2005年06月27日

待ったなし、の空室対策

ある家主さんを訪問した。お叱りを受けることも覚悟して、だった。

その家主さんのアパートは、8室のうち現在2部屋空いていて、今度さらに一部屋空くことになった。一番初めに空いた部屋は、なんと、1年半も空室のままである。その間、私が何もしていなかったか、というと、そんなことはない。概ね1ヶ月に一度は業者広告とネット広告を打っていたし、たまに部屋の様子を見に行ったりもしていた。

では、割高であったり環境が悪いのか、といえば、そうでもない。

考えられるのは、駅からの距離である。最近のお客さんの傾向としては、同じ家賃と面積なら、駅から遠い築浅物件より、古くても駅に近くて便利の良い物件を選ぶことが多い。その物件は、築18年で駅からはバス便である。しかも周辺には新築物件が「雨後の筍」状態でどんどん建っている。価格を下げるにしても限度があるから、とても太刀打ちできない。しかも、その新築物件でさえ、中には建って1年も経っているのに未だ埋まっていないものがある有様なのだ。

実は当初すぐにお客さんが付きそうであったが、家賃交渉が入って、「まだ空いたばかりだから」ということで家主さんから断りが入った。別のお客さんからも入居申し込みが入ったのだが「高齢者(80歳)は不安だから」ということで、それも断られたという経緯がある。

私はいずれも、家主さんに「受けた方が良い」と進言してはいたが、家主さんが断る気持ちも分かる。家主さんも、まさかここまで空くことになるとは思ってもみなかっただろう。

後の高齢者の場合は、私が別の物件を紹介して既に2年経っているが、何の問題も起きていない。私も近所まで出向いた時には様子伺いで訪れたりもしている。まだまだ大丈夫だろう。

しかし、そうは言っても、管理会社は「努力してます、頑張ってます」など何の弁解にもならない。家主さんにとっては「空室を直ぐ決めてくれる業者」こそが良い業者であって、決められない業者は良くない業者である。方法も経営状態も、ましてや担当者の努力なども関係ないものである。在るのは「未だ空室である」という事実だけだ。

3室目が空くことになって、さすがに「このまま」のやり方を続ける訳にもいかず、家主さんを訪問して率直に直接意見を交換してみよう、と思った次第であったが、こちらの不安とは逆に家主さんは温かく迎えてくれて、何とも恐縮してしまった。

聞くところによれば、最近、家主さんが近所の寄り合いに出てみると、地元でアパート経営をしている方たちが多く参加していて、皆さん口を揃えて「空室が埋まらない」と話していたとか。しかも、「家賃を下げてもダメ、キレイにリフォームしてもダメ。周りの新築だって決まってないんだからどうにもならないよ」とも。そういうこともあって家主さんは現状をよく認識していた。管理会社が言ったのではただの言い訳にしかならないことも、同じくアパート経営をしている人の話であれば率直に納得できるものだと思う。だから、私が伺う前に悟り切っていたのであろう。

私は、こう切り出した。「これからは、高齢者も障害者も生活保護者も、前向きに受け入れざるを得ない時代になると思います。心配だから断る、というのではなく、受け入れてどう対応するか、を考えるべきかと思います。建物そのものも、現在のお客さんのニーズに合わせて改築する必要も出てくるでしょう」、と。

もう、値引きすれば入る、という時代でもなくなっている。

私が1年前にその話をしたなら、家主さんはアッサリ拒絶していたであろう。今回は丁寧に話を聞いてくれて、前向きに検討して頂けることになった。時代は変わっている。
だが、それ(設備投資)ができる家主さんばかりではない。条件(家賃や審査)緩和だけでしか対抗できない家主さんは辛い。

ところで、私は性格的には、短気な一面と途方もなく気長な一面とを併せ持っている。直情直下ですぐ怒る時もあるが、こと交渉ごとなどに関しては忍耐強い。人との待ち合わせも最高7時間半待ったことがあるし、1時間や2時間なら怒ったりもせず平気で待てる。敷金の精算方法だって、私のやり方である「原則的にクリーニング代のみ請求」で家主さんに納得してもらうのにも8年も掛けている。元妻の実家に二世帯住宅を建てて義父母と同居する際、義妹から言われた「お姉ちゃんのところで(遺産を)全部持っていったら承知しないからね」という言葉に、「それは大変な間違い」と諭したのは10年以上経ってからのことである。だから、あの北朝鮮と交渉にあたっている外務官僚の気持ちも分からないではない^_^;

だが「空室対策」は、もう待ったなしの状況にある。理由はどうあれ、私としても、このままでは管理会社を下ろされることにもなりかねないし、そうなったら死活問題である。気長に構えてなどいられない。

将来の為に私が出来ることはただ一つ。



早くシナリオ制作に取り掛からねば!(そっちかよ;爆)

posted by poohpapa at 06:51| Comment(4) | 家主さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
poohpapaさん、こんにちは。

ひろともです。

暑いですネ。梅雨どこいっちゃったんでしょう?

寒い確定申告のシーズンなんて
記憶のはるか彼方だったのですが、
今日のコラムで思い出しました。

我が家の会計事務所のお客さんにも
不動産所得のある方が少なくないのですが、
明暗分かれています。

繁華街の持ちビルを某カラオケチェーン店に
従来の1.5倍の賃料で貸すことにしたという方もいれば、
慢性的に空室が埋まらずそれだけでも赤字なのに
修繕費が百万単位で発生してしまう方もいたりして。

この仕事に就くまで私は
「土地持ちはいいよな。苦労しなくて儲けられるから」
なんて考えていましたが、
「そんなに甘くはない」
ということがよくわかりました(笑)
儲かる場合も儲からない場合もあるでしょうが、
どちらにしても苦労はついてまわります。
将来は不動産所得で生活の安泰をという考えは
もう持たないようにしました(爆)

ところで高齢者の住まいの問題、
これからもっと話題になるでしょうね。
poohpapaさんがおっしゃっていた通り、
ホントの金持ちはずっと賃貸でも
貯蓄があるからいいのでしょうが、
中堅層が賃貸のままだと
収入がなくなったとき困ってしまいます。
もちろん私も(中堅未満)
先々のことが不安です(^_^;A
それまで高齢者の住まいのため
なんらかの対策をほどこすよう考えなければ。

Posted by ひろとも at 2005年06月27日 14:02
ひろともさん、こんにちは

暑いですね〜、もうヘロヘロですよ(苦笑)

よく「家主は欲が深いもの」などと言われますが、そんなことはありませんよね。私はしょっちゅう言ってますが、本当に欲が深ければ、アパート経営なんて効率の悪い商売しませんもんね。昔は確かに、老後の年金代わりにアパートを経営していましたが、今は出費のほうが多いし空いたら入らないし、で大変です。逆に、昔のような「大家と言えば親も同然、店子と言えば子も同然」なんて人情も無くなってしまっていて、商売していてもつまらなくなってしまいました。

今、本当に、安い部屋はなかなか決まらなくて、家賃20万以上の貸家なんかは直ぐ決まるんですよね。勝ち組と負け組みがハッキリ分かれているようです。

近いうちに書くつもりですが、私は今日、生命保険を解約してきました。今度引っ越すマンションの契約金を作るためなんですけど、不動産屋がこのザマですから笑っちゃいますよね。私は、おカネの面からだけ考えたら間違いなく負け組みなんですね。
全く気にはしていませんが(爆)

私は老後の住まいの心配はありませんが、自己所有の家を持たない人の老後はこの先も大変だと思いますね。

いつもコメント、有り難うございます。
Posted by poohpapa at 2005年06月27日 17:54
 またもやお邪魔します。
poohpapa様、この際アメブロに引っ越されてはいかがですか?お小遣い稼ぎが出来ますよ。
私は、悪徳の大大大ファンですから。
で、是非とも悪徳が本になったら、ぜひ購入します。楽しみにしてます。
私は頭が悪いので、もっと気持ちを表現したいのですが、ちゃんとしたコメントが出来ません。
ごめんなさい。

Posted by ピロコ at 2005年06月27日 22:41
ピロコさん、おはようございます

大丈夫ですよ、ちゃんとお気持ち伝わってますよ(*^^)v

アドバイス、有り難うございます。左側のプロフィール欄にも明記しておりますが、「本blogを商売や金儲けに利用しない」、というのがポリシーでありまして、まあ本音では、「おカネが欲しい」と常に思っているんですが・・・(爆)

「武士は喰わねど高楊枝」ってトコですかね^_^;

先々「悪徳」が本になるようなことがありましたら、是非一冊お付き合いくださいまし(笑)

温かいコメント、有り難うございます。

Posted by poohpapa at 2005年06月28日 05:35
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