2022年10月19日

これ、業者もお客様も、参考になります

「駅から徒歩5分」のマンションに、5分ではたどり着かない理由 知っておきたい「不動産広告」のルール
日刊ゲンダイ 山下 和之  2022/10/17

自社の入居者募集物件が「駅徒歩9分」か「駅徒歩10分」かの違いはイメージ的に大きな差になる。「駅徒歩15分」と「駅徒歩16分」も同じこと。徒歩16分だと、「歩くのは辛い」とか「バス便になるか」と思われそう。だからと言って嘘は書けない。まあね、男性がゆっくり歩いたり女性がさっさと歩けば「1分80m」かも知れないが、歩くスピードには個人差があるもの。徒歩10分が8分だったり、12分だったりもする。

最近は、at-home に広告を出す際、住所を打ち込んで、地図で位置指定をすれば自動的に「駅徒歩何分」と表示されるので従っているけど。たまに、「ここ、13分も掛からないんだけど・・・」と思うこともある。

まあね、長めに表示しておけばクレームは来ないだろうから、仕方ないか、とは思うけど、実際に普通に歩いた時間で表示したほうが親切というものだろう。ちなみに、うちの店だと at-home では立川駅から徒歩11分の表示。距離だけで言えば9分、実際に歩くと、15分は見ておかないと電車に乗り遅れる。

次に面積・・・、4畳半以上あればDKと言える、とのことだけど、構造上の問題でテーブル(食卓)が置きにくい場合もあって、その場合はDKでなくKだと思う。8畳以上ならLDKと表示していいようだけど、現実に、食卓とソファーとテレビが置けないようなら、8畳あってもLDKでなくDKと表示するのが適切だろう。

時に、「家主さんのお人柄が最高」と書きたい時もあるけど、「最高」は認められず使えなかったりしてね。

物件の良し悪しは、部屋そのものだけでなく、晴れた日と雨の日の両方で見たり、周辺をしっかり歩いてみて、それから判断するのがいい。エントランスにゴミが散らかっているようなら止めたほうがいいしね。

あんまり疑り深いのもどうかと思うけど、広告の数字でなく自分の目でしっかり確認することが肝要かと思う。使い勝手の悪い8畳の部屋もあれば使い勝手の良い6畳の部屋もあるから、数字は一つの目安に過ぎない。ネットに貼られている写真もいつ撮ったものか分からなかったりして、とくに中古物件は要注意。

広告に共通のルールがあることは良いことだけど、まあ、最後は「自分の目」で判断するしかないと思う。


さて、これから、いつもの Jonathan's のモーニングに行ってきます、昨日の記事のパッセを持って (^^♪

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2022年04月15日

時代の流れで、アットホーム(マイソク)との契約内容を見直すことに

現実には、当社はずっと毎速(マイソク)と業配広告の契約を締結していたのだけど、以前は相当なボリュームがあった広告も、今は実質的な広告(B4版のチラシ)は賃貸、売買それぞれで5〜6枚程度。当社のエリアの広告など入っていないことがある。昨日届いた広告も、賃貸は6枚。しかも多摩の物件は皆無、それどころか「立川からそんなに離れた物件で探すお客さんなど来ないよ」と言いたくなる物件のみ。

内訳は、居住用が

練馬区春日町3丁目の1K

板橋区向原2丁目の1K

同じく板橋区向原2丁目の1ルーム

練馬区豊玉北2丁目の2K     の4件

事業用が

埼玉県入間郡三芳町の貸倉庫

台東区西浅草2丁目の貸店舗     の2件

で、合計6件のみ。

立川どころか、多摩地域の物件など無く、一番近くて練馬区豊玉北2丁目の2K。国分寺や国立、日野、東大和、昭島の物件さえ無いのだから、枚数も少ないし、そんな広告を届けられても意味が無い <`ヘ´>

で、ずっと業配をお願いしてきたけど、「もう紙広告の配達は要らないからATBB(ネット検索や登録)だけで契約できないのか」訊いてみた。すると、「できます」との返事。なんだ、もっと早く決断すれば良かった。と言うか、アットホームもマイソクも不親切の極み。「現状で、お客様の地域の業配広告が激減していますので、(月に8回の)業配はやめて ATBB だけの契約をお勧めします」と言うのが親切というもの。

もちろん、それはうちだけに対してでなく、この地域すべての業者に対して、ということになる。それ(配達)で食べている人もいるが、顧客(不動産屋)の利益も考えなければならないだろう。やってることが「客の希望は無視してAD付きの物件しか客に勧めない不動産屋」と同じではないか。

私がランチで利用しているファミレスなんか、「〇〇にサイドメニューの〇〇を付けて、あと〇〇も・・・」と注文しようとすると、スタッフのほうから「それでしたらランチセットにして〇〇を付けたほうが100円お得になりますよ」と、わざわざ教えてくれる。黙っていたほうが得なのに。

配達してくださっている方には何の罪も無いけど、私はアットホームという会社の経営方針を信用していない。5年ほど前、アットホームに電話して「ADを記入する欄があるけど、ADは不法性が高いのは知ってますよね。だったらADだの広告料だのの記入欄は無くすべきではありませんか?」と言ったら、アットホームの役員が2人、わざわざ当社にやってきて、「それは業者さんから要望があるから設けています。ご理解頂きたいのですが」とのこと。は??、言ってることが解からないのですが、責任転嫁かよ!?

多くの不動産屋が「ADがあると助かる、何ならパーセンテージを上げてもらいたいほど」と願っているであろうことは知っているが、宅建業協会の顧問弁護士でさえ「限りなくクロに近いグレー」だと認めている。ま、会社の顧問弁護士から「このまま続けたらヤバイ」でなく「たとえADがクロだと認定されても御社が処罰されることは無いでしょう」くらいに言われている(裏付けを取っている)からやめないんだろうな。

アットホームの社是は「科学、調和、倫理」だが、「そこに倫理はあるのか!?」という話。収益の為なら不法行為にも目を瞑る会社だと判る。ちなみに、マイソクは12年前にアットホームに吸収されている。

話を戻して、この地域の広告が入らなくなった、ということは、この地域のほとんどの不動産業者が紙の業配広告の有効性を認めなくなったからに他ならない。紙での業配広告を出す意味が無くなってきているなら、業配をしてもらう意味も無くなっている、ということ。もう ATBB(ネット)だけの契約にしよう。

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2022年01月27日

昨日、ネットで、賃貸不動産経営管理士の国家資格移行講習を受けた

賃貸不動産経営管理士が国家資格になったのに伴って、令和2年度までの賃貸不動産経営管理士試験に合格し、登録を受けた賃貸不動産経営管理士については本年6月15日までに業務管理者移行講習を受けて、効果測定をクリアしないと資格そのものが消滅する、とのことで、仕方なく講習を受けることにした。講習は2時間で、前半後半各1時間、それぞれ終了後に効果測定がある。10問のうち7問正解すればクリア。効果測定と言っても「バカにするな!」というくらいの内容。そんなもん誰でも正解するわい!

昨年の10月に講習の申し込みをしていたが、気分が乗らず放置していて、せっかく取った資格が無になるのは勿体ないから、と昨日、重い腰を上げた次第。その講習費用が7700円、それで終わるのかと思いきや、新しい賃貸不動産経営管理士証を発行してもらうのに4500円掛かる・・・。ボッタクリであろう。

「賃貸不動産経営管理士証」という名前はそのままで、デザインが良くなっているだけだから、古い「賃貸不動産経営管理士証」のままでいいか、と思ったが、古いほうが有効期限が先に切れる・・・。更新の際に面倒くさいことになると辛いから、申請しようか・・・、と悩む。資格ビジネスには乗りたくないんだけど。

「賃貸不動産経営管理士」は一つの事務所に一人置かなければならないが、管理物件が199室未満の管理会社は賃貸不動産管理会社として国交省への登録義務は無いから、当社は必要ない。持っていれば家主さんやお客さんに対して意見が言いやすいのと、少しは箔が付くかな、くらいのメリットしか無い。

とにかく、面倒な課題が一つ片付いたので、少し気分が楽になった (^^♪

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2021年09月11日

14.4% 増・・・

何の数字かと言うと・・・、

今年「宅建士」試験を受ける人数の昨年比。アットホームのメルマガによれば、

申し込み総数は29万6,518人、このうち登録講習受講者(5問免除)は5万5,016人で、こちらは前年度比5.9%増。一時期は大学入試の共通一次の人数と同じくらいだったが、落ち着いてきた感じ。

今年は10月17日(日)と12月19日(日)、二度に分かれて試験が行われる。ソーシャルディスタンスで、従来より少ない数しか受験者を教室に入れられないため二度に分けなければならなくなった。ここでもコロナの影響が出ている。ちなみに、申込期限ギリギリで申し込めば12月の試験に回る、つまり勉強期間が2ヶ月増えるか、と言えばそんなことはない。知人がギリギリで申し込んだら10月になったし。

試験まであと1ヶ月あまりか3ヶ月あまり。追い込みの時期で、受験者は仕事どころではないだろう。

で、アットホームからウェブセミナーの案内が届いた。独学で勉強している人は受けると良いかも。

アットホーム「ウェブセミナーの案内」

何度も書いているが、宅建士の勉強は、主要3分野を「民法」(権利の移動)→ 法令上の制限 → 宅建業法、の順で学習し、当日の本試験は、宅建業法 → 法令上の制限 → 民法、の順に解いていくこと。前(民法)からやっていったら、もしもドツボに嵌ったらパニックに陥って一巻の終わりになる。学習の順番は法令上の制限と宅建業法が逆でも良いし、本試験においても逆でも良い。民法は最初に学習し、解くのは最後、それは不動。

ちなみに合格率は、昨年の数字だと、10月試験が17.6%、12月試験が13.1%。勉強する期間が2ヶ月長いから有利、ということはなさそう。その期間に意欲や記憶が散漫になる、ということか。申し込んでいても受験しなかった者も相当数いて、合格率は16.8%。ま、そんなものでしょう。100人のうち、合格する17人に入るか不合格の83人に入るかはアナタ次第 (おい)

先日も書いた「中卒の元キャバ嬢」でも一発合格しているのだから、とにかく「諦めないで」と言いたい。




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2020年12月06日

この記事で思い出したこと

廃校跡地で2人目の死者が…大島てるが語る「建設中に事故物件化した高級マンションの悲劇」
大島 てる  2020/12/05

何を思い出したか、と言うと・・・、

大島てる氏の事故物件サイトでは、地図上で「どこにある何という物件が事故物件なのか」、アパート名や事件の詳細が見られるようになっていて、武蔵村山の某物件に当社の名前が出ていたのだ。そんなことは他の事故物件には無いこと。だいいち、当社の管理物件ではないのだし。

事故物件にカーソルを合わせると「この部屋で奥さんが殺されていたと(株)坂口有吉不動産が告白」と出てくるのだが、なぜ、そんなことになったのか、と言えば、そこは「例の気違い」の元住居。夫である本人のDVによる可能性が高いのだが、統合失調症という医師の診断書を持っていて警察は立件できなかった。立川市も武蔵村山市も、そのことは知っていたようだが当社には伝えず、そうとは知らずに当社の管理物件を紹介したことで物凄いトラブルが続出し、裁判で追い出されていて、そのことを逆恨みして大島てるサイトに自分から売り込んだのだろう。

だいたいが、事故物件になってしまったことと不動産屋とか管理会社は関係ない話。私が誰かを殺した、というなら話は別だが、サイトに記載する際に、しっかりと裏を取らずに、どうして気違いの言うまま書いてしまったのかが不思議。何回かメールで会社名を削除するように要請したが梨の礫。仕方なく「訴訟を起こす」と送ったらやっと当社名が削除された。他にも、その物件のコメント欄に、第三者を装ってコメントを入れていたりして、それも削除するよう求めたが今もそのままになっている。だから私は「大島てる事故物件サイト」というものをあまり信用していない。

それに・・・、自殺ならともかく、警察が事件として立件しなかったのに事件モノとして紹介していいものかどうか疑問に思う。当社の名前を出すのなら、当社に裏取りするくらいの慎重さは必要だろう。

少なくとも、大家さんや管理会社には何の責任も無い話。お世話になっていながら事故物件として世間に周知させ、大きな損害を与えようという・・・、そこが気違いの気違いたる所以だろう。「例の気違い」は、統合失調症というよりサイコパスなんだと思う。もちろん、そのほうが遥かに怖い。

そういうことがあって、うちは原則的に精神障害者の部屋探しはしない。余計な仕事が増えるだけだし、それは役所の仕事だと思う。立川市と武蔵村山市の新規の生活保護受給者の部屋探しもしない。ついでに言っておくと、(期待するほうが間違いなんだろうけど)立川警察も全く信用していない。

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2020年05月07日

コロナ特需の風が吹いている業種

このご時世に儲かっている職種なんてあるんだろうか・・・、あるとしたら、市場で不足している物資を(人の足許を見て)高額で転売している業者くらいのもので、真っ当に営業活動している職種はどこも青息吐息のハズ、と思っていたら・・・、コロナのお陰で売り上げ好調な職種があるんだとか。

しかも、不動産業の中の業種なんだと・・・。


それは・・・、建売業者。

コロナ騒動が長引いていて、給料が減って、ヘタすれば解雇なんてこともある。ちゃんとした会社に勤めていて、昨年までの年収で審査される住宅ローンが通るうちに購入しなければ、もしかすると一生家が持てなくなるかも、と不安に思い始めた30代半ばくらいの家族が慌てて3千万円台の戸建てを買っているようだ。だから建てている端から売れているらしい。もちろん地域にもよるだろう、23区内では無理。

建売業者も「開発したのはいいけど、とんでもない時にコロナ騒動で、もう立ちいかなくなる、これでお仕舞いだア」と思っていたら、あに図らんや、完売になったりして・・・。それには私も驚いた。

当然に、それも長く続くワケがないとは思う。そのうちに住宅ローンが組めない状況になることも有り得るから。でも、どんな理由であれ「物が売れる」 「世の中でカネが回る」というのはいいこと。

客足が激減している飲食業もテイクアウトにシフトしたりして生き残るべく知恵を絞り、工夫をしている。悲観する前に先ず動いてみることが大切なんだろうな。言えるのは、「国が補償しろ」 「早くカネを出せ!」などと国を当てにして自助努力せずに文句ばかり言ってる人たちに将来は無い、ということ。


ところで、今から7年前、私の長男に家を買うことを勧めた。最初は「なんでだよ」と怒っていたけど、あの時に購入しておいて正解だったと思う。もちろん、今のような世情を予見していたワケではない。長男にはその4年前に、先ず実家を出ることを勧めた。「黙っていても飯が出てくる、風呂も沸いている、という環境に胡坐をかいているんじゃないよ。一人暮らしを始めろ」と言い渡したのだ。最初はブーブー言っていたけど、数年後には「お父さんがどうして『家を出るように』言ったか今なら解かるよ」と言ってくれて安堵した。そこで一人暮らしを満喫していたところに今度は「家を買え」、である (^◇^)

さて、と・・・、うちの休業は5月末までは続きそう・・・。緊急事態宣言が解除されても、もう店に行くのが嫌になるだろうな・・・。うちのも私が思ったより嫌がらないし、今は凄く気持ちが楽だから。

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2019年12月24日

年末の部屋探しの傾向

もう Xmas だというのに、この時期になって物件の問い合わせが入る。年の瀬になって、まだ部屋探しをしている人がいる、ということで、問い合わせてくる対象は「家賃が安い物件」ばかり・・・。

全部そう、とは言い切れないし、問い合わせが入ること自体は嬉しいのだが、危ない。以前も書いたことがあるが、この時期に急いで部屋を借りなくてはいけない人、たいていは「借金取りから逃げている人」で、契約金は持ってきていて、契約金は入るがその後の家賃は払ってこない。「案内してほしい」などと言わず、資料を見ただけで「ああ、これでいい。これ、今すぐ契約して鍵もらえるの?」と訊いたりして。

この業界に入った頃、今から30年前は保証会社なんてものは無く、必ず連帯保証人を立ててもらっていたが、そんな奴の連帯保証人が何か有って責任を果たしてくれるなんてこと、有り得ない。保証会社は金融機関と情報を共有しているので、連帯保証人でなく保証会社必須にして先ず保証会社に審査をしてもらい、通った後に家主さんに審査してもらうのが一番よい。保証会社必須にしておけば家賃的には心配いらない。

ただ、保証会社の保証料は本来なら家主負担で当たり前なんだけど、最近は他社の入居者募集広告図面を見ていると、ほとんどが保証会社必須で、当たり前のように「保証料は入居者負担」になっている。鍵交換費用も同様で、本来は鍵交換は家主負担で行われるべきもの。それを業界がシラッと説明なく入居者負担にしているのは納得がいかない。うちの場合は、(特殊なケースを除き)今は鍵交換費用は全て家主負担。

保証料の負担も順次「家主負担」に変えていこうと思う。そういうのを立川支部に「本来、家主負担にすべきものと借主負担にすべきものについて明確な指針を出すべきではないか」と、他にも10項目ほど提案したが、福本前支部長から「理事の総意として回答いたしません」とのFAXが一枚流れてきてお仕舞いだった。立川支部の役員は(他の支部も同様だろうけど)腐っていると思う。それで公益法人・・・、冗談でしょ!?

その話をさせて頂いた町田支部の大滝支部長が東京都本部の会合で福本氏と顔を合わせた時に、「会員業者が真摯な提案をしているのに回答しないというのは何事か」と詰め寄り、あわや取っ組み合いの喧嘩になりそうなところを他の支部の支部長が止めに入った、という話を他の人から後で聞いた。大滝支部長は私には何も言っていなかったが、そういうのは感動する。話の解かる人がいてくださって良かった。

敷金の精算にしても、30年前に某住宅メーカーの管理物件を当社ですべて受け継いだ時には、畳も襖も壁紙もすべて入居者負担だった。なので退去後に10万〜20万くらい負担してもらっていたようだ。私が管理を受け継いだ後、あるお客さんの退去で、「8年も入っていて頂いたのでクリーニング代のみの請求で、敷金の中から引いた残りはお返ししてください」と家主さんに伝えたら、「以前の管理会社は全部もらってくれていたのに・・・」と不満が出たので、一人退去するごとに家主負担分を少しずつ増やしていって、すべての家主さんに「原則クリーニング代のみ請求」にしてもらうのに8年掛かった。一気にやろうとしたら信頼関係は壊れていたと思う。私が8年掛かったことを、権力を持っている東京都は条例を制定して一発で成し遂げているが。

なので、保証料の負担に関しても私一人で変えようとしたら時間が掛かることだろう。幸いなことに30年前と今では信頼関係の度合いが違うので8年は掛からないだろうけど。そういうのは協会が率先してやらなければならないことで、「事なかれ」を絵に描いたような、どこぞの教育委員会のような体質の立川支部や本部が変わることは期待できないだろうな。次の支部長も「無難に任期を終えよう」とするだろう。

この業界は早晩「立ちいかなくなる」と思う。支部も本部も、役員たちにそういう危機感が無いのだからどうにもならない。はっきり指摘する私なんかは立川支部の役員から毛嫌いされていたりして (^◇^)


話を戻して、

年末の慌ただしい中、飛び込みでなく電話での対応だけだからいいようなものの、本音では年の瀬の客には対応したくない。いかな「ワケありのお客さん」に特化した不動産屋であったとしても、である。

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2019年08月09日

業界に激震が走る判決

この業界が長年「うやむや」にして営業していた問題で、ついに判決が下された。

賃貸住宅の仲介手数料は原則0.5カ月分 手数料の一部返還認める 東京地裁
毎日新聞 2019/08/08 18:03

判決そのものは正しい。法律に照らせば「全く文句の付けようがない判決」だと思う。ただし、現実からはあまりに乖離している。現実・・・、「もうそれが常識になっている」ということでなく、「そんな手数料(折半)で賃貸仲介管理の不動産屋の経営は成り立たない」ということ。

私はADには反対だが、仲介手数料の客付業者100%、元付業者には貸主から広告代名目で賃料の1ヶ月分が支払われるのは仕方ないと思う。営業努力ではどうにもならないくらいの話だから。

以前に当ブログでも書いているが、本来、法律では「賃貸の仲介手数料は貸主と借主が家賃の50%ずつを支払い、それを元付業者と客付業者が折半する」規定になっていて、私がこの業界に入った30年前にはほとんどが折半で、やがて「仲介料客付100%」という広告が出始め、今はそれが常識になっている。数年に一度くらい「手数料折半」との広告を見かけると「へえ、珍しいなあ」と珍獣を見つけたように感動したりして。

「ただし、借主が予め了解した時は客から賃料の1ヶ月分を受け取ってもいいが、その場合は貸主からは受け取ってはならない」、つまり、負担割合が変わることがあっても上限(家賃の1ヶ月分)は定められている、ということ。昔は家主に「大家さんも手数料を払って頂けませんかねえ」と言い辛くて、借主が了解したことにして「借主に全部出させる」ことにしたのが実情ではないか。昔はそういう空気だった。

今でこそ仲介手数料の半分どころか、管理会社には広告代として1ヶ月、そしてAD(客付業者へのボーナス)まで付けていて、貸主の負担は折半なんてもんじゃないが、それは借手市場になったから。

以前も書いているけど、

重要事項説明書の一番下に、「上記の説明を受け、仲介手数料として賃料の1ヶ月分を支払うことに同意します」とあって、説明を受けた証のついでに署名押印をもらうことになっていて、それをもって「借主が1ヶ月分の手数料を払うことに予め同意した」と見做しているが、それは間違い、ごまかし。

それは、「借主が同意した」のではなく「借主が知らなかった」だけのこと。「実は、法律では仲介手数料は貸主と借主が50%ずつ支払うことになっていますが、現実的にそれでは不動産屋の経営は成り立ちません。今はお客様にも家主さんにも100%をご負担頂いているのが実情です。お客様が100%お支払い頂くことは可能ですか?」と訊いて了解を頂けたら、それが「借主が了解した」ということで、仲介手数料の欄に家賃の1ヶ月分の金額が書いてある契約金の明細書を渡して、その額を持参したり振り込んできた、重説に署名押印をもらった、それで「借主が了解した」と主張するのは無理がある。

そのことはずいぶん昔に協会の役員にも「不動産政治連盟などという組織まで作って特定の議員を応援するなら、何かで業界に有利になるような内容に法案を変えてもらう働きかけをするより、我々が安心して営業活動に励めるような法案にしてもらえるよう働きかけるほうが先ではないか」と話したことがあるがスルーされている。他にもいろいろ具体的に提言してきたが全てスルー、というか無視。

私はこの件では、当初はお客様にちゃんと説明して了解を頂いていたが、ある時、半月前に解約を申し出た客がいて、「来月の15日まで賃料が発生します」と説明したら、「アンタ、仲介料は本来は半分、て言ってたよね。そんな話は聞いてなくて1ヶ月分を支払わされた、って都庁に訴えるけど、それでいい?」と言われて、それでちゃんと説明するのをやめた。ただ、ここ数年は再び説明していて、当然に、拒絶されたことはない。

もしも、客のほうから先に「仲介料って、ほんとは半分でいいんですよね?」と言ってきたら、いくら借手市場であっても審査で落とすかな・・・、先々いろんなトラブルが起きそうで。

今回のケース、ある意味、東急リバブルは被害者だと思う。原告は仲介料の規定に関して予め知っていたのではないか、と思われる。だいいち、「おかしい」と思ったなら先ず東急リバブルに訊けばいい。私は、この程度の金額で裁判を起こす人間のほうが信用できない。いろいろ有ったのかも知れないが。

さて、私の提言を無視し続けてきた役員や協会、どう対応することやら。今の役員じゃどうすることもできないと思う。せいぜい会員業者に(表向きだけ)「しっかり説明して了解を頂くように」と指示するくらいしかできないだろう。こういう判決が出て慌てて渋々対応するのが関の山だったりして。役員たるもの業界の10年、20年先を見据えていなければならないものだが、3年先すら見えていないのが情けない。



 コメント欄は設けますが当方の私的な事情で返信は致しかねます。ご了承ください。ただし、「このコメントには返信しなければ」と私が思ったコメントには返信させて頂くことがあるかもしれません。内容が自分にとって都合がいいとか悪いとか、そういうことで判断は致しません。


 
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2019年07月31日

宅建士証の更新(5年に一度)のための法定講習を受けてきた

先ず、記事の更新はしていてもまだ気持ちの整理がつかないので当面はコメントの返信ができません。このブログの運営ポリシーにも反しますが、どうかご了承ください。こんなことを言ってはナンですが、記事を書いていれば、それがノルンのことであっても気を紛らすことができます。そうこうしているうちにも公私ともに「しなければならないこと」が山積しています。生きていると、いろんなことがありますね。


さて、本題、

昨日、神保町(神田)まで宅建士証更新のための法定講習を受けに行ってきた。5年に一度とはいえ午前9時50分から夕方5時まで拘束されて研修を受けさせられるのはキツイ。まるで拷問である。

思うに、いくら宅建士免許の更新といっても、たった1日の講習で5年間の不動産関連の法律の改正を解からせようとするのは不合理。ある意味、法律は生き物で、5年ごとに講習のタイミングに合わせて変わるものではないし、なんか、消費者に対して「我々の業界は、かくも厳しく日々研鑚を積んでいますよ」とアピールするのが目的みたい。あと、こういう研修で多くの協会職員を食べさせるためとか。


プログラムは、

1 法令改正の主要な改正点と実務上の留意事項

2 紛争事例と関係法令及び実務上の留意事項

3 宅地建物取引士の使命と役割

4 改正税制の主要な改正点と紛争事例および実務上の留意事項


5年に一度、宅建士の更新に合わせて受けさせるような内容じゃなく、年に数回開かれる本部や支部主催の研修で随時教えていなければならないような内容。しかも、講師は「ほぼテキストを読み上げるだけ」だから頭にも入らない。「持ち帰って後で目を通しておいてください」で足りそう。ま、読まないけどね。講師としては、2と3を担当した弁護士はかろうじて及第点、1の一級建築士と4の公認会計士は最悪。早口でテキストを読み上げるだけで、「あれで幾ら貰えるんだろ??」と思ってしまった。

で、思うに、受講者にこんな(体力的にキツい)拷問みたいな講習を受けさせなくても、普段の研修にしっかり参加している者は講習を免除しても良いのではなかろうか。5年間で8割以上の研修に出席していること、とかを条件にすればいい。そうすれば、普段の研修の出席率も上がることだろう。

自動車免許の更新でも、ゴールド免許とそれ以外の免許は講習場所で差をつけているワケで、それは合理的。普段の研修は参加しなくてもとくに罰則はなく、あっても指導程度だけど、まじめに参加している者は優遇してもいいんじゃないかな。これ、協会の本部役員に提案してみよう。もちろん、通らない、いや、取り上げもしないと思うけど。今まで建設的な提案をいくつもしてきたけどゼロ回答だったし。

あ・・・、住宅新報さんのブログに書かせてもらえば、電話に出た人だけでなく多くの人に読んで頂けるかも。それでも何も変わらないだろうけど、声を上げ続けることが大切だと思う。

ところで、今回の講習、今までよりは少し楽だった。前回までは全日会館で受けていて、たぶん、椅子の差だと思う。それと、3人席を(真ん中を空けて)二人で使うのだが、隣にとても感じの良いご婦人が座ってくださったのも大きい。私が席に着くと「宜しくお願いします」と笑顔で挨拶をされた。そういうのは珍しいと思う。たいていは口を利かないものだから。なんでも、更新ではなく、私とほぼ同じ頃に宅建試験に合格してそのまま放置していて、今回は宅建士証の新規発行のための受講、というお話だった。


さて、次はまた5年後・・・、それまでに制度が変わってくれないかな・・・。もっとも、その頃はもう私はこの業界にいないかも知れないけど。はあ・・・、それにしても疲れた。





posted by poohpapa at 05:19| 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月16日

いつもの msn から、不動産業者にとってはインパクトのある記事

「家賃100万円タダに 新家賃のカラクリ」 ※AERA 2019年4月15日号より抜粋

これが全て、最高のシステム、ということではないけど、我々のような従前の形態の不動産会社からすれば、研究しておくに越したことはない、と思う。以前に立川支部の役員にも「ネットを利用して貸主と借主を直接結び付ける新しいやり方で賃貸の仲介をする不動産屋が出てきていて、やがて業界を席巻するだろうから、備えておいたほうが良い」と話したのだが・・・、危機感が希薄な役員には理解できなかったみたい。

「備える」というのは、我々のほうも「食っていけている現状」に胡坐をかいているのでなく対応力や適応力をもって「改めるべきは改めなければならない」「柔軟な姿勢でなければならない」、ということ。

役員でさえ、「その時が来れば、上(協会本部とか監督官庁)が何とかしてくれる」、くらいに思っているか、あるいは何も考えていないか、おそらく後者だと思うけど。南の海上で発生した低気圧が勢力を増し史上最大の台風となって日本列島に近付いていて、気象予報士が「今晩から明日の朝に掛けて首都圏は暴風域に入ります。交通網が遮断されることも予想されます」と呼び掛けているのに「まさか、ここは通らないだろ」と何も備えないようなもの。無知無関心ほど怖いものは無い、という典型。

何度も書いているけど、うちの全宅立川支部は無能でポンコツな役員ばかり。一部の実力者で私物化されていて、会員の為、業界の為、消費者の為に何ができるか、何をしなければならないのか、ということなど全く考えていない。志のある役員も過去にはいたけど、役員を降りてしまっている。残っているのは「何かのお零れに与りたい」「そろそろ自分に支部長の椅子が廻ってこないかな・・・」と期待している奴だけで嘆かわしい。

一人だけ、役員の中に「この人なら・・・」と思える人がいるけど、支部長職は引き受けない(立候補はしない)だろうな・・・。今、私が具体的に名を挙げれば他の役員から反感を持たれて逆に支部長の目は無くなるし、迷惑を掛けることになるから言えないけど。志はあっても、あの中にポンと放り込まれたら何も出来ないかな・・・。とにかく、今の立川支部の役員は上から下まで腐っていて異臭が漂っている。

再三言っているけど、それは我々会員業者も悪い。1000万円を供託するところを協会に加入すれば60万で済むんで、とりあえず入るけど、あとは勝手にやってくれ、と無関心でいるのだから。見て見ぬフリ、おかしいと思っても声を上げない、そういう無関心がやがて自分たちの首を締めることに気付いていない。学校のイジメと同じ、事実から目を背けていた例の野田市教育委員会や学校と同じである。

などと批判していると、「じゃあオマエがやってみろ!」と言う奴もいるだろうけど、うん、いいよ、今の無能な役員が全員辞任して二度と役職に就かない、と約束してくれるなら置き土産代わりに私がドブ掃除をしてもかまわない。上から下りてきた案件を追認するだけなら馬鹿でも出来るしね (^◇^)


で、こういう会社がある。

ウチコミ

我々不動産屋はこの会社(のシステム)を十分に研究したほうがいい。

非常に目の付け所が良くて、これから益々伸びていくことだろう。逆に、旧態依然とした業態の不動産屋はシェアを奪われることになると思う。ここの社長、以前にマツコさんのトーク番組の収録でご一緒していて面識がある。とても有能な社長である。

「OYO」も「ウチコミ」も、我々は危機感を持って研究すべきだろう。

posted by poohpapa at 05:47| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月21日

今日は何の日・・・

あと2話の高山祭旅行記を休んで、本日は手短に。

本日は何の日か・・・、




宅建試験の日、である。受験生、今頃ピリピリしてるだろな、昨晩は寝られなかったりして (^◇^)

先日、ふだん私がボロクソ貶している立川支部の役員の中で、今も仲良くしている数少ない同業者さんが当社に来て愚痴をこぼしていた。「ほんとは試験官なんかやりたくないんですよ。狭いスペースの中で、みんなピリピリしていて、そんなとこに長くいたくないですから」と・・・。「へえ、楽しいじゃん、私はやりたいけどなあ」と言うと、「毎年試験官が不足しているから、じゃあ支部長に言っときますよ」と笑う。

「いや、いいよいいよ。いつも『役立たずのポンコツ』だと批判しているのに、そんな時だけのこのこ行けないじゃんよ」と辞退したが、試験官は実に楽しい。合格率15%くらいなので、一教室50人いるとして合格するのは7〜8人ほど。落ちる方が圧倒的に多いから、そりゃあピリピリするもの。だが、こっちは既に合格しているのだから優越感しかない。温かく見守るのでなく、上から目線で生温かく監視するのだから当然である。

受験生諸君、健闘を祈る (性格悪すぎ 💧

posted by poohpapa at 05:03| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月02日

全宅東京都本部の職員を叱りつけた

昨日、全宅東京都本部に電話して、職員のK氏を叱りつけた。

9月7日付で、「私が全宅東京都本部に提案したこと」という記事を書いていて、緊急災害時に不動産業者(業界団体)としてどう貢献すべきか、宅東京都本部に電話して具体的に提案させてもらったのが8月24日頃の話。その時に電話で対応したのが同業者から選出されている役員ではなく職員のK氏。

担当者に話して、後で電話を頂けることになっていたが、待てど暮らせど連絡は無い。もう1ヶ月以上も経っている。一昨日、台風ではあるが関東では在来線が止まったり、様々な被害が出ている。それで昨日、全宅東京都本部のK氏に「その件がどうなったのか」 「何か具体的な進展があったのか」を確認すべく電話した。

最初に電話に出たのは若い女性。直ぐにK氏と電話を代わり、私が用件を言うと、「ああ、災害時の対応の件ですね。少々お待ちください、担当者と代わりますので」と言い、電話は保留音の音楽になって、待たされること4分20秒・・・。電話に出たのは担当者ではなく再びK氏。それで何が判るかと言うと、

話がちゃんと伝わっていなかった、何も検討などされていなかった、ということ。担当者はいたんだろうけど、電話に出ないのだから、その4分20秒の間に「どう言い繕うか」を相談していたんだろう。或いは、今初めて伝えたのかも知れない。そういう時の4分20秒は実に長い。よほど電話を切ってしまおうかと思ったほど。

K氏が「担当者に確認しましたら、東京都ともそういう話を進めている、とのことでした」と言うが、具体的にどんな話を進めているのかは言わない。そんなのは会員業者に秘密にするような話ではないし、「現段階では言えない」という話でもない。つまりは、私からの提案を受けて何も動いていなかった、ということ。検討してくれていたなら担当者が電話に出て説明してくれるハズなのだから。

私の提案が「検討するに値しないもの」であったなら、そう言ってくれればいいだけの話。もちろん、私はそうは思っていないのだが。以前に立川支部に支部運営に関して10項目ほど具体的な提案をしていて、当時の福本支部長から「理事の総意として回答いたしません」というFAXが1枚流れてきてお仕舞いになったが、東京都本部もまた、私の提案を放置していたのだから、上から下まで腐っている。

K氏に「立川支部と同じで東京都本部もクソの役にも立ちませんね。連絡すると言っておきながら1ヶ月以上も放置していたのですから」と言うと平謝り。少しは薬になってくれたらいいのだけど・・・。

瀬川の爺さん(東京都本部会長)、足下の本部職員の教育もできないんだから、そりゃあ、全国宅地建物取引業協会の会長選に立候補しても落ちるわなあ、皮肉だけど (*^_^*)

緊急災害時、ただ単に協力する意思があるのと、具体的にどう即応するかというシステムが出来上がっているのとでは大きな差が出るし、場合によっては充分に備えていても全く機能しないで終わることもあるだろう。いつ起きるか分からない大災害だからこそ、そういうシステム作りは必要だと思う。一度作ってしまえば後は定期的にメンテナンスするだけでいいのだから早く作るべきではないか、私はそう思う。


posted by poohpapa at 06:01| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月07日

私が全宅東京都本部に提案したこと

先ず、この度の北海道地震で被害に遭われた皆様に心からお見舞い申し上げます。一日も早い復旧と、いつも通りの生活が営める日が帰ってくることを願っております。震度7といえば、阪神淡路大震災、東日本大震災と同じレベルの震度で、その恐怖たるや想像を絶するものがあります。先日の台風21号の襲来に続く大きな災害で、この国はどうなってしまうのか・・・、とさえ思います。


さて、本題に、

今から2週間ほど前、私は全宅の東京都本部に電話して、こんなことを質問していた。

「現在、空き家問題の解決が協会としても喫緊の課題になっていると思いますが、その前に、もし大災害などで緊急事態が発生した際に、空き部屋を役立ててもらうよう国や自治体と話し合っていますか?」と。最初に電話に出た職員に用件を伝えると、「では、担当者に代わります」とのことで代わってもらったK氏は我々の同業者でなく職員、とのこと。丁寧に話を聞いてくれ、「何がしかの提携はしているかと思います」と言う・・・。おそらくは、具体的な話でなく「何かあったら我々も協力する用意と意志が有りますよ」と表明しているだけの話かと思われる。それだとイザという時に間に合わない。それで、

「各不動産会社が管理している物件の家主さんに具体的に『その時に空いている部屋を提供して頂くことが可能か』意思を確認して、 『ライフラインが遮断されていないとして、風呂だけなら貸せる、あるいは、台所も貸せる』とか、『仮設住宅代わりに使ってもらって良い』とか、『無期限でも良いか、例えば半年くらいなら、なのか、災害が発生後数日のことなのか』とか予め確認しておいては如何でしょう。もちろん、家主さんにもいろいろ事情があることでしょうから強制ではなく判断は自由で、提供する意思があってもたまたま満室になっていたりもするでしょう。意思確認しておけば緊急時にも直ぐに対応できますよね。そういうのを各会員業者にさせて、本部に登録して本部で管理すればいいと思いますよ。『人手が無い』ということでしたら、4〜5人スタッフを付けてくれれば私がやりますよ」、と提案した。

全てのデータを本部で一元管理して大きな白地図にマークしておけば、帰宅難民をどう受け入れるか、も直ぐに指示が出せそうに思う。そして、こうも提案してみた。

「家主さんがご厚意で協力してくださるにしても、それぞれに事情があるでしょうから、国や自治体から補助金みたいなものを出して頂けるかどうか、そういう交渉も協会がすべきでは」、と。

私のところに支部から「各家主さんに意思を確認するように」という指示は届いていないから、本部はまだ具体的に動いていないと判る。2週間前にはまだ北海道地震は起きておらず、緊急性の無い提案、くらいに先送りしているのかも知れないが、ほんと、下から提案しても反応しないのが宅建業協会。

実のところ、私が提案して私も協力して「良いシステム」が出来上がったとして、そんなのは私の手柄にしてくれなくていい。自分の手柄にしたい人が手柄にすればいい。と思っていたが・・・、ブログで書いてしまったから実現した際「誰が言い出したか」は判ってしまうもの。まだ提案してから2週間で、返事が届かないからと騒ぐほどの期間ではないだろうけど、放っておかれるなら書いてしまおう、と思った。

K氏には最後にこう伝えた。

「東京都本部で作ったものが『良いもの』であるなら、他の道府県にも情報提供して役立ててもらって、全国にそういうシステムが完成すると良いでしょう」、と。東京都本部が先にやって全国に広まれば、東京都本部の格好も付くもの。

何より、緊急時に直ぐに役立つ(機動性がある)システムの構築が必要だと思う。

で、本来ならば、そういう話は立川支部に提案して立川支部から本部に上げてもらうべきかも知れないが、過去に私が立川支部に対して10項目ほど「支部運営に関する改善提案」をしているが、当時の福本支部長からは「理事の総意として回答いたしません」というFAXが一枚流れてきてお仕舞い。本当に理事会(現在の幹事会)に諮ったかどうかは疑問だが、当時の理事の大半が現在も幹事のまま。

現在の永井支部長にも時間を作って頂き、直接同じ提案をして、支部長はメモを取りながら聴いてくれてはいたが、私の提案は何一つ生かされていない。なので立川支部は信用していない。仮に「そんな話なら支部を通すのが当たり前だろう」と言われても、信用できないのだからしょうがない。

と言うか、30人近く役員がいて、誰からも私のような提案や意見が出ないのが不思議。だから私から「立川支部の役員はみんな無能で役立たずのポンコツ揃い」と言われるんだけど。

先日、路線バスに乗っていて、ふと「東京バス協会」の広告を見たら、下のほうに「一般社団法人」とあった。公共交通機関の一翼を担っているバスの協会が一般社団法人で、単なる営利団体でしかない宅建業協会が公益法人・・・。我々が公益法人というなら、今まさにすべきことがあるだろうに・・・、と思う。

さて、北海道地震もあったことだし、そろそろ本部のK氏に「その後」を問い合わせてみよう。

posted by poohpapa at 05:32| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月01日

全宅東京都本部と東京都土地整備局に抗議の電ポコ

一昨日の研修内容に対して、全宅東京都本部と東京都土地整備局に昨日電話で抗議した。

全宅東京都本部で対応してくれたのは研修担当の方。東京都土地整備局に電話したら、講師であった平松課長は出張中とのことで部下が出た。用件を言ってからかなり待たされたから、もしかすると本人がいたのかも、と疑っている。その二人の対応は対照的であった。

全宅の担当者は終始穏やかに私の話を聞き、事務職員なのか同業者で役員をしている人なのかは不明だが、私の話を聞いて「たぶん、みなさん同じように感じていると思います」とのこと。人権団体などから3年とか5年に一度くらい「こういう内容で研修をさせるよう」強い働きかけがあるようだ。物腰も柔らかく、末端の業者の思いをちゃんと理解していてくれるように思える。昨日の記事で「講師も協会の役員も知恵が足りない。むしろ、存在が害にしかならない、と思う」と書いたのを(取り消さないが)少し反省。

いっぽうの東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課の平松課長の部下は最悪。東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課、というのは我々の免許に関わる仕事をしていて、業務停止処分にしたり、宅建業の免許を取り消す権限さえ持っている部署。まあ、その課長宛てに会社名と個人名を名乗って抗議の電話をするんだから、まるで警視庁捜査一課長に「おまえを殺す」と発信者番号を通知して電話しているようなもの。怖いもの知らずというかバカというか・・・、それは自覚しているけど。

で、平松課長の部下・・・、声の印象は30代半ばで、最初だけ私の話をちゃんと聞いていたが、途中からは私の話を遮って持論を展開する。「不動産屋を潰すも傾けるも我々の掌の上で出来る」と見下しているのが伝わってくるくらい(そこそこの敬語は使っていても)横柄な感じ。コイツ、私の話を聞く気は無いな、と判る。

本気で「課長がした講演内容が正しい」と思っているのか、立場上そう言わざるを得なかったのかは不明だが、何も考えていないのはよく判る。もしも実際には課長が傍にいたとしたら、物凄い「胡麻の擂りよう」だ。こんなのが将来課長になったなら・・・、不動産屋に明日は無い。

「以前に、ある国の人に部屋を貸して、約定を守ってくれずにトラブルが起きていたなら家主さんが『その国の人には貸したくない』と思ったとしても当たり前。国籍を訊いてはならない、ということで国籍不明の状態で家主さんに承諾を求めたら『断ってください』になるもの。そのほうが外国人にとっては不利益になるでしょう」と言ったら、「その国の人が全部そうだとは言えないじゃありませんか」と屁理屈。つまりは、貸す側の気持ちはまるで解かっていない。家主や不動産屋には人権は無さそうだ。

と言うか、研修を受けた不動産業者、この先、外国人の客が来たなら100%「どちらの国の方ですか?」と訊くに違いない。「研修で訊かないように言われたから訊かないで、国籍不明、ってことで大家さんに審査してもらおう」にはならないと思う。それだと、通る審査も通らないから。

さらに「本籍地の都道府県を訊いただけで差別に繋がる、なんてことは有り得ませんよ」と言ったら、「以前、ある業者さんがお客さんの詳しい住所を聞いて『この地域では部落差別があったのではないか。そんな地域の出身者には部屋は貸せないから知りたい』と役所に来たことがありますから」と言う・・・。

私が「そんなこと、起きてませんよね」と突っ込むと、笑って誤魔化す。自分たちの結論に合わせるために話を創る(でっち上げる)・・・。やってることは朝日新聞と全く同じ、である。

東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課というのは部署ぐるみで「外国人客の国籍を訊くのは間違い」と本当に思っているんだろうか。あるいは、不動産業課に影響を及ぼせるほどの誰か(団体)から「そう言うように」指示をされているのだろうか。本当にそう思っているとしたなら、現実がまるで見えていない役人が権限を持って我々の免許を好きに出来るのは怖いものがある。

部下が平松課長に忖度しただけなのか・・・、いや、それは無いか。日ごろ部署の中でそんな話が決定事項のように話されていなければ私に対してあんな馬鹿なことは言えないものだろう。

こんな奴の給料が我々の税金から支払われているのか、と思ったら暗澹たる気持ちになる。

以前に「この国は行き過ぎた福祉で破綻する」と書いているが、訂正する。正しくは、「この国は、行き過ぎた福祉と人権と個人情報保護、で破綻する」である。

posted by poohpapa at 04:48| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月31日

昨日、八王子で開かれた「本部主催研修会」

一月ほど前に支部から送られてきていた「本部主催研修会」の案内、内容は、


テーマ1 「東京都の不動産行政最近の傾向と宅地建物取引における人権の尊重・個情報保護」
講師 :平松紀晴 氏(東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課長 )

テーマ2 「我が家の 空き家問題 」〜家を空きに しないため〜
講師 :牧野知弘 氏 (オラガ総研株式会社 代表取締役 )

テーマ3 「境界紛争・隣人トラブル対応について」
講師: 江口正夫 氏 (海谷・江口・池田法律事務所 弁護士 )



案内には、

尚、「オリンパスホール」では立川支部受付が無い為、「他支部受付」にて対応致しますのでご了承ください。
※どちらの会場も受講カードは不要ですが、受付にて受付名簿へのご記入をお願いいたします。


とあって、受付で名刺を渡すかカードに記入すると今回の研修の資料が貰える。

名刺を渡して資料を貰い、パラパラと内容を見てみたら・・・、

テーマ1 「東京都の不動産行政最近の傾向と宅地建物取引における人権の尊重・個情報保護」では、以前に東京都の人権啓発センターの奴が講師で来た講演内容と一緒で、「外国人の客が来ても国籍は訊くな」 「客の本籍地は訊くな」、とある・・・。以前このブログでも書いたが、現実や現状を全く解かっていない内容。

「外国人客の国籍は訊くな」ということは、「外国人客から申し込みが入ったら審査で落とすな、審査などするな」と言っているのに等しい。どうして外国に対してそんなに腰が引けるのか。日本人が海外で部屋を借りられなかったら抗議してくれるのか、という話である。日本人は概ね歓迎されるようだが、審査はされるだろう。

以前の研修の際には私が挙手をして「それはおかしい」と意見を述べていて、その時の講師の回答は、「国籍を訊くと差別に繋がる恐れがある」 「本籍地を記入させると、例えば福岡と書かれていたら『ああ、福岡は、昔は炭鉱の町で部落差別があった所だな』と考えて差別に繋がるかも知れない」という的外れなもの。だったら「車を運転すると事故に繋がる恐れがあるから運転しないように」との指導があってもおかしくない。

要するに、不動産屋を信用していないんだろう。研修担当が「我々の会員業者にはそんな差別をする業者はいません。そんな内容の研修ならお断りします」くらい言えばいいのに・・・。東京で部落差別の恐れって??

今回はいろんな支部からお仲間さんが参加しているから、そこで再び「なぜ外国人の客に国籍を訊いてはならないのか」 「(日本人の)客に本籍地を訊いてはならないのか」、改めて質そうかとも思ったが、どうせみんな「おかしい」と思っても「事なかれ」で自分では意見を言わず黙っている奴らばかり、そんな奴らの為に、目を付けられるのを承知で犠牲的精神で私が動くのも馬鹿らしく思えて、そのまま帰ってきた。どうせ誰も何も言わずに静かに研修が終わったことだろう。

テーマ2、テーマ3は役に立つ話だったかも知れないけど、時間の無駄である。昨日は、研修の前、ゴミ屋敷状態になっていた某アパートの片付けに立ち会っている。いつか記事にしたいと思っているが、精神的に相当に疲れてもいたし、あえて講師に立ち向かうだけの気力が無かった。あまり体調も良くなかったし・・・。

テーマ1 に関しては、上から「この内容で、この講師で研修をするよう」押し付けられたんだろうけど、「現実に即していない内容」であることは判っているのだから、拒否すべきだと思う。担当者(役員)も使えないや。

ま、その研修を受けたからと言って、会員業者が外国人客に国籍を訊かなくなる、なんてことは有り得ない。国籍を訊いていけないくらいなら日本での勤務先や収入なんかも訊けないことになるし、もし保証会社を使うなら外国人登録証のコピーも添付しなければならないのだから嫌でも国籍は判るもの。「外国人客が来たなら日本人客と同じように審査をしてください」と指導するだけで事足りる。それで外国人の人権は護られるし、日本人への逆差別も避けられる。1時間も掛けて講演する必要は無い。

講師も協会の役員も知恵が足りない。むしろ、存在が害にしかならない、と思う。


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2018年04月14日

「嵐の後の静けさ」では終わらないかも

先日のテレ朝のバラエティー番組「東京らふストーリー」初回分の動画配信は今日の午前0時20分で配信を終えたが、ご覧になっていたお客様や家主さんから「面白かったよ〜」との電話やメールをたくさん頂いた。もちろん、内容が内容だけに、中には不快に思われる方もいらっしゃったかと思うが・・・、

先日、「東京らふストーリー」とは真逆の(他局の)番組から「不動産業界の問題点を深く掘り下げる内容の企画」でお声を掛けて頂いた。企画が実現するかどうかはまだ判らないが、その番組で私の主張が取り上げられたなら、不動産業界は大きく変わらざるを得なくなるだろうし、それが実現したら、もう不動産屋をやめてもいいかな、と思う。ただし、討論番組ではないので、私と違う立場や考えの人の意見も取り上げて頂いて、視聴者(消費者)にどちらの言い分に理があるか判断して頂くことになると思う。業界の在り方や現状だけでなく空き家問題など広範に取り上げられるのではないかと期待している。

悪く解釈する人は「業界を引っ掻き回して出ていっただけ」と考えるだろうけど、長い目で見たら「私の提案で業界(とくに小規模な業者)を救えるかも知れない」と思っている。業界のトップの一部の人しかそういう危機感を持っていなくて、今は業界全体が同じ危機感を共有していないけど、このまま進めば不動産業界に将来は無い。近場の同業者さんと話していたら、漠然とした危機感を持っていたし、他県の業者さんと話していたら、「数年のうちに多くの業者が消えることになるだろうね」と仰っていた。考えていてくれる人がいて嬉しい。

もしかすると、業界のトップは一般会員のことなど考えていないかも知れない。今まで私利私欲に走るトップばかりだったから。うちの支部の役員も「どうなってもうちの会社は安泰」と思ってたりして。

業界全体が同じ危機感を共有していないのには理由がある。業協会本部で出ている話が支部や一般会員に下りてこないから、である。本部の会合に出ている支部の役員は判っていても末端の会員には伝えようとしていない。「話したってどうせ解からない」と見下しているのか「不確定な話で危機感を煽るべきではない」という判断なのかは不明だが、大切な話は役員だけで隠し持って優越感に浸っているかの如き印象がある。

私に漏れ聞こえてくる話では、私がこのブログで発信している内容と同じ事柄が本部で取り上げられていることもあるようだが、うちの支部からは会員業者に伝わってこない。逆に、私が「こういう問題を立川支部から本部に発信してはどうか」と提案しても、下から上に意見が上がることも無い。

これは、役員だけを批判できない。我々会員も「本来ならば1000万を供託しなければ開業できないところ全宅か全日のどちらかに加盟すれば60万の供託金で開業できる、だから取りあえず入会はするけど後は好きにやってくれ」とばかり、協会の活動に無関心でいるからいけない。宅建業がどこに向かおうとしているか、ということに無関心でいることがやがて自分たちの首を絞めることになるのだが、そういうことには思い至らない。イジメ問題でもそうだが、無関心は、或る意味加害者よりもタチが悪い。

立川支部なんか見ていても、本音では「会員が支部の活動に関心を持ってくれないほうが面倒臭くなくていい」くらいに思っているのではないか、と私は疑っている。10年20年と役員を続けている言わば顔役という人たちで私物化されている感がある。会員業者のほうを向いて運営されているとはとても思えない。支部長と面談していろいろと改善提案をさせて頂いたが、何も変わらないし。

今、声を掛けて頂いている番組の企画が進むかどうかは不明だが、ぜひ実現してほしい。でないと・・・、


私は「ただのスケベ爺」で終わってしまうから (おい)

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2018年02月17日

生活保護の敷金清算

ずっと以前から不思議に思っていたことがある。

生活保護で部屋を借りていた入居者が退去する際、どうして(クリーニング代等を差し引いた)敷金の差額を市に返還させないのか、ということ。市に問い合わせると、「本人に返してください」と言うのだ。

元々は税金で、敷金は家賃滞納などの際に(退去時に)充当されるもの。何事も無ければ、今年からはクリーニング代も差し引かれず敷金は全額返金されることになる。クリーニング代を引かれても半分くらいは戻す分がある。敷金1ヶ月だとすると、生活保護受給者の家賃の上限で推察するとだいたい3万くらいは返金されると思う。いったんは生活保護受給者に戻させて翌月分の保護費から(その分を)差し引く、というなら解かるのだが、市の担当者は「それはしません」とのこと。なんで??、である。

市の財政課長にも「市に戻させるようにしてはどうか」と数年前に提案したが、「なるほど、そうですね」と言っていながら何も変わっていない。所詮は税金、自分の懐が痛むワケではないからか。財政が緊迫している、と言っていながら、面倒なことはしたがらない。

これは立川市の話であって、他の市ではどうなのかは不明。念のために隣の市に問い合わせたら立川市と同じ対応だった。立川市は生活保護受給者が年々増え続けていて4年前の時点で5100人(世帯数ではない)、とのことだったから、今はもっと多いと思われる。3000世帯として、年間に、そのうちの2%くらいが何らかの事情で退去や転居をしたとすると、返還されるハズの敷金の総額は概ね200万ほど。

市の年間予算からすれば微々たるものであっても、そういうことの積み重ねでしか財政の健全化は図れないものではないか。民間企業と違って「ヒット商品で一発当てる」なんてことは出来ないのだから。

個別で考えたら面倒な話でも、「敷金の返還分は市に戻す」という規定にすれば何も面倒は無いだろう。それすらしようとしない市の職員のコスト意識の低さには呆れる。本人に戻される敷金は一時所得になる。真面目に「元々は皆さんの税金なんだから大切に使わせて頂こう」と考える人のほうが圧倒的に少なくて、パチンコ屋や競輪で使って消えてしまう、なんてことのほうが多いのではないか。

うちの生活保護受給者である入居者の中には、生活費を切り詰めてコツコツ貯めて、一定の金額になると、それを福祉団体に寄付している人もいるが、そんなのは極めて稀なケース。10年に1回あるかどうかの余禄として大目に見てもいいのでは、とも思うが、市の職員の姿勢としては如何なものか。

典型的な地方公務員である立川市の職員の体質は1000年経っても変わらないことだろう。

posted by poohpapa at 05:44| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月24日

at home の機関紙「TIME」より、気になった記事

不動産の広告媒体である at home 社の機関紙「TIME」に、気になった記事があった。

ある判例を紹介していて、それは退去時の敷金清算に関する裁判の判決に関するもの。

「特約があったとしても、それが通常の損耗にとどまる限りは、クリーニング特約に基づく費用を賃借人の負担とすることはできないとされた事例」、という内容。

ほとんどの業者が東京都の賃貸住宅紛争防止条例に従っていて、「敷金は原則お返しするもの」というスタンスだが、退去時に専門のクリーニング業者を入れて、その費用を入居者の敷金から差し引いて残りを返す、ということは認められている。入居者のほうも、荷物を積み込んだトラックが出て行っているのに部屋に残って掃除をするなんてことはしたくないものだし、貸主と借主の利害が一致していて極めて妥当な話だと思う。当社は契約時に「退去時は一切の掃除をしないでください」とお願いしている。

と言うのも、素人が掃除しても、そのまま次の入居者に貸す、なんてことは出来ない相談。どのみちプロにやり直してもらうことになるから不合理。以前は「自分の知り合いの業者に依頼させてくれ」と言われて任せたらヒドイ仕上がりで、結局当方の指定業者で改めてクリーニングすることになった。入居者からしてみれば「少しでも浮かそう」ということだったんだろうけどダブルで支払うことになった。

中には、貸した時よりキレイな引っ越し、というのもあった。ただし、28年間の賃貸不動産管理歴の中で2件のみ。つまり、10年に1件もないということ。いずれのケースも、貸した時よりキレイなくらいだったのだが、家主が「敷金からクリーニング代を引いてくれ。壁紙も畳も襖も入居者に請求してくれ」と言って聞かず、説得しようにも応じなかったので当社は管理を降りている。

冒頭の訴訟、入居者は敷金の全額返還と慰謝料も請求していて、慰謝料に関しては「理由が無い」ということで却下されているが、「クリーニング費用に関しては特約があっても通常の損耗であるなら差し引くべきではない」という判決。入居者は7ヶ月しか入っていなかったようだが、期間が短いからこそ逆に借主負担でいいように思う。それより、入居者がなんでこんな裁判を起こしたのかが解からない。弁護士も付けているだろうから、戻ってくることになる21000円より訴訟費用のほうが大きいだろうし。

東京都の賃貸住宅紛争防止条例では、但し書きで「予め、貸主と借主の合意があれば、その合意内容に従ってもらってかまわない」となっていて、東京地裁の判決は都条例を無視している。まあ、「予めの合意があれば(借主にとって不利な特約でも)それに従って良い」なんてことで良いワケないけど。

東京地裁はたまにおかしな判決を出すようで、我々管理会社は契約時の説明をしっかりしておかないと後々困ることになるだろう。今回のケースでは家主が自分で掃除していたとのことで、もし業者に依頼していたなら判決も違っていたかも、と思う。アパート経営は傍から見るよりたいへんで、「何もしないで黙っていても箱だけ作っておけばカネが入ってくる」というものではない。投資額も半端ではないし、一部屋退去したなら数十万のリフォーム代が掛かるし、定期的に(およそ10年ごとに)外装のリフォームもしなければならない。にも拘らず、裁判所は「家主 = 資産家」「借主 = 弱者」と決めつけている。

我々不動産会社(管理会社)は貸主借主の双方の利益を護るべく公平な判断をしなければならないもので、実はそれがとても難しい。言葉を選んで慎重に話しても伝わらないこと、理解して頂けないこともある。カネが絡めば尚更である。引越しの立ち会いと精算は手数料を頂きたい、と本音では思っている。

posted by poohpapa at 07:09| Comment(7) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月20日

昨日は、「賃貸不動産経営管理士」試験の日

ちょうど昨年の今日、私も受験した「賃貸不動産経営管理士」の今年の試験が昨日行われた。

年々受験者が増加していて、役人の天下り先として協会はホクホクだと思われる。その中で協会のHPに気になった記載があった。試験に先立って、夏ごろ2日間の講習があって、受講すると本試験で4問免除になるのだが、「本試験の合格率14%UP」(昨年度)とあった。てことは、講習を受けて4問免除になっていても受からなかった人がけっこういる、ということか。合格率53%なのに・・・。

宅建試験も5問免除の制度があって、受験者の多くがボーダーラインのあたりにいるからその5問は大きいのだが、「賃貸不動産経営管理士」の試験は仕組みがちょっと違っていて、出された問題のうち指定された4問は解かなくていい、というもの。免除してくれなくても答えが解かっていたりした場合には恩恵が無い。だから「本試験の合格率14%UP」という低い数字になってしまうんだろう。

受講料17820円だし、二日間も拘束されるし、受講なんかしないで直接受けたほうがいいと思う。協会は喜ばないだろうけど、これほど「恩恵が無い」制度も珍しい。



posted by poohpapa at 13:01| Comment(0) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月15日

世の家主さんに知っておいて頂きたいこと

当社の家主さんには今でこそ少なくなった(いないワケではない)が、こういう家主さんは多いと思う。とても為になる記事があったので紹介したい。

アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由

記事の中で詳しく述べられているが、以下は見出しだけ抜き出したもの。

1. アパートがあれば自然と収入が入ると考えてしまう
2. 表面利回りばかりを重視する
3. 「土地勘のない」エリアのアパートを購入してしまう
4. アパート管理をおろそかにしてしまう
5. 「赤字でも節税に役立つ」という意識でアパート経営する

私としては、

6. 管理会社の気持ちや立場など何も考えずに勝手なことばかり言う
7. 管理さえ任せれば、何でも不動産屋がタダでやってくれて当然、と考える
8. アパート経営で収益をあげようとする人

というのを付け加えたいくらい、ではある。なお、8 は、AK さんによる追加で、私も納得。


同じ敷地内に住んでいても、窓開けなんかも一切しない家主さんもいる。近所まで行った時に空気を入れ替えようとして玄関ドアを開けたら、ドアポストから投入されたDMが山積みになっていたことで家主さんが「何も様子を見ていない」と判ったりする。それだと何度案内しても決まらない。申し訳ないが、管理料を頂いていないから、それは家主さんがすべきこと。「オタクに管理を任せているんだから、やってくれて当然」というのは管理料を払っている場合。うちの親父なら「そういうのを気持ちよくやってやるのが商売というものだよ」と言うだろうけど、私はそこまでは人間が出来てない。ただし、別のところ、入居者がなるだけ出て行ってしまわないよう何かと便宜を図ったりすることでは貢献している。そういうのはいちいち家主さんには伝えないが、ちゃんと解かっていてくださる家主さんもいる。

話がさらに脱線するが、私が入居者の側に立って何かと便宜を図ったりすることが(家主さんの知らないところで)家主さんの役に立っている、利益に繋がっている、ということはよくあるが、家主さんの側に立って、つまり、家主さんの事情を優先して仲介することがお客さんの為になる、なんてことは無い


このブログでずっと以前に記事にしているが、

今は当社の管理物件ではないが、うちも以前、建ってから20年以上も経っているのに一度も外装のリフォームをしていないアパートの家主(敬称は付けない)に「外壁がヒビ割れしているので、見た目も悪くなってきています。これだとお客さんを案内しても第一印象で断られてしまいます。そろそろ外装のリフォームをご検討頂けませんか?」とお願いしたら、「そうは言ってもね〜え、空室があったんじゃ私もおカネがないし」と拒否されたことがある。それはそうかも知れないけど、それだと悪循環になる。

20万ちょっとのリフォーム(退去時の原状回復)代も1年間も払ってくれず、業者から相談を受けたので家主に電話すると、やはり「空室が決まらないからカネが無いから・・・」との返事。無いワケがないのだが、仕方ないので私が立て替えて業者に支払い、家主の了解を取って毎月の管理家賃から分割で差し引いて回収したことがある。私がそこまでしたのは、それは家主だけでなく当社の信用問題でもあるし、私が責任を取らなければ他の家主さんにも迷惑を及ぼすことにもなりかねないから。何か急ぎの仕事が発生した際に、うちの仕事を最優先してもらえるように気を遣っているのだ。

「当社で立替えて・・・」と言われたら、たいていは「そこまでして頂いたら申し訳ないので何とか工面します。すみませんでした」になるもの。その家主は「そ〜お、じゃお願いしようかしら」であった。

こちらが何も言わなくても解かっていてくださる家主さんもいらっしゃれば、言っても理解しようとしない家主もいる。「理解しない」「気付かない」ほうが自分にとっては都合が良いからだ。家主たる資質はゼロである。

そのアパートは今は玉川上水のK商事で管理しているが、実に汚い手口で横取りされた。簡単に言えば、うちを貶めて家主に取り入ったのだが、まだ当社で管理しているのに(地元で顔見知りだった)家主に「今時、キレイにしないと客は付かないよ。オタクの管理会社、そんなこともアドバイスしてくれないの?。安い業者を紹介してあげるから」と勧めて、管理会社である当社の知らないところで工事をさせていたし、その前には家主に「え?、オタクのアパート空いてたの?、オタクの広告なんか見たことないから知らなかったよ」と家主に言い、私への不信感を植え付けていた。広告はちゃんと定期的に打っていたし、K商事も見ているハズ。それでそういうことを言い放つ・・・、先代は立川支部の支部長まで務めていたが二代目は仁義もへったくれも無い。もちろん、そんなことができるんだから人間性なども知れている。

それやこれやで、家主から「長い間お世話になりましたけど、近所の業者さんのほうが何かと便利なので、これからはK商事さんにお願いすることにしましたから」との連絡があった。うちも同じ市内の業者で、アパートでストーカー騒ぎがあった時には真夜中に見回りにも行っている。ま、本音は違うと思う。

家主の心理としては、たぶん今までの負の経緯を「無かったこと」にしたかったんだろう。それは解からないでもない。私が高校生の頃、うちの親父が近所の男性とすれ違った時、「今の男、戦争に行ってた時は俺の部下で、連帯責任になるところを何度も庇ったんだよ。でも今は俺の顔を見ても知らん顔しているだろ。人間、自分の昔の恥ずかしい部分や苦労していた時のことをよく知っている人間のことは忘れたいものだから仕方ないけどさ」と言われたことがある。今でもよく覚えている。

一緒に苦労した人間は二種類に分かれる。「ずっと忘れずに気に掛け合うことができる人」と「忘れようとする人」、である。知らん顔をされても赦せる(気にしないでいられる)相手と赦せない相手がいる。何をされても言われても全く気にならない相手もいる。そういう人間が周りに何人いるか、で人生の勝ち組と負け組が分かれる、とも言えるだろう。ちなみに、この夏一緒にクロアチアを旅した仲間、横浜のTさんは前者である。

そして、世の中には、昔の失敗談やドン底時代の苦労話を笑って話せる人と隠そうとする人がいる、ということもよく解かる。私は、前者とは付き合えるが後者とは付き合えない。自分のことは話そうとしないクローズな奴は好きではない。話したくないなら自給自足で家に閉じ籠っていればよい。自分にとって都合のよい時だけ助けを求めてくる奴が大嫌い、ということで、部屋探しでも同じこと。自分の情報は出したがらないお客さんがたまにいるが、私は相手をしたくない。それだと対等に商談できないから。

話を戻して、紹介した記事、ぜひ家主さんには目を通しておいて頂きたい。そして、今アパートを借りている人が読んだなら「これ、うちの家主さんにもモロ当て嵌まるかも」と思えたりして・・・(^◇^)

posted by poohpapa at 06:20| Comment(13) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする