2017年12月07日

ショックな出来事・・・

昨日、ショックな出来事が二つあったんだけど、目が覚めたら、一つはすっかり忘れて覚えていない。まあ、たいした問題ではなかったんだろう。と言うか、覚えている「もう一つの件」が大問題であった。

昨日は定休日だったけど、用があって店に行くと、私の家の地主さんから手紙が来ていた。開けてみると、封書の中には「私に出したけど戻ってきた葉書」がそのまま入っていて・・・、戻るワケである。

宛先の住所は借地権契約で記入した旧住所になっていて、借地権契約を結んで戸建てを購入して今はその地主さんの土地に住んでいるのだから(貸している)ご自分の土地の住所を書けばよいのに、再度差し出すに当たっては会社のほうに送ってきている。なんで??、である。我々がどこに住んでいると思ったんだろ。

で、用件は「平成30年1月から地代を23000円にさせて頂きます」という内容の通知・・・。

まあ6年間ずっと値上げは無かったし、致し方ないのかな、とも思うが、借地契約書には「公租公課、周りの状況に合わなくなった際は地代を改訂します」という一文があって、この仕事をしていると、固定資産税の動きや土地価格の相場が6年前とどう変わっているか、ということも調べたくなる。そういう資料を明示して値上げを思い止まって頂くようお願いしてみよう。ま、難しいとは思うけど。

地主さんはそれこそ大地主で、一度だけお目に掛かったが「金持ち喧嘩せず」を絵に描いたような雰囲気の方だった。うちの店の大家さんも土地は同じ地主さんから借りているので状況を訊いてみよう。

値上げは絶対に許さない、と言っているのではない。私もギリギリの収入で生活していて、入居者の家賃を立替えたり生活費を(もちろん無利子で)貸したりしているから3千円でもキツいのだ。

今までは月額2万円だったから、それが23000円、ということは、いきなり15%の値上げ。中間で和解することになるのを見越して提示してきたものか。15%と言うと、例えば8万円の家賃が92000円に値上がりするようなもの。今まで我慢していてその価格になった、ということでもないと思う。

思えば、今でこそないが、昔は部屋の更新契約の際、通知書で一方的に数千円の値上げを通告していて、その際、事前に入居者に「この家賃で如何でしょう、ご納得頂けますか?」などと訊いたこともない。その報いが出たものか。ただ、ここんとこ10年くらいは「家賃は据え置きか値下げ」で推移していて値上げなんてことは無いから、そういうことでも「このご時世に値上げするかねえ・・・」とは思う。

まあ、部屋の家賃も地代も貸す側が取りあえず決めて通告する、ということで手順としては間違いはないものとは思う。あとは地主さんがどう判断なさるかだろう。何も言わずにアッサリ認めたほうが後々(14年後)の更新契約でも得策なのかどうか。何も言わなければ数年後にまた無造作に値上げを通告してきたりして。

その頃、私が生きている保証は無いから、残された女房が苦労をしないようにしておいてあげたい。

さて・・・、と、もう一つの悩み、なんだったっけかなあ・・・(^◇^)

posted by poohpapa at 07:10| Comment(4) | プライベート | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
土地の賃料の算定は難しいですね。

固定資産税を基準にして一定の乗率をかける方法や、前回の改定賃料を基準とし地価・固定資産税・消費者物価指数の変化から算定する方法があります。

私もずいぶん悩みましたが、市場の「更地取引価格」と日税不動産鑑定士会が出している「23区の平均的活用利子率」を採用することにしています。

土地の価格に対して、市場ではどの程度の収益を上げられているのか、ということを基準にした算定方法です。

もし地価に対して収益率が低くなると、土地の評価も必然的に下がっていき、地価が下がる結果として収益率がまた高くなり、一定の均衡が取れるようになります。
不動産の流動性が確保されている地域では、土地の賃料を収益率ベースで考える方法が妥当な評価方法かなと思っています。


この方法で、月額賃料2.3万円の更地価格を算定してみます。
最新の平成27年の23区平均的活用利子率は7.2%になります。
そこから逆算しますと、更地価格は383万円になります。
仮に、平均的活用利子率を5%と低く見積もってみますと、更地価格は552万円になります。

2.3(万円/月)×12(月)/0.072 = 383万円
2.3(万円/月)×12(月)/0.050 = 552万円

市価がわからないので何とも言えませんが、比較の結果はいかがでしょうか。
Posted by AK at 2017年12月08日 01:37
AK さん、おはようございます

いつもながらに丁寧な解説をして頂き、本当に有り難うございます。私も不動産屋をしていますが、そういう計算はしたことがありませんでした。なので、正直、よくは解かっていないのです。

私は上物が乗っている土地を借りているワケで、収益がどれだけ上げられているか、そこで暮らしていることの利益がどれだけあると計算されるのか、などという計算はしようがない、と思っています。それより、「売却するとしたら一坪幾ら、貸すとしたら考え方として相場(固定資産税評価額)の何%が適当か、という基準で地代は決められるモノ、という感覚です。

当初の月2万という地代も当然に根拠が示されていたワケでなく、それは、我々が部屋を斡旋する際も家賃算定の根拠など示していないので、ま、言うなればお互い様で、その月額2万というのも明確な根拠があったワケでなく、地主さんからすれば「他もこんな額で貸しているからこれくらいでいいんじゃないかな」くらいの話では、と思ってしまいますね。もっとも、大地主さんなので、然るべき専門家が付いていることでしょうけど。

本音で言えば、「たまたま先祖がいっぱい土地を持っていたというだけで楽が出来て、そもそも不労所得なんだから、固定資産税+αで安く貸せばいいじゃん」と思ってしまいます。貧乏人の僻みですけど。持っている人は当然に持っている人にしか解からない苦労は有るものでしょうし。

最初の2万が適正かどうかは分かりませんが、それが適正な借地料だったとすると、そこを出発点にして、固定資産税評価額の増減、世間の諸物価の動き、なんかを鑑みて値上げすることに妥当性があるのかどうか、というふうに単純にしか考えられません、プロのくせに・・・(滝汗

今の土地、再建築不可で、前面道路に1.1m幅で10.5mの敷延で、これが地型が良ければ相場としては坪90万くらい、てとこですね。45坪ありますから、再建築不可ということも加味したらどれくらいなんでしょうかね。先々購入するとなる借地権割合が30/70とのことなので、まあ地主は「買ってくれ」とは言ってこないかも・・・。

14年後に更新を迎えますが、それまで私が生きていられるか、微妙です。うちのにトラブルの種を残したくないこともあって、ここはスンナリ「値上げを認める」ほうが得策なのか、悩みますね。

Posted by poohpapa at 2017年12月08日 07:20
不動産鑑定評価は、不動産鑑定士の領分ですから宅建取引士といえども専門外のことですよ。

接道がとれていない土地ですと、評価が難しくなってきますね。
「建築基準法第43条第1項のただし書き」が適用できるかが分かれ目になります。
適用できなければ、接道を確保できるお隣さんしか買い手がいなくなりますので、評価額がかなり低くなってきます。

poohpapaさんがお住いの土地は、複雑な条件が絡み合っていますので、考え方によって月額賃料5万円〜15万円くらいと幅が出てきてしまうように思えます。
私がこの地主さんでしたら、おそらく10万円前後の賃料設定にするかと。


ご心配の種は、次回の契約更新ということですね。
今回の賃料改定を受け入れる・受け入れないという選択が、次回の契約更新に直接的な影響を及ぼすことがありますでしょうか。
地主さんの心象を害すということはあるかもしれませんが、それ以外では思い浮かぶことがないような気がします。







Posted by AK at 2017年12月08日 18:21
AK さん、こんにちは

返信が遅くなりましてすみません。

いつもご丁寧にありがとう。うちの土地の状況で地代が5万ということは考えにくいようにも思えますが、この辺りはほとんど同じ地主さんから土地を借りていますので、ご近所からも情報収集してみます。細かな話、と言いますか、たった3千円のことなんですし、今まで6年間値上げが無かったことを思えば致し方ないかな、とも思うのですが。

14年後・・・、私も、ですが、地主さんも代替わりしていそうに思います。うちのにしっかり教えておかないと、その時になって苦労をさせてしまうかな、と心配しています。地代の件もですが、せめて住宅ローンだけは終わらせておかなければ・・・、と思います。何より、うちのを食べさせていくためには私が倒れるワケにはいきません。歳をとると心配事が増えますね。
Posted by poohpapa at 2017年12月09日 12:26
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