2018年12月20日

思わぬ事故で信用が地に堕ちたアパマンショップ

札幌で起きた爆発事故・・・、ようやく全貌が見えてきたが、まさか爆発元が不動産会社だったとは・・・。しかも、爆発に至った原因がヒドイ。もうニュースやワイドショーで何度も触れられているので、ここでは直接的な爆発のことでなく別の視点から書きたいと思う。

客から消毒代と称して18000円ほどを受け取り、やっていることは約3分間の消臭スプレーの散布のみ。客のほうは、それだけの代金を支払うのだから隅々まで作業をしてくれていると思うもの。それがスプレーの散布だけだったり、何もやってなかったり、というのでは、ボッタクリどころか詐欺である。

うちの店でもそういう話に遭遇したことがある。当社の入居者募集物件に大手不動産会社から申し込みが入り、1週間ほどしてお客さんが契約にやってきたのだが、一通り説明が終わったところで「ところで、消毒は終わっていますか?」、と。「消毒?、何のことですか?」と訊くと、「〇〇不動産さんに『入居前に消毒をしといたほうがいいですよ。今はハウスシック症候群とかも騒がれているし・・・』と勧められたのでお願いして代金31500円を支払っているのですが・・・」、とのこと。

その物件は(入居者が決まってから行う)畳の交換が必要なかったので、申し込みが入った時点で現地にセッティングしてあった鍵を直ぐに回収している。ということは、仲介業者が室内に入って消毒するためには当社に「再度鍵を貸してほしい」とか「〇日に部屋の鍵を開けておいてほしい」と依頼してくるハズ。何も言ってこなかった、ということは何もしていない、ということ。合鍵業者を手配して入っていたなら不法侵入になる。

それでお客さんに詳しく事情を説明して、「それ、何もしていないと思いますよ。返金してもらってください。だいいち、ペット可物件でもない限り、ルームクリーニングを済ませた物件の消毒は必要ありませんから。それに、ハウスシック症候群と消毒は関係ありません」と伝えて仲介業者に目の前で電話させたのだが・・・、相手は「消毒は済ませたから返金には応じられない」の一点張り。それで「じゃあ、こういうふうに言ってみてください」と教えて、その通りに仲介業者に伝えてもらうと、ようやく「領収証を返してくれれば返金します」になった。なんでそうまでして儲けようとするんだろう・・・。

その業者はアパマンショップではなく別の大手不動産会社。これでは消費者から「どこの不動産屋もやっている」と思われかねない。業界全体の信用に関わる問題である。今回は本部から消臭スプレーの購入ノルマを課せられていたようで、どうやら一支店だけの話では無さそうだし。

賃貸仲介管理業界、どこも経営状態は楽ではなく、限りなく不法行為に近いADに走ったり、あの手この手で利益を得るための新たな口実を探っている。私みたいに「それはおかしい」と発信したなら「仲間の足を引っ張る業者」などと陰口を叩かれたりして・・・。「俺はアンタらの仲間じゃねえし」と言いたくなる。

私も、所属する立川支部に対して「ADの問題だけでなく、業者として頂いていい手数料や手間賃、頂いてはいけない代金のガイドラインを設けるべきではないか。不動産屋の仕事は『タダでやらされる仕事』が多すぎるから、プロとしての知識と経験で仕事したなら当然に代金を請求できるシステムを構築すれば不法行為ギリギリで儲けようとしなくても済むのでは」などと10項目ほど提言したが、当時の福本支部長からは「理事の総意として回答いたしません」のFAX一枚で終わり。人間としても終わっている。

業界の将来・・・、50年先どころか5年先も見えていないし見ようとしない。上(本部)から下りてきた案件を「異議なし」で追認するだけしか能が無く、支部から意見を発信することも無い。この先、零細業者の多くが店仕舞いせざるを得なくなるような変化がこの業界にもたらされることになるのだろうけど、意に介していない。仲間の足を引っ張っているのは私ではなく無能な役員たちのほうではないのか。

どのみち、料金体系を整備したとしても、「今までタダでやらされていたいろんな仕事でちゃんと手数料が入るようになったから」と、業界が心を入れ替える、なんてことは無く、一度味を占めたADなんかを放棄する、なんてことは考えられない。そういう意味ではトップも馬鹿だし絶望的な業界である。

数年前、既にこのブログで「今、一番阿漕な不動産屋は、悪評高い○○でも○○でもなく、アパマンショップ」と書いていて、今回の事故はそれが裏付けられた形。私が付き合っている立川近辺のアパマンショップは感じもいいし、しっかりとした経営が為されているのかも知れないが・・・、「うちは違います」とは言い難く、社員はこの先苦労することだろう。多くの社員が退職を余儀なくされたりして・・・。ま、自業自得かも知れないが。

ハッキリしていること、それは「貰っちゃいけないカネは貰っちゃいけない」ということ、それに尽きる。

posted by poohpapa at 05:38| Comment(6) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
本当に、この連中はバカでしょう。室内がガスで真っ白になった時点で危険だと察知できなかったとは、バカ丸出しです。
社長も支店長も若いし人間ができてないんでしょう。
今回の件でpapaさんが書いている業界の闇も浮き彫りになりましたね。
さてこのアパマンってフランチャイズ制の店がほとんどでしょう。地元の名もない不動産屋がアパマンの看板をあげて営業をやっているようですから、ブランド価値が下がってしまえば、みんな脱退するかもしれませんね。
ここは明朗会計の有吉不動産が躍進するかもしれませんね。
Posted by たか at 2018年12月20日 09:00
たかさん、おはようございます

<<ここは明朗会計の有吉不動産が躍進するかもしれませんね。

いえいえ、明朗会計は、信用には繋がってもその・・・、儲かりませんので・・・(*´з`)

うちなんかは、使い切った卓上コンロのガスの缶でも、外に出て慎重に穴を開けますが、未使用のスプレー缶を室内で120本も一気に穴を開け、手を洗おうと湯沸かし器をつける・・・、信じられません。

たしかにアパマンショップは直営ではなく(century 21のように)フランチャイズの店舗がほとんどなんでしょうね。だから、店によって差は有るでしょうけど、本部からのノルマが大きな負担になっていたんじゃないかな。これだけでなく他にも常識では考えられないようなノルマが存在しているかも。

これから退社した元従業員が、この時とばかり、いろんな証言をするでしょうね。今までの顧客から「既に支払った消毒代を返せ」と訴えられることもありそうですね。訴訟にはならなくても請求されたら返さざるを得なくなるかも。会社の体質に染まっているのかも知れませんけど、社員が可哀想です。
Posted by poohpapa at 2018年12月20日 09:43
フランチャイズの看板を掲げて不動産屋しているところはその看板でお客と物件を集めるんだからそれに見合った従業員も必要だと思いますが・・・
なんていうのかな・・・キャパオーバーなんだと思うんですよね。仕事の量も扱う物件も。
昔から不動産屋なんておじちゃん一人でやっていられた業種なんだからすべての不動産屋がたくさんの従業員を抱えて給料分稼がせるためにあれこれ付帯で料金を取るんじゃなくて個人経営の不動産業みたいにこじんまりとするお店が多くなればWINWINだと思うんですけどね。

新卒で不動産仲介業なんかに就職してしまった子が可哀そうって思う←
Posted by はなくろ at 2018年12月21日 10:20
はなくろさん、再び、おはようございます

大手不動産会社は社員の回転も速くて、先日案内してくれた社員を訪ねたら「もう辞めた」なんてザラですよね。儲けられなきゃ他に移る、ということですね。義理もへったくれもあったものじゃないですね。だから、ノルマだけ課して教育はおざなりになります。

だいたいが駅前の一等地に店を構えて、社員数もそれなりにいれば、通常の仲介料だけでは会社は維持できないでしょうから、そりゃあノルマを掲げて、達成できなければ罰則を与える、になりますね。

不動産屋だけでなく、日本郵便でも年賀状の販売目標を掲げて、達成できない場合は「自爆」、つまり自分で買わせていたようです。年賀状もお年玉を付けるだけでは売れない時代になったんでしょう。

今、郵便局に行くと窓口にいろんなグッズを置いていますね。キットカットの合格祈願郵便とか・・・。ハガキの料金では送れないから二重の利益になりますし。先日はお年玉のポチ袋を勧められました。

<<新卒で不動産仲介業なんかに就職してしまった子が可哀そうって思う←

ほんと、そうですね。大手の三井不動産とかに就職するならともかく、街場の中途半端な規模の不動産屋ではねえ・・・。ほとんどが腰掛になって、早くに再就職先を探すようでしょうね。

私も、そろそろ潮時かな、と漠然と思っています。
Posted by poohpapa at 2018年12月22日 07:15
「プロ」の定義はさまざまですが、単純作業の単価以上の価値を認めてもらえる仕事をする人が、技術料を取れる「プロ」ではないかなと思います。

不動産業界の賃貸仲介・管理業(元付業)で言えば、もともとの仕事(お代をいただく仕事)は家主さんに代わって恨まれ役・憎まれ役・嫌われ役を引き受けることにありました。

そのことを知らずに、媒介手数料という名目でお代をいただいているからと言って、媒介に関する業務(嫌われ仕事でない部分)が本来の仕事で、嫌われ仕事がサービスだと思っておられる業者さんが多くなってしまいました。

古くから元付業を営んでいる業者さんは
「媒介業務?そんなものお金を頂けるような仕事じゃないよ。サービスでやるものだよ」
と笑っています。
この先、不動産業者さんが淘汰されていくことになりますが、やはり古くから営んでいる方が残っていくのだろうなと感じます(ITによる効率化は必須要件にはなりますが)。


さてさて、札幌市のアパマンショップの事件ですが
初期段階では情報が錯綜していて
「居酒屋さんでガス爆発か」
「隣の不動産屋さんが巻き添えを食らって建物崩壊」
となっていましたね。
不動産屋で爆発が起きるなんて、誰も思っていなかったことでしょう。

その爆発の原因となった「heyash」という商品を使った消毒方法ですが、インターネット上のコメントなどでは、バルサンなどの殺虫剤と勘違いされている方、ハウスクリーニング作業をこれだけで済ませていると誤解されている方などがよく見られました。
商品自体がどんなものなのかを分かっていない方も多く、この問題の表層的な議論に終始している印象を受けました。

この商品は、成分表示から見るとファブリーズとほぼ同じ商品でして、環状オリゴ糖と呼ばれる分子を利用しています。
この分子はリング構造をしており、そのリングの中に他の分子を内包することができる性質を持っています。

簡単に言ってしまえば、極小カプセルです。
極小カプセルの中に殺菌剤や香料を入れておいてカプセルをばら撒きます。
すると、時々そのカプセルから殺菌剤や香料が出てくるため、長期的に効果が続く(ように見える)というカラクリです。
植物由来だから安全!と謳っているのは、この環状オリゴ糖がトウモロコシなどの穀物から製造されるためです(内包する殺菌剤や香料が安全かどうかは不明です)。

商品自体はたいしたものではないのですが、この商品を用いることで「消毒」をしたと主張したとしても、決しては間違いにはなりません。
それは「消毒」がひどく曖昧な言葉であることに原因があります。

「消毒」の広義の意味は「人体に有害な物質を無害化・除去すること」です。

<<部屋を消毒する>>
例えば、このような言葉の使い方をした場合は、「消毒」する場所は示されていても、「消毒」する対象(有害物質)が示されていません。
それでも文章の意味が成り立ってしまいます。

意味のとらえ方は、部屋の中に「何らかの有害物質」があって、「何らかの方法」で無害化・除去するのだろう、くらいのものですね。
対象の有害物質が指定されていない以上は、多くの有害物質のうちたった一つにでも無害化・除去の効果があったとすれば、一応は「部屋を消毒した」と言えなくもないのです。

こんなことは詭弁でしかなく、一般消費者さんがどうとらえているかが大切だろうと仰るかもしれません。

<<一般の人は、部屋を「消毒」したと言われれば、隅々まで作業をしたと思っている>>

確かにそうですね。
でも現実にはもうちょっとひどくて

<<白い防護服で身をくるんだ作業員が消毒用の薬剤を散布して回った>>

くらいに思っていることでしょう 苦笑

しかし、このどちらにも言えることなのですが、「消毒」をする対象(有害物質)を指定することが、「消毒」という言葉を曖昧にしないために重要であるにもかかわらず、そこには全く触れられていません。
世の中全般的にそうなのですが、発注者側に重要な知識がかけていると、作業自体が意味をなさないものになってしまいます。

鳥インフルエンザの発生や、病院の院内感染などとは違って、普通の住戸内は特定の有害物質に汚染された状況ではありませんから、一概に「消毒」と言っても何をすれば良いのか分からなくなります。
有害物質を特定しない「消毒」作業など、太平洋にやみくもに銛を投げてクジラが取れることを期待するくらいの不毛さです。

不毛な作業をして、発注者が「何」に満足しているかと言えば、「清潔」になったというイメージなのですね。
結局のところ、有害物質を特定しない「消毒」作業をする商売は、「清潔」というイメージを売るというサービス業に他ならないのです。
作業自体は、「清潔」のイメージを担保するためのパフォーマンスと言えなくもありません。
もしパフォーマンスをしなくてもイメージを保てるのであれば、作業自体は必要なものではなくなってしまいます。

彼らの失態は、「清潔」というイメージが瓦解してしまうようなことを、露見させてしまったことでしょう。
イメージを売る商売だったのですから、売りものであるイメージが崩れてしまえば、代金はいただけなくなります。

この問題の本質は、「ある特定の有害物質を無害化・除去できていないから問題だ」と指摘される方が一人もおられないことが示してしまっているのです。
作業内容や金額の問題ではなく、「清潔」のイメージの問題だと私は思っています。

この手の問題は、イメージを売る商売(芸能界や広告業界など)では常に起きているものですが、消費者側がイメージを買っている(虚構の世界を楽しんでいる)と思っていないことに起因していますね。
Posted by AK at 2018年12月22日 21:50
AK さん、おはようございます

この記事には必ずAK さんからコメントを頂ける、と思っておりました。

事故当初は私も、「ああ、居酒屋でガス漏れから爆発になったか・・・」と思っていて、「隣の不動産会社も被害に・・・」と聞いて、「えらいトバッチリだなあ・・・、大手の業者かなあ・・・」などと考えを巡らせていましたが、まさか不動産会社が爆発元だったとは・・・。誰も想像しませんよね。

この業者がフランチャイズで、本部からの消臭スプレーの購入ノルマを課せられていたとすると、本部は「やっていない消毒」であるとか、「それ1本で18000円の請求をしていた」と知っていた、むしろ裏で「そうするよう」指導していた、仕向けていた、と考えられます。その店だけでなく、本部もそういうもので利益を上げていたと思われます。

しかも、自社の管理物件だけ消毒を勧めるのでなく、他社の管理物件であっても申し込みを入れたついでに顧客に消毒を勧めるのですから阿漕です。

仲良くしている同業者が、数年前に、長く空室になっていて申し込みが入ってきた管理物件にたまたま行っていたら、客付け業者がやってきて、部屋の隅にスプレーを撒いただけで帰っていったとのこと。私に「あれ、なんだったんだろうね」と訊くので、「たぶん、お客さんに消毒を勧めて、その作業をしにやってきたんだと思いますね。あれだけで3万くらい取る業者もあるみたいですよ。スプレーでも撒けばいいほうで、消毒したかしてないかはお客さんには判らないから、何もやらずにカネだけ取る、なんてのもありますね」と話すと、驚いていました。

消毒だけでなく、当社の貸家に申し込みを入れてきて、契約が終わったら、客付会社の担当者が直接大家さんを訪問して、「私も頑張ったので、1ヶ月分をボーナスとして出して頂けないか」と頼みに行ってました。先に隣町の業者さんが「うちでこんなことがあったんだよ」と話してくれていたので、「どこの支店でもやってるんだ・・・」と思いました。家主さんから「払うべきか」電話があったので、もちろん、「必要ありません」と答えました。

うちのような零細企業が喰っていくためにやっている、というならまだしも、大手ですからねえ・・・。

たしかに、爆発を誘引したスプレー缶はタダの消臭スプレーのようですね。纏めて仕入れれば1本300円くらいじゃないでしょうか。タダの消臭スプレーなら近所のドラッグストアで買えるワケですし、そんなものまで本部がノルマを課していたとするなら酷い話です。

以前は店の外でスプレー缶のガス抜きをしていたようですが、あまりに大量に残ったので人目につかないよう店内で処置していたんでしょうけど、それにしてもねえ・・・。消臭スプレーなら社員や欲しい人にあげれば済む話です。喜んでもらっていくでしょうに。

<<不動産業界の賃貸仲介・管理業(元付業)で言えば、もともとの仕事(お代をいただく仕事)は家主さんに代わって恨まれ役・憎まれ役・嫌われ役を引き受けることにありました。

私も、この業界に入った時からそういう認識でいました。嫌なことがあっても家主さんの盾代わりになることでカネがもらえる、と・・・。今は、家主さんだけでなくお客さんの盾代わりになることもあります。トラブルが起きる ⇒ 自分が憎まれ役になって収める ⇒ だからカネが貰える、という構造ですね。

<<この先、不動産業者さんが淘汰されていくことになりますが、やはり古くから営んでいる方が残っていくのだろうなと感じます(ITによる効率化は必須要件にはなりますが)。

私もそういう危機感は持っていて、むしろ逆に、大手だけは生き残れて、地元で細やかなサービスを心掛けていたとしても零細企業は生き残れない、と思っています。それを立川支部に、「小さな会員業者であっても仲間なんだから、業界がどんなふうに変わろうとも皆が共存できるよういろいろ検討したり本部に提言したらどうか。それでこそ協会ではないか」と提言したのですが、何も変わっていませんし回答もありません。私は、協会は公益法人なんかでなくタダの業界団体だと思っています。役員はみんな「うちの店は大丈夫」と思っているんでしょうね。

正直、私は不動産業界に見切りを付けているので、この後何年も不動産屋をやっていないと思いますが、30年もお世話になった業界なので、何か「良い意味での置き土産」を残していきたい、と考えています。今の立川支部の役員なんかを見ていると絶望感しかありません。私が支部長に立候補して・・・、も、ありません。業界や立川支部の為には私みたいな考え方の会員が支部長になってみるのは良いことだと思っています。ですが、順送りで決められている人間しか立候補できないよう立候補規約が出来ていて、それに対しても改善提案をしましたが、変える気は無いようです。

話が脱線してしまいましたが、一般的な消毒のイメージは「除菌」だと思います。ですが、アパートの除菌なんて本当にやろうと思ったら2万や3万では無理です。どこまでしたのかチェックすることはできないのですから、消毒してなくても「ほのかな良い香り」が残っていたほうが、お客さんは「ああ、消毒は済んでいるんだ・・・」と信じるのでは、と思いますね。

<<彼らの失態は、「清潔」というイメージが瓦解してしまうようなことを、露見させてしまったことでしょう。

それに尽きますね。そして、不動産屋はどこもそんなことをやってボロ儲けしている、と思われたことで、業界全体でアパマンを提訴したいくらいですが、でも、これ以外にもいろいろやってますから、みんな。

最近はメディアの影響で潔癖症の人が増えていますし、営業マンから言葉巧みに消毒を勧められれば頼んでしまうものでしょう。うちのお客様からも「消毒はしてもらったほうがいいでしょうか?」と訊かれることがありますが、「全く必要ありません」と私は答えています。

だから儲かりませんね。堅実が一番、それが長続きの秘訣、だと思っています。

AK さん、いつも詳しく解説してくださって有り難うございます。

Posted by poohpapa at 2018年12月23日 07:59
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