2018年11月09日

上場している保証会社の株を、今、買うべき (^◇^) 

昨日は有楽町の「よみうりホール」で開かれた研修を受けてきた。

2020年4月1日から施行される民法改正にどう対処すべきか、という内容で非常に参考になった。それもそのハズ、講師が深川法律事務所の高川佳子弁護士だったから。私は高川弁護士とは面識がある。以前、池袋のサンシャイン60ビルにある深川法律事務所をお客さんと訪ねて法律相談を受けていて、その際に、ついでに「業界で横行しているADは違法行為ではないのですか?」と質問したら・・・、

「う〜ん、私は宅建業協会の顧問弁護士なので皆さんの不利益になるようなことは言えませんが・・・、限りなく黒に近いグレーですね」という回答であった。凄く正直な弁護士さんだな、という印象。物腰も柔らかく、以来、私は「法曹界の佳子さま」と呼んで・・・はいないけど、大ファンになってしまった。

私の同業者でも、「研修の講師が高川さんでなければ行かない」と言い切る人もいて、その気持ちはよく解かる。今回の講演もとても解かりやすくてタイムリーなものであった。ま、何度も研修で押し付けられている「客の本籍地は訊かないように」だの「外国人客が来ても国籍は訊かないように」というのとはえらい違い。

で、一番我々に影響が出そうな改正点は、連帯保証人に関すること。今までは「連帯保証人は借りた本人と同じ」で、当事者の負債額をそのまま弁済しなければならなかったが、2020年4月1日からは保証額を予め設定するようになるから全額を支払わなくても良いことになる。たしかに、借りた本人でもないのに全額を支払わせるのは酷ではあるが、今でも「借りたモン勝ち」の現状なのに、連帯保証人からも満足に補償されないのであれば、連帯保証人を立てさせるのでなく(概ね全額を補償してくれる)保証会社を使うことになっていくのは必至。今のところは保証会社必須でない物件も早晩必須になるだろう。

てことは・・・、上場している保証会社の業績は今後右肩上がりになることだろう。

どのみち今まで連帯保証人が本人に代わってキッチリ弁済してくれたのは(最近1件増えたけど)3件だけ。私の賃貸仲介管理歴30年の中で、たった3件である。つまり、家賃滞納や原状回復でのトラブルは無数に発生していても、連帯保証人は10年に一人しか責任を取ってくれていないのが実情。

そうであっても今までは保証会社をあまり使わなかったが、それにはワケがある。本来は保証会社の保証料は(保証会社を使う根拠からして)貸主が負担するのがスジなのに、広告には保証会社利用必須とあって、その費用は借主に負担させている。鍵交換費用と同じで、貸主が負担すべきなのだが、「予め貸主借主の合意が有れば・・・」と借主に負担させている。それは、借主が同意したのでなく借主が知らないだけのこと。

それに、今は家賃が遅れていてもパートを掛け持ちしながら懸命に追いつかせようと努力している滞納者もいて、私が家主さんに状況を説明してお待ち頂いているが、保証会社を使っていたなら当然に保証会社に代理弁済を請求することになる。そうなると保証会社は本人に「直ぐ払え」と請求することになって、直ぐには支払えないのだから契約解除になって追い出される。それは、本人も家主さんも、不動産会社も辛いこと。連帯保証人も立ててもらっていて、連絡すれば払ってくれるのは判っていても、連帯保証人に頼みたくない事情もあるもの。誠実に対応してくれていれば私も鬼にはならない。

自分で言うのもナンだけど、私みたいな不動産屋を敵に回すようなら碌な人間じゃないと思う。

だが、ほとんどは不誠実を絵に描いたような奴らばかりだから、比率を考えたり、正直、カネにならないで嫌な思いだけするなら、保証会社利用必須に舵を切ったほうがいいかも。今回の民法改正で同業者もみんなそうなるだろうな・・・。よし・・・、ヘソクリを全部注ぎ込んで保証会社の株を買うぞお (*^_^*)



posted by poohpapa at 06:39| Comment(6) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
>保証額を予め設定するようになるから全額を支払わなくても良いことになる

確かに極度額は定める必要がありますが【全額を支払わなくて良くなる】っていう解釈では間違いでは?「主債務者の80%の債務を上限とし」って規定ではないですしw
不動産業界に於いては極度額を家賃12ヶ月とかって定めたりするんですかねぇ。確か保証会社がそんな感じですよね今でも。
そうなると連帯保証人はほぼ全額を請求されてしまうのではないでしょうかwだってさすがに2年分も3年分も滞納する前に何らかの手段を講じますし・・・

保証会社はピンキリだと思います。ちゃんと入居者から話を聞いて遅れ遅れの入金だったり分割だったりしてもちゃんと対応してくれています。私は保証会社2社利用していますがとても信頼して利用していますよ♪
Posted by はなくろ at 2018年11月09日 12:22
はなくろさん、こんにちは

保証会社を使っても上限があって全額を補償してくれるワケではありませんが、立退き交渉(場合によっては裁判)までやってくれるので、保証会社必須にすれば家主さんからすれば心強いかも。

たぶん、業界としては「家賃の12ヶ月を上限として・・・」くらいになりそうですね。ただ、それじゃ足りないケースは出てきそうです。4万くらいの家賃だと50万にもなりませんもんね。定めた上限以内であれば全額を支払ってもらえますが、それを超えたら諦めるしかなくなります。それが怖い・・・。

保証会社は、本人には被った損害の全額を請求しますし、2020年の4月1日より前に契約して更新した場合も、最初の契約内容が優先されるので心配は無さそうですが、新規契約では要注意ですね。その場合にどんな特約の文章にすればいいか、詳しく説明してくれて資料も頂いてきました。

保証会社・・・、最大手の会社はあまり良い評判を聞かないですね。追い出された側が腹立ちまみれに悪いクチコミを書いているだけかも知れませんが、誠実に対応していれば相談に乗って待ってくれる保証会社もあるんでしょうかね。ま、ピンキリ、ということなのかなあ・・・。

Posted by poohpapa at 2018年11月09日 13:00
連帯保証人の極度額が設定されることの問題点は、別のところにありますね。

一般の人は、改正前民法での連帯保証人が負う債務について、せいぜい賃料の2〜3ヶ月分くらいにしか思っていません。
ところが、実際は無限責任ですので何千万円でも何億円でも債務が発生する可能性があると。

不動産賃貸業界では、保証人の無知につけこんで連帯保証の書類にサインさせてきたと言えるかと思います。
ところが、極度額という債務上限の金額を明示することになれば、さすがにどんなに頭が足りない人でも想定していた金額と違うぞと気づいてしまいますから、連帯保証の書類に誰もサインしてくれないという事態になり得えます。

現在のところ、私の物件では保証会社の他に連帯保証人も必須にしてあります。
万が一、入居者が火災などの大きな被害を出した時のためのもので、極度額で言えば1億円くらいを想定しています。(もちろん、そんな説明は連帯保証人にはしません。)
民法改正後は、この極度額で連帯保証人を引き受ける人はいないと思いますので、連帯保証人の意味をなさなくなりますね。

金額を明示するということは、現実的なリスクを把握させる大きな力があります。
そのため、連帯保証を引き受けてくれる極度額は、その人の1ヶ月の給料の金額がせいぜいなのかなと思います。
その程度の保証しか得られないのでしたら、敷金をさらに積んでもらうなり保証会社を使ったほうがよほど現実的で有用です。

つまり、今度の民法改正では、不動産賃貸業界として連帯保証の極度額の標準をどのくらいにすれば良いか、その極度額で債務の全てを補えるかというレベルの問題では済まず、不動産賃貸業における連帯保証人制度が完全に崩壊するということになるのです。
Posted by AK at 2018年11月10日 06:24
AK さん、おはようございます

まさに、仰るとおりで、後出しジャンケンのようですが、私も、「不動産賃貸業における連帯保証人制度が崩壊してしまうのでは」と思っています。たしかに、今まで連帯保証人を引き受けてくれていた人、「何も起こらないだろうし、起きたとしても、せいぜい家賃の2〜3ヶ月分くらいのものだろう」と踏んでいると思います。

実際に連帯保証人に請求しなければならない事案にまでなった時には到底そんなものでは済みません。ですが、いきなりドーンと請求が行った(届いた)からでなく、予測はしていたであろう2〜3ヶ月分くらいの請求に対しても支払ってくれない連帯保証人がほとんどでした。

うちの場合、数人しかいない誠実な(やむを得ない事情で滞納しているものの少しずつでも追い付かせるべく懸命に努力している)滞納者となるかも知れない申込者の為に、保証会社を使わないようにしていましたが、もう保証会社にシフトするようかな、と考えています。

昨日「はなくろ」さんからのコメントで、代理弁済が発生しても「さあ払え」でなく相手の話をちゃんと聞いて猶予を与えてくれる保証会社もある、と知りましたので、もう保証会社にしようと・・・。後で伺ったら、たまたま、滅多に使っていないのですが当社が代理店になっている保証会社でもありましたし。

AK さんの会社では保証会社と連帯保証人の2本立てなんですね。ということは、保証会社への申込書に連帯保証人を記入してもらう、というのでなく、保証会社とは別に、ということですね。それだと安全度は増しますが・・・、保証料は貸主と借主どちらが負担することになるんでしょう。

保証会社を使うとして、保証料をどちらが払うべきか、ということも業界団体として統一した方針を示したほうがいいように思いますね。「予め貸主と借主の合意が有れば・・・」で何でも済ましてしまうのは業界にとっても良くないことだと思います。鍵の交換費用についても同じです。当社では、鍵交換費用は全て家主さん負担、或いはお客さんの任意にしています。鍵交換せずに入居して頂いた場合でも過去に一度も事故は起きていませんので。だから今後も大丈夫、とは言い切れませんけど。

さて、連帯保証人に極度額の説明を過去の例を踏まえて説明したなら、或いは、賃料の12ヶ月分を上限として、などと話したなら、尻込みしてしまう肉親も出てくることでしょうね。

連帯保証人・・・、今までしっかり責任を取ってくれた人、実は3人のうち2人が肉親ではなく他人でした。なので、うちの場合は、連帯保証人を立ててもらってはいますが、「本人が全て」であります。

この話は、車の「自賠責と任意保険」と似ているかも知れませんね。保証会社と言っても無制限ではないのですが、連帯保証人が自賠責、保証会社が(高額請求事案になる前に追い出してくれるので)任意保険みたいな位置付けでしょう。任意保険への加入を義務付けて車を所有している限り解約できない条件にしておけば自賠責は必要なくなるワケで、そういう見方で言えば、保証会社が有れば事足りるかも。後は、補償の内容について業界として改善の提案をしたほうがいいですね。今の協会の役員、そんなこと全く考えていないだろうな・・・、と疑っております。

一昨日の研修・・・、もしかして、AK さんもお越しになってるかな、と思っていました。ちなみに、私は(最前列から2列は器材を置いていて誰も座れませんでしたから)客席の2列目のド真ん中(前から4列目の席の中央)に陣取っていました。本当に、一度お目に掛かってご挨拶させて頂きたいもの、と願っております。

Posted by poohpapa at 2018年11月10日 07:30
貸主が満足するような保証を用意することは、借主の責務でありますから、筋論から言えば保証会社費用や連帯保証人の確保は借主が負担すべきことになりますね。
しかし、貸主側もビジネスでやっているわけですから、物件に賃貸需要が見込めないのであれば保証条件を緩和せざるを得ません。

ですので、大きくバランスが崩れない限りは、市場原理に委ねる部分であるかとは思います。
大切なことは、「条件を隠さず明示すること」と「その条件で需要が見込めるのか」ということでしょう。
どちらの負担にするか(条件設定)は、あまり大きな問題ではありませんよ。


poohpapaさんは保証会社に悪いイメージを持っておられるようですが、賃料の滞納がおきている(契約の不履行)の責任は一義的に借主側にあります。
その理由はいろいろあるかと思いますが、直接的には生活費の収支バランスが崩れてしまっていることです。

滞納が一時的なものだと判断するならば、保証会社も様子を見ます。
しかし、恒常的になりそうであれば話が変わってきます。

彼らの最終的な目的は、債務の回収です。
早く賃料の安い物件に引っ越してもらい、生活費の収支バランスを改善して債務を分割で払ってもらうことを目的としているのです。
どの保証会社であっても、同じ方針であるかと思います。

世の中、急に収入が増えて生活費の収支バランスが良くなるという都合が良いことは、宝くじでも当たらない限りありえませんから、時間がたてばたつほど滞納者の状況は悪くなる一方です。
恨みを買ってでも強く背中を押してあげるほうが、間違いなく滞納者のためにはなります。
銀行による「貸し剥がし」とは全く違いますから。

強制執行で追い出した人も、今は元気に暮らしていますよ 笑
Posted by AK at 2018年11月15日 20:40
AK さん、おはようございます

必ずしも保証会社に対して悪いイメージを持っている、ということはありません。保証会社もいろいろで、代理弁済することになった滞納者の事情をちゃんと聞いてくれて分割での支払いに応じてくれる保証会社もありますもんね。いや、そのほうが多いかな。ネットなんかで「サラ金の取り立てじゃあるまいし、夜中に来てドアを叩かれた」だの「玄関のカギを付け替えられた」という体験談も、私は「アンタが誠実に対応しなかった結果だろうよ。保証会社にそこまでされたならよくよくのことじゃないのか」と疑っています。腹立ち紛れに「有ること無いこと」をネットに書き立てて、その保証会社の評判や信用を貶める輩は多いものでしょう。

当社が今お付き合いしているジェイリースという保証会社はとても紳士的で、担当者の人柄もいいので、まあ、そのあたりからイメージが変わった、ということもありますが。

保証会社も商売ですから代理弁済したなら回収しなければならないのは当たり前で、要は相手の対応次第なんでしょう。保証会社が「待ちますよ」というくらいの滞納者なら、家主さんだって待ってくれることでしょう。当社で立て替えることもしばしばです。なので、うちは一人保証会社をやっています(涙

保証会社を使えば保証料も掛かるので、なるだけ連帯保証人で・・・、とも思っていましたが、滞納者のほとんどの連帯保証人は「この親にしてこの子」で当てになりませんから、いずれにしても、連帯保証人の責任の範囲が限定されるようなら、保証会社を使っていても全額が保証されるワケではありませんが、これからは保証会社必須になることは避けられませんね。

不誠実な滞納者のせいで、誠実な入居者の負担も増えることになりますが・・・、仕方ありません。

Posted by poohpapa at 2018年11月16日 07:53
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