2014年04月16日

アットホームは「AD表示欄」をやめる気が無さそう、と見た

昨日、私の店にアットホームの営業部長が今までの経緯(?)などを説明しにやってきた。

平社員でなく、名刺に営業部長と執行役員という肩書が付いているのだから、個人的な意見でなく会社の意見を代表していることになると思われる。本人にその認識があるかどうかは別にして、である。

1時間ほど話をしたが、結論から言うと「アットホームは今のままAD等の表示欄を残したい」ようだ。不動産屋以上にADを正当化しているし。

一番印象に残っているのは「建設省(当時)の告示によれば、家主からの依頼で広告を打った場合、その広告料は依頼主に請求できることになっている」「ルールに則って、少しでも早く空室を埋めたいオーナーからの要望で広告料を出してもらうのは違法ではないのでは」という言い分。

???、である。本人も「屁理屈かも知れなませんが」と前置きしていたが・・・、完全に屁理屈である。

たしかに、家主からの特別な依頼があれば広告代は家主に負担してもらうのが当然だが、それはあくまで実費でなければならないもの。紙媒体の広告で広範囲に業配を頼んでも、せいぜい3万くらい。例えば20万の貸家の広告を打ってAD100%なら差額は17万。しかも、それを「広告を打った管理会社」がもらうのでなく客付業者がもらうのがADである。全くスジが通っていない。

ちなみに、家主からの特別な依頼というのは、「うちのアパート、なかなか決まらないようだけど、どんな広告を打っているのか」と問い合わせがあって、「それならもっと広い範囲に広告を打って欲しい」とか「広告の写真をカラーにして出してみてほしい」とかの要望があったケースを指しているもの。

だいたいが「オーナーの要望で」と言うが、オーナーが自分から「ADを付けて広告を打ってくれ」などと言うワケがない。管理会社が「今は空いてしまうと半年一年決まらないなんてことはザラだから、業者に張り切って案内してもらうためにADを付けたほうがいい」と唆して(そそのかして)いるに決まっている。

ADを付けてもそれは客付業者に渡ってしまうが、管理会社も「早く決まれば、広告代名目で早く仲介料が入ることになる」というメリットがあるし、自社が客付業者の立場に廻った時にはADがもらえることになるから、不動産業者にとっては全部の物件にADが付いていたならホクホクである。

アットホームはそういう不動産会社の心理(欲とも言う)に乗じて、より多くの広告依頼をもらおうとしているのに過ぎない。その為に、不動産会社よりヒドイ屁理屈でADを正当化している。

今月中に「役員会で取り上げるかどうか」を検討してもらい、5月16日までに役員会での結果を報告してくれるよう伝えた。営業部長は「5月末まで待ってほしい」と言っていたが、これくらいのことでそんなに時間が掛かるワケがない。単なる時間稼ぎでしかない。

以前は、「差別用語をどうするか」で結論が出るまでに1年以上も掛かったんだとか・・・。アットホームの経営者も役員も馬鹿ばっかり。経営者と役員を全員リストラすればさぞかし優良企業になることだろう。

もし「役員会で取り上げない」或いは「取り上げたがそのままAD表示欄を継続する」という結論になったら国交省や都庁、広告媒体の会社を相手に「不法なADを(知っていて)放置したり加担した責任と、それにより業務に支障が出ている」ということで訴訟を起こそうと思う。幸い、先日まとまった売買の仲介料が間もなく入金になるし、私が贅沢するよりおカネが生きる。そういうことで使うのは全然惜しくない。

訴訟を起こしても、受けた不利益の算出の根拠が不明確なので訴訟そのものは私が負けることになるかも知れないが、それでも訴訟を起こされたことでアットホームなどの信用は大きく損なわれるだろう。そうなれば改善せざるを得なくなるもの。そこまでされなきゃ動かないのは情けない話だが。

言うまでもなく、私が今やっていることは、本来、業協会の本部や支部の役員たちがすべきことである。

アットホームに対しては結論待ちだが、もちろん、その間、私はボーっと待っているワケではない。



 これからモーニングを食べにガストに行ってきます。コメントの返信、少々お待ちくださいわーい(嬉しい顔)
posted by poohpapa at 06:37| Comment(9) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月15日

次はHOME'Sかな・・・

一昨日、お向かいのDホームの管理物件に外国籍のお客様をご紹介して、昨日にはもう契約になった。

その打ち合わせでDホームを訪ねていた時のこと、携帯に(転送で)営業電話が入った。相手はHOME'Sの営業マン。「HPを格安で開設できます」とのこと。「御社様はまだHPはお持ちでないようですが・・・」と言うのだから、そのあたりは予め調査済みのようだ。

「HPを持っているとお客様からの信頼度がアップしますよ」と言うので、「うちあたりは飛び込みでの新規のお客様は少なくて、契約に至るのは70%がリピーターとご紹介のお客様だからHPを開設するメリットがあまりないんで・・・」と断ると、一方的に反論してきた。

それでも断って、私が最後に「ひとつ訊いていい?」と言うと、「どうぞ」とのこと。

HOME'Sさんの掲載広告にはADなんかを記入する欄は設けてましたっけ?」と訊くと、待ってましたとばかり自信満々「はい」と答える・・・。

「だったら尚のこと、オタクの会社なんか使えないよね」と言ってやった。それで「しまった!」と思ったかどうかは分からないが、私が何を言いたいか、この営業マンにはまるで解かっていないと思う。

うちの店のHPの有無はいちおう調べてあっても、私が普段どんな主張をしているかまでは調べていない。もちろん片っ端からローラー作戦で電話しているワケだからそれはそれで当然だが、契約の確率を上げたければもっと相手のことをよく調べて掛かる必要があるだろう。無駄玉を撃ち過ぎである(*^^)v

そもそも電話してきた時の雰囲気や、相手の話を聞こうとせず一方的に商品説明をすることで「この男は営業としては使いものにならんだろうな」と思った。最初に「今宜しいでしょうか?」とも訊かないし。

さて、アットホームの件が片付いたら、次はHOME'Sか・・・。



posted by poohpapa at 05:46| Comment(12) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月14日

追い詰める

お仲間さんの中には、私がブログで不動産業界の裏側を(良いことも悪いことも)暴露することを快く思っていない人も多いことと思う。「あの野郎、ちょっとブログで知られるようになったからってイイ気になりゃあがって」くらいのものだろう。とくに立川支部の幹部の面々は、自分たちがしてきたこと、してこなかったことを反省するより先に私を恨んでいるに違いない。まあ、その気持ちはよく解かる。

誰だって「アンタは間違っている」と指摘や非難を受ければ「私は間違ってない」と自己防衛に走るもの。だが、私が目立つのや、私から非難されるのが気に入らないなら自分が率先してやれば良かっただけのこと。自分たちは役職に就いているのだから私よりずっと上手く立ち回れたハズである。自分が出来ないなら、せめて(矢面に立っている)私に協力すれば良さそうなものだが、それもしない・・・。私は手柄も名誉も要らないのだから、美味しいところは幹部たちが全部持っていってかまわないのだが・・・。

私は一人ではあるけど、後ろにブログの大勢の読み手さんが付いてくださっている。ブログランキングには参加していないが、たぶん不動産業界ブログとしては相当に上位にランクされることと思う。私の武器はそれだけだが、何より強い味方であり心から感謝している。これからもその武器を使わせて頂く。ちなみに私のブログの毎日の訪問者は立川市役所のHPの毎日の訪問者より多い。誰からも見向きもされないブログであったなら、私もこんなことはしていられないもの。見て見ぬフリをしていたかも知れない。


で、さしあたって何をするか、

先ず、自社の利益を優先して経営理念である「倫理」を置き去りにしているアットホームを追い詰める。

明日にはアットホームの営業部長が当社を訪問するが、その人物、あまり「いい噂」が聞こえてこない。何の権限もない、ということだから「ガキの遣い」で終わるのは来る前から分かっている。電話で済む話でわざわざ訪問する・・・、アットホームは「こちらは誠実に対応した」という実績が作りたいだけで、ハナから誠実に対応する気はない、と見た。使い走りで営業部長が来る・・・、不思議な会社である。

そっちが一段落したら、私の質問と提言への回答を「幹事一同」で拒否した立川支部の全幹事の会社名、代表者名、所在地を公表する。幹事の名前は都宅協立川支部のHPにも出ているものだが、一般消費者が立川支部のHPなど見ることはないだろうから私のブログで紹介したい。目下準備中である。

あえて挑発するが、うちの幹事連中、「今先ず何をすべきか」まるで解かっていない。知恵も勇気も持ち合わせていない。当然にマトモな価値観も判断力もなく、あるのは自己保身だけ。実際の性別には関係なく、幹事にとって重要なのは「男気」である。女の腐ったような奴が集まっていて何ができようか。

そんな会社が、(賃貸で)お客さんと家主や管理会社との間に入ってお客さんの立場や利益を護ってくれる、などとは私にはとても思えない。最終的には自己保身や自社の利益に走ってしまうのは目に見えている、と、私は思うのだが・・・、もちろん、「私に対して不誠実なだけ」であったのかも知れないが。

さて、これからとことん業界の膿を搾り出すべく、責任ある立場の者を執拗に追い詰めていきたい。


posted by poohpapa at 06:47| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月13日

ADに対するアットホームの対応のマズさ

ADに関して10日ほど前にアットホームに、「ネットも業配広告もオタクの広告図面には『AD付き』などと表示する欄が設けてあるが、ADは不法行為である、との認識は無いのか」を電話で問い質した。

するとアットホームからでなく、傘下の毎速から電話があった。私が「私はアットホームに電話したのであって毎速に電話したのではない。アットホームから回答させてくれる?」と言うと、「いえ、アットホームから『立川のエリアは毎速が担当しているのだから、そっちで対応するように』と言われましたので」と言う。おかしな話である。おおかた、拗れるのが分かっていたので毎速に振って逃げたんだろう。

私が「これね、今日届くハズの図面が届かない、と言ってアットホームに電話したなら毎速から電話が入って当然だけど、ADはエリア担当がどうのという問題ではないよ。アットホームから電話させて」と突っぱねると、しばらく連絡なかったが今週の火曜日、いきなり毎速の社員が訪ねてきた。肩書はOA事業課の課長であった。それも不思議である。私はシステムの不具合で質問しているのではないのだから。

電話での回答でかまわなかったのに人を寄越した・・・、ということは・・・、アットホームはこの問題では元々「不法行為に加担している」という認識があることになる。「間違ってない」と確信しているなら電話で済ませられるハズなんだから。しかも、自社で回答せず(弱い立場の)毎速に振っているし。

やって来たのは、部署はお門違いだが、こういうトラブル処理にはうってつけの男性。私の言い分にもちゃんと耳を傾けてくれたが、向こうも権限を持たされているワケではないから聞くだけしかできない。それで再び「アットホームから木曜日までに電話させて」と期限を切って言い渡した。

毎速の課長には、「近い将来、ADも一つの要因になって、今は黙認している国交省の政策が変わって不動産会社の数が激減するかも知れないそうだから、こんなことで不動産業者に加担して、それが為に自分の首を絞めることになったら困るでしょう。企業は目先の利益に走らないほうがいいよ」とも話した。

すると、木曜日にアットホームのMという社員から電話があった。部署や役職は聞いていない。

「毎速からも説明があったと思いますが、当社としては、不動産会社さんの求めに応じて広告代(AD)などの記入欄を設けているワケでして・・・」と、そこまで話したところで私が怒鳴りつけた。

「馬鹿野郎!、ふざけたこと言ってんじゃないよ、責任者を出せ!」パンチ爆弾ちっ(怒った顔)

毎速の課長、そんな説明などしていない。それは私のほうから「オタクも広告で飯を食っているワケだから不動産会社に迎合しなくちゃならないものだろうけど」と言ったのであって、課長は私の言い分を聞くことに専念していたのである。てことは、課長はアットホームから「そう言って説得してこい」と指示を受けていたことになる。図らずもそれが露見してしまったのだ。しかも不動産会社のせいにしているし。

解かりやすく例えるとこういうことである。

ナイトクラブの経営者が、店内で多くの客同士が脱法ドラッグの取引をしているのを、見て見ぬフリで黙認していて、それを糾弾されたら、「うちはお客さんから『場所を貸してほしい』と頼まれたから貸しているだけ」と言い訳して開き直っているようなものだ。

私がアットホームのMを怒鳴ったのは、Mが「自分が何を言っているのか解かっていないから」である。しかも、電話での声のトーンや話し方で、私を「一業者」「ただのクレーマー」みたいに捉えて見下して舐めているのがよく伝わってきていたし。毎速の課長と違って「火に油を注ぐタイプ」の男である。

アットホームのHPを見ると、代表取締役である松村文衞氏の「ごあいさつ」の中に、こんな文章がある。

創業以来、当社では「調和」「科学」「倫理」を経営理念の三本柱として活動を展開、

松村社長はなかなかの人物と伺っている。その松村氏が、自社がADにどう対処しているのか、知っていたのか知らなかったのか、ぜひ訊きたいものである。承知していたならHPの中の「倫理」という経営理念なんてものは嘘っぱちで、本音では「儲けられれば何をやってもいい」と思っていることになる。

アットホームの役員たち、どれだけ「先を見る目」を持っていることやら・・・。それより、アットホームの松村社長が「ただの欲ボケのジジイ」なのか、「立派な経営者」なのか、ぜひ知りたいものだ。15日にはアットホームの営業部長が当社を訪れる。「AD問題に関する決定権は社長が持っている」と電話で語っていたので、当然に社長は知っていたことになるのだが・・・。

創業時にはその3本の経営理念からスタートしていたのだろうが、会社が大きくなってくると社員に理念が浸透せずに希薄になってしまったり、創業社長自身が忘れてしまうこともある。企業なんだから利益を追求していくのは当然だが、世の中がどんなに変わっても、企業として変わってはならないものもある。創業時の理念が忘れられた企業の末路は決まっているもの。

これ、不動産の広告媒体はアットホームだけではないから、アットホームがADなどの記載を禁止しても、もしかするとそれによって「AD付きで広告を打ちたい不動産会社」の広告注文が他の媒体に流れてしまう可能性もあって、アットホームは苦しい選択を強いられることになるだろう。だが、不動産広告媒体として大手のアットホームがAD付き広告を禁止したなら他社に与える影響は大きいに違いない。

全ての媒体で禁止されたら不動産会社の収入は減るが、家主や消費者が不当に負担させられる費用も無くなる。一時的に収入は減っても、そうならなければ賃貸が主たる業務の不動産会社に将来は無い。もちろん、新たな手口を考えるのがこの業界で、既に何でもアリになっているが。

今私がしていることは、本来は業協会の指導者たちがしなければならないこと。それどころか役員の会社で率先してAD付き広告を打っている・・・、奴らは会員業者のことも消費者のことも何も考えていない。自分たちが潤いさえすれば良いのである。近く行われる会長選挙もただの権力争いで終わるだろう。

私は(たとえ私と同じ価値観であっても)仲間を巻き込まない主義だから、正直、疲れている・・・。



posted by poohpapa at 06:37| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年03月22日

AD問題に関する業協会役員(元?)の言葉

あるお仲間さんからこんなメールを頂きました。

先日、AD(営業担当者ボーナス;広告料や業務委託料という名目であっても全く同じ)問題に関して、業協会本部の役員だった人(?)と話をした時の内容が書かれていました。

ご本人の了解の下、一部を抜粋して紹介させて頂きます。

私同様に「ADは違法行為であって、やめるべきでは」と意見を言った時の相手の言い分です。


「ADは当たり前でしょ。だって大家が払うって言ってるのだから。強引に払わせているのではないし。

あんたは何を偉そうに言っているの?。業法違反なら捕まえに来ればいいじゃない。でも誰も捕まらないでしょう。だから国も認めているんだよ。現に業界のもっとお偉いさんもやっているし、そのお偉いさんとつるんでいる政治家も何も言わないもの。いまや日本として認めているんだよ。不動産業界の常識。常識でなければ東京都なり国土交通省が動くでしょ?

一度たりとも公の機関は動かない。通報した人がいるのかいないのかは知らないけど、業法違反になると警察に捕まるの?。捕まらないんでしょ。処分があっても軽い処分で済むんじゃない。だったらお金稼がないとね。事業主として当たり前のことでしょう。飯食えないでしょ?。アットホームの図面にも、だったらそれらしいこと書いてあるハズじゃない?

ADは不動産業者、大家、アットホームなどはすべて認めているのだよ。何バカなこと言っているの。偉そうに言うなよ。1円でも儲けなくては生きていけないでしょ?。これが世の中だということ全く分かっていないね。借主が困らないことで何の問題があるの?。ちゃんと勉強してから連絡してきなよ」



うちの業界に、と言うか幹部に、ここまでの馬鹿がいるんだ・・・、と唖然としますね。この幹部、常識が無いとか価値観がおかしい、と言うより、ほとんど気違いですよ。ただ、ここまで行かないまでも、こういう輩は多いです。私がよく言っている「経済の原則とか慣習を自分に都合よく解釈する人」の典型です。

AさんがBさんのことを「嫌いじゃない」と言ったとしても、「AさんはBさんを愛している」ことにはなりません。この幹部みたいなタイプの人は「Aさんがアナタのことを嫌いじゃないと言っていた」と聞けば、「Aさんは私に好意を持っている」と思い込むタイプですね。違法ではない=正しい、ではないのです。

私が言うのもナンですが、不動産業者に品格を求めるのは無理としても、これ、半世紀前の不動産屋の姿そのままですね。自分さえ稼げれば不動産業の将来がどうなってもいいんでしょう。

先ず、仮に裁判所が「ADに違法性は無い」と言ったとしても、公益法人であるなら「やるべきでない」のは当然です。だいいち「どこからも文句が出ていない」のは国交省と業界が、そしてアットホームと業界が癒着しているからですし、消費者は知らないのですから、どこからも文句が出なくて当たり前です。

「世の中を解かっていない」のはメール主さんではなくこの経営者ですね。こういう経営者に使われている社員は辛いだろうな・・・、と同情します。生活保護のお客さんの部屋探しをして、やっと安い部屋を見つけて契約して、お客さんから「有り難うございました」と頭を下げられても、「そんなクズみたいな客なんかにいつまでも関わってないで、もっと儲けらける客とか物件を相手しろよ」と後で言われそうで・・・。

こんなふうに「稼ぐためなら何でもアリ」という人間が業界のリーダー格でいて、何ら恥じることがない現実であるのなら、我々の業協会が公益社団法人であることは明らかに間違いです。

ADに関しては何度も書いていますが、近いうちに「なぜ違法であって、家主さんや消費者にどんな不利益を与えるのか」を纏めて記事にさせて頂きます。


さて、私が出した支部への質問と提言に拒否回答をしてきた立川支部の支部長と幹事会、「理由を明示せよ」とFAXしましたが、まだ返事はありません。たぶん、理由を言ってくることは無いでしょう。何か言ってきたとしても「理由を述べることは差し控えさせて頂きます」でしょうね。

それについては「幹事会の合意」でなく、現福本支部長と前山田支部長(誠和計画社長)の判断だと思われます。こいつらは、このメールをくださった方が話をした経営者と同じ価値観とレベルですね。

百歩譲って、末端の会員業者がAD付き広告を打っていたりADを手にしていても、支部の役員の会社は自重するのが当たり前。率先してやっててどうする、という話です。痛いところを突かれたら自己保身に走って無視して逃げ回る・・・、それが役員のすることですかねえわーい(嬉しい顔)

さて、私のほうもそろそろ本部と東京都の全支部に「事の顛末」のFAXを送る準備をしようかな・・・。

posted by poohpapa at 06:05| Comment(10) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月18日

AD三兄弟

直近で店に届いた毎速(不動産の業配広告)のチラシを見て驚いた。と言うより愕然としたちっ(怒った顔)

これ、個人情報でも何でもないし守秘義務にも該当しないから会社名を出してしまう。もちろん、営業妨害にも当たらない。これらの会社はAD(営業担当者ボーナス)付きの広告を打っているが、それ以外は普通の会社である。契約内容や管理が悪質、ということではないので、それだけは念を押しておきたい。

いつもの束とは別にMAST加盟店のチラシが上に乗っていて、それらの広告はAD付き。最早それ自体は珍しいことではないが、それをどういう会社が出しているかが問題なのである。

立川支部の前支部長で現在は都宅協本部の副会長に就いている社長が経営する(株)誠和計画と、次期支部長になるのではないかと既に私のところにまで噂が流れてきている社長の(有)一二三、そして現立川支部の研修委員長を務めている人が社長である(株)益子不動産・・・、言わば「AD三兄弟」だ。

馬鹿野郎!、である。

会員業者の指導的立場にある人たちの会社が率先してADを付けていてどうする!パンチ爆弾

AD付き広告を打つ、ということは「違法性は無い」と認識しているからだろうが、ADはどんな理由をつけたとしても宅建業法の報酬規定に違反しているのは紛れもない事実。本来なら会員業者に対して自ら規範となって厳しく指導すべき立場の人たちがAD付きで広告を打つのは如何なものか。よしんば、他社が打っているのを見ても、自分の会社はAD付きの広告を打たないで厳しい状況に耐えていて当たり前。一般会員業者ならまだしも、責任ある地位に就いている人たちの会社で、というのが問題なのだ。

まして、(株)益子不動産の社長は現在の研修委員長である。これからの支部を担っていく青年実業家だと私も思っている。それだけに非常に残念である。自分の会社でAD付き広告を打っていて、会員業者にどんな研修を受けさせるつもりなのか、という話である。

ADを付ける目的は、他社のAD無しの物件と差別化を図り、少しでも早く決めてもらうことにある。ということは、自社の物件さえ早く決まれば良い、と考えていることになる。

こういう人たちは支部でも本部でも役職を降りたほうが良い。ADが違法だと認識していない、或いは認識していながら黙認したり、自らAD付き広告を打つような人が公的な役職に就いているのが間違い。

ただし、ADは違法ではあるが、実は、付けて頂かざるを得ない場合もある。どんな場合でも付けてはならない、とも言えない複雑なケースもあるので、それはいつか記事にしたいと思っている。

このサイトの読み手さんは業界の人たちばかりではないので、ADがどういうもので、なぜ違法なのか、国交省や都庁がどう対応しているか、ということを後日あらためて整理して書くことにする。





posted by poohpapa at 06:20| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月20日

今日は宅地建物取引主任者試験の日

本日13時より本年度の宅地建物取引主任者試験が行われる。当社のお客様も何人かお受けになる。

関西から上京なさって起業し、いろんな人脈を生かして、これから不動産の分野にも進出しようと目論んでいる女性社長と社員の方(数名)も受験なさる。社長は今では数少なくなった「とても義理堅い人」で、私も尊敬しているのだが・・・、

テキスト選びなどのご相談に乗らせて頂いていて、「今度、激励の意味で美味しいワインを贈りましょう」と伝えていて、伊勢丹の地下で吟味して「極上の一本」を購入し、メールや電話(留守電)で連絡していたのだが今日までついにお寄りにならなかった・・・。会社は八王子で、「宜しければお届けしましょうか?」ともメールしたが、それにも返信は無いし・・・。

もの凄くお忙しいのは存じ上げているが、留守電やメールにお気付きでないのか、私が何かで嫌われたか、はたまた縁起を担いでいるのか、とても気になっている。ま、そのうちおみえになるだろうけどわーい(嬉しい顔)

ただ問題は、9月上旬に購入したワインの品質である。事務所に置いてあったので保管状態は良くなかったと思う。いいワインだがもう本来の味ではなくなっているに違いない。後日おみえになってもそのままお渡しはできない。ご連絡すればついでの時にでも寄って頂けるもの、と思って油断して日が経ってしまっていた。こんなことなら自宅に持ち帰って家で保管していれば良かった・・・。

音信不通になっていた事情はそのうち分かるだろうが、とりあえずうちのに飲ませて、社長には別のワインを用意させて頂こう。それにしても、どんな事情があったのか、凄く気になっている。


こちらは何も不義理や悪いことをした覚えがないのに「相手が豹変している」なんてことは稀にあるもの。私が2年前に家を買うことになった理由も然り、である。それはいつか記事に纏めるが、ワケが解からないのは非常に気持ちが悪いもの。例えば、私が相手を裏切ったり、何かの対価で不当に金品を要求したり、陰で相手の悪口を言っていたり、(状況的に有り得ないが)相手が女性であって体を要求した、とかいうことがあって信頼関係が壊れたのなら自分でも納得いくのだが・・・。

えてして、そういう場合、相手はちゃんと説明をしないもの。たぶん訊いても言わないだろうし・・・。ということは、何か誤解があったとしても弁明の機会も与える気は無く「問答無用」でいるワケで、そういう人とは付き合えないし、付き合いが切れて良かった、と言えなくもないが、それにしても理不尽である。

そういう体験がトラウマになっているからずっと気になっている。ただし、それはあくまで当方の事情。先方には先方の事情があるものだろうから、解からないところでウジウジ言っていても始まらないのだがたらーっ(汗)

ま、そのうち解かるだろう。とにかく、今日の試験は頑張って突破して頂きたいもの。

それにしても・・・、そのワイン、うちのに飲ませてしまうのは勿体ないんだけどなあ・・・ふらふら






posted by poohpapa at 07:11| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月07日

いろんな資格があるもんだ

一枚の広告がFAXで流れてきた。

「第7回相続士レジスタードマーク要請スクール 東京校」

とある。FAXによれば、

全国で500名超の相続士レジスタードマークが活躍中。
相続に特化した専門家「相続士レジスタードマーク」資格を取得しませんか?
不動産に強い専門家「相続士レジスタードマーク」が不足しています。

とのこと。

※ 本スクールは、日本FP協会継続教育単位(36単位)が取得可能です。
※ 本スクールを修了すると「相続士レジスタードマーク」資格が認定されます。

とあるので、講義だけ受ければ資格試験は無いらしい。6日間の講習料は189000円(税込)・・・。

レジスタードマークマークが付いているので、「相続士」は登録商標になっているみたい・・・???

公的資格だからこそだろうが「宅地建物取引主任者」という資格名が登録商標になったりはしないもの。

こう言っては何だけど、公的な資格でも何でもなさそう。だいたいが、不動産業界もそうだが世の中には意味不明な資格や肩書が多すぎる。その資格を持っていたら何ができるのか、持ってないと何ができないのか、それらに法的な根拠があるのかどうかさえ不明な資格は多い。

私も、かつて資格証明書さえない「日本眼鏡光学士」なる資格を与えられていたが、役に立ったことなど一度もないし、その資格を授与してくれた「日本眼鏡光学卸組合」も今は無い。

勉強することに意味はあっても、資格そのものに意味があるかどうか全く分からない。本当に必要な資格なら仕方ないが、我々の業界の資格も滅多やたらに種類を設けずシンプルに纏めたほうがいいのでは。

ただ、相続問題に詳しいと売買の商談に繋がるきっかけになるのは間違いない。不動産街頭無料法律相談などから商談に入っていくのは我々の業界では原則的には「してはならない」ことになっているが、ま、相談にやって来た消費者が他に頼る相手がいなければ、その時に相談相手になってくれた業者にその後を任せたりするのは仕方ないことで、むしろ禁止するほうが「まやかし」、綺麗事でしかないと思う。

その資格講座、講師陣には弁護士もいるが、何やら「いかがわしさ」がぷんぷん臭う資格に思える。

posted by poohpapa at 05:59| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月06日

断り方は難しい

都内の業者さんから当社の物件に「外国人でもいいですか?」との問い合わせが入った。業者が「外国人でもいいか?」とわざわざ訊く時は9割が中国人。これが欧米の白人だったならいちいち訊かないもの。

先日も、研修会で東京都人権啓発センターの講師から「外国人だからといって差別してはいけない。外国人客に国籍を訊いてはいけない」という有り難いご託宣を受けたばかり(もちろん皮肉)

訊くまでもなかったが、人権啓発センターの教えに逆らって「どこの国の人か」訊くと、案の定、中国人。その時点で断るワケにもいかないから「当社は国籍で断ることはしません。中国人や韓国人でも、内容が良ければ家主さんに相談します」とは言ったが、当然にハードルは高くなる。外国人でもいいけど中国人と韓国人はダメ、という物件(家主さんや業者)は多い。けっこう人格者でいらっしゃる家主さんでも最近は中国人や韓国人からの申し込みは尻込みなさっている。まあ、当然であろう。

中国人や韓国人を断るのにはそれなりの理由があるものだが、そうであっても断り方を誤れば「差別を受けた」と訴えられたりする。裁判になればほとんど家主や業者が負けて高額な慰謝料を払わされる。日本には「愛国無罪」は無いから。

自分たちで審査が通りにくくしておきながら審査でハネられたら日本人を訴える・・・、盗みに入った家でドアに手を挟んで怪我をしたから、と言って家の所有者を訴えるようなものである。

以前も書いたが、人権啓発センターの言っていることは「外国人だからといって差別してはならない」というのでなく「外国人の客が来たら国籍を訊かず、どんな内容でも審査を通せ」と言っているに等しい。我々業者が理由や意味も無く門前払いしたなら「差別」や「偏見」になるものだろが、断るにはワケがある。それでも「断ってはならない」と言うなら、「貸す側の人権はあるんですか?」という話である。

家主さんによっては「勤務先や大学等の内容が良くても断ってほしい」と仰る方もいるので、その場合は案内してもらっても無駄足になるから業者さんには正直に事情を話している。万一訴えられても当社が負けることがないよう言葉を選びながら、である。当初は「オタクが言うなら」と、嫌々ながら「申し込みが入った際には内容を見てから決める」ことに同意してくれていた家主さんも、いざ申し込みが入ると考えてしまうことがある。そういう場合、無理に勧めるとこちらの信用問題になるし、何か起きたら私が全責任を負わなければならなくなる。今の中国や韓国に対して「そんな義理も義務も無い」もの。

なのでヤンワリ断るのだが、ここで大事なこと、それは・・・、

「審査が通らなかった理由を絶対に言わない」、ということ。

間違っても「家主さんが中国人を嫌がっているから」などと言ってはならないもの。過去に嫌な経験をしていれば断っても当然なのだが、日本の法律ではそれは通らない。ならば、理由を言わなければいいだけのこと。少なくとも、「外国人でもかまいません」と伝えてあるのだから家主さんも当社も門前払いはしていない。あとは個別の内容次第、ということになって、それは日本人に対しても同じこと。

韓国や中国で、もっともっと反日暴動でも何でも起こせばいい。そんなことをしていれば益々自分たちの首を締めることになるだけだから。本音では、中国人や韓国人向けに専用申込書を用意して「尖閣諸島は日本の領土である、と認めるか」「竹島は日本の領土であって現在は韓国が不法占拠している状態と認めるか」と訊く欄を設けて入居審査の基準にしたいくらいである。

どちらも、「はい」と答えたなら「大嘘つき」だし、「いいえ」と答えたなら「反日」ということになるのだがわーい(嬉しい顔)






 
posted by poohpapa at 06:31| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月04日

答えは・・・、これしかないと思う

私の尊敬する都宅協のある支部長が、ご自身のブログで「生き残るために。」と題して記事を書いておられる。それは、戦争やテロや自然災害や事件からどう身を護るか、という話ではない。支部長という責任ある立場から業界を慮って「いかにして業界(それぞれの企業)が生き残れるか」という話であり、支部長ご自身も自問自答を繰り返しながら毎日を過ごしていて、それでも成果が現れずに悩んでおられるようだ。

たいへん僭越ながら、それに対しては私は答えを持っている。これしかない、という答えである。それは、とてもシンプルで、言うのは簡単であって行うのは非常に難しいこと、ではあるのだが、

答えは・・・、





正直な商売をする」、ということ。それしかないし、それに尽きる、と思う。


このブログで既に何度も取り上げているが、今、我々の業界はAD(他にも広告料や業務委託料などの名目で客付業者に支払われるボーナス)が一般化していて、出ている公告の半分くらいにADが付いている。割合がそれくらいになってくると最早「付いていて当たり前」という感覚になってきて「付いていない広告のほうが時代遅れ」との錯覚に陥りそうになるもの。だが、そういうのが、この業界が生き残れなくなる元凶になる、ということを上の人たちは誰も気付いていない。

かつて世の中に当たり前にあって、発売当時は画期的な商品として持て囃されたワープロもカセットテープもテレホンカードもフィルムカメラも、消えるか細々と店頭に残っている状態。他にも、ガソリンスタンドや新聞なんかもやがて消えていくものだろう。機械式時計も安くなったクオーツ時計に席捲されて高級宝飾品を除いては姿を消している。それらは、もっと利便性の高い安価な代用品が現れたり資源が乏しくなって消えていく運命なのだが、我々の業界が消える(生き残れない)としたら、その不正直さゆえ、であろう。

では、なぜ「不正直だと生き残れないか」と言えば・・・、

消費者がソッポを向くから、である。今までも「不動産屋は汚い」「怖い」というイメージであって、それを皆で努力して数十年掛けて払拭してきたのだが、ここにきてAD、である。我々の業界は苦しくなると「努力する方向が間違っているのでは??」と思えるような脱法的方法を直ぐに生み出す業界である。私が告発しなくても、この業界から転職した人間が「実は、不動産屋は裏でこんなことやってんだぜ」と吹聴するかも知れないし、やがては消費者の知るところとなるだろう。ネット環境も発達し、(出来れば入りたくない)不動産屋を訪問しなくても物件が探せるなら後は契約するだけなのだから、礼金0敷金0の世の中、仲介料も0で前家賃と保険料だけで借りられるならそのほうがもっと有り難い、と消費者は短絡的に考えるもの。

実は「それが落とし穴であって非常に危険な考え方」なのだが、消費者の無知と経済観念に付け込んで斬新な方法で事業展開する業者が現れたなら、既存の業者は淘汰されていくだろう。

諸先輩たちは「そんなことは有り得ない」と仰るだろうが、この世から消えた業種が現実にある。私が以前働いていた眼鏡光学器卸、である。それは、悪いことをやって、という理由から、ではない。当時、メガネのレンズと言えばニコン、であって、以前は卸商を通して小売業に商品が渡っていて、新規参入の保谷ガラスから眼鏡光学卸組合に「当社のレンズを扱って欲しい」と持ちかけられたのだが、ニコンに気兼ねした(圧力を掛けられた)卸組合はそれを拒否し、保谷ガラスは小売店に直販するしかなくなった。卸業者は間違いなく「保谷ガラスはそのうち潰れる」と思っていたのだが・・・、保谷ガラスは残り、卸商は姿を消した。今や直販が主流になり、卸商が存在する必要が無くなったのだ。

当時の卸組合の幹部は判断を誤ったのだ。私は20歳の時、社長の代理で卸商組合の会合に出て、当時組合で立ち上げたばかりの組合専用の配送会社について「その会社は(こういう理由で)潰れますよ」と意見を言ったのだが、偉い人たちは誰も耳を傾けてくれなかった。それどころか「人のやっていることに批判だけする人はよくいるもので・・・」などと皮肉を言っていたのだが、その配送会社は1年もたなかった。

だから、というワケではないが、眼鏡光学器卸という業界は消えるべくして消えたんだと思う。我々の業界が自己保身のために明らかな脱法行為を正当化するなら眼鏡光学器卸業の二の舞にならないとも限らない。


先日、仲良くさせて頂いている同業者の社長と話していて、「ADを付けることによって早く空室が埋まれば家主さんにとって良いことではないか」と言われたのだが、私は「それは詭弁ではないか」と反論した。自分たちが後ろめたいことをやっていて、それを正当化するための後付の理由でしかないのだから。

その社長はとても尊敬しているし信頼もしているが、その部分では意見が違う。と言うか、その社長の本意ではなかったと思っている。「ADは良くない、止めたほうが良い」と強く主張する私に、あえて反対意見を述べることで私を柔らかく軌道修正させようと図ってくれたんだと思う。それは表情にも表れていたし。

話している中で、ある同業者について「あそこの営業マンはみんな月収100万くらい貰ってる、という話ですよ」と聞かされた。うちにも「ADは付いてないのか」「礼金を上乗せして後でバックしてくれ」と要求してくる会社、である。月収100万、と言えば私の月収の4倍である。ウソではない本当の話だ。私はそんなことをして月収が100万になるのなら今の低収入のままでいい。少なくとも、長く続けられるのだし。

私が駅から10分も歩く不便な場所で、どうして20年以上も潰れずに商売していられたかと言えば、「正直な商売を続けていたから」に他ならないと思う。いや、このサイトでも書いているが、時には間違っていると承知していて悪さもするし、(合法的に)報復することもあるが、基本は正直な商売を貫いている。もちろん、一人で気楽にやっているからそんなことも出来るのであって、従業員を何人も抱えていたなら綺麗事など言っていられないのはよく解かっているのだが、「一本筋を通す」ということは大切だと思う。


冒頭の支部長のブログにはこう書かれている。

ダーウィン教授の進化論の中に、生き残るための法則がちゃんと書かれていたのです。

「生き残るものは 強いものでもなく、賢いものでもない。 変われるものだ。 変われるものだけが、生き残れる」 

 私も“生き残れる”よう“変わる”ことにします。



甚だ失礼ながら、生物が生き残っていくためにはそれが真理なんだろうが、業界(企業)が生き残るためには逆だと思う。とくに我々の業界は、生き残るために「良い工夫をして変わる」なんてことは無いのだから。

簡単な言葉であって非常に難しいことではあるが、その答えは、「正直な商売に徹すること」、だと思う。

posted by poohpapa at 07:35| Comment(14) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月14日

負け犬の遠吠え ^_^;

不動産コンサル(コンサルティング)新名称募集の結果が出ました。

新しい名称は・・・、




公認 不動産コンサルティングマスター

に決定したそうです。

旧名称が「不動産コンサルティング」で、新名称が「公認 不動産コンサルティングマスター」・・・???

なんか、前後に単語を付け足しただけで、以前より長くなってるし・・・、新名称にした意味あるのかいなちっ(怒った顔)

いえね、私の応募した名称「不動産マイスター」が採用されなかったから文句言ってるワケじゃないですよ、どう考えてもセンス悪すぎるし、逆ならまだ解かるんですよね。「公認 不動産コンサルティングマスター」から「不動産コンサルティング」になった、というなら・・・。でもって、名称の頭に「公認」は不要でしょう。どうしても「公認」を付けるなら公認会計士よろしく「公認不動産士」、でしょうかね。

これじゃ、美容整形した後の顔より元々の顔のほうが良かったのでは、って感じですもんね。

ホント、私の応募した名称が通らなかったから文句言ってるワケじゃ・・・(しつこいたらーっ(汗)

応募総数4714件で、最優秀賞は、「不動産コンサルティングマスター」「不動産コンサルティング・マスター」「不動産マスター」「公認不動産マスター」で応募した70名で抽選したとのことで、私の「不動産マイスター」は「不動産マスター」とは一字違いですが、その70名の中には入っていないことでしょう。入ってたなら当たったかも知れません、クジ運だけは強いので(*^^)v

てなワケで、だいゆーさん、せっかく教えて頂いたのに誠に申し訳ありませんm(_)m


で、ちょっと心配なことが・・・。現在、「宅地建物取引主任者」の名称変更が取り沙汰されていて、どうもこの分では「宅地建物取引士」に、つまり「主任者」を「士」に替えるだけになりそうなんですよね。どなたかが仰ってましたが、せめて「不動産取引士」であってくれたら、と思います。シンプル・イズ・ベストです。

そうそう、「不動産コンサルタント」の名称は公募で変更できるのに「宅地建物取引主任者」は法改正しないと替えられません。てことは、「宅地建物取引主任者」のほうがむしろ「公認」ですね。

それにしても、「マスター」よりは「マイスター」のほうがよっぽど・・・(まだ言うかわーい(嬉しい顔)

posted by poohpapa at 06:41| Comment(6) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月11日

今年の宅建試験実施結果

業配広告会社、アットホームから、今年の宅建試験実施結果を知らせるメルマガが届きました。

それによると・・・(以下メルマガ引用)

宅建試験 平成24年度の実施結果は・・・
────────────────────────────────────

19万人以上が受験した平成24年度宅地建物取引主任者資格試験。
先ごろ発表された実施結果をご紹介します。

・ 受験者数 191,169人  ( +4,754人 )
・ 合格者数  32,000人  ( +1,609人 )
・ 合格率   16.7%    ( +0.6% )
 [ 登録講習修了者・・・22.6% ( +3.3% )、一般受験者・・・15.4% ( ±0) ]
・ 合否判定基準 ( 合格点 )   50問中33問以上
 [ 登録講習修了者・・・45問中28問以上 ]

※ ( ) は昨年度比

詳しい内容はこちら[(財)不動産適正取引推進機構ホームページ ]
http://r18.smp.ne.jp/u/No/296929/dKvmI0E6fxiH_29119/12121002_ret_mai.html


注目されるのは、宅建試験で5問免除となる登録講習修了者の合格率が
20%台になり、一般受験者に比べて7.2ポイント上回った点でしょう。

宅建試験を受験される方にとって、登録講習は “力強い味方” といえます。



とあります。合格点が33点・・・、やや難しくなっている、ということでしょうか。我々の頃(平成元年)は合格点が35点以上、合格率が12.9%でしたから、やはり5問免除の恩恵は大きそうです。

受験者数の増加は、不景気で就職難の時代、「何か資格でも身につけないと・・・」と多くの人が思ったからなんでしょうね。

どんな資格も、最初は一定数に達するまで易しい試験であって、段々と難しくなってくるものなので、「今年は忙しいから来年・・・」なんて言ってると、来年は「1点に泣く」、なんてことになったりするものでしょうわーい(嬉しい顔)

それにしても、たかさん、合格おめでとうございまするんるん



posted by poohpapa at 05:34| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月29日

不動産コンサル(コンサルティング)新名称募集に関して

以前、当ブログの読み手さんのダイユーさんから「不動産コンサル」新名称募集の情報を頂きまして、

その際、「私の応募した名称がもし採用されて商品券10万円分を頂いたならダイユーさんにも情報料を差し上げますよ」と言っておりまして、発表は1月なんですが、「しらばっくれるつもりはない」ことを証明しておくために、私が応募した名称を先に公開しておきます(*^^)v

これがシンプルで一番ピッタリ、と私は思っているのですが、採用されたとしても、もしかすると同一名称での応募者多数、なんてことがあるかも知れません。選択肢が少なそうですし・・・。で、その名称は・・・、





不動産マイスター」、であります。

ドイツ語で、

1  巨匠。名人。
2  徒弟制度による職人の最上位。親方。師匠。

の意。

ありきたりですが、取引主任者より更に専門的な知識を有する上級資格者としてピッタリかと・・・。

今思えば、もっと端的に「不動産士」というのもアリでしょうが、宅地建物取引主任者の名称変更も取り沙汰されていて「宅地建物取引士」になるやも知れず、そうなると違いが分かりにくくなるのでボツですね。

でもねえ、最初にそういう制度や資格が生まれる時に、どうして「後で変更しなくちゃならない」ようなネーミングにするのかホント不思議です。最初に名前を付けた人、「センスなさ過ぎ」ですね。

これ、採用されて商品券が手に入ったら、ダイユーさ〜ん、謝礼3割ということで如何でしょう?わーい(嬉しい顔)


posted by poohpapa at 04:58| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月12日

南青山法律事務所

以前、都宅協立川支部の研修で南青山法律事務所の青木弁護士のお話を伺って、その模様は記事にさせて頂いたが、改めてのご紹介。

南青山法律事務所は不動産取引、とくに賃貸でのトラブルに特化(専門化)している法律事務所で、我々不動産会社で賃貸を主に扱っている業者なら是非知っておくといい法律事務所と思われる。何故か、と言うと、我々が受ける研修では、何かと言えば不動産会社に対し(悪質な滞納者に対しても)「あれをやっちゃいけない、これをやったら人権違反になる」といった内容ばかりで、ハッキリ言ってクソの役にも立たないものばかり。具体的に「どう対応したら良いか」などという話はなくて、後で裁判にでもなった時に負けないよう忠告するような内容ばかり。それでは悪質な滞納者を助長するばかりで、貸主側の人権には全く配慮がされていないもの。ま、それも大切ではあるが、何度も同じ内容で研修するのは如何なものかちっ(怒った顔)

ところが、南青山法律事務所の青木弁護士の話は公正に貸主側に配慮した具体的な内容で、非常に役に立つもの。貸主や不動産会社が何かの賃貸トラブルに見舞われて弁護士に相談する必要が生じた時に「南青山法律事務所」の名前は覚えておいて損はない、と思う。少なくとも、HPくらいは「お気に入り」に入れておくとよいだろう。HPでは、そこまで解説してしまったら手品のタネをばらすようなものでは、というくらい丁寧に「よくある相談」について解説しているわーい(嬉しい顔)

で、南青山法律事務所、メールマガジンも発行していて、これがまたとても参考になる。希望すれば無料の小冊子もお送り頂けるのだが、小冊子などでなく立派な副読本くらいの内容。アドレスを載せてしまうとイタズラがあるといけないので、必要な方はHPの中で探して頂きたい。けっこう辿り着くのは大変だが。

一言で言えば、非常に良心的な弁護士さん。都宅協の顧問法律事務所「深沢綜合法律事務所」所属の高川佳子弁護士と、この青木龍一弁護士の二人を知っていれば東京の不動産業者は安泰、と言ってしまってもいいくらい。高川弁護士については、私だけでなく、研修を受けた不動産会社の方たちが自身のブログで絶賛しているほどで、実に理路整然としていて頼り甲斐がある。ただし・・・、

深沢綜合法律事務所からは他の弁護士も研修の講師をしに来るが、彼らは全くダメ。話はつまらないし「だからナンなの!?」と言いたくなるくらい。私からすれば「無駄飯喰らいの役立たず」である。「都宅建から多額の顧問料を取っているならもう少し現実を勉強しろ!」と心の中ではいつも叫んでいる。

さて、今月15日(木)の13時から、立川支部主催で研修が開かれる。「東京都人権啓発センター」から講師が来ることになっていて、人権問題や個人情報保護に関する話をするようだ。ハッキリ言って、どうせ「いつもと同じ」で碌な内容ではないだろう。出席はするが、今から憂鬱である。

posted by poohpapa at 07:29| Comment(4) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月14日

「宅地建物取引主任者」の名称は変わるのか

私が敬愛する都宅協町田支部の支部長のブログを拝見していたら、長く使われていた「宅地建物取引主任者」の名称が「宅地建物取引士」に変わるかも、との記事があった。と言っても、現在、協会が働きかけている段階で、本決まりになっている、という話ではない。

町田支部長の記事によれば、「民主党の石井一副代表(参議院議員)が大阪宅建協会の要請で、宅地建物取引主任者の呼称変更法案を準備したようです」とのこと。名称を変えるだけなら国交省の判断だけで良さそうなもので、法律を修正する必要など無いように思えるのだが・・・、要は単語を差し替えれば済む話で、そんなことに法案を出して国会での可決承認が必要とは、なんと無駄が多いことか・・・。

「本来、取引主任者の呼称変更活動は、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)や全国不動産政治連盟(全政連)が行うべき」ともあって、それは全く同感である。今はどちらもちゃんと機能していないから。

国土交通省は取引主任者の呼称変更には同意しているもようで、近く「宅地建物取引士」という名称に変更されるかも知れない。ま、私は、そんな動きがあるとは全く知らなかったのだが、私もずっと以前から、それこそ資格を取る前から「何で取引主任者なの?」と思っていた。「主任」といえば、会社での肩書の中で最も低い役職を連想してしまうし、意味としては「不動産取引に当たって重要事項の説明などを主に任じられる」ということかも知れないが、「主任者という名称は何か変」と常々思っていた。

と言うか、最初に「宅地建物取引主任者」という名称を付けた人、センスなさすぎパンチ爆弾

ただし、それが「宅地建物取引士」に変わるのもどうかと思う。「取引」と「士」の間に適切な言葉が省略されているように思えてならない。資格を持っていない社員でも不動産の取引はできるワケで、「取引」という単語に「士」を付けただけの「宅地建物取引士」という名称は安易で、現「宅地建物取引主任者」の職責を的確に表しているとは言い難い。他にスンナリ納得できる名称はないものか・・・。

そこで、皆さんからお知恵を拝借したい。「こんなネーミングはどうか」というものがあったら是非ご提案頂きたいと思う。もちろん、資格者の職責に合った名称でなければ意味が無いが・・・。

採用された暁にはハトマークでお馴染みの全宅連より賞金が出るよう責任を持って交渉したいと思うわーい(嬉しい顔)
posted by poohpapa at 06:40| Comment(22) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月18日

久しぶりに更新料の話題

アップする記事の予定を変更して、msn.ニュースより、久しぶりに更新料に関する裁判の話題、



1年ごとに15万円…賃貸住宅の更新料「有効」 京都地裁判決

賃貸住宅の1年ごとの契約更新時に、家賃約3カ月分の更新料を取るのは無効として、京都市の消費者団体「京都消費者契約ネットワーク」が不動産会社「ジェイ・エス・ビー」(同市)に契約条項の使用差し止めを求めた訴訟の判決で京都地裁は17日、請求を棄却した。

 更新料をめぐっては最高裁が昨年7月、「賃料や更新期間などに照らし、高額過ぎるなどの事情がない限り、無効ではない」と初判断。今回は賃料が5万1千円で、1年ごとの更新時に15万円を支払う契約条項が争点。松本清隆裁判長は「高額過ぎるとは直ちに断定できない」と指摘した。

 同団体代理人の長野浩三弁護士は「高額ではないとした判決は極めて不当」とコメント。同社代理人の田中伸弁護士は「適正、妥当な判決」とした。


(記事全文 2012.1.17 20:36)


先の最高裁判決があるから、ということかも知れませんが、不動産屋からしてみても、賃料5万1千円で1年毎に更新料15万、というのは合理性があるとは思えませんね。契約時に、たとえば「本来の家賃は7万5千円ですが、月々の家賃負担がキツイのであれば、ボーナス払いのように年一回の更新料で調整する、という方法も考えられますが・・・。その場合、更新を迎える前に退去したなら差額を計算して負担してもらうことになります」といった説明と合意がなされていた、というなら話は別ですが、もしその部屋の家賃5万1千円が普通の家賃相場だとすると、この更新料は常識外だと思います。

上(高裁)に行ったら判決が覆される可能性もあるでしょう。

2年毎の更新がほとんどの東京の慣習で計算すれば、5万1千円の家賃の部屋で、2年毎に更新料30万を請求されるようなものですから、そりゃあモメますよね。二度とその店を使ってくれなくなるでしょう。

ただし、契約時に「それで合意していたという事実」も無視は出来ません。ちゃんと説明を受けてその時は納得していたのに、後になって誰かに知恵を付けられたりして「私は騙された、世の中の相場などを知らなかった」と言い出す者もけっこういるものです。これほどのものではありませんが、私も何人かいました。

「ちゃんと説明して納得していたのに、今になってそんな理不尽なこと言うか!?」、てな輩が。

このご時勢で、数年前の契約であったとしても「住む部屋がなくて困っていた」ということは考えられませんし、契約時に「1年毎に更新料15万」と説明を受けて、その時に何ら交渉などせず受け入れていたとしたら、「知らなかった」ではなく当時は「それで何とも不満に思ってなかった」ということです。いえ、契約時に初めて知ったのでなく物件の広告を見ていた段階で既に「更新料の条件」に気付いていたハズです。


「約束(約定)は互いに守る」、それが先ず大前提ですね。そして、後は「程度の問題」でしょう。最高裁で「更新料そのものは違法とは言えない」との判決が出ていますので、もう「制度の是非を問う裁判」でなく「個別の事例で内容を争う裁判」になりますし。

posted by poohpapa at 07:31| Comment(2) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月18日

「賃貸住宅居住安定法案」廃案に

先日、以前から我々の業界や家主さんが危機感を持っていた「賃貸住宅居住安定法案」が廃案になった。

ご承知の通り、既に先に参議院を通過していて、衆議院で可決されれば成立してしまっていたが、何度か継続審議になったものの、その都度、国会の会期内に可決されることなくついに廃案となったものである。法案が提出され、会期内に成立しない場合は、次の国会に送られて継続審議になるか、廃案になるかどちらかである。今まで何度か継続審議になっていたので、正直なところ非常に危惧していた。

廃案になったのには、この一年、他にもっと急いで審議しなければならない問題が出てきたことや、問題閣僚が続出して国会が紛糾したりしたことも大きい。被災者の皆さんには申し訳ないが、一つには東日本大震災のあおりを食ったお陰でもあり、不適材適所の一川防衛相や山岡消費者相らには心から感謝をしたい。

実のところ、震災がなければ通っていた可能性が高かったらしい。全宅の顧問弁護士によれば、「かなり危険水域に近づいていた」ようで、「法案が提出された早い段階で『非常に危険な内容』ということは伝えてあったのにトップの危機感が希薄で直ぐに(反対運動や署名活動など)動かなかったのも危機を高めてしまった要因になっていた」とか。業界団体のトップの人たちは「末端会員の苦労」には関心がないんだろう。

この法案は別名「追い出し禁止法案」とも呼ばれていて、もしこの法案が通っていれば、悪質滞納者に対しての督促が極めて困難になり、違反した場合には罰金や懲役を喰らうことにもなりかねないもので、単に悪質な滞納者をのさばらせるだけの効果しか生まなかった。こんな内容で「良し」として参議院を通過していたのだから、国会議員の先生方は「社会常識が著しく欠如している」と思われる。

入居者(督促を受ける側)が弱者とは限らないワケで、むしろ「何でも人権問題」の今の世の中では貸主側のほうが圧倒的に弱者の立場に置かれている。悪質な滞納者にかかれば「借りてしまえばこっちのもの」なのだ。督促を受ける者が「約束通り家賃を払わない」のがそもそも間違いであって、遅れる場合には事前に相談してくれるなり誠実に対応してくれていれば家主さんも管理会社もある程度は待つものなのだ。それでも待たずに鍵交換などの強硬手段に訴えてきたなら他の法律で対処すればいいだけのこと。

ただ・・・、こういう(似非)「人権がらみ」の法案は、いつ再び形を変えて提出されないとも限らない。何と言っても「本当の人権」というものが全く解かっていない民主党政権である。まだ安心はできない。


さてと、追い出し禁止法案が廃案になったことだし、年末に向けてビシビシ滞納家賃を取り立てないとわーい(嬉しい顔)
posted by poohpapa at 06:33| Comment(0) | 不動産業界(全般) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする