南青山法律事務所

以前、都宅協立川支部の研修で南青山法律事務所の青木弁護士のお話を伺って、その模様は記事にさせて頂いたが、改めてのご紹介。

南青山法律事務所は不動産取引、とくに賃貸でのトラブルに特化（専門化）している法律事務所で、我々不動産会社で賃貸を主に扱っている業者なら是非知っておくといい法律事務所と思われる。何故か、と言うと、我々が受ける研修では、何かと言えば不動産会社に対し（悪質な滞納者に対しても）「あれをやっちゃいけない、これをやったら人権違反になる」といった内容ばかりで、ハッキリ言ってクソの役にも立たないものばかり。具体的に「どう対応したら良いか」などという話はなくて、後で裁判にでもなった時に負けないよう忠告するような内容ばかり。それでは悪質な滞納者を助長するばかりで、貸主側の人権には全く配慮がされていないもの。ま、それも大切ではあるが、何度も同じ内容で研修するのは如何なものか

ところが、南青山法律事務所の青木弁護士の話は公正に貸主側に配慮した具体的な内容で、非常に役に立つもの。貸主や不動産会社が何かの賃貸トラブルに見舞われて弁護士に相談する必要が生じた時に「南青山法律事務所」の名前は覚えておいて損はない、と思う。少なくとも、ＨＰくらいは「お気に入り」に入れておくとよいだろう。ＨＰでは、そこまで解説してしまったら手品のタネをばらすようなものでは、というくらい丁寧に「よくある相談」について解説している

で、南青山法律事務所、メールマガジンも発行していて、これがまたとても参考になる。希望すれば無料の小冊子もお送り頂けるのだが、小冊子などでなく立派な副読本くらいの内容。アドレスを載せてしまうとイタズラがあるといけないので、必要な方はＨＰの中で探して頂きたい。けっこう辿り着くのは大変だが。

一言で言えば、非常に良心的な弁護士さん。都宅協の顧問法律事務所「深沢綜合法律事務所」所属の高川佳子弁護士と、この青木龍一弁護士の二人を知っていれば東京の不動産業者は安泰、と言ってしまってもいいくらい。高川弁護士については、私だけでなく、研修を受けた不動産会社の方たちが自身のブログで絶賛しているほどで、実に理路整然としていて頼り甲斐がある。ただし・・・、

深沢綜合法律事務所からは他の弁護士も研修の講師をしに来るが、彼らは全くダメ。話はつまらないし「だからナンなの！？」と言いたくなるくらい。私からすれば「無駄飯喰らいの役立たず」である。「都宅建から多額の顧問料を取っているならもう少し現実を勉強しろ！」と心の中ではいつも叫んでいる。

さて、今月１５日（木）の１３時から、立川支部主催で研修が開かれる。「東京都人権啓発センター」から講師が来ることになっていて、人権問題や個人情報保護に関する話をするようだ。ハッキリ言って、どうせ「いつもと同じ」で碌な内容ではないだろう。出席はするが、今から憂鬱である。

「宅地建物取引主任者」の名称は変わるのか

私が敬愛する都宅協町田支部の支部長のブログを拝見していたら、長く使われていた「宅地建物取引主任者」の名称が「宅地建物取引士」に変わるかも、との記事があった。と言っても、現在、協会が働きかけている段階で、本決まりになっている、という話ではない。

町田支部長の記事によれば、「民主党の石井一副代表（参議院議員）が大阪宅建協会の要請で、宅地建物取引主任者の呼称変更法案を準備したようです」とのこと。名称を変えるだけなら国交省の判断だけで良さそうなもので、法律を修正する必要など無いように思えるのだが・・・、要は単語を差し替えれば済む話で、そんなことに法案を出して国会での可決承認が必要とは、なんと無駄が多いことか・・・。

「本来、取引主任者の呼称変更活動は、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）や全国不動産政治連盟（全政連）が行うべき」ともあって、それは全く同感である。今はどちらもちゃんと機能していないから。

国土交通省は取引主任者の呼称変更には同意しているもようで、近く「宅地建物取引士」という名称に変更されるかも知れない。ま、私は、そんな動きがあるとは全く知らなかったのだが、私もずっと以前から、それこそ資格を取る前から「何で取引主任者なの？」と思っていた。「主任」といえば、会社での肩書の中で最も低い役職を連想してしまうし、意味としては「不動産取引に当たって重要事項の説明などを主に任じられる」ということかも知れないが、「主任者という名称は何か変」と常々思っていた。

と言うか、最初に「宅地建物取引主任者」という名称を付けた人、センスなさすぎ

ただし、それが「宅地建物取引士」に変わるのもどうかと思う。「取引」と「士」の間に適切な言葉が省略されているように思えてならない。資格を持っていない社員でも不動産の取引はできるワケで、「取引」という単語に「士」を付けただけの「宅地建物取引士」という名称は安易で、現「宅地建物取引主任者」の職責を的確に表しているとは言い難い。他にスンナリ納得できる名称はないものか・・・。

そこで、皆さんからお知恵を拝借したい。「こんなネーミングはどうか」というものがあったら是非ご提案頂きたいと思う。もちろん、資格者の職責に合った名称でなければ意味が無いが・・・。

採用された暁にはハトマークでお馴染みの全宅連より賞金が出るよう責任を持って交渉したいと思う

久しぶりに更新料の話題

アップする記事の予定を変更して、ｍｓｎ．ニュースより、久しぶりに更新料に関する裁判の話題、



１年ごとに１５万円…賃貸住宅の更新料「有効」　京都地裁判決

賃貸住宅の１年ごとの契約更新時に、家賃約３カ月分の更新料を取るのは無効として、京都市の消費者団体「京都消費者契約ネットワーク」が不動産会社「ジェイ・エス・ビー」（同市）に契約条項の使用差し止めを求めた訴訟の判決で京都地裁は１７日、請求を棄却した。

　更新料をめぐっては最高裁が昨年７月、「賃料や更新期間などに照らし、高額過ぎるなどの事情がない限り、無効ではない」と初判断。今回は賃料が５万１千円で、１年ごとの更新時に１５万円を支払う契約条項が争点。松本清隆裁判長は「高額過ぎるとは直ちに断定できない」と指摘した。

　同団体代理人の長野浩三弁護士は「高額ではないとした判決は極めて不当」とコメント。同社代理人の田中伸弁護士は「適正、妥当な判決」とした。

（記事全文　2012.1.17 20：36）


先の最高裁判決があるから、ということかも知れませんが、不動産屋からしてみても、賃料５万１千円で１年毎に更新料１５万、というのは合理性があるとは思えませんね。契約時に、たとえば「本来の家賃は７万５千円ですが、月々の家賃負担がキツイのであれば、ボーナス払いのように年一回の更新料で調整する、という方法も考えられますが・・・。その場合、更新を迎える前に退去したなら差額を計算して負担してもらうことになります」といった説明と合意がなされていた、というなら話は別ですが、もしその部屋の家賃５万１千円が普通の家賃相場だとすると、この更新料は常識外だと思います。

上（高裁）に行ったら判決が覆される可能性もあるでしょう。

２年毎の更新がほとんどの東京の慣習で計算すれば、５万１千円の家賃の部屋で、２年毎に更新料３０万を請求されるようなものですから、そりゃあモメますよね。二度とその店を使ってくれなくなるでしょう。

ただし、契約時に「それで合意していたという事実」も無視は出来ません。ちゃんと説明を受けてその時は納得していたのに、後になって誰かに知恵を付けられたりして「私は騙された、世の中の相場などを知らなかった」と言い出す者もけっこういるものです。これほどのものではありませんが、私も何人かいました。

「ちゃんと説明して納得していたのに、今になってそんな理不尽なこと言うか！？」、てな輩が。

このご時勢で、数年前の契約であったとしても「住む部屋がなくて困っていた」ということは考えられませんし、契約時に「１年毎に更新料１５万」と説明を受けて、その時に何ら交渉などせず受け入れていたとしたら、「知らなかった」ではなく当時は「それで何とも不満に思ってなかった」ということです。いえ、契約時に初めて知ったのでなく物件の広告を見ていた段階で既に「更新料の条件」に気付いていたハズです。


「約束（約定）は互いに守る」、それが先ず大前提ですね。そして、後は「程度の問題」でしょう。最高裁で「更新料そのものは違法とは言えない」との判決が出ていますので、もう「制度の是非を問う裁判」でなく「個別の事例で内容を争う裁判」になりますし。

「賃貸住宅居住安定法案」廃案に

先日、以前から我々の業界や家主さんが危機感を持っていた「賃貸住宅居住安定法案」が廃案になった。

ご承知の通り、既に先に参議院を通過していて、衆議院で可決されれば成立してしまっていたが、何度か継続審議になったものの、その都度、国会の会期内に可決されることなくついに廃案となったものである。法案が提出され、会期内に成立しない場合は、次の国会に送られて継続審議になるか、廃案になるかどちらかである。今まで何度か継続審議になっていたので、正直なところ非常に危惧していた。

廃案になったのには、この一年、他にもっと急いで審議しなければならない問題が出てきたことや、問題閣僚が続出して国会が紛糾したりしたことも大きい。被災者の皆さんには申し訳ないが、一つには東日本大震災のあおりを食ったお陰でもあり、不適材適所の一川防衛相や山岡消費者相らには心から感謝をしたい。

実のところ、震災がなければ通っていた可能性が高かったらしい。全宅の顧問弁護士によれば、「かなり危険水域に近づいていた」ようで、「法案が提出された早い段階で『非常に危険な内容』ということは伝えてあったのにトップの危機感が希薄で直ぐに（反対運動や署名活動など）動かなかったのも危機を高めてしまった要因になっていた」とか。業界団体のトップの人たちは「末端会員の苦労」には関心がないんだろう。

この法案は別名「追い出し禁止法案」とも呼ばれていて、もしこの法案が通っていれば、悪質滞納者に対しての督促が極めて困難になり、違反した場合には罰金や懲役を喰らうことにもなりかねないもので、単に悪質な滞納者をのさばらせるだけの効果しか生まなかった。こんな内容で「良し」として参議院を通過していたのだから、国会議員の先生方は「社会常識が著しく欠如している」と思われる。

入居者（督促を受ける側）が弱者とは限らないワケで、むしろ「何でも人権問題」の今の世の中では貸主側のほうが圧倒的に弱者の立場に置かれている。悪質な滞納者にかかれば「借りてしまえばこっちのもの」なのだ。督促を受ける者が「約束通り家賃を払わない」のがそもそも間違いであって、遅れる場合には事前に相談してくれるなり誠実に対応してくれていれば家主さんも管理会社もある程度は待つものなのだ。それでも待たずに鍵交換などの強硬手段に訴えてきたなら他の法律で対処すればいいだけのこと。

ただ・・・、こういう（似非）「人権がらみ」の法案は、いつ再び形を変えて提出されないとも限らない。何と言っても「本当の人権」というものが全く解かっていない民主党政権である。まだ安心はできない。


さてと、追い出し禁止法案が廃案になったことだし、年末に向けてビシビシ滞納家賃を取り立てないと