、国内
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）さて、るんるんタロウさんのアパートに入居中の滞納者のケース、
我が家でも古いアパートを一軒所有していて、そのうちの２軒が毎月１０日以上家賃の振込みが遅れます。
黙っていると平気で１ヶ月近く振り込んできません。
と、ありまして、出来れば契約解除もしくは契約更新をせずに退去してもらいたい、とのこと。それに対して管理会社（不動産会社）は、
「法律で半年前に入居者に伝えないと違法になり引越し・退去費用を大家側で出す必要がある」、と言っている、とのこと。
これは、管理会社が言っていることが「正しい」、と言えます。
その根拠は、契約解除もしくは更新拒絶するには正当理由が必要だからです。自己使用（例；息子に住まわせたい）、家賃滞納、不法行為や著しく信頼関係を損なうと認められる行為の存在、等です。
で、１０日〜１ヶ月、家賃が遅れることが、正当理由に該当するかどうか、と言えば、該当しない、と思われます。それが毎月のことであったとしても、です。
民法の規定では「賃借料の支払いは後払いでよい」となっていて、借りた物を返す時に支払えばよい、ということになります。それでいくと、毎月の家賃は月末までに支払えばよいことになります。もちろん退去する時に「後でまとめて払えばよい」、ということではありませんで、１ヶ月ごとに賃料を支払ってもらうのは当然です。
ただし、宅建業法では「家賃の前払い」を認めていて、二つの法律が賃借料に関して「違う見解」を示しています。この場合は一般法である民法の規定ではなく、宅建業法が優先されますので、世間一般どこでも「家賃は前払い」が当たり前になっています。
そうなると契約書に謳ってある「前月の末日までに翌月分を支払う」という条文に触れていても、「当月分を当月中に支払えば民法上の規定は満たしている」ことになって、必ずしも契約違反を問えないことになります。ということは、もし入居者と裁判で争うことになったとしたなら、「必ずしも不法性は無い」「著しく信頼関係が損なわれているとは言えない」との判断が下されるのは明らかです。
ちなみに、観光地で双眼鏡や自転車を借りる場合、「保証金」という名目で相応の金額を先に預かったりしますが、これは、民法の規定に従って営業していると「持ち逃げされるリスク」が発生するので、それを防ぐ目的であって、形を変えた前払い、と言えますね。
話を戻しまして、
るんるんタロウさんのアパートの入居者の場合、残念ながら、生活権という観点からも、正当事由による退去、更新拒絶が認められることは無いでしょうから、どうしても「出て行ってもらいたい」ということであれば、「家主都合による退去」になってしまいます。不誠実な借主であることは間違いありませんので、理不尽ではありますが、日本の法律では仕方ない、ということになりますね。
で、管理なさっている不動産業者の対応ですが、
「我が家から直接、入居者に連絡することは禁じられております」とのことですから、とても良心的な業者さんだと思います。これ、世の中のほとんどの家主さんは勘違いなさっていますが、家賃の請求や取立ては不動産屋の仕事ではなく、本来は家主さんが自分でするべきこと、なんです。私も、理由があって、家主さんから督促依頼の連絡があれば無報酬で対応しますが、「本来は誰がすべきか、ということを理解していらっしゃるかどうか」は、不動産業者にとって非常に大切な意味があります。そこが解ってない家主さんは何かにつけて業者に責任転嫁してきますから。
もちろん、管理料を頂いていたり家賃管理契約を結んでいる場合、督促等は当然に管理会社の仕事であり責任を負うことになります。
先ほど、理由があって、と書きましたが、それは「家主さんが直接話をすると感情的に拗れてしまう」ことが多々あって、事態を悪化しかねないからで、間にワンクッション入れることで丸く収められる可能性が高くなります。ましてや、家主さんが同じ敷地内にお住まいだったりすれば尚のこと、ですね。業者が督促したりする理由としては「そういうこと」ですが、無報酬でやるのは別の理由です。もし「対価」を請求すれば、他の業者に管理を移される可能性があるから、なんです^_^;
これね、誤解を受けそうですが、私は「カネくれよ」と思っているワケではありません。理解してくださっていればそれで充分なんです。
不動産会社の担当者が「毎回入居者をかばい、仕方ないですねえ〜などと言って、まともに取り合ってくれない」とのことですが、担当者の方は「入居者の状況や人柄」など判っているでしょうから、その都度の催促は控えたい、という思いがあるのでしょう。普段から催促ばかりしていると「ここ一番」という時に話し合いが噛み合わなくなります。物は考えよう、で、「１ヶ月空室だった」と思えば腹も立たないものでしょう。無責任な発言に聞こえるかも知れませんが、それくらいの気持ちのゆとりがないと、アパート経営など出来ません。
私なんか、３ヶ月とか半年とか滞納されて、それを家主さんには立替えて支払っていたりしますから、本音で言えば「後ろから金属バットで殴ったろか！」というくらいの入居者もいますが、グッと飲み込んで気長に督促しています。幸か不幸か、私は非常に短気な面と気が遠くなるくらい気長な面と両方併せ持っていますので、それで「この仕事に向いている」、と思っています
脱線してしまいましたが、更新の際に、業者から「家主さんも気にしていらっしゃるので、これからは月末までに翌月分をちゃんと支払ってください」と注意してもらう、というのがベストかと思います。
「不動産屋を上手く使う」「気持ちよく働かせる」、そんな家主さんになることも、良きアパート経営には不可欠な要件かと思います。
失礼な言い回しも有ろうかとは存じますが、どうぞご容赦ください。
ありがとうございました。
何となく予感はしていましたが、大家にとっては
少し残念な内容ではありました。
丁度更新時期に退去してくれるかどうかは疑問ですが、一応は半年以上前に担当者を通じて、更新拒絶をやんわりと伝えて貰うつもりです。
前回はお知らせしませんでしたが、
１件のお宅は３５歳の家族が入居していますが、
このお宅ではお金は全てご主人管理のようでして、度々１ヶ月近く入金が遅れます。
原因は毎回ご主人の病気入院やケガでした。
先月もまた２週間も入金が遅れ、担当者に確認させたところ、今回はご主人が物置小屋の修理をする際に誤って、なんと指を切り落としてしまい、接合手術で入院していたとのこと・・・
大きい事故には遭わないのですが、自分の不注意でケガをする事が多い借主さんなのです。
同情はしますが、こちらも生活がかかっているので、出来れば更新しないで退去する事を願っています。
いろいろと、ありがとうございました。
大家の立場としては、とても恐ろしい話です。
我が家で所有しているアパートで、
一昨年退去したある部屋は、４人家族が長年住んでいて、床板・壁紙・風呂場等かなり傷んでおりましたが、不動産屋さんに故意に汚したわけではないので、大家側の負担になります、と言われて、リフォーム代を入居者から貰うことが出来ませんでした。
結局、家賃の１２ヶ月分がリフォーム代にかかりました。
アパート経営って、結構損失も多いものです。
え〜っと、同じ方とお考えして宜しいのでしょうか？
返信、遅くなってしまって済みませんｍ(＿)ｍ
基本的に、私は貸主と借主いずれの側にも立ちませんので、私が申し上げていることはほぼ中立的な意見、とお考え頂けると嬉しいです。
現在の法律では借主の権利のほうがより強く守られている、という現実がありますので、るんるんさんが残念に思われるお気持ち、よく解かります。それは、被害者より加害者（容疑者）の人権のほうがより護られている、というのに似ています。
ま、貸主より借主のほうが社会的には弱者、という認識なんでしょう。私は、正直、納得していませんで、「自分が汚したり傷めたりしたものについて責任を取るのが当たり前であって家賃に含まれているハズ、という借主の言い分は不当」、と思っていますし、家賃を約束どおり払っていてこその居住権、だと思っています・・・、が、現行法規では違うのです。
なので、るんるんさんのアパートに入居中の家賃が遅れがちの借主さんに対して、更新を拒否するのは難しいと思われます。管理会社さんとよく話し合って、プロの進言を受け入れて頂くのが宜しいかと存じます。たぶん、良い業者さんですよ(*^^)v
ところで、リフォーム代金３６５万の物件、当社に直接申し込みが入ってきました。よって、家主さんが広告代を負担する必要は無くなりました。つまり、礼金はそのまま家主さんに取って頂けます。私としてもホッとしました。これね、某大手業者（１社だけではありません）なら、そんなこと関係なく広告代を取ります。
アパート経営・・・、本当に割に合わない商売ですね。