2019年08月09日

業界に激震が走る判決

この業界が長年「うやむや」にして営業していた問題で、ついに判決が下された。

賃貸住宅の仲介手数料は原則0.5カ月分 手数料の一部返還認める 東京地裁
毎日新聞 2019/08/08 18:03

判決そのものは正しい。法律に照らせば「全く文句の付けようがない判決」だと思う。ただし、現実からはあまりに乖離している。現実・・・、「もうそれが常識になっている」ということでなく、「そんな手数料(折半)で賃貸仲介管理の不動産屋の経営は成り立たない」ということ。

私はADには反対だが、仲介手数料の客付業者100%、元付業者には貸主から広告代名目で賃料の1ヶ月分が支払われるのは仕方ないと思う。営業努力ではどうにもならないくらいの話だから。

以前に当ブログでも書いているが、本来、法律では「賃貸の仲介手数料は貸主と借主が家賃の50%ずつを支払い、それを元付業者と客付業者が折半する」規定になっていて、私がこの業界に入った30年前にはほとんどが折半で、やがて「仲介料客付100%」という広告が出始め、今はそれが常識になっている。数年に一度くらい「手数料折半」との広告を見かけると「へえ、珍しいなあ」と珍獣を見つけたように感動したりして。

「ただし、借主が予め了解した時は客から賃料の1ヶ月分を受け取ってもいいが、その場合は貸主からは受け取ってはならない」、つまり、負担割合が変わることがあっても上限(家賃の1ヶ月分)は定められている、ということ。昔は家主に「大家さんも手数料を払って頂けませんかねえ」と言い辛くて、借主が了解したことにして「借主に全部出させる」ことにしたのが実情ではないか。昔はそういう空気だった。

今でこそ仲介手数料の半分どころか、管理会社には広告代として1ヶ月、そしてAD(客付業者へのボーナス)まで付けていて、貸主の負担は折半なんてもんじゃないが、それは借手市場になったから。

以前も書いているけど、

重要事項説明書の一番下に、「上記の説明を受け、仲介手数料として賃料の1ヶ月分を支払うことに同意します」とあって、説明を受けた証のついでに署名押印をもらうことになっていて、それをもって「借主が1ヶ月分の手数料を払うことに予め同意した」と見做しているが、それは間違い、ごまかし。

それは、「借主が同意した」のではなく「借主が知らなかった」だけのこと。「実は、法律では仲介手数料は貸主と借主が50%ずつ支払うことになっていますが、現実的にそれでは不動産屋の経営は成り立ちません。今はお客様にも家主さんにも100%をご負担頂いているのが実情です。お客様が100%お支払い頂くことは可能ですか?」と訊いて了解を頂けたら、それが「借主が了解した」ということで、仲介手数料の欄に家賃の1ヶ月分の金額が書いてある契約金の明細書を渡して、その額を持参したり振り込んできた、重説に署名押印をもらった、それで「借主が了解した」と主張するのは無理がある。

そのことはずいぶん昔に協会の役員にも「不動産政治連盟などという組織まで作って特定の議員を応援するなら、何かで業界に有利になるような内容に法案を変えてもらう働きかけをするより、我々が安心して営業活動に励めるような法案にしてもらえるよう働きかけるほうが先ではないか」と話したことがあるがスルーされている。他にもいろいろ具体的に提言してきたが全てスルー、というか無視。

私はこの件では、当初はお客様にちゃんと説明して了解を頂いていたが、ある時、半月前に解約を申し出た客がいて、「来月の15日まで賃料が発生します」と説明したら、「アンタ、仲介料は本来は半分、て言ってたよね。そんな話は聞いてなくて1ヶ月分を支払わされた、って都庁に訴えるけど、それでいい?」と言われて、それでちゃんと説明するのをやめた。ただ、ここ数年は再び説明していて、当然に、拒絶されたことはない。

もしも、客のほうから先に「仲介料って、ほんとは半分でいいんですよね?」と言ってきたら、いくら借手市場であっても審査で落とすかな・・・、先々いろんなトラブルが起きそうで。

今回のケース、ある意味、東急リバブルは被害者だと思う。原告は仲介料の規定に関して予め知っていたのではないか、と思われる。だいいち、「おかしい」と思ったなら先ず東急リバブルに訊けばいい。私は、この程度の金額で裁判を起こす人間のほうが信用できない。いろいろ有ったのかも知れないが。

さて、私の提言を無視し続けてきた役員や協会、どう対応することやら。今の役員じゃどうすることもできないと思う。せいぜい会員業者に(表向きだけ)「しっかり説明して了解を頂くように」と指示するくらいしかできないだろう。こういう判決が出て慌てて渋々対応するのが関の山だったりして。役員たるもの業界の10年、20年先を見据えていなければならないものだが、3年先すら見えていないのが情けない。



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posted by poohpapa at 05:47| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
判決全文を読めていないのではっきりしたことが言えないのですが、記事からすると争点は「どの時点で(黙示の)媒介契約が成立したのか」という点ではないかと思います。

つまり、媒介契約が成立する前に「媒介報酬は賃料1ヶ月分」という承諾を得ていたかどうか、ということですね。
原告側の主張である「媒介報酬は賃料0.5ヶ月分が原則」という説明の有る無しが問われているのではなくて、「媒介報酬の通知(媒介契約の成立)のタイミング」が問題となっています。

この判決では、媒介報酬の通知のタイミングが、媒介契約成立(契約締結日時の通知)後だったために、原則的な報酬しか請求できないということを言っています。

こういう問題が発生してくる原因の一つは、媒介契約を黙示にしているからでして、少なくとも内見の前には媒介報酬を示して媒介契約を書面で締結しなければならないかと思います。
その時に、「賃料1ヶ月分の媒介報酬でご不満ならば他社へどうぞ」ということも言えるわけですから。

ただ、それだけでは解決できない根源的な問題が法律面でありますね。
Posted by AK at 2019年08月10日 09:15
法律面での問題点とは、そもそも宅建業法は媒介業者が1者であることを想定しているからです。

【借主】→(媒介契約2)→【両手業者】←(媒介契約1)←【貸主】

上記のような形しか想定していないのです。
業者が1者であるからこそ、別々の相手との媒介契約をコントロールでき、別個な媒介契約であってもトータルの報酬額を上限内で調整できる仕組みになっています。

媒介に携わる業者が複数になってしまえば、大混乱に陥るのは自明の理です。
貸主・借主・元付業者・客付業者という4者間で、貸主借主間の賃貸借契約締結までを一連の媒介の流れだとするならば、いったい誰と誰が媒介契約を結べばいいのか。
貸主と客付業者、借主と元付業者との関係はどうなるのか。
この点がしっかり整理されない限りは、内見前に媒介契約を結んだとしても問題の先送りにしかならず、すぐに新たな訴訟が待ち構えていることになります。


本当のところを言えば、客付業は不動産仲介業に混ぜてはいけなかったんですよ。
もともと、不動産取引関連の業種としては、江戸時代からずっと「差配」と「斡旋」に分かれていました。
これをそのままスライドさせて、不動産仲介業(差配=元付・管理)と斡旋業(斡旋=客付)として、別々の法律で管理しておけば良かったものの、斡旋業も不動産仲介業として同じ枠にいれて宅建業法に中におこしめてしまいました。

これこそが根源的な法律面での問題を生み出した元凶でして、現在まで引きずってしまっている大きな傷跡です。
運用解釈で誤魔化すのも限界に近いと言えるかと思います。

この先の展開は4パターンあります。

1.放置して市場に任せる。
 (客付業者が死滅する or 貸主負担が増大する)
2.内見前の段階で、関係性が不明瞭な媒介契約を結んで問題を棚上げする。
3.宅建業法を改正する。
 (双方からの媒介を禁止し、報酬の上限規定・原則配分規定を廃止する)
4.客付業者を不動産仲介業から分離する。

下にいくほど整合性がとりやすくはなりますが、実行難易度があがっていくので、1か2で落ち着いてしまうかと思います。
Posted by AK at 2019年08月10日 09:26
AK さん、おはようございます

丁寧に解説して頂きまして有り難うございます。後ほど(数日後になろうかと存じますが)ゆっくり返信させて頂きますのでどうぞご了承ください。

大の大人が、たかが猫一匹のことでだらしない話ですが、記事は書けても返信はしんどいものがありまして、まことに申し訳ありません。

Posted by poohpapa at 2019年08月11日 05:41
AK さん、こんにちは

返信が遅くなりまして申し訳ありません。ほかのことでは立ち直りが早いのですが、ペットのこととなるとダメですね。正直、(信じて頂けないかもしれませんが)実の娘が死ぬより辛いですね。

さて、本題ですが、

不動産の契約は諾成契約なので、貸主(売買の場合は売主)と借主(同じく買主)が合意した時点で契約そのものは成立しますが、その前の時点で仲介料の説明をして納得してもらうのは現実的ではありませんので、明細書を発行する時に説明して承諾を得る、というのが考えられるベストタイミングではないでしょうか。その時点でならお客さんも問題なくキャンセルできますから。

「内見の前に媒介報酬を示して媒介契約を書面で締結する」というのは現実的には困難かと・・・。

しかも、「契約時にこれだけの金額が必要です」と清算書を渡すだけだったり、重要事項説明書の最後に「上記の説明を受け、私は仲介手数料として賃料の1ヶ月分を支払うことに同意しました」と断り書きを謳っておいて、それで借主が署名押印したなら同意したとみなす、というのは無理がありますね。本来の法律で定められた仲介料に関して説明していないし、それだと借主が納得したのでなく借主が知らなかっただけ、と考えるのが妥当でしょう。

私はADには反対ですが、そもそも、仲介手数料が家賃の半月分であるなら、どこの不動産屋も経営は成り立ちません。負わされる責任の大きさと比べて対価が小さすぎることにもなる、と思います。協会の某顧問弁護士が言うように「法律が現状に追いついていない」のが実情です。ならば、そんなやり方で「同意したとみなす」という姑息な手段を用いるのでなく、堂々と正当な対価(仲介料)がもらえるよう法改正を訴えるべきでしょう。不動産政治連盟を使わない手はありません。

AK さんが仰る4つの項目のうち、

<<3.宅建業法を改正する。

というのが我々業者にとっては最も有り難く安心できる結論ですね。私は、(業協会の指導者がその気になれば)それほど難しい話ではないと思います。ですが、それに伴い、「双方からの媒介を禁止し、報酬の上限規定・原則配分規定を廃止する」というのは話を難しくしてしまうような・・・。

「双方からの媒介を禁止」ということですと、たまたま飛び込みで来たお客さんにピッタリの募集物件が自社管理物件の中に有った時にどうするのか、という話にもなりますし。ただ、「双方代理」に関しては、この先、不動産会社も例外なく禁止されそうな流れですね。以前から話が出てますもんね。

私は「上限をどうするか」より、「手数料をもらわない業者の存在」のほうが問題だと思います。たしかに、上限だけが決められているのですからそれ以下ならタダ(無報酬)でもいいことになりますが、プロとしての知識と経験を生かして真っ当に仕事をしたのであるなら「仲介手数料ゼロ」は無いものでしょう。法律違反ではありませんが、正当に仕事をして対価を得ている不動産会社が悪者になってしまいます。間違ってなければ正しい、にはなりません。

我々の業界は無報酬の仕事が多く、管理料を個別に頂いているケースのほうが圧倒的に少ないもの。私なんかも、「どう考えても、それは家主の仕事でしょう?」という話を平気で管理会社に振ってくる家主が何人もいて、非常に腹が立っています。説明したなら管理会社を替えられてしまうもの。仲介料だけでなく様々な仕事で正当な対価を頂けたり、非弁行為を断れるシステムが構築されるといいのですが、支部はもちろん、本部の役員に望むべくもありません。自分のことしか考えていないので。

話が逸れますが、不動産仲介業と管理業は全く別物で、宅建業免許がなければ不動産屋はできませんが管理業なら免許は必要ありませんので、今までは仲介業も管理業も同一の会社でやっていますが、どうやら国交省は仲介業と管理業を分けさせて、管理業をするための資格を新たに設ける動きのようですね。直ぐではありませんが、そうなると不動産屋の何割かは店を畳むようでしょう。

小さな不動産屋も仲間なのですから、法律や仕組みが変わっても皆が食べていけるようなアイデアを出すべきで、支部にも提案しましたが、前支部長からは「理事の総意として回答は致しません」という意味不明なFAXが一枚流れてきておしまいでした。

ところで、今回のケースは、担当者と原告との間で何か感情的なシコリがあったのかな、と思います。普通は、たかだか11万くらいで裁判まではしないと思いますから。裁判で訴える前に業者に「ここが納得いかないのですが」と訊けば済む話で、訊いたけど納得いく回答が得られず拗れたものか。この場合、たいていは「よその業者も、みんなそういうことになってますから」なんて説明をしたんじゃないかな、と思いますね。

リバブルには知人がいるので詳細を聞き出してみようと思います。ある意味、業者も被害者かも。



Posted by poohpapa at 2019年08月17日 14:57
心中察し申し上げます。
コメントの返信はあまりお気にせずに。


この件は、媒介報酬について、書面による賃貸借契約締結時に、借主に「説明しているか」「納得しているか」という問題ではなくなっています。
その段階になって、媒介報酬の話が「初めて」出てくるのは「甚だ不誠実」と裁判所が判断したということなんですよ。

借主が媒介契約(賃貸借契約も同時に)をキャンセルできるかどうかという二極論ではなく、その段階ではキャンセルしにくい要因が積み上がってきていることが問題なのだと思います。
仮に媒介契約をキャンセルをして、他業者の媒介でその物件を契約しようとすると、元の媒介業者には賃料0.5ヶ月分の媒介報酬請求権が残ってしまいますしね。

成功報酬であろうと何であろうとも、仕事を始める前に報酬を提示することが一般的な契約では原則的なことになります。
宅建業法に媒介の規定があるために、他業種では「当たり前」になっているこの原則について、不動産業界だけが怠っていたのですよ。
宅建業法にもたれかかって、「当たり前」のことを怠っていても構わないけれども、それだと借主からは賃料0.5ヶ月分の媒介報酬以上は得られませんよいうことが原則的な報酬の意味になります。

だから、媒介契約内容を完遂する最後の段階になって、原則的な報酬以上を「初めて」提示して、「ちゃんと説明をした」「納得してもらった」と言ってもダメなのですよ。
後になって、しぶしぶ納得せざるを得ない状況だったと言われてしまえば、もうアウトです。

一般論として、また他業種との比較として「当たり前」のことをやるのであれば、少なくとも「内見前」に媒介報酬を提示(媒介契約を締結)することが至極妥当なところだと思います。
今回の判決では、「契約締結日の連絡時まで」となっています。やり取りの流れを考えると、実質的には「入居の申し込み段階まで」ということになりますね。

地裁レベルとはいえ、こういう判決が出てしまった以上は、もう媒介契約をちゃんとやる以外に選択肢がないですよ。
早急に、重要事項説明書を変更し、媒介契約書を用意しなければなりません。
宅建協会がどう判断するかは分かりませんが、かなりリスクがある話になってると思いますので、個々で動いておいたほうがいいかと思います。
Posted by AK at 2019年08月17日 21:43
AK さん、おはようございます

お気遣い有り難うございます。だいぶノルンがいない状況に慣れてきましたが、まだ情緒不安定です。それまで普通にしていてノルンのことを思い出していたワケではないのに急に涙が溢れてきたりして。

さて、

<<この件は、媒介報酬について、書面による賃貸借契約締結時に、借主に「説明しているか」「納得しているか」という問題ではなくなっています。
その段階になって、媒介報酬の話が「初めて」出てくるのは「甚だ不誠実」と裁判所が判断したということなんですよ。

事前にちゃんと説明して納得してもらったか、ではなく、どの時点で説明したかの問題だとすると、不動産業者の仕事は「やりにくい」ものになりますね。

<<後になって、しぶしぶ納得せざるを得ない状況だったと言われてしまえば、もうアウトです。

それはたしかにそうですね。私も、事前に説明していたのに、後になって(解約時に)「都庁に言うよ」と脅されたことがあります。そうなると、いくら「ちゃんと説明して本人も納得していました」と釈明しても通らないでしょうね。

私も、業者が消費者に最初から伝えておく必要があるかと思います。店頭を訪れた客に先ず最初に報酬規程の掲示物を見せて説明することを徹底するとか、現実的ではありませんが、ネットの物件検索サイトに協力して頂けるなら、ログインした最初の画面に掲示してもらうとか・・・。不動産屋は後で揉めるのが嫌だからそうするでしょうけど、検索サイトが協力してくれるものか・・・。それに、それで「間違いのないタイミングで説明して了解を求めた」と裁判所が判断するかは疑問ですね。

客も、不動産屋に行って最初に「本当は折半ですが・・・」と説明を受けたら嫌な気分になるでしょうね。「今はそれが常識になってるから、アンタらもそれでいいよね」と押し付けられるみたいで。

そうなってくると、不動産屋は「そんな面倒なことしないで手っ取り早くその分を加算したADを貰えるようにすればいいじゃん」って考えそうですね。

少なくとも、今の報酬規程を早急に「借主が支払う仲介料は賃料の1ヶ月分」と法改正してもらう必要があるのでは、と考えます。来月、立川支部の幹事会が開かれるようですが、はたして議題に上ることやら。緊急提議されたとしても、どこまで建設的な意見が出るものか・・・。

ちなみに、「ウチコミ」というシステム(業者)をご存知でしょうか?

貸主に無料で物件の登録をしてもらい、広告はウチコミの負担で出して、反響があると各市町村に一社だけ代理店契約を結んでいるエージェントと呼ばれる不動産会社に連絡し、案内と契約はエージェントにさせて、家主が仲介料1ヶ月分をエージェントに支払い、借主は仲介料が発生しません。借主に事務手数料が1万円かかったかと思います。

エージェントはウチコミに代理店登録料として毎月5万円を支払い、エージェントはその地域の登録物件に問い合わせてきた顧客を独占的に回してもらえることになって、登録物件(貸主)が増えれば収益も必然的に多くなります。

ウチコミは不当産業登録しているようですが、取引に関わる一切の責任は案内と契約事務をするエージェントが負うことになります。取引士の設置義務を満たしているかどうか、そんな必要は無い業務形態なのかは不明ですが、顧問弁護士も付いているでしょうからクリアはしているでしょうね。

これから5年くらいの間に、そういう業者が業界を席巻していくでしょうね。今のところは似たような会社は都内に4社あって、ウチコミが断然大きいですし、仕組みも良くできています。テレビで取り上げられたりCMも流していますね。

今回の判決は、ウチコミには強烈な追い風になりますね。というか、今まで我々の業界は「事なかれ」で従来の旧態依然としたやり方の上に胡坐をかいていたのがそもそもの間違いです。危機意識もなく、その時が来て狼狽えるのが関の山。

今さら遅いのですが、なぜ仲介料というものがあるのか、不動産屋が取引に関してどう責任を負わされる可能性があるのか、しっかり説明すべきです。消費者は単純に「仲介料払わないでいいなら助かる」と思ってしまうもの。ウチコミは、一切の責任はエージェントに追わせられるのですからリスクはありません。ウチコミと客の利害は(いちおう)一致しています。

私は、規模の大小はあっても、今まで真面目に仕事に取り組んできた(割合としては少ない)仲間が、こんな理由で廃業に追い込まれたりするのを見たくありません。私は5年くらいのうちに業界を離れるつもりでいます。私の考えが正しいかどうかは別にして、誰にどう訴えようが、既得権にしがみ付いて楽に儲けることしか考えない体質の業界や協会役員には何を言っても通らないでしょうね。正直、愛想が尽きています。

そう思ってしまうのは、私が立川支部に所属しているからかも知れませんが。

Posted by poohpapa at 2019年08月18日 06:46
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