2019年04月16日

いつもの msn から、不動産業者にとってはインパクトのある記事

「家賃100万円タダに 新家賃のカラクリ」 ※AERA 2019年4月15日号より抜粋

これが全て、最高のシステム、ということではないけど、我々のような従前の形態の不動産会社からすれば、研究しておくに越したことはない、と思う。以前に立川支部の役員にも「ネットを利用して貸主と借主を直接結び付ける新しいやり方で賃貸の仲介をする不動産屋が出てきていて、やがて業界を席巻するだろうから、備えておいたほうが良い」と話したのだが・・・、危機感が希薄な役員には理解できなかったみたい。

「備える」というのは、我々のほうも「食っていけている現状」に胡坐をかいているのでなく対応力や適応力をもって「改めるべきは改めなければならない」「柔軟な姿勢でなければならない」、ということ。

役員でさえ、「その時が来れば、上(協会本部とか監督官庁)が何とかしてくれる」、くらいに思っているか、あるいは何も考えていないか、おそらく後者だと思うけど。南の海上で発生した低気圧が勢力を増し史上最大の台風となって日本列島に近付いていて、気象予報士が「今晩から明日の朝に掛けて首都圏は暴風域に入ります。交通網が遮断されることも予想されます」と呼び掛けているのに「まさか、ここは通らないだろ」と何も備えないようなもの。無知無関心ほど怖いものは無い、という典型。

何度も書いているけど、うちの全宅立川支部は無能でポンコツな役員ばかり。一部の実力者で私物化されていて、会員の為、業界の為、消費者の為に何ができるか、何をしなければならないのか、ということなど全く考えていない。志のある役員も過去にはいたけど、役員を降りてしまっている。残っているのは「何かのお零れに与りたい」「そろそろ自分に支部長の椅子が廻ってこないかな・・・」と期待している奴だけで嘆かわしい。

一人だけ、役員の中に「この人なら・・・」と思える人がいるけど、支部長職は引き受けない(立候補はしない)だろうな・・・。今、私が具体的に名を挙げれば他の役員から反感を持たれて逆に支部長の目は無くなるし、迷惑を掛けることになるから言えないけど。志はあっても、あの中にポンと放り込まれたら何も出来ないかな・・・。とにかく、今の立川支部の役員は上から下まで腐っていて異臭が漂っている。

再三言っているけど、それは我々会員業者も悪い。1000万円を供託するところを協会に加入すれば60万で済むんで、とりあえず入るけど、あとは勝手にやってくれ、と無関心でいるのだから。見て見ぬフリ、おかしいと思っても声を上げない、そういう無関心がやがて自分たちの首を締めることに気付いていない。学校のイジメと同じ、事実から目を背けていた例の野田市教育委員会や学校と同じである。

などと批判していると、「じゃあオマエがやってみろ!」と言う奴もいるだろうけど、うん、いいよ、今の無能な役員が全員辞任して二度と役職に就かない、と約束してくれるなら置き土産代わりに私がドブ掃除をしてもかまわない。上から下りてきた案件を追認するだけなら馬鹿でも出来るしね (^◇^)


で、こういう会社がある。

ウチコミ

我々不動産屋はこの会社(のシステム)を十分に研究したほうがいい。

非常に目の付け所が良くて、これから益々伸びていくことだろう。逆に、旧態依然とした業態の不動産屋はシェアを奪われることになると思う。ここの社長、以前にマツコさんのトーク番組の収録でご一緒していて面識がある。とても有能な社長である。

「OYO」も「ウチコミ」も、我々は危機感を持って研究すべきだろう。

posted by poohpapa at 05:47| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月21日

今日は何の日・・・

あと2話の高山祭旅行記を休んで、本日は手短に。

本日は何の日か・・・、




宅建試験の日、である。受験生、今頃ピリピリしてるだろな、昨晩は寝られなかったりして (^◇^)

先日、ふだん私がボロクソ貶している立川支部の役員の中で、今も仲良くしている数少ない同業者さんが当社に来て愚痴をこぼしていた。「ほんとは試験官なんかやりたくないんですよ。狭いスペースの中で、みんなピリピリしていて、そんなとこに長くいたくないですから」と・・・。「へえ、楽しいじゃん、私はやりたいけどなあ」と言うと、「毎年試験官が不足しているから、じゃあ支部長に言っときますよ」と笑う。

「いや、いいよいいよ。いつも『役立たずのポンコツ』だと批判しているのに、そんな時だけのこのこ行けないじゃんよ」と辞退したが、試験官は実に楽しい。合格率15%くらいなので、一教室50人いるとして合格するのは7〜8人ほど。落ちる方が圧倒的に多いから、そりゃあピリピリするもの。だが、こっちは既に合格しているのだから優越感しかない。温かく見守るのでなく、上から目線で生温かく監視するのだから当然である。

受験生諸君、健闘を祈る (性格悪すぎ 💧

posted by poohpapa at 05:03| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月02日

全宅東京都本部の職員を叱りつけた

昨日、全宅東京都本部に電話して、職員のK氏を叱りつけた。

9月7日付で、「私が全宅東京都本部に提案したこと」という記事を書いていて、緊急災害時に不動産業者(業界団体)としてどう貢献すべきか、宅東京都本部に電話して具体的に提案させてもらったのが8月24日頃の話。その時に電話で対応したのが同業者から選出されている役員ではなく職員のK氏。

担当者に話して、後で電話を頂けることになっていたが、待てど暮らせど連絡は無い。もう1ヶ月以上も経っている。一昨日、台風ではあるが関東では在来線が止まったり、様々な被害が出ている。それで昨日、全宅東京都本部のK氏に「その件がどうなったのか」 「何か具体的な進展があったのか」を確認すべく電話した。

最初に電話に出たのは若い女性。直ぐにK氏と電話を代わり、私が用件を言うと、「ああ、災害時の対応の件ですね。少々お待ちください、担当者と代わりますので」と言い、電話は保留音の音楽になって、待たされること4分20秒・・・。電話に出たのは担当者ではなく再びK氏。それで何が判るかと言うと、

話がちゃんと伝わっていなかった、何も検討などされていなかった、ということ。担当者はいたんだろうけど、電話に出ないのだから、その4分20秒の間に「どう言い繕うか」を相談していたんだろう。或いは、今初めて伝えたのかも知れない。そういう時の4分20秒は実に長い。よほど電話を切ってしまおうかと思ったほど。

K氏が「担当者に確認しましたら、東京都ともそういう話を進めている、とのことでした」と言うが、具体的にどんな話を進めているのかは言わない。そんなのは会員業者に秘密にするような話ではないし、「現段階では言えない」という話でもない。つまりは、私からの提案を受けて何も動いていなかった、ということ。検討してくれていたなら担当者が電話に出て説明してくれるハズなのだから。

私の提案が「検討するに値しないもの」であったなら、そう言ってくれればいいだけの話。もちろん、私はそうは思っていないのだが。以前に立川支部に支部運営に関して10項目ほど具体的な提案をしていて、当時の福本支部長から「理事の総意として回答いたしません」というFAXが1枚流れてきてお仕舞いになったが、東京都本部もまた、私の提案を放置していたのだから、上から下まで腐っている。

K氏に「立川支部と同じで東京都本部もクソの役にも立ちませんね。連絡すると言っておきながら1ヶ月以上も放置していたのですから」と言うと平謝り。少しは薬になってくれたらいいのだけど・・・。

瀬川の爺さん(東京都本部会長)、足下の本部職員の教育もできないんだから、そりゃあ、全国宅地建物取引業協会の会長選に立候補しても落ちるわなあ、皮肉だけど (*^_^*)

緊急災害時、ただ単に協力する意思があるのと、具体的にどう即応するかというシステムが出来上がっているのとでは大きな差が出るし、場合によっては充分に備えていても全く機能しないで終わることもあるだろう。いつ起きるか分からない大災害だからこそ、そういうシステム作りは必要だと思う。一度作ってしまえば後は定期的にメンテナンスするだけでいいのだから早く作るべきではないか、私はそう思う。


posted by poohpapa at 06:01| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月07日

私が全宅東京都本部に提案したこと

先ず、この度の北海道地震で被害に遭われた皆様に心からお見舞い申し上げます。一日も早い復旧と、いつも通りの生活が営める日が帰ってくることを願っております。震度7といえば、阪神淡路大震災、東日本大震災と同じレベルの震度で、その恐怖たるや想像を絶するものがあります。先日の台風21号の襲来に続く大きな災害で、この国はどうなってしまうのか・・・、とさえ思います。


さて、本題に、

今から2週間ほど前、私は全宅の東京都本部に電話して、こんなことを質問していた。

「現在、空き家問題の解決が協会としても喫緊の課題になっていると思いますが、その前に、もし大災害などで緊急事態が発生した際に、空き部屋を役立ててもらうよう国や自治体と話し合っていますか?」と。最初に電話に出た職員に用件を伝えると、「では、担当者に代わります」とのことで代わってもらったK氏は我々の同業者でなく職員、とのこと。丁寧に話を聞いてくれ、「何がしかの提携はしているかと思います」と言う・・・。おそらくは、具体的な話でなく「何かあったら我々も協力する用意と意志が有りますよ」と表明しているだけの話かと思われる。それだとイザという時に間に合わない。それで、

「各不動産会社が管理している物件の家主さんに具体的に『その時に空いている部屋を提供して頂くことが可能か』意思を確認して、 『ライフラインが遮断されていないとして、風呂だけなら貸せる、あるいは、台所も貸せる』とか、『仮設住宅代わりに使ってもらって良い』とか、『無期限でも良いか、例えば半年くらいなら、なのか、災害が発生後数日のことなのか』とか予め確認しておいては如何でしょう。もちろん、家主さんにもいろいろ事情があることでしょうから強制ではなく判断は自由で、提供する意思があってもたまたま満室になっていたりもするでしょう。意思確認しておけば緊急時にも直ぐに対応できますよね。そういうのを各会員業者にさせて、本部に登録して本部で管理すればいいと思いますよ。『人手が無い』ということでしたら、4〜5人スタッフを付けてくれれば私がやりますよ」、と提案した。

全てのデータを本部で一元管理して大きな白地図にマークしておけば、帰宅難民をどう受け入れるか、も直ぐに指示が出せそうに思う。そして、こうも提案してみた。

「家主さんがご厚意で協力してくださるにしても、それぞれに事情があるでしょうから、国や自治体から補助金みたいなものを出して頂けるかどうか、そういう交渉も協会がすべきでは」、と。

私のところに支部から「各家主さんに意思を確認するように」という指示は届いていないから、本部はまだ具体的に動いていないと判る。2週間前にはまだ北海道地震は起きておらず、緊急性の無い提案、くらいに先送りしているのかも知れないが、ほんと、下から提案しても反応しないのが宅建業協会。

実のところ、私が提案して私も協力して「良いシステム」が出来上がったとして、そんなのは私の手柄にしてくれなくていい。自分の手柄にしたい人が手柄にすればいい。と思っていたが・・・、ブログで書いてしまったから実現した際「誰が言い出したか」は判ってしまうもの。まだ提案してから2週間で、返事が届かないからと騒ぐほどの期間ではないだろうけど、放っておかれるなら書いてしまおう、と思った。

K氏には最後にこう伝えた。

「東京都本部で作ったものが『良いもの』であるなら、他の道府県にも情報提供して役立ててもらって、全国にそういうシステムが完成すると良いでしょう」、と。東京都本部が先にやって全国に広まれば、東京都本部の格好も付くもの。

何より、緊急時に直ぐに役立つ(機動性がある)システムの構築が必要だと思う。

で、本来ならば、そういう話は立川支部に提案して立川支部から本部に上げてもらうべきかも知れないが、過去に私が立川支部に対して10項目ほど「支部運営に関する改善提案」をしているが、当時の福本支部長からは「理事の総意として回答いたしません」というFAXが一枚流れてきてお仕舞い。本当に理事会(現在の幹事会)に諮ったかどうかは疑問だが、当時の理事の大半が現在も幹事のまま。

現在の永井支部長にも時間を作って頂き、直接同じ提案をして、支部長はメモを取りながら聴いてくれてはいたが、私の提案は何一つ生かされていない。なので立川支部は信用していない。仮に「そんな話なら支部を通すのが当たり前だろう」と言われても、信用できないのだからしょうがない。

と言うか、30人近く役員がいて、誰からも私のような提案や意見が出ないのが不思議。だから私から「立川支部の役員はみんな無能で役立たずのポンコツ揃い」と言われるんだけど。

先日、路線バスに乗っていて、ふと「東京バス協会」の広告を見たら、下のほうに「一般社団法人」とあった。公共交通機関の一翼を担っているバスの協会が一般社団法人で、単なる営利団体でしかない宅建業協会が公益法人・・・。我々が公益法人というなら、今まさにすべきことがあるだろうに・・・、と思う。

さて、北海道地震もあったことだし、そろそろ本部のK氏に「その後」を問い合わせてみよう。

posted by poohpapa at 05:32| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月01日

全宅東京都本部と東京都土地整備局に抗議の電ポコ

一昨日の研修内容に対して、全宅東京都本部と東京都土地整備局に昨日電話で抗議した。

全宅東京都本部で対応してくれたのは研修担当の方。東京都土地整備局に電話したら、講師であった平松課長は出張中とのことで部下が出た。用件を言ってからかなり待たされたから、もしかすると本人がいたのかも、と疑っている。その二人の対応は対照的であった。

全宅の担当者は終始穏やかに私の話を聞き、事務職員なのか同業者で役員をしている人なのかは不明だが、私の話を聞いて「たぶん、みなさん同じように感じていると思います」とのこと。人権団体などから3年とか5年に一度くらい「こういう内容で研修をさせるよう」強い働きかけがあるようだ。物腰も柔らかく、末端の業者の思いをちゃんと理解していてくれるように思える。昨日の記事で「講師も協会の役員も知恵が足りない。むしろ、存在が害にしかならない、と思う」と書いたのを(取り消さないが)少し反省。

いっぽうの東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課の平松課長の部下は最悪。東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課、というのは我々の免許に関わる仕事をしていて、業務停止処分にしたり、宅建業の免許を取り消す権限さえ持っている部署。まあ、その課長宛てに会社名と個人名を名乗って抗議の電話をするんだから、まるで警視庁捜査一課長に「おまえを殺す」と発信者番号を通知して電話しているようなもの。怖いもの知らずというかバカというか・・・、それは自覚しているけど。

で、平松課長の部下・・・、声の印象は30代半ばで、最初だけ私の話をちゃんと聞いていたが、途中からは私の話を遮って持論を展開する。「不動産屋を潰すも傾けるも我々の掌の上で出来る」と見下しているのが伝わってくるくらい(そこそこの敬語は使っていても)横柄な感じ。コイツ、私の話を聞く気は無いな、と判る。

本気で「課長がした講演内容が正しい」と思っているのか、立場上そう言わざるを得なかったのかは不明だが、何も考えていないのはよく判る。もしも実際には課長が傍にいたとしたら、物凄い「胡麻の擂りよう」だ。こんなのが将来課長になったなら・・・、不動産屋に明日は無い。

「以前に、ある国の人に部屋を貸して、約定を守ってくれずにトラブルが起きていたなら家主さんが『その国の人には貸したくない』と思ったとしても当たり前。国籍を訊いてはならない、ということで国籍不明の状態で家主さんに承諾を求めたら『断ってください』になるもの。そのほうが外国人にとっては不利益になるでしょう」と言ったら、「その国の人が全部そうだとは言えないじゃありませんか」と屁理屈。つまりは、貸す側の気持ちはまるで解かっていない。家主や不動産屋には人権は無さそうだ。

と言うか、研修を受けた不動産業者、この先、外国人の客が来たなら100%「どちらの国の方ですか?」と訊くに違いない。「研修で訊かないように言われたから訊かないで、国籍不明、ってことで大家さんに審査してもらおう」にはならないと思う。それだと、通る審査も通らないから。

さらに「本籍地の都道府県を訊いただけで差別に繋がる、なんてことは有り得ませんよ」と言ったら、「以前、ある業者さんがお客さんの詳しい住所を聞いて『この地域では部落差別があったのではないか。そんな地域の出身者には部屋は貸せないから知りたい』と役所に来たことがありますから」と言う・・・。

私が「そんなこと、起きてませんよね」と突っ込むと、笑って誤魔化す。自分たちの結論に合わせるために話を創る(でっち上げる)・・・。やってることは朝日新聞と全く同じ、である。

東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課というのは部署ぐるみで「外国人客の国籍を訊くのは間違い」と本当に思っているんだろうか。あるいは、不動産業課に影響を及ぼせるほどの誰か(団体)から「そう言うように」指示をされているのだろうか。本当にそう思っているとしたなら、現実がまるで見えていない役人が権限を持って我々の免許を好きに出来るのは怖いものがある。

部下が平松課長に忖度しただけなのか・・・、いや、それは無いか。日ごろ部署の中でそんな話が決定事項のように話されていなければ私に対してあんな馬鹿なことは言えないものだろう。

こんな奴の給料が我々の税金から支払われているのか、と思ったら暗澹たる気持ちになる。

以前に「この国は行き過ぎた福祉で破綻する」と書いているが、訂正する。正しくは、「この国は、行き過ぎた福祉と人権と個人情報保護、で破綻する」である。

posted by poohpapa at 04:48| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月31日

昨日、八王子で開かれた「本部主催研修会」

一月ほど前に支部から送られてきていた「本部主催研修会」の案内、内容は、


テーマ1 「東京都の不動産行政最近の傾向と宅地建物取引における人権の尊重・個情報保護」
講師 :平松紀晴 氏(東京都土地整備局住宅政策推進部不動産業課長 )

テーマ2 「我が家の 空き家問題 」〜家を空きに しないため〜
講師 :牧野知弘 氏 (オラガ総研株式会社 代表取締役 )

テーマ3 「境界紛争・隣人トラブル対応について」
講師: 江口正夫 氏 (海谷・江口・池田法律事務所 弁護士 )



案内には、

尚、「オリンパスホール」では立川支部受付が無い為、「他支部受付」にて対応致しますのでご了承ください。
※どちらの会場も受講カードは不要ですが、受付にて受付名簿へのご記入をお願いいたします。


とあって、受付で名刺を渡すかカードに記入すると今回の研修の資料が貰える。

名刺を渡して資料を貰い、パラパラと内容を見てみたら・・・、

テーマ1 「東京都の不動産行政最近の傾向と宅地建物取引における人権の尊重・個情報保護」では、以前に東京都の人権啓発センターの奴が講師で来た講演内容と一緒で、「外国人の客が来ても国籍は訊くな」 「客の本籍地は訊くな」、とある・・・。以前このブログでも書いたが、現実や現状を全く解かっていない内容。

「外国人客の国籍は訊くな」ということは、「外国人客から申し込みが入ったら審査で落とすな、審査などするな」と言っているのに等しい。どうして外国に対してそんなに腰が引けるのか。日本人が海外で部屋を借りられなかったら抗議してくれるのか、という話である。日本人は概ね歓迎されるようだが、審査はされるだろう。

以前の研修の際には私が挙手をして「それはおかしい」と意見を述べていて、その時の講師の回答は、「国籍を訊くと差別に繋がる恐れがある」 「本籍地を記入させると、例えば福岡と書かれていたら『ああ、福岡は、昔は炭鉱の町で部落差別があった所だな』と考えて差別に繋がるかも知れない」という的外れなもの。だったら「車を運転すると事故に繋がる恐れがあるから運転しないように」との指導があってもおかしくない。

要するに、不動産屋を信用していないんだろう。研修担当が「我々の会員業者にはそんな差別をする業者はいません。そんな内容の研修ならお断りします」くらい言えばいいのに・・・。東京で部落差別の恐れって??

今回はいろんな支部からお仲間さんが参加しているから、そこで再び「なぜ外国人の客に国籍を訊いてはならないのか」 「(日本人の)客に本籍地を訊いてはならないのか」、改めて質そうかとも思ったが、どうせみんな「おかしい」と思っても「事なかれ」で自分では意見を言わず黙っている奴らばかり、そんな奴らの為に、目を付けられるのを承知で犠牲的精神で私が動くのも馬鹿らしく思えて、そのまま帰ってきた。どうせ誰も何も言わずに静かに研修が終わったことだろう。

テーマ2、テーマ3は役に立つ話だったかも知れないけど、時間の無駄である。昨日は、研修の前、ゴミ屋敷状態になっていた某アパートの片付けに立ち会っている。いつか記事にしたいと思っているが、精神的に相当に疲れてもいたし、あえて講師に立ち向かうだけの気力が無かった。あまり体調も良くなかったし・・・。

テーマ1 に関しては、上から「この内容で、この講師で研修をするよう」押し付けられたんだろうけど、「現実に即していない内容」であることは判っているのだから、拒否すべきだと思う。担当者(役員)も使えないや。

ま、その研修を受けたからと言って、会員業者が外国人客に国籍を訊かなくなる、なんてことは有り得ない。国籍を訊いていけないくらいなら日本での勤務先や収入なんかも訊けないことになるし、もし保証会社を使うなら外国人登録証のコピーも添付しなければならないのだから嫌でも国籍は判るもの。「外国人客が来たなら日本人客と同じように審査をしてください」と指導するだけで事足りる。それで外国人の人権は護られるし、日本人への逆差別も避けられる。1時間も掛けて講演する必要は無い。

講師も協会の役員も知恵が足りない。むしろ、存在が害にしかならない、と思う。


posted by poohpapa at 06:00| Comment(8) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月14日

「嵐の後の静けさ」では終わらないかも

先日のテレ朝のバラエティー番組「東京らふストーリー」初回分の動画配信は今日の午前0時20分で配信を終えたが、ご覧になっていたお客様や家主さんから「面白かったよ〜」との電話やメールをたくさん頂いた。もちろん、内容が内容だけに、中には不快に思われる方もいらっしゃったかと思うが・・・、

先日、「東京らふストーリー」とは真逆の(他局の)番組から「不動産業界の問題点を深く掘り下げる内容の企画」でお声を掛けて頂いた。企画が実現するかどうかはまだ判らないが、その番組で私の主張が取り上げられたなら、不動産業界は大きく変わらざるを得なくなるだろうし、それが実現したら、もう不動産屋をやめてもいいかな、と思う。ただし、討論番組ではないので、私と違う立場や考えの人の意見も取り上げて頂いて、視聴者(消費者)にどちらの言い分に理があるか判断して頂くことになると思う。業界の在り方や現状だけでなく空き家問題など広範に取り上げられるのではないかと期待している。

悪く解釈する人は「業界を引っ掻き回して出ていっただけ」と考えるだろうけど、長い目で見たら「私の提案で業界(とくに小規模な業者)を救えるかも知れない」と思っている。業界のトップの一部の人しかそういう危機感を持っていなくて、今は業界全体が同じ危機感を共有していないけど、このまま進めば不動産業界に将来は無い。近場の同業者さんと話していたら、漠然とした危機感を持っていたし、他県の業者さんと話していたら、「数年のうちに多くの業者が消えることになるだろうね」と仰っていた。考えていてくれる人がいて嬉しい。

もしかすると、業界のトップは一般会員のことなど考えていないかも知れない。今まで私利私欲に走るトップばかりだったから。うちの支部の役員も「どうなってもうちの会社は安泰」と思ってたりして。

業界全体が同じ危機感を共有していないのには理由がある。業協会本部で出ている話が支部や一般会員に下りてこないから、である。本部の会合に出ている支部の役員は判っていても末端の会員には伝えようとしていない。「話したってどうせ解からない」と見下しているのか「不確定な話で危機感を煽るべきではない」という判断なのかは不明だが、大切な話は役員だけで隠し持って優越感に浸っているかの如き印象がある。

私に漏れ聞こえてくる話では、私がこのブログで発信している内容と同じ事柄が本部で取り上げられていることもあるようだが、うちの支部からは会員業者に伝わってこない。逆に、私が「こういう問題を立川支部から本部に発信してはどうか」と提案しても、下から上に意見が上がることも無い。

これは、役員だけを批判できない。我々会員も「本来ならば1000万を供託しなければ開業できないところ全宅か全日のどちらかに加盟すれば60万の供託金で開業できる、だから取りあえず入会はするけど後は好きにやってくれ」とばかり、協会の活動に無関心でいるからいけない。宅建業がどこに向かおうとしているか、ということに無関心でいることがやがて自分たちの首を絞めることになるのだが、そういうことには思い至らない。イジメ問題でもそうだが、無関心は、或る意味加害者よりもタチが悪い。

立川支部なんか見ていても、本音では「会員が支部の活動に関心を持ってくれないほうが面倒臭くなくていい」くらいに思っているのではないか、と私は疑っている。10年20年と役員を続けている言わば顔役という人たちで私物化されている感がある。会員業者のほうを向いて運営されているとはとても思えない。支部長と面談していろいろと改善提案をさせて頂いたが、何も変わらないし。

今、声を掛けて頂いている番組の企画が進むかどうかは不明だが、ぜひ実現してほしい。でないと・・・、


私は「ただのスケベ爺」で終わってしまうから (おい)

posted by poohpapa at 06:12| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月17日

生活保護の敷金清算

ずっと以前から不思議に思っていたことがある。

生活保護で部屋を借りていた入居者が退去する際、どうして(クリーニング代等を差し引いた)敷金の差額を市に返還させないのか、ということ。市に問い合わせると、「本人に返してください」と言うのだ。

元々は税金で、敷金は家賃滞納などの際に(退去時に)充当されるもの。何事も無ければ、今年からはクリーニング代も差し引かれず敷金は全額返金されることになる。クリーニング代を引かれても半分くらいは戻す分がある。敷金1ヶ月だとすると、生活保護受給者の家賃の上限で推察するとだいたい3万くらいは返金されると思う。いったんは生活保護受給者に戻させて翌月分の保護費から(その分を)差し引く、というなら解かるのだが、市の担当者は「それはしません」とのこと。なんで??、である。

市の財政課長にも「市に戻させるようにしてはどうか」と数年前に提案したが、「なるほど、そうですね」と言っていながら何も変わっていない。所詮は税金、自分の懐が痛むワケではないからか。財政が緊迫している、と言っていながら、面倒なことはしたがらない。

これは立川市の話であって、他の市ではどうなのかは不明。念のために隣の市に問い合わせたら立川市と同じ対応だった。立川市は生活保護受給者が年々増え続けていて4年前の時点で5100人(世帯数ではない)、とのことだったから、今はもっと多いと思われる。3000世帯として、年間に、そのうちの2%くらいが何らかの事情で退去や転居をしたとすると、返還されるハズの敷金の総額は概ね200万ほど。

市の年間予算からすれば微々たるものであっても、そういうことの積み重ねでしか財政の健全化は図れないものではないか。民間企業と違って「ヒット商品で一発当てる」なんてことは出来ないのだから。

個別で考えたら面倒な話でも、「敷金の返還分は市に戻す」という規定にすれば何も面倒は無いだろう。それすらしようとしない市の職員のコスト意識の低さには呆れる。本人に戻される敷金は一時所得になる。真面目に「元々は皆さんの税金なんだから大切に使わせて頂こう」と考える人のほうが圧倒的に少なくて、パチンコ屋や競輪で使って消えてしまう、なんてことのほうが多いのではないか。

うちの生活保護受給者である入居者の中には、生活費を切り詰めてコツコツ貯めて、一定の金額になると、それを福祉団体に寄付している人もいるが、そんなのは極めて稀なケース。10年に1回あるかどうかの余禄として大目に見てもいいのでは、とも思うが、市の職員の姿勢としては如何なものか。

典型的な地方公務員である立川市の職員の体質は1000年経っても変わらないことだろう。

posted by poohpapa at 05:44| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月24日

at home の機関紙「TIME」より、気になった記事

不動産の広告媒体である at home 社の機関紙「TIME」に、気になった記事があった。

ある判例を紹介していて、それは退去時の敷金清算に関する裁判の判決に関するもの。

「特約があったとしても、それが通常の損耗にとどまる限りは、クリーニング特約に基づく費用を賃借人の負担とすることはできないとされた事例」、という内容。

ほとんどの業者が東京都の賃貸住宅紛争防止条例に従っていて、「敷金は原則お返しするもの」というスタンスだが、退去時に専門のクリーニング業者を入れて、その費用を入居者の敷金から差し引いて残りを返す、ということは認められている。入居者のほうも、荷物を積み込んだトラックが出て行っているのに部屋に残って掃除をするなんてことはしたくないものだし、貸主と借主の利害が一致していて極めて妥当な話だと思う。当社は契約時に「退去時は一切の掃除をしないでください」とお願いしている。

と言うのも、素人が掃除しても、そのまま次の入居者に貸す、なんてことは出来ない相談。どのみちプロにやり直してもらうことになるから不合理。以前は「自分の知り合いの業者に依頼させてくれ」と言われて任せたらヒドイ仕上がりで、結局当方の指定業者で改めてクリーニングすることになった。入居者からしてみれば「少しでも浮かそう」ということだったんだろうけどダブルで支払うことになった。

中には、貸した時よりキレイな引っ越し、というのもあった。ただし、28年間の賃貸不動産管理歴の中で2件のみ。つまり、10年に1件もないということ。いずれのケースも、貸した時よりキレイなくらいだったのだが、家主が「敷金からクリーニング代を引いてくれ。壁紙も畳も襖も入居者に請求してくれ」と言って聞かず、説得しようにも応じなかったので当社は管理を降りている。

冒頭の訴訟、入居者は敷金の全額返還と慰謝料も請求していて、慰謝料に関しては「理由が無い」ということで却下されているが、「クリーニング費用に関しては特約があっても通常の損耗であるなら差し引くべきではない」という判決。入居者は7ヶ月しか入っていなかったようだが、期間が短いからこそ逆に借主負担でいいように思う。それより、入居者がなんでこんな裁判を起こしたのかが解からない。弁護士も付けているだろうから、戻ってくることになる21000円より訴訟費用のほうが大きいだろうし。

東京都の賃貸住宅紛争防止条例では、但し書きで「予め、貸主と借主の合意があれば、その合意内容に従ってもらってかまわない」となっていて、東京地裁の判決は都条例を無視している。まあ、「予めの合意があれば(借主にとって不利な特約でも)それに従って良い」なんてことで良いワケないけど。

東京地裁はたまにおかしな判決を出すようで、我々管理会社は契約時の説明をしっかりしておかないと後々困ることになるだろう。今回のケースでは家主が自分で掃除していたとのことで、もし業者に依頼していたなら判決も違っていたかも、と思う。アパート経営は傍から見るよりたいへんで、「何もしないで黙っていても箱だけ作っておけばカネが入ってくる」というものではない。投資額も半端ではないし、一部屋退去したなら数十万のリフォーム代が掛かるし、定期的に(およそ10年ごとに)外装のリフォームもしなければならない。にも拘らず、裁判所は「家主 = 資産家」「借主 = 弱者」と決めつけている。

我々不動産会社(管理会社)は貸主借主の双方の利益を護るべく公平な判断をしなければならないもので、実はそれがとても難しい。言葉を選んで慎重に話しても伝わらないこと、理解して頂けないこともある。カネが絡めば尚更である。引越しの立ち会いと精算は手数料を頂きたい、と本音では思っている。

posted by poohpapa at 07:09| Comment(7) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月20日

昨日は、「賃貸不動産経営管理士」試験の日

ちょうど昨年の今日、私も受験した「賃貸不動産経営管理士」の今年の試験が昨日行われた。

年々受験者が増加していて、役人の天下り先として協会はホクホクだと思われる。その中で協会のHPに気になった記載があった。試験に先立って、夏ごろ2日間の講習があって、受講すると本試験で4問免除になるのだが、「本試験の合格率14%UP」(昨年度)とあった。てことは、講習を受けて4問免除になっていても受からなかった人がけっこういる、ということか。合格率53%なのに・・・。

宅建試験も5問免除の制度があって、受験者の多くがボーダーラインのあたりにいるからその5問は大きいのだが、「賃貸不動産経営管理士」の試験は仕組みがちょっと違っていて、出された問題のうち指定された4問は解かなくていい、というもの。免除してくれなくても答えが解かっていたりした場合には恩恵が無い。だから「本試験の合格率14%UP」という低い数字になってしまうんだろう。

受講料17820円だし、二日間も拘束されるし、受講なんかしないで直接受けたほうがいいと思う。協会は喜ばないだろうけど、これほど「恩恵が無い」制度も珍しい。



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2017年11月15日

世の家主さんに知っておいて頂きたいこと

当社の家主さんには今でこそ少なくなった(いないワケではない)が、こういう家主さんは多いと思う。とても為になる記事があったので紹介したい。

アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由

記事の中で詳しく述べられているが、以下は見出しだけ抜き出したもの。

1. アパートがあれば自然と収入が入ると考えてしまう
2. 表面利回りばかりを重視する
3. 「土地勘のない」エリアのアパートを購入してしまう
4. アパート管理をおろそかにしてしまう
5. 「赤字でも節税に役立つ」という意識でアパート経営する

私としては、

6. 管理会社の気持ちや立場など何も考えずに勝手なことばかり言う
7. 管理さえ任せれば、何でも不動産屋がタダでやってくれて当然、と考える
8. アパート経営で収益をあげようとする人

というのを付け加えたいくらい、ではある。なお、8 は、AK さんによる追加で、私も納得。


同じ敷地内に住んでいても、窓開けなんかも一切しない家主さんもいる。近所まで行った時に空気を入れ替えようとして玄関ドアを開けたら、ドアポストから投入されたDMが山積みになっていたことで家主さんが「何も様子を見ていない」と判ったりする。それだと何度案内しても決まらない。申し訳ないが、管理料を頂いていないから、それは家主さんがすべきこと。「オタクに管理を任せているんだから、やってくれて当然」というのは管理料を払っている場合。うちの親父なら「そういうのを気持ちよくやってやるのが商売というものだよ」と言うだろうけど、私はそこまでは人間が出来てない。ただし、別のところ、入居者がなるだけ出て行ってしまわないよう何かと便宜を図ったりすることでは貢献している。そういうのはいちいち家主さんには伝えないが、ちゃんと解かっていてくださる家主さんもいる。

話がさらに脱線するが、私が入居者の側に立って何かと便宜を図ったりすることが(家主さんの知らないところで)家主さんの役に立っている、利益に繋がっている、ということはよくあるが、家主さんの側に立って、つまり、家主さんの事情を優先して仲介することがお客さんの為になる、なんてことは無い


このブログでずっと以前に記事にしているが、

今は当社の管理物件ではないが、うちも以前、建ってから20年以上も経っているのに一度も外装のリフォームをしていないアパートの家主(敬称は付けない)に「外壁がヒビ割れしているので、見た目も悪くなってきています。これだとお客さんを案内しても第一印象で断られてしまいます。そろそろ外装のリフォームをご検討頂けませんか?」とお願いしたら、「そうは言ってもね〜え、空室があったんじゃ私もおカネがないし」と拒否されたことがある。それはそうかも知れないけど、それだと悪循環になる。

20万ちょっとのリフォーム(退去時の原状回復)代も1年間も払ってくれず、業者から相談を受けたので家主に電話すると、やはり「空室が決まらないからカネが無いから・・・」との返事。無いワケがないのだが、仕方ないので私が立て替えて業者に支払い、家主の了解を取って毎月の管理家賃から分割で差し引いて回収したことがある。私がそこまでしたのは、それは家主だけでなく当社の信用問題でもあるし、私が責任を取らなければ他の家主さんにも迷惑を及ぼすことにもなりかねないから。何か急ぎの仕事が発生した際に、うちの仕事を最優先してもらえるように気を遣っているのだ。

「当社で立替えて・・・」と言われたら、たいていは「そこまでして頂いたら申し訳ないので何とか工面します。すみませんでした」になるもの。その家主は「そ〜お、じゃお願いしようかしら」であった。

こちらが何も言わなくても解かっていてくださる家主さんもいらっしゃれば、言っても理解しようとしない家主もいる。「理解しない」「気付かない」ほうが自分にとっては都合が良いからだ。家主たる資質はゼロである。

そのアパートは今は玉川上水のK商事で管理しているが、実に汚い手口で横取りされた。簡単に言えば、うちを貶めて家主に取り入ったのだが、まだ当社で管理しているのに(地元で顔見知りだった)家主に「今時、キレイにしないと客は付かないよ。オタクの管理会社、そんなこともアドバイスしてくれないの?。安い業者を紹介してあげるから」と勧めて、管理会社である当社の知らないところで工事をさせていたし、その前には家主に「え?、オタクのアパート空いてたの?、オタクの広告なんか見たことないから知らなかったよ」と家主に言い、私への不信感を植え付けていた。広告はちゃんと定期的に打っていたし、K商事も見ているハズ。それでそういうことを言い放つ・・・、先代は立川支部の支部長まで務めていたが二代目は仁義もへったくれも無い。もちろん、そんなことができるんだから人間性なども知れている。

それやこれやで、家主から「長い間お世話になりましたけど、近所の業者さんのほうが何かと便利なので、これからはK商事さんにお願いすることにしましたから」との連絡があった。うちも同じ市内の業者で、アパートでストーカー騒ぎがあった時には真夜中に見回りにも行っている。ま、本音は違うと思う。

家主の心理としては、たぶん今までの負の経緯を「無かったこと」にしたかったんだろう。それは解からないでもない。私が高校生の頃、うちの親父が近所の男性とすれ違った時、「今の男、戦争に行ってた時は俺の部下で、連帯責任になるところを何度も庇ったんだよ。でも今は俺の顔を見ても知らん顔しているだろ。人間、自分の昔の恥ずかしい部分や苦労していた時のことをよく知っている人間のことは忘れたいものだから仕方ないけどさ」と言われたことがある。今でもよく覚えている。

一緒に苦労した人間は二種類に分かれる。「ずっと忘れずに気に掛け合うことができる人」と「忘れようとする人」、である。知らん顔をされても赦せる(気にしないでいられる)相手と赦せない相手がいる。何をされても言われても全く気にならない相手もいる。そういう人間が周りに何人いるか、で人生の勝ち組と負け組が分かれる、とも言えるだろう。ちなみに、この夏一緒にクロアチアを旅した仲間、横浜のTさんは前者である。

そして、世の中には、昔の失敗談やドン底時代の苦労話を笑って話せる人と隠そうとする人がいる、ということもよく解かる。私は、前者とは付き合えるが後者とは付き合えない。自分のことは話そうとしないクローズな奴は好きではない。話したくないなら自給自足で家に閉じ籠っていればよい。自分にとって都合のよい時だけ助けを求めてくる奴が大嫌い、ということで、部屋探しでも同じこと。自分の情報は出したがらないお客さんがたまにいるが、私は相手をしたくない。それだと対等に商談できないから。

話を戻して、紹介した記事、ぜひ家主さんには目を通しておいて頂きたい。そして、今アパートを借りている人が読んだなら「これ、うちの家主さんにもモロ当て嵌まるかも」と思えたりして・・・(^◇^)

posted by poohpapa at 06:20| Comment(13) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月08日

不動産業関連資格の一覧

10月15日付の記事で不動産業関連の資格について書いたが・・・、その後も調べていったら他にも何件か出てきた。参考までに一覧を書いておきたい。参考にして頂いて、無駄な努力と出費をしないようお気をつけ頂きたい。ハッキリ言って、取るのは自由だが、大半は持っていてもしかたない資格と思われる。お客様に「ああ、この人は専門家なんだ・・・」と思わせる効果はあるだろうけど。


【不動産の主要な資格】
宅地建物取引士 一般財団法人不動産適正取引推進機構
不動産鑑定士 (公社)日本不動産鑑定士協会連合会
マンション管理士 (公財)マンション管理センター
管理業務主任者 一般社団法人 マンション管理業協会
土地家屋調査士 法務省

土地改良換地士 農林水産省     
土地区画整理士 一般財団法人 非営利型 全国建設研修センター 
                                                
以上が国家資格。下の二つは役所に勤めている人間が配属先に応じて必要となる資格。


【コンサル系の資格】
不動産証券化協会認定マスター 一般社団法人 不動産証券化協会
再開発プランナー 一般社団法人 再開発コーディネーター協会
ホームインスペクター NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会
公認 不動産コンサルティングマスター (公財)不動産流通推進センター
宅建マイスター (公財)不動産流通推進センター 
不動産キャリアパーソン (公社)全国宅地建物取引業協会連合会
不動産戦略アドバイザー NPO法人 日本不動産カウンセラー協会
不動産カウンセラー NPO法人 日本不動産カウンセラー協会
不動産アドバイザー NPO法人 住宅産業推進協議会
不動産アナリスト (公社)全国宅地建物取引業協会連合会
太陽光発電アドバイザー NPO法人 日本住宅性能検査協会
任意売却取扱主任者 一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
住宅建築コーディネーター 一般社団法人 住宅建築コーディネーター協会 
既存住宅アドバイザー 首都圏既存住宅流通推進協議会
定期借地借家権プランナー NPO法人 首都圏定期借地借家権推進機構
不動産投資アドバイザー 株式会社週刊住宅新聞社 

【営業系の資格】
不動産仲介士 NPO法人 日本レジデンシャル・セールスプランナーズ協会
住宅ローンアドバイザー 一般財団法人 住宅金融普及協会
競売不動産取扱主任者 一般社団法人 不動産競売流通協会
住宅販売士補・住宅販売士 一般社団法人 全国住宅営業認定協会
リフォーム提案士 一般社団法人 全国住宅営業認定協会 

【管理系の資格】
マンション管理員検定 一般社団法人 マンション管理員検定協会
ビル経営管理士 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター
賃貸不動産経営管理士 一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会
管理業務主任者 一般社団法人 マンション管理業協会
区分所有管理士 一般社団法人 マンション管理業協会
補償業務管理士 一般社団法人 日本補償コンサルタント協会
敷金診断士 NPO法人 日本住宅性能検査協会
敷金鑑定士 日本敷金鑑定士協会
社会保険労務士 全国社会保険労務士会連合会    これは国家資格

【相続関連】
相続士 日本相続士協会
相続診断士 一般社団法人 相続診断協会
相続カウンセラー 一般社団法人 日本相続コンサルティング協会

分類はしてないが、他にも以下の資格がある。

シックハウス診断士 NPO法人 シックハウス診断士協会
地盤品質判定士 地盤品質判定士協議会
屋上緑化コーディネーター(旧称・スカイフロントコーディネーター) NPO法人 屋上開発研究会
古民家鑑定士 一般財団法人 職業技能振興会 
地盤インスペクター 一般社団法人 地盤安心住宅整備支援機構
空き家相談士 一般社団法人 全国空き家相談士協会
2級建築士 (公財)建築技術教育普及センター ※木造建築士、建築設備士というのもあるみたい
インテリアコーディネーター (公社)インテリア産業協会
少額短期保険募集人 NPO法人 日本少額短期保険募集人研修機構
損害保険募集人 一般社団法人 日本損害保険協会
ファイナンシャル・プランナー 日本FP協会

公認 不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 (公財)不動産流通推進センター
公認 不動産コンサルティングマスター 不動産有効活用専門士 (公財)不動産流通推進センター

上記二つは「公認 不動産コンサルティングマスター」を更に専門分野に特化させた資格。

福祉住環境コーディネーター(1、2、3級) 東京商工会議所
マンション維持修繕技術者 一般社団法人 マンション管理業協会


以上55資格。「木造建築士」「建築設備士」も入れると57資格。もっと多いかも・・・。

あと、資格ではないが、

不動産流通実務検定 (公財)不動産流通推進センター

というのもある。

ほとんど野放し状態であるのは間違いない。資格や肩書を有り難がる人は多いのだろうけど、自分がどういう形態の不動産業を目指しているのか、その為に本当に必要な資格は何なのか、資格を有していないと出来ない業務は何なのか、ちゃんと理解したうえで資格試験を受けてほしいと思う。

現状に満足して胡坐をかかずに更なるスキルアップを目指すのは素晴らしいことではあるが、端的に言ってしまうと、今後法律や制度が大きく変わらない限り、今は「宅地建物取引士」一つあれば事足りる。賃貸管理をしているなら、あとは保険募集人の資格くらい。私が念のため取っておいた「賃貸不動産経営管理士」も、(国交省に賃貸管理業者登録をしないので)資格が生きることは無いだろう。


posted by poohpapa at 07:11| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月15日

今日は年に一度の宅建士試験の日、ということで再び資格の話

バブル崩壊後は受験者数が減少していたが、ここ数年は増加傾向で、今年は一般申込者が205,581人、講習修了者(5問免除)が53,010人、合計258,591人(速報値)が受験する。私が受験した平成元年は約18万人で、5問免除なんて制度も無かった。この数字は以前の大学入試のセンター試験受験者より多い。

宅地建物取引士・・・、ご承知のように以前は宅地建物取引主任者という名称で、最近になって士業の仲間入りを果たした「不動産屋を開業したり営業するために必須の資格」である。これ一つあれば業界では事足りるのだが、最近は「そんな資格、要らんでしょ!?」と言いたくなるような訳の分からない資格が乱立気味。

以前に「乱立気味の不動産関連の資格あれこれ」という記事を書いているが、こんな資格も出た。

どんな資格かと言うと・・・・・・・・・、「空き家相談士」、である。

当然に国家資格ではないが名前からは「士業」のように見えて紛らわしい。まあ、空家数820万戸という今の時代が求めている資格、と言えなくもないが、私からすると「なんだか怪しい資格」に思える。

HPによれば、

空き家の利用・活用・管理及び除却に関し、必要な知識の普及、調査研究、対策事業の推進を行い、空き家問題の解決に努めるとともに、会員の相談業務の技能と資質の向上を図って、全国ネットワークを形成し、会員相互の協力と連携により、ビジネスの振興を実現し、公共の福祉の増進と社会の発展に貢献することを目的に設立をいたしました。 一般社団法人 全国空き家相談士協会

と、尤もらしい御託を並べていることで怪しさは倍増する。資格を作った目的も違うと思う。と言うのも、2日間の「空き家相談士認定講座」の受講料が5万円。試験合格後には登録料が2万円もかかるし、2年毎に更新しなければならないとのこと。普通は5年更新だろが。たとえ合格したって名刺に書けるか、そんな資格名。持っていても名乗るほうが恥ずかしくなるような資格名である。どうせ「試験とは名ばかりのもの」だろうし。

私が昨年受験した賃貸不動産経営管理士だって、(私は受けなかったが)4問免除の講習会が17820円、受験料が12960円、合格後の登録料が6480円で、それでも「たっけえ・・・!」と驚いたもの。ボッタクリもいいところで、これが資格ビジネスでなくて何であろうか ( `ー´)ノ

その「不動産業に関わる資格」・・・、さらに増えていた。以下に列挙するが・・・、正直なところ、ブログを開設して14年と半年、今までで最も面倒臭い記事になった。旅行記なんかで写真を貼るのは楽なもの。これだけ数が増えた不動産業関連の資格にいちいちリンクを貼る作業は気が遠くなる、ほんと。ではあるが、今後、自分に合った(必要な)資格を取ってキャリアアップしたい人には後々参考にはなるかも。


【不動産の主要な資格】
宅地建物取引士 一般財団法人不動産適正取引推進機構
不動産鑑定士 (公社)日本不動産鑑定士協会連合会
マンション管理士 (公財)マンション管理センター
管理業務主任者 一般社団法人 マンション管理業協会
土地家屋調査士 法務省

土地改良換地士 農林水産省     
土地区画整理士 一般財団法人 非営利型 全国建設研修センター 
                                                
以上が国家資格とされているが、下の二つは一般には馴染みが薄い。私の親友が大学を卒業して市役所の職員になった際、最初に配属されたのが「土地改良課」だったと記憶しているので電話して訊いてみたら、「その頃からそういう資格はあったと思うけど国家資格になったのは最近かも」「課に一人有資格者がおれば良かったもんで、うちの課には専門で採用したのが二人おって、そいつの資格で皆が仕事できた」とのこと。不動産屋みたいに「宅建士が5人に一人必要」ではないのがお役所的 (^◇^)

【コンサル系の資格】
不動産証券化協会認定マスター 一般社団法人 不動産証券化協会
再開発プランナー 一般社団法人 再開発コーディネーター協会
ホームインスペクター NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会
公認 不動産コンサルティングマスター (公財)不動産流通推進センター
宅建マイスター (公財)不動産流通推進センター 
不動産キャリアパーソン (公社)全国宅地建物取引業協会連合会
不動産戦略アドバイザー NPO法人 日本不動産カウンセラー協会
不動産カウンセラー NPO法人 日本不動産カウンセラー協会
不動産アドバイザー NPO法人 住宅産業推進協議会
不動産アナリスト (公社)全国宅地建物取引業協会連合会
太陽光発電アドバイザー NPO法人 日本住宅性能検査協会
任意売却取扱主任者 一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
住宅建築コーディネーター 一般社団法人 住宅建築コーディネーター協会 
既存住宅アドバイザー 首都圏既存住宅流通推進協議会
定期借地借家権プランナー NPO法人 首都圏定期借地借家権推進機構
不動産投資アドバイザー 株式会社週刊住宅新聞社 

【営業系の資格】
不動産仲介士 NPO法人 日本レジデンシャル・セールスプランナーズ協会
住宅ローンアドバイザー 一般財団法人 住宅金融普及協会
競売不動産取扱主任者 一般社団法人 不動産競売流通協会
住宅販売士補・住宅販売士 一般社団法人 全国住宅営業認定協会
リフォーム提案士 一般社団法人 全国住宅営業認定協会 
⇑ これなんか、「何でも『士』を付けりゃいい、ってもんじゃないだろ!」と言いたくなる。

【管理系の資格】
マンション管理員検定 一般社団法人 マンション管理員検定協会
ビル経営管理士 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター
賃貸不動産経営管理士 一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会
管理業務主任者 一般社団法人 マンション管理業協会
区分所有管理士 一般社団法人 マンション管理業協会
補償業務管理士 一般社団法人 日本補償コンサルタント協会
敷金診断士 NPO法人 日本住宅性能検査協会
敷金鑑定士 日本敷金鑑定士協会
社会保険労務士 全国社会保険労務士会連合会    これは国家資格

【相続関連】
相続士 日本相続士協会
相続診断士 一般社団法人 相続診断協会
相続カウンセラー 一般社団法人 日本相続コンサルティング協会

【他にも、こんな資格が】
シックハウス診断士 NPO法人 シックハウス診断士協会
地盤品質判定士 地盤品質判定士協議会
屋上緑化コーディネーター(旧称・スカイフロントコーディネーター) NPO法人 屋上開発研究会
古民家鑑定士 一般財団法人 職業技能振興会 
地盤インスペクター 一般社団法人 地盤安心住宅整備支援機構
不動産流通実務検定 (公財)不動産流通推進センター (これは資格試験ではない)

この45資格に今回の「空き家相談士」が加わる。一昨年の記事時点の倍以上にもなっている。他にも、FP(ファイナンシャルプランナー)とか2級建築士、インテリアコーディネーターなど、宅建士が持っていると役に立つ資格もあるし、私が知らないだけでもっと他にも有るのかも知れない。

「ネーミングも内容も被っている」資格もある。社会や不動産業者や従事している社員のためを思って、でなく、資格ビジネスで一儲けしようと民間団体が勝手に作った資格みたいなのもある。ハッキリ言って、三流役人の天下りの受け皿目的に成り下がっている団体もありそう。

資格が無くても出来る、つまり「そんな資格なんか無くても何の問題もない」資格がほとんど。宅建士の資格ひとつ持っていれば事足りる。宅建士を持っているなら「不動産仲介士」も「住宅販売士補・住宅販売士」も要らない。もしかして、宅建に何度も落ちている人向けに用意した(足許を見た)資格かも。

資格を取るために勉強して、そのことで他の人より専門的な知識がある、と認めてもらえるかも知れないが、私の仲間には宅建士の資格を持っている私より遥かに実務に詳しい無資格者がいる。名刺にいっぱい肩書を並べれば良い、という話でもない。再度言うが、現状では宅建士だけあれば何も困らない。

以前も書いたけど、「不動産業者として何をしたいのか、そのために最低限必要な資格はどれなのか」、宅建業協会が会員業者に(正直に)伝えるべきではなかろうか。無駄なカネと手間暇を掛けさせないために。

posted by poohpapa at 06:39| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月18日

やり方が姑息では ( `ー´)ノ

旅行中に、店にポスターが届いていて、隣のネイルサロンで預かっていてくれたのだが、差出人は賃貸不動産経営管理士協議会。「当店には賃貸不動産経営管理士が在籍しています」という新しいバージョンのポスターなのかな、と思っていたら、「当店は国土交通省『賃貸住宅管理業者登録制度』に登録しています」(なので安心です)というポスター・・・。

ちょっと待て!、である。

うちは国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」なんかには登録していない。登録することでデメリットのほうが大きく、国交省が言うようなメリットは何も無いから。制度の中身に問題があることは国交省の課長代理が研修会の講師としてきた時にも指摘したが何も改善されていない。私の指摘に課長代理は「まだ決定事項ではありませんで、皆さんの意見を参考にしてこれから煮詰めていきます」と答えていたが、嘘である。もうパンフレットも出来上がっているのに「これから煮詰めて」は無いもの。

自動車会社が新車を売り出す際に、カタログが出来上がっているのに「詳細はこれから煮詰めて・・・」などと言うワケがないではないか。よほど安全面での欠陥が見つかりでもしない限りそのまま売り出すことだろう。

実は、全国の不動産業者のうちでは登録している業者のほうが圧倒的に少ない。先々、仲介業者と管理業者を分ける話が出ていて、賃貸不動産経営管理士の資格を持っていて管理業者登録していなければ賃貸物件の管理ができない、ということになるかも知れない。今、せっせとPRして資格を取らせようとしているのにはそういう含みがあるのかも。あと何年この仕事が続けていられるか分からないが、登録しないにしても、その時の備えだけはしておきたい。そう思って、昨年資格だけは取っておいたが。

私が「なんじゃソレ!?」と怒っているのは、登録していないのに「当店は登録業者なので安心です」というポスターを送りつけてきたからではない。送り状に「この度はポスターのご請求を頂き有り難うございます」とあったから、である。登録業者に送るのでなく、未登録の業者に送りつけることで「うちも登録するか」と思わせるのが狙いではないか。どこが登録しているとか登録していないとかは協会は分かっているハズだから。

登録業者の数が伸び悩んでいる今の状況では、協会に天下ってきた元役人たちの居心地もさぞかし悪いことだろうが、やり方が姑息である。請求していないポスターを「ご請求頂きました資料を・・・」と言って送り付けるのは商品の送り付け詐欺と手法が似ているではないか。単純ミスではないと思う。

そのうち登録が義務化されるだろうけど、どうせ天下り役人を食わせるための制度でしかなく、不動産業者のことなどコレっぽっちも考えていないのはミエミエ。私は義務になるまで絶対に登録しない。

posted by poohpapa at 04:57| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月13日

職責を越えてできること・・・

初めに、

蓮舫が今年の「ベストマザー賞」を授賞したとかで、自身の子育て方針について「『ありがとう』『ごめんなさい』をちゃんと言えるように教えてきた」と語ったとか・・・。吉本のコントより面白い。大会の主催者、こんなのを選出したら「ベストマザー賞の権威が墜ちる」とは考えなかったものか(ぷっ)

年末の「流行語大賞」と並んで「どこが?」「なんで?」としか思えず、もう消えてほしい賞である。もしかして「組織票」なんてことがあったかも。ただし、選ばれても逆効果にしかならないだろうけど。

さて、本題、

昨日、うちのとバーミヤンにランチに行ったら、馴染みのスタッフが読売新聞の朝刊を持ってきてくれた。その中の記事で、5月12日が「看護の日」ということで、第7回「忘れられない看護エピソード」の受賞作品が載っていた。最優秀賞の2作品の一つが兵庫県の洲本美智代さんの「赤い星」というお話。

難病を患い入退院を繰り返していた9歳の息子さんが「星空を観たことが無い、本物の星空を観たい」と言うのを聞いた母親が、もう外に移動させることさえ出来ないほどの重篤な息子さんの願いを叶えてやりたいと看護師に相談したところ・・・、

翌日、看護師が家庭用のブラネタリウムの機器を持ってきて・・・、というお話。息子さんはその数日後に眠るように逝かれたとか。

料理が出てくる前にそんな話を読んでしまったものだからもう涙が零れてきて困った。スタッフは黙って料理を置いていったけれど、もしかして「別れ話をしてたかも」などと思ってたりして (^◇^)

看護師さん、自分の職責を越えて「自分に何ができるか」「どうしたら患者さんに喜んでもらえるか」を考えて、家庭用のプラネタリウムを探してきて一夜だけのプラネタリウム大会を開いてくれたんだろう。入院中の子供たちの為に病室でクリスマスパーティーを開いた、というような話はよく聞くし・・・。

我々の仕事でも、法律の許す範囲内で、自分の職責を越えてお客さんに何ができるか、ということは常に意識していなければならないと思う。もちろん、「どこまでならしても良いか」冷静に線引きすることは大切だが。我々の宅建業協会が公益法人というなら、そういう議論がなされても良いのでは、とも思う。

脚色が入る可能性やプライバシーの問題もあるが、お客さんから「感動したエピソード」を募集したら面白いかも。何も出てこなかったり、藪蛇ブーメランになったりして・・・。そうしたら蓮舫を笑えないか 💧

posted by poohpapa at 06:38| Comment(8) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月15日

合格証が届きました (*^_^*)

昨年の11月20日に受験していた「賃貸不動産経営管理士」の試験の合格証が昨日届きました。

自己採点で9割方正解していたので「まさかに不合格はないだろう」とは思っていましたが、一安心。

いちおう登録手続きだけはしておこうかと思います。新年早々「不合格」でなくて良かった (^◇^)

posted by poohpapa at 06:32| Comment(0) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月21日

ここにも少なからずADの影

一昨日、20年以上のお付き合いの家主さんからFAXが届いた。

「管理会社を変更するので今後は一切斡旋をして頂かなくて結構です」という強い調子の文面であった。つまりは、ちっとも客付けしてくれない私への不信感である。家主さんは、私がお客さんを紹介してくれない、と思っているようだが誤解である。だが、そんなことは弁解しても始まらないこと。

今の時代、空いてしまったら半年一年次の入居者が決まらないことはザラにある。家主さんが裕福かどうか、気持ちに余裕があるかどうかに関係なく、2ヶ月でもやんや言ってくる家主さんもいれば「大丈夫ですよ、気にしないでください」と声を掛けてくださる家主さんもいる。こっちは離れた場所にいるが、家主さんは毎日傍にいて空室を見ているから本音では管理会社より何倍も辛いことだろう。

部屋が決まらない理由は大雑把に言えば「新築物件が増えすぎている」こと。そして個別には立地や構造の問題、そして一番大きな理由が築年数。最近のお客様は「先ず築年数から入る」人が多いから、築20年を超えているとそれだけで選択肢から外される。どう設備を替えても築年数だけは変えられない。

腹を割って率直に相談できる家主さんもいらっしゃれば、少しでもカネが掛かる話はし辛い家主さんもいる。性格の問題だけではなく、こちらも相手の事情が分かっているから、である。

そこに、もう一つの問題がある。AD、である。半年一年も空いてしまうことを考えたらADの1ヶ月、2ヶ月を付けたほうが他の業者さんも張り切って客付けしようとしてくれるだろうから当然に早く決まるものだろうけど、私の主義だからADの話は切り出さない。中には、業界の事情をよくご存知で「ADを付けましょうか?」と家主さんのほうから仰って頂くこともあるが、ちゃんと説明をして納得して頂いている。客付業者に対してだけでなく私のほうにも広告料としてくださる話も出たが当然に辞退。

相手のあることだし家主さんも辛いことだろうけど「そうですね、では、ADを付けましょうか」とは言えない。それをやってしまったら、それこそ筋を違えることになる。だが、家主さんの立場に立って考えればADを付けて早く決まったほうが良くて、それなら、そういう提案もしてくれる他の業者に替えよう、と考えても不思議はない。自分の主義を貫くことで不本意ながら家主さんに迷惑を掛けているんだろう。

家主さんに私と心中してもらうワケにもいかない。もちろん、当社を切ってくるのにはADだけが理由ということではないのは解かっている。こちらの立場から言えば、20年以上付き合っていても意思の疎通が図りにくい家主さんもいれば半年一年の付き合いでも何でも言える家主さんもいる。

で、今回の家主さんの件に関しても、早く決められない私がいけない、それだけのことで、どこに頼むか、は家主さんが決めることだから何の異議も無い。「たられば」の話になるが、もしもADを付けていれば半年も空くこともなく2ヶ月くらいで決まったかも知れない。そうすれば実質的に「3ヶ月の空き」になっていたかも知れない。自分の主義に拘ることで家主さんに損害を与えている、と言えなくもない。

その物件の入居者さんとの関係も心残り。信頼関係が築けていて親しくしているから、そういう結果になって申し訳なく思う。いちおう「何かあったら何でも相談に乗りますから」と伝えておいた。

もしADを付けていたら、という発想とは逆に、もしADなんてものが無かったなら、違う結果になっていたかも知れない、とも思う。

昨日、同業者さんから問い合わせが入った。もうその時点では切られているから物件の有無を答える立場にはない。だが、せっかく問い合わせをしてくれた業者さんに冷たく当たるワケにもいかないので、「たぶんまだ有ると思います。近々他の業者さんから改めて広告が出るでしょうからそれまでお待ちください」と伝えた。「一切の斡旋をしなくていい」と決別宣言をされているが物件には思い出も愛着もある。

ま、私は遠くない将来、AD問題と心中していることだろう。それが廃絶できたなら、この業界で生きてきた足跡を残せたことになるかな、と思っている。

posted by poohpapa at 06:35| 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月25日

試験を受けた 4 (完)

公式な正解は2月に公表されるのだが、昨日、LEC(東京リーガルマインド)の解答速報を見たら、私は40問中35問の正解だったので何とかなりそう。なんとなく不安だったけど安堵 (*^_^*)

だから言うのではないが、去年の問題よりも簡単だったような・・・。もしかすると、勉強しなくても30問は取れていたかも、それくらいの感覚だった。全員がそうだとするとボーダーラインの上昇が怖いが。

実は私はミスを犯している。「鉛筆はBか2Bで、プラスチック消しゴムを持参するよう」受験の案内に書いてあったのだが、消しゴム付きのHBの鉛筆しか持って行かなかった。いちおう店にあった紙で消しゴムが使えるかどうか確認してあったのだが、答案用紙と消しゴムの相性が悪くて、1問だけ答えを替えようとして替えられなかった。その替えたかった回答が正解だったから1問を損している。大勢に影響ないとは思いたい。

ネットにはボーダーラインを気にする書き込みも多数あって「もしかすると30問では」と書き込む人もいた。私はそこまではいかないと思う。昨年が25問なのだから、今年いきなり30問は・・・。28問だと正解率7割になるので、まあ妥当なところだが、それだと年々減少させていた合格率は60%を超えてきそう。ブログランキングの投票による統計では、合格点を30点にすると去年とほぼ同じ合格率の54、7%で、合格者数を絞りたければ31点、32点も有り得なくはないが、去年の25点からいきなり32点とかに引き上げるのは現実的ではないので、まあ、どんなに高くても30点てことになるか。後で知ったが、去年の受験者数は4908人、今年は13149人で3倍近い。そのあたりもどう影響してくるか。

個人的にはボーダーラインは35問でいい。ちなみに、それだと合格率は10%前後(性格が悪い💧

ところで、講習修了者の4問免除は、第37問〜第40問を回答しなくてよい、というもので、その4問は正解したものと見なしてくれるようだ。ただ、それだと(4問を免除してくれなくても)その4問を正解できた人なら4問免除の意味は無いことになる。むしろ「正解数に4問プラスする」という方法のほうが良いのでは。2ch には「カネ返せ!」という書き込みがあって、気持ちはよく解かる (^◇^)

合格していれば、の話だが、高いカネを払って2日間も拘束される講習を受けなくて良かった。それは、一にも二にも同業者の事務員さんのお陰である。菓子折を持ってテキストを返しに行かねば

合格発表は1月13日で、合格しても直ぐには登録はしないつもりでいた。放置していても資格が取り消しになることは無いそうだから必要になったら登録すればいい、と思っていたのだが、登録しないと賃貸不動産経営管理士を名乗れないとか。先日も書いたが、そうは言っても登録に6480円も掛かるのだし、更新費用はナンと8000円・・・、これが「足許を見た商売」でなくて何なのか ( `ー´)ノ

今回は受験したが、もう試験勉強なんて懲り懲り。それがどんな資格であれ、次は無い (キッパリ)





 
posted by poohpapa at 06:10| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月24日

試験を受けた 3

実は、昨年のテキストをお借りしたことで「講習を受けた」かのような効果があった。それは・・・、

事務員さんが重要な部分にアンダーラインを引いていたり書き込みをしていたり、付箋を貼っていたからで、それが実に役に立った。来年試験を受ける人は誰かのテキストを借りるといい。

試験会場は今何かと話題の豊洲、であった。試験当日、予定より早めに出発したがそれで大正解だった。と言うのも、途中「市ヶ谷」駅で地下鉄への乗り換えでまごまごしていたし、豊洲に着いてからも会場の芝浦工業大学がどっち方面か分かりづらい。結局、早く出たのに当初の予定時間に到着。

さすがに受験料が12960円と高いからか欠席者はほとんどいなかったが、遅刻してきた者がいて、本来は試験を受けられないハズなのだから納得いかなかった。試験開始は13時ちょうど。着席は12:30分まで、12:40から試験のレジュメがあって、その説明が終わった後の12:47に40歳前後の男が教室に入ってきた。そんなの、よほどの事情でもない限り、12:30の着席に遅れてきたなら試験を受けさせてはならない。既にレジュメまで終わっていたのだし、試験は厳正に行うもの ( `ー´)ノ

そいつの受験番号は控えてあるから、来年1月13日の合格発表で受かっていたかどうか確認したいと思う。あと、もう一人、私の3つ前に座っていた男性、ペットボトルのお茶を机から落としていて、縁起でもないから「あ、この人、落ちるかも・・・」と思ったので、その人の合否も見てみたい (^◇^)

話が脱線するが、韓国の大学入試で白バイやパトカーで試験会場まで送ってもらう受験生、たとえ一日前に会場の詳細が知らされたとしても、早く家を出ればいいだけの話だし、そんな奴なら落としてしまえ、と思う。私が企業の面接官なら、「4年前の大学入試の際、白バイなどで会場まで送ってもらいましたか?」と訊いて「はい」と答えたなら落とすだろう。風物詩になっているから良い、という話ではない。

脱線ついでに、豊洲・・・、何も無い所かと思っていたら近代的な都市が出来上がっていて驚いた。早く築地から移転できたらいいのに・・・、と思った。豊洲は下町でも単なる埋め立て地でもなかった。

で、受験者の大半は30代半ばから50歳くらいまでで、年配者(50〜60代)も多くいて、私なんかは最高齢かも。全国29会場で行われているそうだが東京は豊洲の芝浦工業大学のみ。会場が大学なので相当な数の受験者がいたと思われる。試験が終わって一斉に教室から出てきた人数は凄かった。

出席率は94.8%だったそうで、一般的な資格試験の出席率が8割程度とのことだから、逆に言えば、いかにこの資格の受験料が高いかが分かる。キャンセルしても受験料は戻ってこないから、みんな「キャンセルしない覚悟」で申し込んでいるんだろう。ここまでくると申し込むのは「一つの賭け」である。

試験は宅建試験と違って前から順番に解いていく。宅建は民法から始めるとドツボに嵌ってパニックになることも有り得るから後ろの宅建業法から解いていくのが定石。いずれも正しいものを選ぶか誤りを選ぶかの4択で、間違いなく正解、と思えた問題には「〇」をつけて、自信が無い問題には「?」を付けておいて、ひと通り解答してから「?」の問題に戻ってゆっくり考える。私の場合「〇」は28個あったけど、思い込みで、実際には間違っていたモノも幾つかあることだろう。だから「?」の中で幾つ正解するかが鍵になると思われる。

言えるのは、宅建の試験にしても賃貸住宅経営管理士の試験にしても、問題の出し方には特有のクセがあって、正しいモノを答えるにしても間違いのモノを答えるにしても、特有の言い回しがある、ということ。なので、テキストの内容を覚えるより、その問題文の言い回しに慣れることが合格の秘訣だと思う。

4択のうち二つは明らかに正解でなく、それは誰にも分かることで、残りの二つの選択肢の文章で、どう引っ掛けようとするのが試験の特徴なのか、を知っておけば何とかなるに違いない。私は必死だったけど、この試験は「ほとんど勉強せずに受かる人」もけっこういるのではないか、そういう試験である。

などと言っていて、もし私が落ちていたらシャレにならないんだけど・・・ (*´ω`)

                                     つづく





posted by poohpapa at 06:00| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月23日

試験を受けた 2

昨日も書いたが、試験は11月20日(日曜日)で、私が受験を決意したのが2ヶ月ちょっと前。2日間の講習(17820円)が9月に開かれていて、受講修了者は4問免除になる。宅建士の場合は事前の講習を修了すれば50問中5問が免除で、賃貸不動産経営管理士の場合は40問中4問が免除、なので率としては同じ。

私が試験のことを知った時には講習の受付けは終わっていたので4問免除は受けられない。どのみち講習に間に合ったとしても受けなかったと思う。そんなの、おカネがもったいないし、だいいち、2日間も缶詰めになって講習を受けるなんてしんどくて耐えられない。宅建士証の更新の一日の講習だってキツいのだから。

講習料も高いけど、受験料12960円、合格した後の登録料6480円てどうよ!、しかも、合格して登録しても5年ごとに更新しなければならず、その費用が8000円・・・、まさにボッタクリ、歌舞伎町のキャバクラ以上である。宅建士の試験だって(問題数が多いのに)受験料は7000円なのだから。それを考えたら一発で受からなかったら大損、気力的にも経済的にも来年また挑戦する気にはならない。

この資格が生まれた初期の頃は人員を確保するために(講習を受けた人の)ほぼ100%に与えられていて、試験が行われるようになった当初は80%台、それが翌年には70%台になって、昨年の合格率は52%とのこと。年々ハードルを上げているから、今年は合格率を40%台にしてくるかも。

初期の試験はテキストにある問題がそのまま出ていた、なんてこともあったようだが、資格試験は年々難しくなっていくのが当たり前。何も勉強せずに昨年の本試験の問題をやってみたら40問中正解は19問。昨年の合格ラインは25問とのことで、今年は合格ラインを上げてくる可能性があるから28問がボーダーラインとすると、あと9問を上乗せしなければならない。さて、どうしたものか・・・、と考えていて、ある同業者を訪れたら、そこの事務員さんが昨年受けて合格していた。それで、テキストを借りることにした。私が自分で買わなかったのは値段が3980円(税込)もするから、である。誰か持っていないかな、と探していたのだ (ケチ💧

テキストは地方のご実家に置いてあったので私の手元に届いたのが試験の1ヶ月ほど前 (ヤバ!)

お借りしたテキストがこちら、

DSC01444.JPG

DSC01445.JPG

720ページ(本文はほぼ700ページ)もあって、電話帳のように分厚い。しかも、文字ばっか。さて、どこからどう手を付けたものか・・・、このテキストを見ただけで途方に暮れてしまった (´・ω・`)

私の場合、両眼にプリズムが入っていて、左右の目で1m 先にある黒い1点を見ると、左右に5 cm 、上下に4 cm 離れて見える。視力検査のように5 m 離れると、左右に25cm、上下に20 cm 離れて見える。しかも左右に離れて見える点が交差していて、左側にある黒点は右目で見ている点である。乱視も入っているから読書は非常に疲れる。それもハンデになる。読書する際は常に左目を閉じている。

ちなみに、目を休めている時に、たまに突然誰かと会うと「どこを見てるんですか?」と訊かれることがあるが、それは両目が一番楽な状態で休んでいる位置にあって油断して自由な方向を向いているからに他ならない。将来的に白内障の手術を受けたりすると改善されるかも、と、変な期待をしている。

で、私がなかなか腰を上げないので、うちのからは「いつになったら勉強を始めるの?」と何度もせっつかれていたが、幸か不幸か、店はヒマなので、午前と午後に集中して1時間ずつ勉強することができ、先ずこのテキストを8日間で読破した。その後の1週間で二度目の読破。その後、試験まで半月ほどあったが、もう3回目に挑む気力はなかった。読破、と言っても頭にはほとんど残っていない。もう歳だし・・・。なので、実質的にたった2週間の試験勉強で、ほとんど「ぶっつけ本番の受験」と言える有様。

本試験の前には仕事で名古屋にも出かけたし、雑用も溜まっている。最後の2週間は勉強どころではなかったが、19問しか解けなかった昨年の問題をやり直してみたら29問正解していたので、少し自信がついた。のではあるが、講習も受けていないし、正直、分厚いテキストに頼るだけの試験勉強はとてもしんどかった。

本来 合格率52%の試験ならさほど難しい試験とは言えないと思う。業界にいる人間なら誰がやっても半分の20問くらいは取れるだろう。そこから先の8問くらいをどう上乗せするか、が難しいところで、まだ答え合わせをしていないから結果は分からないけど、うまく上乗せ出来ていたら嬉しい・・・。

                                       つづく

posted by poohpapa at 05:11| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする