2018年09月27日

横浜の物件の下見

お客様からは「バルコニーから『みなとみらい』が見える物件を希望」と伺っていて、それだと湾岸エリアの高層マンションになる。しかも「カビが苦手」とのことで、新築でないとダメとか・・・。ま、カビが好きな人なんていないだろうけど、最近、完成間近の億ションの最上階を抽選で申し込んだものの、ハズレ。そのマンション、パンフレットに「毎年5cmずつ沈下します」と正直に謳ってあったらしい。

最初から謳ってあるのだから心配無用かも知れないが怖い話。真っ直ぐ均等に沈下する分にはOKでも、少しでも傾いたら徐々にピサの斜塔状態になりそう。どんなに基礎工事が盤石でも私なら買わない。地震などによる地盤の液状化現象も怖い。「ここは大丈夫」などという保証は無いのだから。そんなことを言っていたら戸建も怖いのだけど、地震で建物が倒壊しても土地は残る。その差は大きい。超高層マンションの敷地の坪単価がどれだけ高くても一世帯当たりの持ち分は猫の額になる。

新築ではなくなるだろうけど「リスクの大きな売買での新築物件購入はやめて、中古の高層マンションを借りるという選択肢もありますよ」という話もしている。その場合は家賃が3LDKでも80万〜100万しそう。そう伝えると「それくらいなら大丈夫」とのこと。家賃でなく住宅ローンなら25億くらいの物件が買える。ついでに我が家の住宅ローンを乗せて、家賃86万〜106万で契約してもらおうかな (^◇^)

将来的に「お店」を経営したい、とのことで、それならば、と「土地付き一戸建」を勧めた次第。一階を店舗、二階に住居、という構想もお持ちのようだ。ただし「みなとみらいが見渡せる土地で、なおかつ商売に適した場所」となると極めて限られるもの。そんな土地が直ぐに見つかるなら苦労はしないもの。と言うか、戸建の場合はそういう眺望は諦めるしかないだろう。自分の足で歩いてみてそう思った。

最初に、「建物や商売の制約や条件が合えば地主にこれから話を持ち掛ける」という本命物件を見た。そのお客様の商売にはドンピシャリの物件。Tさんがこれから調査してくれる内容を待ってお客様に紹介し、興味を持ったなら地上げに入る。ただし、「(売ってくれる)可能性は低いかなあ・・・」とのこと。地主にはいろんな会社がアプローチしているだろうから一筋縄ではいかないもの、だと私も思う。

もう一件の物件、面積と地型は申し分ないが、海とは反対側に傾斜していて、商売にも不向き、と思われた。雨天だった所為か、なんか陰気くさい感じもしたし。その物件がこちら、

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いちおう2区画に割ってあって、敷地延長じゃないほうで2億近い値段

ちなみに、この土地には、宝石の買い戻し商法で後に裁判沙汰になって経営破綻した有名な宝石店の社長の邸宅があったとか。私は霊感とかは働かないが、「へえ、ここに住むかねえ・・・」という感じ。この界隈では売り物はめったに出ないから貴重だが(ある意味いわくつきなのに)相場よりかなり高い。

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前面の道路は約4mの幅で狭い

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近隣にあるレストラン

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別のレストラン、立地はそんなに良さそうに思えないのだがどちらも繁盛しているらしい


雨足も強くなって、元町商店街に下りてきて、ルノワールでお茶しながら打ち合わせ。その後はダイヤモンドプリンセス号の出航を見送って、Tさんが予約しておいてくれたレストランでディナーを楽しむ予定でいたが、雨が上がらず、キャンセルして頂いて帰った。Tさんはご馳走してくださるつもりでいたが、私も自分で出すつもりでいて、レジで「俺が払う」「いや僕が・・・」になりそうなので、ま、良かったかも。

Tさんが、そのレストランを予約した話を友人にしたら、「あの店は、絶対に落としたい女性を連れて行く勝負レストランで、男二人で行くかねえ・・・」と呆れられたとか。私も、そういうレストランであるなら、できれば綺麗なお姉さんと行きたかったが、ま、仕方ない。次の機会を楽しみにしていよう (´▽`*)


posted by poohpapa at 05:46| Comment(8) | うちの店 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
poohpapaさんおはようございます。

>>家賃が3LDKでも80万〜100万

へえ、、、すごい家賃ですね。年収はどの位あるんだろう?芸能人か?
ここは是非、億ションを買っていただき、手数料をガッポリもらってください。
横浜の地理に詳しい T さんにも頑張っていただき、豪華客船でいきましょう。

Posted by たか at 2018年09月27日 08:24
たかさん、おはようございます

私も、事業用でないのに家賃80万とか100万の居住用マンションが借りられるお客様、初めてです。お客様、と言うより、お友だち付き合いをさせて頂いてますけど。芸能人とかではありません。

もし新築マンションを購入する場合は不動産屋が間に入ることはできませんので、その場合は無償で物件の良し悪しの判断のお手伝いをさせて頂きます。元々が私なんかに声を掛けて頂くことが有り得ない話ですから、それで儲けようとは思っていません。結果的に手数料が頂けるケースになれば、遠慮なく満額頂きます。と言っても、会社に入るワケで、私個人の懐に入るのではありませんが。

欲をかいていると、せっかくの「いいお話」も逃げて行きます。無欲で対応していると利益が転がり込んできます。商売ってそんなものですよね。儲けられたら、いつも旅行の際に大阪から東京まで来て頂いているのですから、その後の旅行でのたかさんご夫妻のエアーのビジネスクラスの往復アップグレード代金は出させて頂きますね、本当に(^^♪

Posted by poohpapa at 2018年09月27日 08:50
同じ不動産屋でもどこで不動産屋をするかで随分売り上げに差が出ますよね。こっちは3千万もの取引したら頑張った方ですわw
1000万だって決まらないんだから世知辛いわー
Posted by はなくろ at 2018年09月27日 09:43
はなくろさん、おはようございます

売買をするのなら、都心のほうが有利ですね。ま、面積の大きなものは出てきませんが。それにしても、100万の土地でも1億の土地でも、手間は同じですもんね。なんか公平になるような仕組みは無いものでしょうか・・・。1件契約して手数料が何億・・・、おかしいです。

今、うちに頂いている売買の話・・・、5件あっても、うちで決まるのは安いほうから2件がいいところかも。100億の話なんて、夢のまた夢、です。

それで分相応だと思っています。

Posted by poohpapa at 2018年09月27日 09:49
分譲マンションは土地の権利がほとんどないから、大災害を考えると戸建てが良い、ということは横暴理論ですよ 笑
土地の権利が少ない分、価格が手頃になるということが、分譲マンションの利点なのですから。
他の利点としては、ワンフロアで面積が確保できることですね。


しかし世の中、お金があるところにはあるものですねえ。
そのくらい手持ち資金が豊富でしたら、1Fが店舗の中層マンションを一棟買いしても良いようにな気がします。
最上階をフルリノベーションして自宅にすれば良いわけでして。
それが可能でしたら、山手以外にも元町あたりで選択肢が広がりそうですね。
Posted by AK at 2018年09月27日 23:58
AK さん、再び、おはようございます

横暴理論でしょうかねえ・・・。たしかに、それによって土地代の負担を安く抑えられてスペースを確保できる利点はありますが、老朽化して建て替えの話になった際、資金の余裕が無い人が反対して、大多数の建て替え賛成派から時価で買い取ってもらえる分は土地の持ち分だけですよね。

買う時はいいけど手放す時は非常に辛い、と思うのですよ。建坪以外に共用部分もありますが、50階建ての超高層マンションだと、どうでしょうか、一世帯当たりの持ち分は3坪くらいになってしまうかと・・・。それくらいの手切れ金、もとい、補償では雀の涙にしかなりません。

実は、中古マンションや戸建てなどを購入してフルリノベーションする提案もしています。港が見渡せる景観、というのがネックになりますが、可能な限り、ご希望は叶えて差し上げたいですね。

ところで、100億の案件、AK さんの会社で何か心当たりはありませんでしょうか、って、このブログは「商売に利用しない」ことにしているのですが、お客様を直接 AK さんにご紹介させて頂きます。

どうぞ宜しくお願いします。
Posted by poohpapa at 2018年09月28日 07:13
なぜか世の中の多くの方が、戸建ては半永久的に使えるものだと思ってしまっていますね。
減価償却やら何やら口うるさい銀行員さんでも、自身の家のことになると普段言っていることを忘れてしまうようで 苦笑


戸建てであってもマンションであっても、基本的に家というものは「耐久消費財」になります。
メンテナンスによって耐用年数は違ってきますので、最初から修繕計画や資金計画がある分譲マンションのほうが、耐用年数的には有利な面があるかとは思います。

また、分譲マンションが建替えに至るケースは、ごくごく稀なことであると思われます。
新築時の住人の方は、皆さん似たような家族構成に、似たような所得になっています。
これが20年もすれば少しずつ差が出てきまして、40年後には千差万別状態になります。
お金持ちになっている方もいれば、事業失敗で借金持ちもおり、資産として考えている方もいれば、終の棲家という方もいます。

記事にもありましたように、こうなってくると住人の意思統一など不可能です、大規模修繕では揉めに揉めまくり、建替えなど夢のまた夢になります。
意見を集約する必要がない「現状維持」が一番楽な方法になってしまうのですね。
建替えを心配するよりも、むしろ建替えが出来ないことの方を心配しなければなりません。

そういうことを含めて、建替えの時にどうなるのか、ということは前提条件が違いすぎるため、どちらが良い悪いといった比較は難しいのではないでしょうか。


さて、100億の案件ですが、せっかくのお話ではありますが私には荷が重いようです。
この規模のものを扱える会社は限られてくるかと思います。
物件のリサーチにも結構な費用がかかってきますし、人員もコネクションも必要になってきます。

金額的には、銀座の一棟ビルクラスです。
ゼニア銀座のビル(銀座中央通り沿い)が、三菱さん関連の投資組合に買収された時の金額が、確か130億(内土地代110億)くらいだったと思います。
金額が大きい案件は、市場に出てこないで決まってしまいます。

ですので、三井さん三菱さん(末端ではなく本体のほうに)に回して、そちらから紹介料をいただくことが一番良い方法だとは思いますよ。
Posted by AK at 2018年09月29日 21:49
AK さん、おはようございます

そうですか・・・、私が出来ないのなら、どうせならご縁のある方にご協力頂いて何がしかの手数料になれば、と思ってしまいました。もちろん、半分ください、などとは申しませんが。でも、ちゃんとご回答くださって有り難うございます。

私と付き合いのある(不動産会社ではありませんが不動産の事業と関連している会社の)社長が、いくつかの大手ゼネコンの役員さんとお付き合いがあって、ご相談に乗って頂こうかと思っています。

ただ、私なんかから出る情報としては話が大きすぎて胡散臭く思われないかと心配で・・・、一歩間違えば私の信用問題にもなりかねません。かと言って、ご紹介するのに、「相手も話も胡散臭いですけどね」とは言えません。なので悩んでいます。

「一つで100億の物件でなく、10億くらいの案件が複数で、でもかまわないよ」とのことでした。

たぶん99%が纏まらない(何かで契約に至ることが無い)話で、1%が「瓢箪から駒」みたいな可能性の話かと思います。いくら声を掛けてくださった方が私を信用してくださっているからと言って、なんで私に?、なんです。私を介して、でなく紹介者同士で直接会って頂こうかと思っています。


ところで、日本での戸建ての寿命はせいぜい30年〜40年くらいで、たしかに、マンションより短いですね。ただ、阪神淡路大震災の際に、倒壊して住むところが無くなってしまった人たちのうち、いち早く復旧したのは「土地を持っていた人」だったとか。中には、地震当日がマンションを購入したローンの第一回目の支払い日だった、という(学校の)先生がいて、命は助かったものの、非常に悲しい話がありました。強く印象に残っております。

老朽化したマンションで建て替えの話が出るのはそろそろ、といったところでしょうか。私が24歳の時に購入したマンション、築42年になりますが、今頃どうなっていることやら・・・。当時、同じマンションに住んでいた方が現在も住んでいて、今も交流がありますので、最近の様子を訊いてみようかと思っています。元々が高級マンションではありませんから、そろそろ管理組合で建て替えの話が出ている頃かと思います。大規模修繕でもつのかなあ・・・。

法律では、建て替え反対の人が(8割以上の)賛成の人たちに時価での買取を要求できることにはなっていますが、私も「そうした」という話は聞いたことがありません。これからなんでしょう。

私も以前に書いていますが、新築マンションの場合は、建った時は同じくらいの所得レベルの人が入りますけど、時が経つにつれて所得格差が生まれて、稼いでいる人は他の高級マンションに移ったり(宗旨替えして)戸建てを購入したりしますし、ローンが払えなくなった人も出て行きます。30年〜40年ずっと住んでる人は経済的にはほぼ似たようなレベルの人たちで、あとは家族構成や年齢によって「いつ建て替えるとタイミングが良いか」が変わってくるものでしょう。

私も、住人の意思統一は非常に難しいと思います。都内の駅前の一等地で、建った頃より容積率が大幅に緩和されて、新築して余った部屋を分譲して建築費を賄ってなおかつお釣りが出た、というケースも聞いたことがありますが、そんなのは稀ですね。私はお客様には「マンションを買うなら古くても駅前。自分が死ぬまで住むつもりならいいけど、新築でもバス便なら買わないように」と言っております。

結局は、建て替えるだけの費用が工面できずに、老朽化して住めなくなるまで住んで取り壊す、ということになるんでしょうか。取り壊しの費用は敷地を売って賄うとか・・・。

それに・・・、老朽化したマンションを子供たちに遺そうとしても、たぶん「要らないよ、そんなもん」と言われるのがオチだと思いますし。利便性、耐久性など総合的に考えても戸建て、それも平屋の戸建てがベストかと・・・。ま、好みや生活スタイルもありますから一概に言えないものでしょうけど。

私の家は借地ですが、所有権に拘る必要は無いかと思っています。今はすっかり話が何処かに消えていますが、定期借地権で充分でしょう。土地にカネを掛けずに上物に掛けたほうがいいですね。

などと、話があちこちに飛んでしまってすみません。

Posted by poohpapa at 2018年09月30日 07:08
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