけのことです。一度味を占めたからなかなかやめられない、というのが実情で、言わば既得権のようになってしまっています。

業務委託料だの広告料だの、どんな名目を付けようが、そんなのは「仲介料に含まれている」と考えるのが当たり前。「他に何かカネを取れる名目は無いか」と考え出したのが広告料だのADです。

ADというもので利益を得ているのは、家主(売主)、借主(買主)、不動産屋、の3者の中で不動産屋だけです。たとえADを付けることで早く借主(買主)が付いたとしても、不動産屋だけが得する仕組みです。法律や制度を自分たちに都合よく解釈する人、同業者でも客でも、私は大嫌いです。

以下は協会にも進言しましたが、

不動産屋はタダ(無報酬)の仕事が多すぎます。プロがプロとしての知識と経験を生かして仕事したなら正当な対価を請求できて当たり前。そうなれば違法性の高いADなんか貰わないでもやっていけることでしょう。それでもやっていけないというなら、そういう不動産業者は潰れてもいいんだと思います。仕組みや法制度を整えるのが先で、東政連も含めて、協会が指導力を発揮していないのが情けないですね。

長い目で見たら、我々は最終的には「自分で自分の首を絞めている」ことになるでしょう。不動産業界、国交省の「別の思惑」でこれから淘汰されていくことになります。ADもらって喜んでいる場合じゃありません。不動産業そのものが消えることはないでしょうけど、目先の利益ばかり追い掛けていると今に強烈なしっぺ返しがきますし、こんな状態では業界の健全な発展は望めません。

私はまだこの業界28年ですが、私たちは後に続く人たちに「たしかな道筋を遺してあげる役割」を担っていると思います。協会の役員であっても無くても、そういう認識は必要だと思いますね。




Posted by poohpapa at 2017年11月19日 06:45
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