2016年01月18日

古い記事から、これからの時期、気になる話題

単身者で、これから部屋探しをする人は多いと思う。いちおう、直ぐに必要となる話ではないが、知っておくと「その時が来たなら」参考になるかな、という話。

PRESIDENT Online 2012年12月3日号の記事より、

著者は、みらい総合法律事務所共同代表、弁護士 谷原 誠 氏 構成=高木侑子氏

更新料、クリーニング代を節約するには
想定外のお金の問題−賃貸契約

賃貸借契約を更新すると、貸し主から更新料の支払いを求められることがある。支払う必要があるかどうかは、契約書に更新料について明記されているかによる。すなわち、契約書に更新料の定めがない場合や、「貸し主が指定する額を支払う」といった曖昧な定めしかない場合には支払う必要はないが、更新料の支払い義務やその額等が一義的かつ具体的に記載されている場合には、支払わなければならない。

ただし、定められた更新料の額があまりに高額な場合は別だ。最高裁判所は、更新料の定めは、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」有効であると判断しており、額が高すぎる場合には、その定めは無効と解釈されるからだ。たとえば、半年ごとに月額賃料の5カ月分を支払うといった法外な更新料の定めは高額にすぎるため無効であり、少なくとも全額を支払う必要はないだろう。

もっとも、最高裁判所は、1年で更新される賃貸借契約について、更新料を月額賃料の2カ月分とする定めを有効と判断しているから、前述のようなよほどの例でない限りは、借り主は契約書どおりの金額の支払い義務を負うことになりそうだ。ただ、契約前の貸主との交渉によって下げてもらえることはあるので、あきらめる必要はない。きちんと契約書をチェックし、更新料が高く感じたら交渉してみよう。

更新料と並んでトラブルになりやすいのが、退去時に請求されるクリーニング代等の原状回復費だ。退去後に送られてきた明細を確認して予想以上の額が敷金から引かれていることに驚く人は少なくない。

借り主は、賃貸借契約が終了した際に物件を元の状態に戻して貸し主に返還する原状回復義務を負っている。ただし「原状回復」とは新品の状態に戻すことではない。「通常の使用によって生じる損耗」は毎月の賃料で精算されるため、借り主は故意・過失によって生じた損耗についてのみ責任を負えば足りるのだ。

貸し主と借り主の責任区分については、国土交通省が「原状回復にかかるガイドライン」を定めている。具体的には、家具の設置跡や壁に貼ったポスターの跡等は通常損耗であり借主は負担を要しないが、ペットの爪跡やクーラーの水漏れを放置したためにできたカビなど、使い方や管理方法次第では生じなかったものについては借り主負担となる。また退去時の清掃代については、貸し主が次の入居者を確保するために行うものだから、通常損耗の修繕として貸し主の負担となる。ただし、ひどいタバコのヤニなど通常の汚れでない場合は借主負担となりうる。

契約書によっては、本来貸し主が負担すべき通常損耗の修繕についても借主が負担すると定めているものもあるので、注意が必要だ。ここでも契約締結前に契約書を確認することが重要な防衛策になる。まず、原状回復に関する条項のうち「借り主」負担とされている部分だけをピックアップし、次に普通に使用していて生じうるものが含まれていないかという観点から順にチェックしていけばよい。不公平な条項については修正を求めよう。


退去時は全室内を撮影しておくべし

また原状回復のトラブルは退去後に起きるため、借り主は反論の証拠を持たないことが多い。トラブルに備えて、入居時、退去時ともに物件の写真を撮るなどして証拠を保全しておく必要がある。「普通でないくらいに汚れていたので特別な清掃を行った」として高額な清掃費を請求されるケースもあるので、特に退去時には、損傷・汚れのない部位も撮影しておくことが重要だ。


記事の中にあるように、「最高裁判所は、1年で更新される賃貸借契約について、更新料を月額賃料の2ヶ月分とする定めを有効と判断している」とのことなので、通常もっとも多い更新料の規定、2年毎に新賃料の1ヶ月分というのは当然に合法、ということになる。なので契約書に謳われているのに「支払いたくない」とゴネても通らない。最近、当社でも更新に来たお客さんが「築後20年以上経っている貸室は、最近は更新料を払わなくても良くなってるらしいですね」と言っていたが、そんな話は聞いたことが無い。よくあるパターンで、自分にとって都合よく聞き、都合よく解釈しているだけの話。

「更新料なんか払いたくないよね、2年なんかすぐきちゃうし・・・」
「だいたいが『うちみたいな古いアパートで更新料なんか取るなよ』って言いたいよね」
「思う、思う、築20年くらい古くなったら更新料は取らなくてもいいんじゃね?」
「入っててくれるだけで有り難い話で更新料まで取るのは阿漕だよ絶対」
「取らないとこもあるんじゃないの?」
「ああ、なんか聞いたことある」
「たぶん家主や不動産屋が知らないだけで、そんな法律があるかもよ」
「うん、そうだね、そうなっててもおかしくないよ」

などとレベルの低い友人同士の会話が「築後20年以上経っている貸室は更新料を払わなくても良い」と曲げられて伝わったんだろうけど、言うのは勝手だが「恥をかくだけ」でお仕舞いになる。

「新築でも礼金や更新料を頂けない物件もありますが、古くても更新料をお支払い頂く物件もあります」と伝えると落胆していた。言ってみただけかも知れないが、言われたほうは不快になるもの。入居者のほうから根拠も無いのに「払わなくてもいいのでは?」「払いたくない」と言われればカチーン!とくる。


基本的に私は「礼金や更新料については無くていい」(無くすべき)と思っていて、その代わり、管理会社が貸室に対して何がしかの管理料を頂くようにして、当然にそれは家賃に上乗せすべきと思う。そうすれば管理会社の雑用も増えるが無償ではなくなる。その提案の良し悪しは別にして、不動産屋の仕事において有償無償の線引きがハッキリしてないことで不利益を被ることが多いから立川支部で検討して本部に上げるよう提案したのだが、それも当時の支部長からは「回答いたしません」という返事だった。

ま、管理料を頂くのが理想だが、そうなってくると管理物件の横取り合戦も厳しくなるものだろう。

記事には、「退去時の清掃代については、貸主が次の入居者を確保するために行うものだから、通常損耗の修繕として貸し主の負担となる」ともあるが、東京都の賃貸住宅紛争防止条例の施行以降はむしろクリーニング代だけ頂いて後はお返しするパターンがほとんど。なので、退去時には掃除する必要は一切無く、荷物とゴミだけ撤去すれば済むからそのほうが合理的だし妥当。そこで借主が「クリーニング代は貸主負担のハズ」などと主張したなら「だったら掃除くらいしていきなさい」ということになる。

結論的に言えば、題名は「更新料、クリーニング代を節約するには」になっているが、内容的には全く節約の為に役立つ話になっていない。写真を撮るのも効果的ではない。どうしても、と言うなら、入居時に管理会社か家主と室内を一緒にチェックして、その時のやり取りをICレコーダーで録音するのが一番。ただし、無断で録音すると、イザ裁判となった時には証拠採用されない恐れがある。

借主は入居期間に応じて相応の負担はすべきで、貸主は何でもかんでも借主に責任転嫁しようと考えないこと。私も間に入って何度も不快な思いをしている。敷金トラブルで、私の話に耳を傾けようとしない「強欲で理不尽な家主」の物件管理を自ら降りたこともあるし、借主(退去者)をきつく叱ったこともある。

貸主借主双方の間に入って「妥当な落としどころ」を探って提案し解決するのも私の仕事だから。


posted by poohpapa at 06:27| Comment(8) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月19日

家賃の値上げ

msn.に、「女子SPA!」から、こんな記事が、

見出しと記事本文の内容はちょっとずれていて、見出しだけ読むと誤解を生じそうだが、記事の中身は概ね妥当なもので、ずっと以前から私が記事にしている内容とほぼ同じ。最初に言っておくが、こういう記事を読むと「自分に都合よく解釈したり、都合のよい部分だけ抜き取って勝手な言い分を主張する者がいる」が、それをしてしまうとゴリ押しで得をするどころか損をすることが多いので要注意である。


知ってた!? 家賃上げますと言われても…住人は「応じる義務はない」

 賃貸に住む人にとって、1番の出費はやはり「家賃」。毎月固定でかかってくるお金なだけに、少しの増額でもトータルで考えてみると大きな出費になることも考えられます。

 もし、ある時あなたが大家さんから「家賃を上げたいんだけど……」と増額を要求されたら? 街の再開発や、東京オリンピックを見越した影響などで、家賃が高騰している地区も多くあります。

 今回は、賃貸物件に住まれている方にとって、きっと気になる“家賃”について、暮らしの情報サイト「日刊Sumai」がご紹介しましょう。

◆家賃の増額に「応じる義務」は、無い!?

 もし、大家さんから家賃の増額を打診されたら……。

 まずは、家賃の増額に関して大家さんと双方の意見を交えて話し合いましょう。話合いで折り合いがつき、大家さんとの良好な関係を保てるのであればそれに越したことはありません。話し合いにより折り合いがつかず、大家さんが一方的に増額された家賃を請求してきても、あなたはそれに応じる“義務”まではありません。

 法律上は、「あなたが相当だと思う金額を支払えばOK」とされています。ただしその後、裁判等で家賃の増額が認められた場合は、足りない分に年10%の利息を付けて支払わなければならないということになります。

◆もし話合いがまとまらなかったら……

 話合いで決着がつかない場合は、大家さん側が裁判所に「調停」の申し立てを行うことが考えられます。「調停」とは、あなたと大家さんが直接顔を合わせて話し合うのではなく、調停委員を介しての話合いを裁判所で行う手続きのことです。

この調停でも話合いがまとまらない場合は、「訴訟」により決着をつけることになります。

 賃料増額の請求については、いきなり裁判所に訴えることはできず、まず調停で話合いをする必要があるため、このように調停の後に訴訟、という流れになります(「調停前置主義」といいます)。

◆こんな時は「家賃の増額請求」が認められる可能性大

 家賃の増減を請求できる場合は、「借地借家法」という法律によって定められています。

その32条1項によれば、

・土地や建物に関する税金等が増加するなどにより土地や建物の価値が増加した場合

・1以外の経済事情の変動があった場合

・近所の相場と比較して不相当となった場合

には家賃の増額請求ができるということになっています。

 逆にいうと、上記1〜3の条件がなく、単に大家さんの気まぐれで家賃を上げようとしても、請求してはいけないということになるんです。

◆調停、裁判のポイント

 もし、話し合いで折り合いがつかず、調停や裁判になったら……。

どういったことが“決め手”になって、家賃の増額についての判断がなされるでしょうか?

 もちろん、事案ごとに具体的なポイントは異なりますが、上述の1〜3の条件を満たすかどうか? が争点になることが多いでしょう。

 これ以外では、「家賃を定められた時期からどれくらい経過したか」という視点も軽視できません。家賃等も含めて合意に至ったから契約したのに、わずかな期間で家賃増額が認められるようなことになると、とても不合理だからです。

「あとですぐ家賃上げる前提で、契約取るために安い家賃に設定していたのか!」ということになりますからね。

 特に訴訟となった場合、“証拠の有無”も当然重要です。多くの場合、不動産鑑定士さんが作成した鑑定書が大きな意味を持ちます。

◆もし、調停・訴訟で「家賃の増額」が認められたら……

 調停、訴訟において家賃の増額が“認められた”場合、足りなかった家賃分に年間10%の利息を付けて大家さんに支払わなければいけません。定期預金の利息が“0.数%”という時代ですから、10%というのはかなり高額です。

 実際のところ、「調停をして訴訟をして……」と仮定した場合に、「どのくらいの増額に収まりそうか?」という着地点を想定し、判決までの“期間”を検討し、「差額としていくら利息を支払う必要があるか?」という観点も重要になってくるでしょう。

 逆にいうと、自分も家賃が安いと自覚していて、かなり高い確率で一定の増額が認められると思うのであれば、調停や訴訟に至る前にさっさと合意しておいた方が、結果として得になるという考えも十分に成り立つということです。

 以上のように、家賃の“増額”について、法律によってルールが整備されています。

「大家さんに一方的に言われたからといって、ただちに家賃の増額に応じる“義務”はない」「ただし、正式に増額が決まった場合には一定のリスクはある」

 もし、大家さんから家賃の増額を言い渡されたら、これらを理解した上で、弁護士などに専門的なアドバイスを求めても良いかもしれませんね。

【日刊Sumai】

今の時代に、家賃を値下げすることはあっても値上げすることはほとんど無い。いくら近い将来オリンピックが開催されると言っても、現在入居者募集中の都心の物件は既に織り込み済みだし(現在の条件で契約した)家賃を値上げすることは(道義的には)出来ないもの。たとえ正当理由があると認められると予測できたとしても、入居者の真理としては納得いかないだろうから退去される可能性もある。

そういうリスクや状況を考えたら記事そのものはタイムリーとは言えないが、覚えておいて損は無い。

少なくとも当社の場合、入居者の現在の状況とか人柄を見て、元々今は相場より高めの家賃になっているなら、入居者からの相談が無くても家主さんに値下げの相談をする。それでは公正公平ではない、と言う人もいるだろうけど、間違っても「クレーマーの家賃を下げてあげよう」などとはしない。たとえ相場より高くなっていても、である。日ごろ気持ち良く接してくれている入居者と、理不尽な文句ばかり言ってくる入居者と、同じ対応をしていたなら、私からすれば「そのほうが不公平」と思えるから。

その典型的な例が孤独死したC氏である。気を遣ってなんかくれなくても、せめて普通に接してくれていたなら相当に差が出ていたと思う。現実に、人柄で100万以上も得している入居者もいるし、ほんと。

ただ、家主さんの利益にも配慮しなければならないので、一気に相場まで下げて頂くことはお願いしないで何回かステップを踏むようにしている。

と言いつつ、うちの店の家賃は相場まで一気に下げて頂いている。今まで、途中で何度も家主さんから「値下げしましょうか?」と言われていたのに私がずっと辞退していて、8年前の独立を機に家主さんに相談して値下げして頂くことになったから、である。家主さんは「いくらでもいいわよ」と仰っていたが、私に決定権を頂けるとしても「立場を利用する」のは嫌だから相場でお願いした。

人柄なんて急に改めようとしても無理なものだが、間違いなく、人柄の良い入居者は得するもの。ただし率直に言って、家主さんの人柄や価値観、経済観念なども考慮しなければならないので、どのタイミングで、どう話を持ち掛けるか、は気を遣うもの。過去には却下されたこともあるが率としては少ない。

過去には、家主さんに値下げをお願いして激怒されたこともある。相場と懸け離れてきていたし、慎重に言葉を選んでお願いしたのだが・・・。それだともう入居者に対する責任が果たせなくなるし、ストレスが溜まるだけだから管理は辞退した。「20年も付き合っていて、そんなふうに手を切るのか!?」との言葉は忘れない。

入居者には「不動産屋に任せているから」と言いながら、私には自分勝手な言い分を押し付けて入居者との約束を反故にしようとしていたから、きっと新しい管理会社には最初のうちは「いい顔」をしていたことだろう。

貸主からの値上げも入居者からの値下げの相談も、互いを思い遣る気持ちが無ければ、どちらの言い分が通ったとしても、その後、快適に暮らすことが出来なくなるもの。現実には、正当理由は二の次、であろう。

posted by poohpapa at 07:41| Comment(2) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月08日

社会常識に欠ける弁護士 2

一昨日の記事の続き、

法律で敷金の清算、原状回復に関しては明確な規定があるワケではない。「クリーニング代を貰ってはならない」とも「貰え」とも規定していないのである。

法律で規定されていないものは、社会の慣習によって何が正しいか判断されるもので、それが原則になる。社会の慣習(商習慣)や一般的なマナーを解さない弁護士に勝手なことを言ってもらいたくはないちっ(怒った顔)

理由をこじつけて敷金からあれもこれも引こうとしたり(敷金0で)退去時に法外な費用を請求するのは一部の大手不動産業者くらいのものである。ほとんどの不動産会社や貸主はそんなことはしていない。

(記事向けの架空の相談者かも知れないが)相談者の女性は、

家主さんは、「退去後の補修費用と室内クリーニング費用を負担してください。敷金から差し引いておきます」と言ってくるのですが、部屋をきれいに使っていたので、納得できません。

と言っているが、補修費用の内容については詳しく触れておらず、当然に入居者が負担すべきものが含まれている可能性もある。本人はキレイに使っていたつもりでも、5年も使っていたなら、素人が掃除しただけの状態で次の入居者にそのまま貸すなんてことはできないもの。退去した部屋の状況を全く見ていない弁護士が、「全額返してもらえる」などとアドバイスするのは無責任であろう。

きれいに掃除をして退去することは最低限のルールです。

尤もらしく聞こえるが、そんなルールは今は存在しない。昔は退去者が掃除して出て行くのが当たり前で、それで敷金が全額返金されていたし、関西では敷金を10ヶ月分とかそれ以上を預かってその利息を掃除代に充当することで退去時には全額返金する慣習になっていたようで、敷金に関しては地域によって扱いが異なっている。「敷金から清掃代を引く代わりに退去時の清掃は一切しなくてよい。荷物を全て搬出して粗大ゴミの連絡や公共料金の清算をして退去する」のが現在の一般的なルールで原則なのだ。

アンタが勝手な原則を作るな!、と言いたい。こういうのも人権ボケと言うんだろう。

「借主側に一方的に不利な特約は例え借主が納得して署名捺印していても最初から無かったものと見なす」という規定も、一方的に不利かどうかは個別に内容を見て判断されるもの。

クリーニング代が引かれる代わりに掃除せず退去できるなら、引っ越しのトラックが出て行くのと一緒に移転先に向かえるワケで、入居者にとっても、居残って何時間も掃除するよりそのほうが合理的である。

この弁護士が仮に管理会社や家主側の顧問弁護士だとしても同じことを言うであろうか??

答えは「NO」であろう。言うワケがない。

もし家主側の弁護を引き受けていたなら逆のこと、つまり「クリーニング代は支払うのが原則」と言うハズである。弁護士なんて職業は「誰から依頼を受けるか」によって言うことが変わってくるもの。今回の記事では貸主借主どちらからの相談でもなく、一般消費者向けの記事であるから「消費者受けのよい意見」を言っているだけ。この記事を読んで、掃除もせずに「敷金は全額返せ」と言い出す者も現われるだろう。


私も、以前は「借りた時と同じくらいキレイな状態にして退去をした家族」の敷金を(家主さんを説得して)全額返金させたことがある。「全部返せ。返さないと訴える」と言っていた入居者の敷金からクリーニング代を差し引いたこともある。要は、一律ではない、と言うこと。一律にしたら不公平でしかない。

家主さんの不動産という高額な資産を借り受けて生活するのに、出る時に「敷金は全部返せ」と要求するのが間違い。たとえ法律上は通ったとしても社会常識では通らない。「クリーニング代は家賃に含まれているハズ」なんてのは借りる側の勝手な理屈。そういうのを「それは違うよ」と教えるのは弁護士の仕事ではないだろうが、公正な判断力を持ちあわせていないなら弁護士など辞めたほうがいい

世の中の弁護士や消費者団体、評論家などは、自分はさも消費者の味方、というようなスタンスで無責任に「解かったようなこと」を言うが、自分で家主や管理会社の立場に立ってみれば解かること。もっと言うなら、置き換えなくても解からなければならないもの。曲がりなりにも弁護士であるなら、消費者に「間違ったメッセージ」を送りかねないアドバイスなど発信してはならない。ま、弁護士もピンキリだから。


(初期の過去ログにあるが)以前は、当社管理物件の家主であった弁護士とでこんなこともあった。

申し込みが入り、契約も入金も完了していて、引っ越しの当日、同じ敷地に住む家主から鍵を受け取る約束になっていたのだが、トラックが着いたら家主は留守。後で分かったことだが栃木の親戚に不幸があり家族全員で出掛けてしまったらしい。ならば事前に管理会社に「不在にするので鍵の引き渡しをお願いしたい」と連絡してこなければならないもの。慌てていたのだろうが、うちには全く連絡がなかった。

お客さんが焦って半泣きになって電話してきたので、当時の社長と相談して鍵屋さんを呼んで開けてもらい荷物を入れてもらったのだが、夜になって、栃木から帰宅した家主が怒って「鍵を渡してなかったのに中に入っている。不法侵入で訴える」とバカなことを言ってきた。契約も清算も済んでいて、自分たちが約束しておきながら留守にしてしまっていて、それでいて「不法侵入だ」と言うのだから弁護士が聞いて呆れる。あれじゃどんな裁判の弁護をしても勝てないだろう、と思った。

この例を引くまでもなく、「弁護士が言っていることが常に正しい」とは限らないもの。


MSN japanは比較的公正にニュースを伝えているほうだとは思うが、何の検証もせずこういう記事を垂れ流すのは感心しない。消費者は「自分に都合が良い意見のほうを受け入れたがるもの」だから、当たり前の常識に則ってアパート経営をしている家主さんや管理会社からすれば非常に不快な記事である。


posted by poohpapa at 06:04| Comment(8) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月06日

社会常識に欠ける弁護士

私の毎日の巡回先、MSN japanのライフスタイルのコーナーに、こんな記事があった。

リンクも貼るが、記事が消えるといけないので全文を転載する。今日の記事は長いふらふら

第13回 敷金が返ってこない!マンション退去時のトラブル  2013/09/17

1人暮らしをする女性が直面しやすい「賃貸マンションをめぐるトラブル」。家主さんや仲介業者さんと交渉するのは不安ですね。一緒に考えてみましょう。


立地条件と間取りだけで賃貸マンションを選んでいませんか? 契約条件もしっかり考えておかないと、後で困ることがあります。今回は、退去時の悩み相談です。

◆退去のとき、補修とクリーニングの費用を支払わないとダメ?

Q:5年間入居した賃貸マンションを退去します。家主さんは、「退去後の補修費用と室内クリーニング費用を負担してください。敷金から差し引いておきます」と言ってくるのですが、部屋をきれいに使っていたので、納得できません。(29歳・商社経理部)

A:敷金は全額を返還するのが原則です。入居者が補修や清掃費用を負担する義務はありません。例外的に、入居期間に応じた通常の汚れや傷を超えている場合のみ、入居者が費用負担をします。ですから敷金の全額を返すよう請求しましょう。


【解説】

(1)敷金は、退去時に全額返還するのが原則


敷金は、退去時に全額返還するのが原則

賃貸マンション・アパートに入居するときに支払った「敷金」は、退去するときに全額を返還してもらえるのが原則です。

家賃の滞納など、入居者に支払い義務がある金額だけ敷金から差し引くことが許されます。敷金ではなく保証金という名目でも同じです。

退去後の補修や清掃費用は、原則として家主が負担することとなっています。なぜなら、普通に入居して生活していれば、部屋が汚れたり少しは傷がついたりすることは当然だからです。

家主さんが支出する補修や清掃の費用は、毎月の家賃収入から用意できるという考え方が基本です。


(2)「通常の使用による汚れ・傷」は、家主が負担する

どんなに部屋を乱暴に汚してもいいかというと、そうではありません。退去後の補修・清掃費用が家主負担になるのは、あくまで「通常の使用による汚れ・傷」の範囲内です。それを超えた重大な汚れや傷をつけてしまった場合は、入居者が負担しなければなりませんし、その費用を敷金から差し引くことが許されます。

国土交通省のガイドラインでは、退去時の補修費の負担について次のように定めています。

【入居者が負担する例】
落書き、引越作業による壁や床の汚れや傷
タバコのヤニ、臭いが壁や天井に残った場合
飼育ペットが壁や柱を引っかいて傷つけた場合
窓を開け放すなどの不注意で雨が吹き込んだことによる畳の色落ち
壁にネジ穴やクギ穴をあけた場合

【家主が負担する例】
破損していない畳や網戸の取り換え
家具を置いていた床のへこみ、痕跡がついた場合
日照により壁紙や床クロスが変色した場合
ポスターを貼っていた痕跡が壁に残った場合
地震など自然災害で破損したガラス窓の取り替え
エアコン設置により必要なビス穴を壁に開けた場合

このほかのケースも、入居者が通常の注意を払いつつ生活していても生じる汚れ・傷であれば、退去後の補修費用は家主が負担します。たとえば、冷蔵庫の下の床がサビている場合、通常の拭き掃除で除去できる程度なら家主が負担しますが、入居者が掃除を怠ったせいでサビが固着し除去できなくなった場合には、入居者が補修費用を負担しなければなりません。


(3)契約書に「費用は入居者が全額負担」と書いてあったら?


賃貸契約書に記載がある場合は?

もし賃貸契約書に「費用は入居者が全額負担すること」と書いてあっても大丈夫です。その条項は、一方的に消費者を不利にする内容ですから、消費者契約法10条により無効です。

ですから、上記の判断基準どおりに負担者が決まります。

マンションを退去するときに、家主さんや仲介業者さんと対立してしまうのは不安ですね。ぜひ上記で述べたことを参考にして、「泣き寝入り」をせず交渉しましょう。

もちろん入居者のマナーも大切です。部屋を清潔に使うこと、きれいに掃除をして退去することは最低限のルールです。

それを守ったうえで、それでもトラブルになった場合には、正々堂々と交渉しましょう。必要があれば弁護士に相談してくださいね。



??? である。

まるで消費者(借主)は常に弱者、と思っているかのようである。昨今の居住権だの人権だの、過保護なまでの消費者保護という風潮には「公正さ」など全く無い。私からすれば「弱者は貸主のほう」である。

この弁護士の言ってることは、概ね間違いではないが正しくもなく、著しく社会常識が欠如している。

何がか、と言うと、

敷金は全額を返還するのが原則です。入居者が補修や清掃費用を負担する義務はありません。

と言い切っている点。

補修に関しては、この弁護士の説明で間違いない。今はほとんどの業者(家主さん)はそうしているし。問題は、「クリーニング費用も払わなくていい」、という見解である。


う〜ん、長くなるので、やはり2回に分けさせて頂くたらーっ(汗)





posted by poohpapa at 06:45| Comment(0) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月15日

よくある勘違い、というか、心得違い

2009年11月15日、といいますからもう3年ちょっと前の「こちらから願い下げ」という記事に、一昨日、愛理さんから寄せられたコメントに対する返信を兼ねて記事にさせて頂きます。

実は、一般の消費者がよく陥る勘違いや心得違いの要素が含まれていますので確認という意味で、です。かく言う私も、その手の間違いはよく犯していますので、人様のことばかり言えないのですが・・・たらーっ(汗)


キーワードは「相手のいること」です。記事の中に何度も出てきます。

先ず、頂いたコメントの全文をコピペします。まあ嫌味な書き方ではありますがご容赦ください。


<<金持ちになる3欠く関係。
「恥かく、義理欠く、人情を欠く」
たしかに(^^ゞ
でも、それは同時に「友だちも失う」ことになりますよね。

これって商売の話でしょ?
金の話になれば商売相手(不動産屋)にはしわくなるのは当然じゃ?
ただでさえ不動産屋はブローカーで、大家と直取引できれば不要な存在なんだから
こんなことまでいちいち言うのはお門違いというか、
勘違いされてません?
私の周りにも職業柄、自営業者が多いですが、
皆商売相手や仕事の話では1円だって物凄い剣幕で下げさせますが、
そういった方はプライベート、嫁さんや友人、部下には大盤振る舞いします
それは「仕事」じゃなく「プライベート」だからです
プライベートでも金にしわいならせこい人間ですが、
おたくは不動産屋なんだから言ってることがおかしいです
資本主義の原則はあくなく利潤の追求、
買い手だって買い叩きますから、
言われたままの値段で買い手も我慢すべきなんて殿様商売は長く続かないでしょう
これが日本でずっと続いている「地主と小作人」の悪習慣です
地主は神様じゃありませんから、
そのおこぼれで生きる不動産屋はなおさらのことです
私は不当にふんぞり返っている大家や悪質不動産屋が大嫌いな性分ですので
敷金返還請求などを指南し、今後も日本の不動産の悪習をどんどん切り崩す活動をしていくつもりです
仕事のグチをこぼす前に私生活と商売でのお金に対しての姿勢、
資本主義の大原則を見直してはいかがでしょうか?



コメントの中で、

<<仕事のグチをこぼす前に私生活と商売でのお金に対しての姿勢、
資本主義の大原則を見直してはいかがでしょうか?

とありますので、もしかして私と面識がおありになるんでしょうか。私は、どなたかは分かりません。面識があるとしたなら、私の何をどこまでご存じなんでしょう?。面識がないとしたなら、私の私生活の金の使い方まで愛理さんに説教される筋合いはありませんよね。仮に面識があったとしても、私はどなたか分からないのですから、例えて言うなら、一対一で拳銃で決闘するのに私のほうは明るくて丸見えになってるのにそちらは暗闇にいる、ということになります。自分が誰かバレないところから辛辣で失礼なコメントを入れてくる、というのはネットの社会ではよくあることですが、おやめになったほうがいいでしょう。

これは私の場合の話ですが、私は人様のサイトを訪問して「自分とは考え方が違うな」と思っても反対意見を書き込んだりしません。「そういう見方もあるのか」と認識するだけです。ましてや誹謗中傷など以ての外。ただし、事実誤認などがあれば指摘することもあります。まあ、付き合いの程度によりますけど。顔が見えないのをいいことに酷いコメントを入れてくる人、実生活では小心者であることが多いでしょうね。

愛理さんはその記事を私の愚痴だとお読みになっていて、もちろん、私は愚痴話もよく書いておりますが、その記事は愚痴ではなく消費者に「こういうことはしないほうがいいよ」というアドバイス、もっと言うなら「すべきではありません」と意見している記事です。愛理さんが仰る「資本主義」以前の問題なんですね。

ご承知のように、今の賃貸市場は借り手市場であって、圧倒的に借り手に有利な状況です。だからと言って好きに何でも要求して良い、という話にはなりません。それが資本主義、自由主義経済だ、だから当たり前、と思っているなら、「相手がいる」ということを忘れていることになります。

私は記事の中のどこにも「言われたままの値段で買い手も我慢すべき」などと言っておりませんよ。「家主の足許を見てあれこれ要求するな」と言っているのです。自分が得するだけでなく「相手にも得して頂こう」という姿勢が大切だと言っているのです。世の中には経済が解かっていても商売が解かっていない経営者、たくさんいます。お客さんも、ですね。ここまでは愛理さんにはまだ理解できないかと思いますが。

家主さんの置かれている経済状況は様々で均一ではありません。家主さんによっては「ここまでは聞き届けてくださる」「ここまでお願いしたら審査が通らずに断られてしまう」という限界に差があります。どの家主さんとも20年以上のお付き合いになりますから私にはよく分かっています。それを踏まえて、お客様の希望をどこまで叶えられるか、そこは管理会社の腕の見せ所でもあります。こちらも商売ですから、話が纏まってくれるに越したことはありません。最初から「話が壊れても良い」前提での交渉はしません。

もちろん、家主さんの状況だけを考えるのではなく、お客さんの状況や希望にも配慮しながら「どこで折り合いをつけて頂けるか」を考えながら話を進めます。それが「相手がいる」ということなんですね。私がそのつもりでいても、お客さんのほうにそういう配慮が無く「あれもこれも」と要求されるなら、最初から交渉などしません。そんな人を入居させたら後で家主さんも当社も苦労するのが目に見えていますから。

いくら資本主義の世の中だからといって「限界まで交渉しろ。ダメならこっちから断るだけの話」という姿勢はよくありませんよ、と言っているのです。そういう考え方だと、かえって損をしますしね。

これは愛理さんには難しい話になるでしょうけど、以前の記事に「人に交渉事を依頼するなら、依頼する相手に裁量の幅を与えなければならないもの。『これで話を纏めてくれ。こっちは一切妥協するつもりはない』と依頼するのは失礼である」と書いていて、それと同じなんです。その時は家主さんでした。柔らかく諭しましたが聞いては頂けませんでしたので、最善をつくした後、お付き合いを切らせて頂きました。そもそも家主さんの出した立ち退き料の条件が非常識なものだったので私は入居者サイドに立って交渉しましたが。

でね、だいたいが、「資本主義なんだから当然」と言う人に限って逆の立場や状況になったら同じことは言わないものです。可能性としては低いですが、先々中国と一戦交えることも無いとは言えません。首都圏が焦土と化して住居が不足してくれば、その時は貸し手市場になります。焼け残った家主が「貸してやるけど礼金は4ヶ月もらうよ。敷金は返さないよ。家賃も以前は6万だったけど8万にさせてもらうよ。嫌なら他を当たっておくれ」と言っても、愛理さんは「資本主義なんだからそれで当然」と言うでしょうか。

私が言う「心得違いをしている人」というのは、資本主義だの自由主義経済だのを自分に都合よく解釈する人たちのことを指します。愛理さん、「私はそんなことはない」と言い切れますか?

私が目指しているのは「社会の経済状況がどうあれ、いつも同じ価値観で家主さんやお客さんと接する不動産屋」であります。中には気が弱かったり遠慮がちな性分で「言いたいことも言えない人」もいれば、「なんでもかんでも要求する人」もいます。言ったもん勝ちにさせるのでなく、家主さんとお客さんと、どちらかに偏って損をさせたり得をさせたりしないよう商売したいだけなんです。

幸いなことに今お付き合いさせて頂いている家主さんの中には「借り手市場だから」「貸し手市場だから」とかで「相手の足許を見て条件を変える」というような家主さんはほとんどいません。ほとんど、というのは、あと一人だけいる、ということなんですけど、その家主さんとも近々ご縁は切れると思います。

よく自分が金を払う客の立場だったり、下請け会社に発注する立場になると凄く横柄になる人がいますよね。そういう人に限って、仕事をもらう立場になると急にペコペコしたりしてね。友だちや職場の仲間なんかにもいるでしょ、そういうの。それで当たり前でしょうかね。私なら、愛理さんの知り合いのように誰かを締め付けて泣かせておいて家族や友人には大盤振る舞いするような人、友だちにはしませんね。立場によって横柄に接する人でしょうから、私からすれば碌な人間ではありません。

ふだんは下請けさんに厳しく当たっていても、年末なんかには「おたくも職人を何人も抱えているから大変だろう」と約定より早めて代金を支払ってやるような温情の持ち主とはとても思えないのです。約定通りでも文句を言われる筋合いはありませんが、そういうのも「相手がいる」ということなんですね。

愛理さんが不動産屋や大家さんを嫌うのにはちゃんとした理由があるのかも知れませんが、

<<私は不当にふんぞり返っている大家や悪質不動産屋が大嫌いな性分ですので
敷金返還請求などを指南し、今後も日本の不動産の悪習をどんどん切り崩す活動をしていくつもりです

どうも「不動産屋や大家は全部そう」と決めつけているようですね。私がどう話しても愛理さんの性格や考え方を変えることはできないでしょうけど、そもそもそんなことを言ってる時点で「自分は公正な人間ではない」と自ら認めていることになります。全国の不動産業者、ほとんどが真っ当な業者なんですよ。

ご自身の偏狭な価値観だけで「真面目に商売している不動産屋」に敵対するような活動をしていくのなら、愛理さんは幸せな人生を送ることはできないでしょう。コメントの文面から「閉鎖的で自分勝手な人間」ということがよく分かります。愛理さんがそう気づいた時には皆離れていってしまっていることでしょう。

私はこの歳まで生きてきて、何度もピンチを迎えましたが、その度にいろんな友人が損得抜きで支援してくださいました。思わぬ援軍が現れたりして・・・。それはたぶん、私もそうしているから、だと思います。そして、私がその時時で態度や言ってることが変わっていたなら誰も支援などしてくれなかったことでしょう。

たとえ世の中の状況や仕組みが変わっても、変えてはならないものがあります。私はお客様に対しても家主さんに対しても、友人に対しても、いつも普遍的な態度で接するつもりでいます。それが「信用」です。


再度言いますが、私が書いているのは「資本主義の原則」以前の話です。世の中すべて「相手のいること」です。資本主義の原則も、それによる立場の優位劣位も関係ありません。

愛理さんだけでなく、読み手の皆さんが、同様の勘違いに気づいてくださることを願っています。



posted by poohpapa at 06:47| Comment(18) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月07日

アットホームのメルマガから

今日は手違いで早くアップしてしまった削除分の再アップたらーっ(汗)

連休中もいろいろいあったけど、それはまた追い追い(*^^)v




毎日、アットホームのメルマガが届くのだが、なかなか勉強になる。

かなり前の記事の中で、こんな設問があった。プロの不動産屋なら当然に解かる問題。もちろん私は正解した。ホント、嘘じゃないよ(*^^)v


民法の問題で、以下、メルマガからそのまま引用。


 平成20年3月24日、Xは、娘の元夫であるAにそそのかされ、自己居住中の不動産をY1に売却する旨の契約(第1売買)を締結しました。

 医師によると、Xは、平成19年4月11日に初診を受けて、特定不能の認知症および器質性精神病と診断。以降認知症が徐々に進行し、平成20年5月12日にアルツハイマー型認知症と診断され、自己の財産を管理、処分することができない後見相当の判断能力との判定意見がなされていました。

 平成20年3月23日、司法書士が、X方を訪れ、約20分間A立会いのもと、第1売買についての所有権移転登記委任状等への署名押印を求めたり、本件不動産の取得経過等を聴取しました。

 同年6月26日、Y1とY2の間で売買契約がなされ(第2売買)、同日、所有権移転登記がなされました。Y2は、Xに明渡しを求めましたが、Xは第1売買による売買代金を受領していないなどとして所有権の移転を否定しました。

 同年8月20日、成年後見開始とX法定代理人成年後見人をZとする選任の審判がなされました。

 Zは第1売買当時Xには意思能力がなかったので第1売買は無効であり、よって、第2売買も無効であるとして、Y2に対し、登記抹消手続きを求めました。これに対しY2は、Xには判断能力があったとし、またY2は善意の第三者であると主張してこれを拒否したため、X(Z)は裁判所に訴えました。





判決は・・・
posted by poohpapa at 07:18| Comment(2) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月19日

災害時の生命保険金、損害保険金の支払いについて

昨日、msn.ニュースを巡回していて、たまたま「災害時の生命保険金、損害保険金の支払い」についてネクスティア生命保険株式会社のCFP金村聖正さんが解かり易く解説している記事がありました。

同様の記事はいろんな方が書かれていますが、いちばん解かり易いのでは、と思います。長くなりますが全文を貼らせて頂きます。


災害時の保険について2011年03月23日

はじめに
 この度の東北地方太平洋沖地震および長野県北部を震源とする地震で被害を受けられたみなさまに謹んでお見舞いを申し上げますとともに、犠牲になられた方々とご遺族のみなさまに、深くお悔やみを申し上げます。そして、被災者救助や災害対策に全力を尽くしている関係者の方々、それを支えるご家族の方々にも、心からの敬意を表します。

 私自身は都内で大きな揺れを体験し、地震の恐ろしさを実感したものの、被災地の方々の恐怖や、これまで積み上げてきたものを一瞬で失ってしまう悲しみがいかほどかは、当事者以外には想像もつかないほどと思います。本コラムを執筆している今日で震災より11日が経過しましたが、いまだ被害の全容は見えず、つらく厳しい状態が続いています。一刻も早く事態が好転してほしいと切に願うばかりです。

 本当にわずかながらではありますが、このコラムでお役に立てることのひとつは、災害時の保険に関することをお伝えすることと思います。生命保険、損害保険横断で、まとめ記事を書かせて頂きます。(未だインターネットをご覧になる環境がない方も多いとは思いますが、いつかお役に立つことを願いまして)

生命保険・医療保険について
 生命保険会社が取り扱っている生命保険や医療保険は、あらかじめ定められた支払い事由に該当する限り問題なく保険金を受け取ることが出来ます。ただし、今回の震災では関係ありませんが、保障名に“災害”と付いている、“災害死亡保険金”や“災害入院給付金”などには注意点があります。これらは一般的に、大規模な地震や津波などで想定以上の被災者が出た場合、保険金を削減したり支払わない場合があると約款上に規定されています。

 今回の震災においては全生命保険会社が削減することなく、全額を支払うと発表していますのでご心配は不要ですが、この点については覚えておいてください。

 そのほか、各社とも保険金請求手続きの簡素化や、保険料払い込みの最長6ヵ月間猶予、契約者貸付利率の引き下げ等、特別な取り扱いを行うことも発表しています。ただし、保険金請求はもちろんのこと、保険料払い込みの最長6ヵ月間猶予も、保険会社に申し出をしなくては適用されないケースもあります。まずは、ご加入中の保険会社へ連絡をしてください。

 しかし、状況によってはすぐに保険会社へ連絡することが困難な方もいらっしゃると思います。保険金請求の期限は、請求事由が発生してから通常3年間あります。また保険証券がなくなっていても契約は有効ですし、請求事由の発生が保険期間内であれば、保険期間満了後に請求をしても問題ありません。

損害保険(火災・地震保険など)について
 今回の震災により、多くの家屋が地震によって倒壊したり、それ以上に津波による被害も甚大でした。地震や、地震による津波で、家屋や家財が被害を受けた場合の保障をするのは、地震保険になります。地震保険にご加入されている方は、まず各保険会社にご相談ください。ただ、地震保険に加入されているものの、どの保険会社なのかわからない方のために、損害保険協会が「そんがいほけん相談室」という制度を作りました。この相談室に連絡すれば、各保険会社に照会をしてくれ、後日保険会社から連絡が入ります。

【相談窓口】

社団法人日本損害保険協会 そんがいほけん相談室
フリーダイヤル  0120−107808
携帯・PHSからは  03−3255−1306

【受付時間】

月〜金曜日 (祝日を除きます) 9:00〜18:00
土・日曜日、祝日 (当分の間) 9:00〜17:00

詳しくはこちら ⇒ http://www.sonpo.or.jp/news/information/2011/1103_07.html

 また、地震保険は家計が壊滅的な状態になるような巨大災害時の補償をする趣旨の保険であるため、補償内容にも注意が必要です。火災保険のように受けた損害額に応じて補償されるのではなく、損害の割合に応じて「全損(保険金額の100%)」「半損(保険金額の50%)」「一部損(保険金額の5%)」の3区分で保険金が支払われます。たとえば家財の場合、家財時価の10%以上の損害がないと一部損にも認定されません。“食器棚が倒れて食器が割れたけど、損害額は家財全体の10%未満だった”というケースでは補償されないということです。また、現金や有価証券、1個30万円を超えるような貴金属や宝石、骨とう品、書画、美術品なども補償の対象外となりますので、ご注意ください。

詳しくはこちら ⇒ http://www.sonpo.or.jp/useful/insurance/jishin/pdf/index/jishinhoken_yakkan.pdf

 それと、火災保険でも、地震による火災で半焼以上の被害が出た場合は補償されるケースがあります。一般的には火災保険の保険金額の5%程度の補償額ですが、まずはご加入中の保険会社にお問い合わせください。また、保険ではありませんが国から住宅を失ってしまった方への支援として、最大300万円までの支援をしてもらえる「被災者生活再建支援制度」もあります。こちらの窓口は各市町村になります。

 最後に自動車の補償です。今回の震災では、津波により多くの自動車が流された衝撃的な光景が忘れられません。しかし残念ながら、ほとんどの自動車保険では約款で、地震や、地震による津波での車両損害を補償しないと規定されています。補償できる特約がある保険会社もありますが、おそらく各保険会社とも積極的な引き受けは行っていないと思います。この点においては、保険で備えることが出来ないという状況です。

最後に
 どの保険会社においても、あらかじめ約款でお支払いできないと規定されている範囲を超えて、お支払いすることはできないと思いますが、お支払いできる保険は迅速簡便にお支払いするよう体制を整えています。繰り返しますが、まずはご加入されている保険会社へお問い合わせください。各保険会社の連絡先は以下を参照ください。

生命保険会社窓口 ⇒ http://www.seiho.or.jp/data/other/110312disaster/contact-list.pdf

損害保険会社窓口 ⇒ http://www.sonpo.or.jp/news/file/00570.pdf

 被災地の方々が少しでも早く日常を取り戻せるように、1日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

※本コラムは私的な立場で記載したものであり、会社の見解や戦略、あるいは意見を述べたものではありません。




ネクスティア生命保険株式会社
CFP 金村 聖正
提供:株式会社イマジネーション




本人確認するにも、自分の戸籍さえ回復するのが大変で、誰が保険金受取人(相続人)なのか、権利者は他にいないか、の確認作業も容易ではないと思います。家族も証券も流されていたら保険に入っていたかどうか知る術がなかったり、「金庫の中に証券が入っているから子供たちに言わなくていい」と家族に知らせてないケースもあるものでしょう。まさか金庫ごと流されるなどと思いもせずに。

こんなことを言ってはナンですが、各保険会社がいち早く「減額することなく支払う」方針を固めたのには、請求が全く起こされないケースも相当数見込まれるので、トータルで損益を判断した上での「イメージアップ戦略」という一面もあるのでは、と思います。まあ「それを言っちゃあお終いよ」であって、もちろん、あれこれ理由を付けて減額するより遥かに良いことではありますが。

そんなことを言うのも、その昔、お袋の知人が生命保険を掛けていたのですが、いざ、ご主人が亡くなって請求したなら、支払いは遅いわ減額されるわで大変な思いをしていたからです。「まあ、払う側の対応はそうなるだろうな」とは思いましたが。

そういうこともあって(うちのには申し訳ないのですが)私は現在生命保険には全く加入していません。満期が来ると、親切ごかしに「次からの掛金が高くならないよう満期返戻金を以降の掛金に均して結局は一銭も入ってこないやり方」にも不信感を持ってますし。私が死んだらうちのには何も残りませんが、うちのはそれも承知してくれています。だいいち私の収入で(死亡保険金;事故で1億、病気で5千万として)毎月4万円の掛金などとても払えませんし。

保険会社の事務所の賃料や人件費などの経費や利益を考えると、「高額な保険金を受け取る人」と「掛けた分の合計より遥かに少ない(わずか1〜2百万の)満期返戻金しか受け取れない加入者」の比率は、圧倒的に後者が高くなるのは当然で、私が一定年齢まで生きていれば「ああ、保険なんか掛けてなくて、その分で人生を楽しめて良かったね」と思うことでしょう。それは、そんなに遠い話ではなく、もう目の前ですしね。年金も(加入してないから当然ですが)保険金も当てにしない老後の生活設計はボチボチ考えています。保険金、受け取らないで済めばそれに越したことはありませんが。

と言うか、(妻の立場からすると)旦那が契約者で生命保険を掛けて早く死んでくれるか、(夫の立場からすると)生命保険など加入せず長生きしなければ元が取れない世の中、なんですねわーい(嬉しい顔)


さて、義援金の配分もやっといちおうの金額が決まったようですが、振込か現金か、支給方法や時期はまだ決まっていません。(国か地方自治体か)どこがやるのかも詰まっていないないようですし、保険に何も加入していなければ関係ない話ですが、被災者の保険金がなるだけ早く支払われるよう願っています。





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2011年03月16日

会員である一不動産業者から宅建業協会への提案

本題に入る前に・・・、

今朝のニュースの中で、「福島第一原発の放射能漏れを心配して、一旦関西へ移動してアジアに脱出する女性」を紹介していた。

地元の人たちは、危険性より公共性を考え、原発を受け入れたと思うし、日頃、そういう人たちのお陰で便利な生活を享受させて頂いている。逃げ出したくても簡単に家を離れられない人たちもいる。海外脱出できるならおカネは持っているんだろう。だが、そんな女なら「脱出前に寄付をする」なんてことをしているワケがない。

逃げ出してもいいから義援金を置いて行け」と言いたいパンチ爆弾

あと、東京電力の会見で「貴方の感想を聞いているんじゃないんですよ。事実を知りたいんですよ」と強い詰問調で迫る記者もいて、相変わらずマスコミは傲慢だな、と思った。言ってることは正しいのだが、相手は反論も弁解も出来ない立場にある。今は現場に入れないのだから正確な情報も入手できないことだろう。「だったら防護服を貸してやるから、お前が行って見てこいよ」と言いたくなったちっ(怒った顔)

被災地から遠く離れた東京のスーパーでは買い溜めも起きている。日頃から備えているなら慌てる必要はない。自分たちが買い控えて被災地に少しでも物が回るよう心がけないでどうするというのか。



さて、

地震の翌朝の段階では、死者の数も二桁台だったので、「良かった、多少なりとも神戸の教訓が生かされていたのかも」などと考えていたのだが、その後に津波の映像が入ってきて、言葉を失った。

鉄道の間引き運転や輪番停電などで、震源地から遠く離れて生活している人たちにも様々な影響が出ているが、少しでも被災地の方々と困難を共有して辛抱することも、一つの支援になると思う。

石原都知事が「日本人に下された天罰」と述べ、発言を取り消しているが、それはもちろん被災地の方に対してでなく日本人全体として見れば的外れな発言ではないように思う。ま、「下された天罰」と言うより「与えられた試練」という表現が適切だったとは思う。


で、今回の大地震について宅建業界として、被災した方々の為に出来ることがないか、と考え、協会の理事さんにこんな提案をし、近いうちに開かれる役員会で伝えることを約束してくれた。その内容は、


家主さんのご協力を仰ぎ、全国で現在空室になっている部屋を、被災した方々や福島第一原発などで避難勧告を受け転出を希望する方々に、以下のような条件で貸し出してはどうか、というもの。


一、不動産業者が一定の条件を満たした被災者の部屋探しにおい
   ては手数料を放棄する。
一、物件の募集条件のうち、礼金、敷金をゼロにする。
一、当初2年間は家賃を大幅に値下げする。


で、これらのことが考えられる。

◎宮城や岩手などで津波の被害に遭い住む家を失った方たちは万単位でいる。
◎避難所は飽和状態だし、それらに「いつまでも住む」ことは出来ないと思われる。
◎仮設住宅も取り急ぎ建築されるであろうが必要数に追いつかないのは明白。
◎仮設住宅が用意されても、もう怖くて再びそこには住めない人もいるだろう。
◎まだ肉親の安否が判らず、片付けも進まず、直ぐには動きが取れない人も大勢いる。
◎様々な理由で地元を離れることが出来ない方のほうが圧倒的に多いとは思われる。
◎一方で、娘が大阪に嫁いでいるとか息子が転勤で東京にいるという人もいるだろうから、短期なら郷里を離れられる人もいるかも知れない。


貸主側にはこんな事情もあるだろう、

◎とくに首都圏では空室が溢れ半年一年空いたままの部屋も多い。全ての需要を満たしても25%以上も供給過多になっている。
◎空けたままにしておくなら誰かに入っていてもらったほうが建物のためにも良い。

ただし、現在空室になっている部屋が全てボロということではないし、なかなか借り手の付かない部屋を優先して紹介しよう、という話ではないので念のため。ちなみに、当社の家主さんは半分以上が協力してくださると思う。全国的にもそれくらいの率であろう。


そして、宅建業協会の都合で考えれば、

◎現在、社団法人から公益法人への移行を目指していて、こういった支援策が公益法人の目的に適っていて絶好のアピールになる。


言うなれば、それぞれの立場で痛みとメリットを分け合うものだ。

何より重要なことは、一支部だけで動くのでなく全国規模で速やかに展開しなければならない、ということ。

この話を、私が所属している全宅とは別の全日の理事さんに話したら、「それはいい。全日でも提案してみるよ」と言っていたのだが、後で店にやってきて「以前、三陸沖地震の際だったか、東京の一支部が単独でやったことがあって、引き合いは無かったようだよ」とのこと。当たり前である。東北の人に、「なんなら東京のK市に来ませんか」と言ったところで、ピンポイントでは移住できない。こういうのは全国規模で受け入れ態勢が整わなければ意味が無い。

何より、個人も企業も企業団体も、それぞれの立場で一丸となって助け合う必要があると思う。会員間同士の協力や家主さんの説得、とくに被災者の方たちの気持ちや事情を酌む必要があり容易ではないだろうが、業協会が「速やかに手を挙げることが大切」だ

東京都の場合に限って言えば「住宅手当緊急特別措置事業」というものがあって、住居を喪失してそれがために就職活動が出来ない人を支援する目的で半年間だけ家賃(単身者53700円、複数入居世帯69800円が上限)を支給する制度がある。それらとリンクすることも可能だと思われる。半年経過後は3ヶ月の延長もアリとか。

2年後の更新の際には生活も収入も落ち着いているだろうから「通常の家賃に戻す特約」にすれば、他の入居者との不公平感はなくなる。いつまでも家主さんに負担をお願いするワケにもいかないし、状況に応じて段階的に通常家賃に戻しても良いだろう。

別の地域への移住までは考えられない(出来ない)人のために、全国の空き室を一時的に仮設住宅代わりに提供する、ということもアリではないか、とも思う。既にURでは動き始めているようだ。


3月15日発行の住宅新報紙に、こんな記事があった。

神奈川県と神奈川県宅地建物取引業協会との間で、「犯罪被害者の民間賃貸住宅入居で、仲介手数料を無料にする」という協定を締結したとか。それはとても良いことで実に参考になると思う。


個人的な話だが、私自身、小学2年の時に伊勢湾台風で住む家を失くし、私が通っていた小学校だけで、クラスの仲間も含め73人も亡くなった、という体験をしている。当時、その晩着ていた寝巻きだけしか残らなかったが、東北を始め全国から送られきた食料品や衣類、寝具、そして学用品などの救援物資で生き延びることができ、今日がある。今度は自分たちが恩返しする時、と考えている。


こういう話は遅きに失しては意味が無い。様子見など以ての外。先ず自分たちが出来ることから速やかに実行していくことが大切だ。

posted by poohpapa at 10:36| Comment(4) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月07日

「賃借人保護法」について

一つ前の記事に、「賃借人保護法」について、江崎彰さんから私の意見を求めて頂いたのと、けろけろさんからも質問がありましたので、コメントの返信ではなく記事にさせて頂きます。その・・・、長くなりそうなので^_^;

江崎彰さん、けろけろさん、ご了承ください。

で、この法案は衆議院を可決通過して現在参議院で審議中です。


住宅新報の紙上ブログでは既に書かせて頂いたのですが、先ず法案の中身から知って頂く必要があります。衆院HPから下記参照。


http://www.shugiin.go.jp/index.nsf/html/index_gian.htm

(「衆法の一覧」から提出回次174、番号36をクリック)


書きたいことは山ほどあります。ありすぎて支離滅裂になりそうで怖いのですが・・・、

一言で言ってしまえば「天下の悪法」です。「悪法もまた法なり」なんて暢気なことを言っていられる法律ではありません。こんな法律が衆議院を通過してしまうのですから世も末です。

こんな法律が通れば「家賃の督促などできない」ことになります。

一部の保証会社による強硬な取立や追い出し行為が社会問題になってきたことで法案提出の運びになったようですが、問題山積の法案と言えます。滞納などによって家主側が法の手順を踏まずに自力救済に走ったとするならそれは間違いですし、中には「私のアパートなんだから私がどうしようと勝手だろ。家賃を払わないなら鍵を交換されても文句が言える筋合じゃあるまい」という家主がいるのも事実です。

元々は社会人として当たり前の「契約内容や約束事」を守らない悪質滞納者こそが悪いのであって、こんな法律を作るなら、悪質な滞納者から善良な家主を護る法律も同時に作らなければなりません

これ、そもそも悪質な滞納者善良な滞納者を区別して考える必要があります。再三の貸主側からの問い合わせや請求を無視して何の連絡も寄こさないで居座り続ける悪質な滞納者と、事前にちゃんと滞納の連絡をくれて一生懸命に支払うべく努力をしている滞納者とは天と地ほどの開きがあります。

善良な滞納者を保護しよう、という主旨なら解かりますが、悪質な滞納者は家主さんの財産権や生活権を侵害して被害を与えるワケですから、一緒くたに保護してしまう、というのは間違いです。

世の中の家主さん、有り余る資金でアパート経営をしているワケではありません。現金一括払いでアパートやマンションを建てる人など極めて少ないハズです。家賃滞納が直ちに生活を圧迫するケースも多いものでしょう。今の世の中、明らかに、いろんな人権を盾に護られている店子より、むしろ大家のほうが弱者と言えます。

貸室賃貸契約は互いの信頼関係の上に成り立つものです。家主さんは自身の大切な資産を貸すのですから、部屋を貸すに当たっていろんな条件が付けられるのも当然ですし、その約束事は守らなければなりません。守れない事態に陥ったなら、たとえ言いにくくても、率直に相談すればよいのです。家主さんも管理会社も鬼ばかりではありません。正直に話してくれれば相談に乗るものです。乗ってくれずに強硬手段に訴える家主や管理会社だけを取り締まればいいのであって、(先回りして)催促の方法にまで規制をかけてしまう法律は異常です。

こんな法律が成立してしまえば当然に悪用する(自己に都合よく解釈する)人間も出てきます。貸主側が催促しにくくなるのですから悪質滞納者がのさばります。そうなると賃貸の環境が悪くなって、必ず、善意の(滞納者ではない)入居者にも影響が出てきます。


これねえ、「賃借人保護法」でなく「取立屋規制法」でよいハズです。暴力的な取立てや追い出しをする保証会社を規制すれば済む話で、家主や管理会社にまで大きく網を広げて被せてしまうなら、今後は滞納家賃の督促などできませんからアパート経営など成り立ちません。ひょっとすると、トラブルに懲りてアパート経営から撤退してしまう家主さんも増える、なんてことも考えられるでしょう。

「賃借人保護法」で護るべき善良な滞納者もいるでしょうが、世の中、穏やかに話して通じる相手ばかりではありません。きつい口調で話したり口論になって、それで悪質滞納者から「脅迫された」などと主張されて家主が懲役刑を喰らったのでは洒落になりません。

もう一つ、大切なこと、「部屋を貸す条件が厳しくなる」ことも考えられます。考えられはしますが、今の借り手市場のご時勢では貸主側が強気に条件変更などできないものでしょうから、ま、貸主だけが割を食う(やりにくくなる)だけで終わってしまいそうですが・・・。

それにしても、政治家というのは「その程度の予測もできない」ものなんでしょうか・・・ちっ(怒った顔)パンチ爆弾
posted by poohpapa at 06:26| Comment(19) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月18日

極めて当たり前の内容ではあるが・・・

またまた、msnニュースの昨日の記事から、


【暮らしに役立つ 法律豆知識】敷金返還のルールとは

  契約期間が満了し、住んでいたアパートを退去しましたが、大家から「畳や壁紙を替えてクリーニングもしたので敷金は返せない」と言われました。仕方がないのでしょうか。

  敷金とは、借家人が家賃を滞納した場合などに備えて、賃貸借契約を結ぶ際に、家主が借家人から預かっておく金銭です。契約が終了して借家人が家主に借家を明け渡した後に、家主は敷金から滞納家賃など借家人が払うべき金額を差し引き、残額を借家人に返還します。

 契約の終了時に、借家人は借家の原状回復義務を負うとされることが多いですが、これは入居時と全く同じ状態に戻すということではありません。借家人が通常の使い方をして住んでいる間に劣化消耗した畳、建具などの修繕費用は、一般的には賃料に含まれており、敷金から差し引かれるものではありません。しかし、借家人がわざと(故意)あるいは不注意で借家の一部を壊したような場合には、その修繕費用を敷金から差し引かれても仕方がないといえます。

 畳、建具などの劣化消耗が年月の経過や通常の使用によるものか、借家人の故意や不注意によるものかという点を含め、敷金の返還に関し納得がいかない場合は、入居時と明け渡し時の状態や賃貸借契約の内容を踏まえ、家主とよく協議しましょう。それでも解決しない場合は、支払督促、少額訴訟などの手続きを利用して返還を求める方法のほか、弁護士会、司法書士会などが運営する調停センター(民間のADR機関)を利用するなど、第三者の立ち会いのもとで話し合う方法も考えられます。(法律情報提供 法テラス)




まあ妥当な見解で、どちらの側にも概ね納得いくものであろう。

ただ、解釈は人それぞれで、人間、誰しも自分に都合よく解釈しようとするもの。過去には、明らかにペットが傷めた疵(フローリングの上でオシッコをさせていて床が腐っていた;オシッコをしたのはペットだが、当然にペットに罪はなく100%飼主の責任)であっても「そんなのは家賃の中に含まれてるだろうが。敷金は全部返せ」と要求した退去者が何人かいる。

壁紙や畳などは普通に使っていての損耗なら貸主負担というのは致し方ないが、入居期間にもよる。「自然消耗は全て家主の負担」であるなら、今現在の家賃で貸していたなら採算がとれない。だからといって、今のご時勢、簡単に賃料を値上げするワケにもいかない。慢性的な滞納者やメンテナンス費用の問題もある。

もう、いいかげん「借主は社会的弱者」などという偏った視点に立った解釈は改めて、公正で公平な考え方に基づいた制度を構築(法整備)すべきではなかろうか。

私ごとではあるが、悪質滞納者や誠意のない連帯保証人、気難しく暴力的な言動の入居者、ほとんど気違いとも思える陰険な入居者、そして、不動産会社の仕事に理解のない一部の身勝手な家主、当社を抜いて直接家主さんと契約(管理を横取り)しようとする同業者などなど、ストレスの種は事欠かない。そういう人間が何人かいるだけで、私の健康はどんどん蝕まれていっているようにさえ思える。

まあ、それで給料が貰えているのだし、どんな職業でも悩みや苦労はあるものだから、泣き言を言っていても始まらないが、ほんの少しでいいから相手のことを気遣うハートくらい持ち合わせたいものだ。

こういう当たり前の基準を何度も記事にされるのは、真っ当に敷金の清算をしている業者としては甚だ遺憾である。一部にルールや常識を守らない家主や業者がいるのも事実だが、自分の権利ばかりを主張する入居者はそれ以上に多いのも事実だから。
posted by poohpapa at 05:00| Comment(12) | プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月15日

第一発見者には絶対なるな!

ふだんから仲良くしている同業者に、以前は大手賃貸仲介管理会社に勤めていた従業員さんがいる。これはその人から聞いた話。

物件を多数管理している会社では何年かに一度くらいは住民から「隣の部屋の人、ここ数ヶ月姿を見てないんだけど、ここんとこ悪臭やハエの発生が凄いので調べてほしい」という通報が入るとのこと。

私はこの仕事に就いて20年あまり経っているが、幸運なことにそういう場面に出くわしたことが無い。死後数週間して遺体で発見された場合など、腐乱も始まっているし体液が流れ出して畳や床板まで沁み込んで物凄い異臭(死臭)がしたり、蛆虫が湧いていたりするとか。夏場など、近所からの通報で部屋を空ける頃にはどんなことになっているか、台所の生ゴミの比ではないのは容易に解かる。

ご近所からそういう連絡が入ると、その会社では必ず事前に最寄の交番に連絡して警察官に立ち会ってもらうようにしているとか。

で、ここからが大切なこと。管理会社といえども、絶対に「自分で鍵を開けて一番先に中に入ってはならない」、ということだ。

どういうことかと言えば、管理会社ということで自分で鍵を開けて一歩でも先に中に入ると、例え警察官が同行していてほぼ同時に室内に入ったとしても、もし住人が変死していたりすれば(ほとんどがそうなっているらしいが)必然的に自分が第一発見者ということになるから、その日は遅くまで警察で事情聴取を受けるハメになるとか。あくまで先に発見した人が変死者の第一発見者になるのである。

それは「今朝お爺ちゃんが起きてこなくて、もう冷たくなってて死んでるみたいで・・・」と119番通報してはいけないのに似ている。そう連絡すれば、警察が来て事件性が無いか捜査される。どう考えても死んでると判っていても、先ず掛かりつけの医者に「お爺ちゃんの様子が変なんで診てください」と連絡しなければならない。そうしないと遺体を司法解剖に回されたりして面倒なことになるとか。

話を戻して、では、第一発見者ならない為にはどうしたらいいか、と言えば、きわめて当たり前だが「警察官に鍵を渡して警察官にドアを開けてもらい、先に中に入ってもらう」しかない。

当社では、以前、浴槽の中で心臓発作を起こして死亡していたお年寄りがいて、それは同じアパートの別の部屋を借りていた家族が発見したので事なきを得ているが、滅多に無いこととはいえ、とても参考になるいい話を聞かせて頂いたと感謝している。

これから高齢者の一人住まいは増えることだろうから、いつか私も「入居者の変死」という現実に直面するに違いない。その時には慌てて第一発見者になるようなことが無いよう心しておきたいと思う。

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2009年05月27日

家主が建物の修理をしてくれなかったら

私が普段から、そしてつい最近もキツーク書いていた業種の方から、記事をアップした翌日に電話があった。

「あの書き方は無いでしょう!」との厳重な抗議かと思いきや、相談事であった。抗議でなかったどころか「いや、あれくらい書いてもらったほうがいいのです」とも・・・。最初は焦ったがズッコケたふらふら

ご相談によれば、最近転勤して入居したばかりの家のリフォームが充分でなく、敷居などがササクレ立ってモノが刺さったりして危ないので「修理してもらえないか」とお願いしたのだが、管理会社も家主も言を左右していて、一時凌ぎの補修しかする気はないもよう。

その場合、どうしたら良いでしょうか?、という内容。

モノが刺さる・・・、全国的に使われている表現かどうか不明だが、愛知県では「細い木片が棘のようになって皮膚に刺さること」の意。

今は家族全員が厚い靴下を履いて生活しているくらいで、間に合わせの補修では当然に安心できない。入居時の下見の際には、まさか補修しないで引き渡されるとは思ってもいなかったようだ。

それで、こうアドバイスさせて頂いた。

「先ず、文書で適当な期限を切って、それまでに回答もしくは充分な補修をしてくれるよう家主に要求してください。その際『もし期限までに回答が無かったり補修内容が充分でなければ当方で修繕して費用を請求します』と予め断って、自分で大工さん等に補修を依頼し代金を支払って家主に請求します。支払いに応じなければ毎月の家賃から相殺してかまいません。それで賃料不払いにはなりませんから、仮に裁判になっても負けることはありません。そういう手順を踏まないで勝手に修理すると支払いを拒否される可能性もありますし、修理代が相場より高いと適正な価格分しか負担してもらえなくなりますので気を付けてください」、と。

もちろん、修繕の前後の写真も撮っておいたほうが無難だろう。

実は、私も何度か経験している。管理会社として「それは修繕しないと貸せるものではありませんよ」と進言しているのに、家主が「カネが無い」との理由で修繕しないのだ。必要な経費の支出をケチると後で高くつくもので、そうなると何もかも悪循環にしかならない。


相談者には、「もし、どんな文章にしたらよいか解からなければ私が文書を作りますよ。もちろん、代金は頂きません」ともお伝えした。

それは私が親切だから、ではなく、先日キツ〜イ記事をアップしていた罪滅ぼし、であるわーい(嬉しい顔)

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2009年02月19日

「自力救済」考

先日、えびけんさんのコメントに、「テレビで追い出し屋特集というのをやっていた」とあったので、自力救済について書こうと思う。

「自力救済」というのは、合法的な手続きを踏まずに「実力行使」に訴えることをいい、我々の業界ではよく用いられる手段である。効果は大きいのだろうが危険も伴う。暴力的に、でなく、法的に。

一番多い例が、家賃滞納者のドアの鍵を交換して部屋を使用できなくすることで、次いで、ドアへの貼紙。どちらも、何度連絡をしても支払いが無く折り返しの連絡も寄こさない、というケースに多い。

だが、鍵を交換する為にはドアを開ける必要があるから、居住権の侵害だけならまだしも、不法侵入を問われることにもなりかねない。

以前問題になった「スマイルサービス」のように、「当社は、部屋ではなく鍵をリースしているのであって、鍵のリース料を滞納されたから鍵を交換しただけ」なんて言い訳は、もちろん通用しない。

ドアへの貼紙も、「至急連絡乞う ◎◎不動産」までならギリギリでセーフだが、「家賃の件」とか「まだ振り込まれてないので至急振り込んでください」などと具体的に書いたらアウト。第三者が見て「ここの住人は家賃を滞納しているな」と連想されるような内容だと名誉毀損で訴えられかねない。「名誉毀損」は刑法の犯罪になる。下手をすると免許に傷が付く。以前も書いたが、悪質な入居者は「それを知っていて、業者や家主の失点を待っている」可能性もある。

言うまでもなく、悪いのは振り込みも連絡もしてこない滞納者のほうなのだが、それでも、法的な手順を踏まないで排除しようとすると、逆にこっちが犯罪者にされる可能性もあるから、何とも理不尽だ。

私がこの業界に入った頃、先輩業者から「家賃を滞納されたら、本人と連帯保証人の両方の職場に内容証明を送ると殆ど払ってくるよ」、と教えてもらって、やってみたら連帯保証人が直ぐ振り込んできた。先日の講習会で弁護士の先生が言うには、それも「自力救済に当たる」とのこと。滞納者が法律に明るくなくて私は救われた^_^;

では小額訴訟という方法はどうか。「債権が60万以内なら普通の裁判より簡単」なのでよく利用されるが、小額訴訟ではあくまで「債権の存在を認めてもらえる」までのこと。支払うかどうかは相手次第で強制力もない。強制執行まで求めるなら裁判を起こすしかない。

ならば普通に裁判して立ち退かせるまでに最低どれくらい掛かるかというと、執行官の人件費、運送代、貸倉庫代等で約200万とか。執行までにも滞納額は嵩んでいくだろうから全く割に合わない。

だから「ついつい自力救済という危ない橋を渡ってしまう」んだろう。

だが、それで逆に訴えられたら、滞納家賃を貰い損なうだけでなく、損害賠償まで支払わされて、免許にまで傷がつくことにもなる。

要するに、悪質滞納者にかかったら殆ど「お手上げ」になるのだ。

まともな入居者も悪質滞納者も同様に居住権がある、というのが間違いであって、義務や約束を果たさない者に同じ権利が認められているのはどう考えてもおかしい。まともな入居者は「居住権」などと騒がない(騒ぐ必要が無い)が、滞納者はやたら人権を盾に取る。

昔と違って、必ずしも「家主は強者で借主は弱者」、とは限らない。貸す側にも「同じ重さの人権」を認めなければ不公正になるだろう。

我々も自力救済なんて好き好んでするものではないし、したくはないが、どうにも不誠実な入居者にはしたくなる時もある。滞納したまま連絡も寄こさないような悪質な入居者には「無銭飲食」と同じように刑事罰を与えられるようにならないものか、と、いつも思っている。

って、何ら具体的な提言も無く、最後は愚痴だけど・・・ふらふら
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2009年01月10日

供託金の額

これは先日再会したTさんから聞いた話です。

Tさんの実家は借地で、契約更新について地主と借地賃料が折り合わず法務局に供託することになった、とのこと。

今まで、私が聞いて(学んで)いた話ではそういう場合、

「借主は、自分が適当と考える額を供託して、調停などで金額が妥結した後に遡って清算すれば良い」、ということでしたが、

実際には供託所は「今の賃料より安い額」での供託は受けないんだそうです。それは「今の賃料より安い額での賃料で供託を始めさせてしまうと、そこが交渉の出発点になって貸主の権利を損なうことに繋がりかねず、後で責任を問われることがないようにしている」んだとか。

弁護士によっては、「現実はそうなんだよ」とご存知の先生もいれば、「え?、そうなの?」という先生もいるとか。

いずれにしても、供託を利用する人の便宜より、自分たちの身の保全を先ず考えるあたりは、役人根性まるだしで納得いきませんね。
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2008年11月24日

臨時街角不動産相談会(*^^)v

私が懇意にさせて頂いているお店(立川駅の反対側)のご主人から電話があった。

「相談したいことがあるんで、これから伺ってもいいですかね?」

と言っても、先方は仕事中である。二人しかいないのに一人抜けたら大変だろう。

それで、「どうせ暇だし、僕のほうから行きますよ」と言うと、「いやいや、こっちの相談事だから、私から出向きますよ」とのこと。

それで間を取って、立川駅北口のビックカメラ側の交差点で待ち合わせることにした。そこが臨時街角不動産相談会の会場になる。

立ったままで話し始めたその相談内容は・・・、

「横浜に住む甥っ子がアパートを退去した際、敷金6万では足りずにリフォーム代金6万8千円の追加請求をされたが、それが妥当なものかどうか」、ということだった。

先方から送られてきた請求明細を見せてもらい、言下に「その必要はないでしょうね」と答えた。入居期間は3年だが、何から何までリフォームするようで、本当にそうするのかどうかは疑わしい。

とくに傷めたところは無く、襖に小さな穴を開けたくらい、と言う。
クリーニング代と小修理代を負担しても敷金でお釣りが来るくらいのものだろう。入居期間が短かかったから減価償却分の差額を払ってくれ、と言っていながら詳細な計算式は付いていない。

何より怪しいのは、「監督官庁の基準に照らし・・・請求いたします」とわざわざ謳ってあることだ。「こっちは監督官庁の指導に則ってやってんだから、文句を言わずに払いなさいよ」、と暗に圧力を掛けているに等しい文面である。吹き出してしまった。

監督官庁に訴えられたら困るのは先方である。よく言うよ、である。

ご主人には、「敷金は返ってきても2万くらいだから、放棄して、差額は払わない」ということで納めたらどうですか?。向こうも本音では敷金が没収できれば御の字くらいに思っているでしょうから、この先しつこく請求してきたりはしませんよ。1度か2度督促の電話があるかもしれませんが放っておけば諦めますから大丈夫ですよ」と言うと、「じゃあ本人にそう伝えます」と言って喜んで帰っていった。

これが充分な大人なら、「こうすれば2万くらいは逆に取り戻せるでしょう」とアドバイスするのだが、本人は20歳前後の若者である。こちらのアドバイスどおりに動けるワケがない。だいいち、請求書が来ただけで困惑して叔父さんに相談してきているのだ。追加で取られなければ満足してくれるだろう。

ちなみに、管理会社は、あのエイ◎ルであった。

ご主人には「次に借りる時は、その会社は使わなければいいのです」とも言っておいた(*^^)v

別れ際にご主人から「これからどちらかに行かれるんですか?」と訊かれたんで、「どっこも」と答えたら、「じゃあ、わざわざこの為に出てきてくれたんですか?」と驚かれたが・・・、

私だって、たまには人様のお役に立つわさ、ホント暇なんだしわーい(嬉しい顔)

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2007年11月14日

賃貸住宅の鍵交換は

11月5日付けの記事「まさに悪徳(超怒!)」に、ちゃらQさんから頂いた鍵交換に関するコメントへの返信を記事としてまとめます。


先ず、鍵交換費用は原則として家主さん負担、になります。

入居者募集広告に「鍵交換費用15750円」などと謳ってあって、最初から「この部屋を借りたいなら、契約金以外に鍵交換費用も必要になりますよ」ということですが、それは明らかに間違いです。

何故なら、「貸室の鍵」は家主さんの資産の一部であって、鍵交換は資産の価値を維持するための費用であり、入居者に安全快適な暮らしをして頂けるよう設備を整えるのは貸主の義務だから、です。

私が不思議に思うのは、管理会社が「どうして家主さんにちゃんと説明しないのか」、ということですね。それも不動産屋の仕事です。

もちろん、案内されて部屋が気に入ったとして、申込みをする際に「鍵交換費用の支払い」を拒否したなら、審査が通らない可能性があります。理不尽な話、ではありますが・・・。

実は当社の場合、以前は「入居者が入れ替わる都度の鍵交換」というものをしていませんでした。身元が判っているし、それまでの付き合いで「(以前の入居者が原因での)犯罪や事故は起きないもの」との判断と、家主さんの負担を抑えるためでした。しかしながら、昔と比べて「入居者の防犯(安全)意識」が高まっていて、ちゃんと鍵交換することが物件募集の際の「ウリ」になりますので、今は家主さんにお願いして交換もしくはローテーションして頂いています。

ついでに申し上げると当社はマスターキーや合鍵を預かりません。何か犯罪がおきて私が疑われても嫌ですし、夜中といわず朝といわず「鍵を無くしてしまったので開けてくれ」などと連絡が入ると辛いから、です。冷たいようですが、自己責任で対応してもらいます。

で、ちゃらQさんのコメントに在ったケース、

現在ワンロックであって、それを2ロックにしたいと希望する場合「家主さんの了解の下」自己負担で取り付けることになります。その場合、退去時に「これは私がカネを出したのだから外していく」とは言えません。家主が了解したとはいえ、借主の希望で現状を変更したのですから。外した箇所の原状回復費のほうが高くつきますしね。

ワンロックであって、その鍵を交換するなら、元の鍵を保管しておいて、退去時に戻しておけば鍵に関する原状回復費は発生しません。

その家主が言っていた「費用を自己負担するなら構わないけど,取り付けの際は自分も立ち会う」というのは、間違いではありません。ただし、マスターキーが5本ずつ付いているのに家主が4本取って、借主に1本しか渡さず「必要があれば合鍵を作れば?」と言うのは滅茶苦茶な話です。入居者は当然に家族数の分だけ鍵が必要ですが、家主は一本あれば足ります。

「私は鍵は1本ずつしか渡さない主義」「どの部屋もそうしている」、
そんなの理由になってません。そういう酷い話、初めて聞きました。

鍵屋さんの言葉、全くその通りで、人間性が表れています。その言葉で少しは救われたのではないでしょうか?わーい(嬉しい顔)

ちなみに、当社は、ナンバーの打ってある鍵2本を入居者に渡して、「退去の際はこのマスターキー2本と、コピーした鍵も全部返してください。自分が負担してコピーした鍵であっても、持っていくことは出来ません。後で何か犯罪が起きて貴方が疑われても困るでしょう。ナンバーの打ってある鍵は2本とも返して頂けなければ鍵交換費用を請求されます。なので、この鍵は使わずに、ご家族全員分のコピーを作って、マスターは箪笥の中にでも仕舞っておくといいでしょう。そうすれば少なくとも鍵交換費用の請求だけは防げます。ま、保険みたいなものです」、と説明しています。もちろん、皆さん納得です。


ここまでの話は、あくまで「原則として」であります。入居者の都合や特別な要望で、という場合には当てはまりませんので「常に家主負担」ということではありません。と、書いておかないと、自分に都合の良い部分だけピックアップして主張する人がいますので(*^^)v
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2007年11月11日

家主さんの、「軽い滞納者」への対応について

昨日、るんるんタロウさんから頂いたコメントに対する返信、長くなりますので、記事という形でさせて頂きます。るんるんタロウさん、ご了承ください。でもって、ちゃらQさんから頂いた鍵交換問題に関するコメントへの返信記事は、この後になります。順番が前後しますこと、ちゃらQさん、どうぞご了承くださいませ。


さて、るんるんタロウさんのアパートに入居中の滞納者のケース、

我が家でも古いアパートを一軒所有していて、そのうちの2軒が毎月10日以上家賃の振込みが遅れます。
黙っていると平気で1ヶ月近く振り込んできません。


と、ありまして、出来れば契約解除もしくは契約更新をせずに退去してもらいたい、とのこと。それに対して管理会社(不動産会社)は、

「法律で半年前に入居者に伝えないと違法になり引越し・退去費用を大家側で出す必要がある」、と言っている、とのこと。

これは、管理会社が言っていることが「正しい」、と言えます。

その根拠は、契約解除もしくは更新拒絶するには正当理由が必要だからです。自己使用(例;息子に住まわせたい)、家賃滞納、不法行為や著しく信頼関係を損なうと認められる行為の存在、等です。

で、10日〜1ヶ月、家賃が遅れることが、正当理由に該当するかどうか、と言えば、該当しない、と思われます。それが毎月のことであったとしても、です。

民法の規定では「賃借料の支払いは後払いでよい」となっていて、借りた物を返す時に支払えばよい、ということになります。それでいくと、毎月の家賃は月末までに支払えばよいことになります。もちろん退去する時に「後でまとめて払えばよい」、ということではありませんで、1ヶ月ごとに賃料を支払ってもらうのは当然です。

ただし、宅建業法では「家賃の前払い」を認めていて、二つの法律が賃借料に関して「違う見解」を示しています。この場合は一般法である民法の規定ではなく、宅建業法が優先されますので、世間一般どこでも「家賃は前払い」が当たり前になっています。

そうなると契約書に謳ってある「前月の末日までに翌月分を支払う」という条文に触れていても、「当月分を当月中に支払えば民法上の規定は満たしている」ことになって、必ずしも契約違反を問えないことになります。ということは、もし入居者と裁判で争うことになったとしたなら、「必ずしも不法性は無い」「著しく信頼関係が損なわれているとは言えない」との判断が下されるのは明らかです。

ちなみに、観光地で双眼鏡や自転車を借りる場合、「保証金」という名目で相応の金額を先に預かったりしますが、これは、民法の規定に従って営業していると「持ち逃げされるリスク」が発生するので、それを防ぐ目的であって、形を変えた前払い、と言えますね。

話を戻しまして、

るんるんタロウさんのアパートの入居者の場合、残念ながら、生活権という観点からも、正当事由による退去、更新拒絶が認められることは無いでしょうから、どうしても「出て行ってもらいたい」ということであれば、「家主都合による退去」になってしまいます。不誠実な借主であることは間違いありませんので、理不尽ではありますが、日本の法律では仕方ない、ということになりますね。

で、管理なさっている不動産業者の対応ですが、

「我が家から直接、入居者に連絡することは禁じられております」とのことですから、とても良心的な業者さんだと思います。これ、世の中のほとんどの家主さんは勘違いなさっていますが、家賃の請求や取立ては不動産屋の仕事ではなく、本来は家主さんが自分でするべきこと、なんです。私も、理由があって、家主さんから督促依頼の連絡があれば無報酬で対応しますが、「本来は誰がすべきか、ということを理解していらっしゃるかどうか」は、不動産業者にとって非常に大切な意味があります。そこが解ってない家主さんは何かにつけて業者に責任転嫁してきますから。

もちろん、管理料を頂いていたり家賃管理契約を結んでいる場合、督促等は当然に管理会社の仕事であり責任を負うことになります。

先ほど、理由があって、と書きましたが、それは「家主さんが直接話をすると感情的に拗れてしまう」ことが多々あって、事態を悪化しかねないからで、間にワンクッション入れることで丸く収められる可能性が高くなります。ましてや、家主さんが同じ敷地内にお住まいだったりすれば尚のこと、ですね。業者が督促したりする理由としては「そういうこと」ですが、無報酬でやるのは別の理由です。もし「対価」を請求すれば、他の業者に管理を移される可能性があるから、なんです^_^;

これね、誤解を受けそうですが、私は「カネくれよ」と思っているワケではありません。理解してくださっていればそれで充分なんです。

不動産会社の担当者が「毎回入居者をかばい、仕方ないですねえ〜などと言って、まともに取り合ってくれない」とのことですが、担当者の方は「入居者の状況や人柄」など判っているでしょうから、その都度の催促は控えたい、という思いがあるのでしょう。普段から催促ばかりしていると「ここ一番」という時に話し合いが噛み合わなくなります。物は考えよう、で、「1ヶ月空室だった」と思えば腹も立たないものでしょう。無責任な発言に聞こえるかも知れませんが、それくらいの気持ちのゆとりがないと、アパート経営など出来ません。

私なんか、3ヶ月とか半年とか滞納されて、それを家主さんには立替えて支払っていたりしますから、本音で言えば「後ろから金属バットで殴ったろか!」というくらいの入居者もいますが、グッと飲み込んで気長に督促しています。幸か不幸か、私は非常に短気な面と気が遠くなるくらい気長な面と両方併せ持っていますので、それで「この仕事に向いている」、と思っていますわーい(嬉しい顔)

脱線してしまいましたが、更新の際に、業者から「家主さんも気にしていらっしゃるので、これからは月末までに翌月分をちゃんと支払ってください」と注意してもらう、というのがベストかと思います。

「不動産屋を上手く使う」「気持ちよく働かせる」、そんな家主さんになることも、良きアパート経営には不可欠な要件かと思います。

失礼な言い回しも有ろうかとは存じますが、どうぞご容赦ください。






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2007年07月19日

そういうお話なら任せてください(*^^)v

親愛なる「◆やんちゃ姫通信◆」さんで、こんなお話が出ていた。

実は、一つ前の「醤油」の話を読んで、私も思うところあって、記事の下書きも出来ていたのだが、そのアップは先送りして、私にとっては専門分野(?)の話から書かせて頂こうと思う。

yumichさんの記事によれば、家の前半分の土地が売りに出されているとかで、どんな人が買って住むことになるのか心配なご様子。

そのお気持ちは実によく解かる・・・・・、つもりである。

以前、yumichさんのサイトに、お家と周りの景観の写真が出ていて、とても素敵な雰囲気だったので、目の前に人様の家が建つとしたら、その人の趣味によっては、せっかくの素敵な雰囲気が壊れてしまう恐れもある。だいいち、見晴らしが悪くなる。

背の高いビルが世界遺産の京都の歴史的景観を損ねるかどうか、などどうでもよく、yumichさんにとっては我が家の前がどうなるか、のほうが大問題だと容易に推察できる。宝くじを買いたくなる気持ちも解かる。だが、買い手が付かなくなる方法がないワケではない。

先に私の口座をyumichさんに知らせてから記事をアップしようとも思ったのだが、日ごろ仲良くして頂いているので、私も今は金欠ではあるが相談料は諦めることにして・・・ふらふら

その、とっときの方法とは・・・
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2007年04月14日

気になる「ある裁判」の行方

昨日のこのニュース、不動産業者としては考えさせられる話です。

確かに、同意の上とはいえ、一年契約で毎年更新料を支払わされるのはどうかとは思いますが、賃料の設定が、更新料も加味した算定基準になっている可能性もあります。一概に阿漕(あこぎ)とは言えないように思います。

なぜ一年契約で更新していたのか詳細な事情を知りたいものです。

それより、「この条件なら借りたい」といって借りておきながら、後で「納得いかない、返せ」と言う借主のほうが問題アリですね、卑怯です。それを通してしまったら、契約の概念が崩れます。知らなくて騙されたというワケではなく、解かってて契約してますから。

どうしても食べたい「レストランの料理」があって、ネットや店頭やメニューに「サービス料10%」と明記されていて、それを承知した上でその時は納得して食べていながら、帰宅してから「サービス料を取るのはおかしい。そんなのはそもそも代金に含まれていて当然である。返せ!訴えてやる!」と騒いでいるようなものです。

途中で家主との間で別のトラブルでも有ったのかも知れませんね。レストランで言えば「思ったより料理が美味しくなかったし、サービスもサービス料を取れるほど良くはなかった」とか・・・。

ま、レストランだって「サービス料は不当」となれば料金をアップせざるを得なくなるでしょう。賃料も同じようなことが言えます。更新料がもらえなくなったら「今の家賃」で貸すことは出来ません。次の更新では値上げせざるを得ず、新たなトラブルが発生するでしょう。


それと、更新料はたいていは家主と管理会社とで折半しています。有名ないくつかの大手業者では家主に渡さずに独占しているようですし、ごく稀に「更新料1.5ヶ月分」と広告に謳ってある物件もあって、それは管理会社と家主で0.75ヶ月ずつ分けているのでなく、いずれかが1ヶ月分を取っているのだと思います。ま、管理会社でしょうね。1ヶ月分全部欲しいのだけど家主も「半分くれ」と言うから、なら入居者から1.5ヶ月もらおう、ということでしょう。あと、更新料とは別に事務手数料を取る業者もいます。それらは間違いなく「阿漕な業者」と言えるでしょう。

「返しなさい」との判決が出たなら、家主は業者にも「返してくれ」と当然に言うでしょうね。業者は返さないでしょうけど・・・(笑)


個人的には「更新料はまかりならん」との判決でもOKですが、同意しての契約なんですから、遡及させて効力を持たせるようなことは有ってはなりません。

これで裁判所が「更新料の意義」まで踏み込んで「違法性あり」との判断を下すようだと、賃貸仲介管理業者の多くは潰れることになるかも知れません。それを「当然の報い」などと考える人がいたなら、失礼ながら、間違いなく利己的で短絡的な人、だと思いますね。そういう場合、深く考えずに便乗して騒ぐ輩というものが必ず現れます。隣国での反日暴動のように、「何も考えずに石を投げる奴」が・・・。


過去ログにも有りますが、私は7〜8年前、宅建協会の本部に行った際、「この先、法律や制度が変わって更新料や礼金は受領できなくなるでしょうから、賃貸が主たる業務である不動産業者は原点に返って、今のうちに家主さんから管理料を頂くシステムに移行して、収入の糧を仲介から管理に求めるよう協会は指導していくべきでは」との自説を唱えてきましたが、お偉い人からは全く相手にされませんでした。もちろん、管理料を頂く為には「それなりの仕事」をする必要があります。この業界は時流から完全に乗り遅れていますね。

そういう話は、その時が来て慌てて対策を講ずるのでなく、先を見越して組織的かつ計画的に対策を講じなければならないのにふらふら


さて、判決は、如何なりますことやら(*^^)v
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2007年02月15日

「行列のできる法律相談所」より、よくある話

前回の日曜日の放送分、ご覧になられた方も多いのでは、と思いますが、OAされた中で、過去に家主との間で不快なトラブルがあった若い女性が、次の物件を探す時、不動産屋に「大家さんはどんな人ですか?」と訊き、不動産屋が答えなかったケースで、不動産屋がそういう質問に答えなければならないか、という事例。

内容は番組のHPの「今週のトラブル」から見ることが出来ます。


弁護士軍団の回答は分かれましたが、「答えなくて良い」が大勢。

たしかに、私もお客さんからよく訊かれます。私の場合は、うちの管理物件なら家主さんの人柄はよく分かっているワケで、人柄の良い家主さんなら、エピソードを交えてありのまま話します。そうすれば、お客さんは決断しやすくなりますから。

そうでない人、つまり、私から見て「問題あり」の家主さんの場合は、「普通の方ですよ」と話します。いえ、そうとしか言えません。それは何処の不動産屋でもそうだと思いますね。なので、もし不動産屋が「家主さんは普通の人」などと答えたなら、「かなり問題ありの家主かも」と疑って掛かったほうがいいでしょう。

まあ、家主さんの場合は「直ぐに代替わりする」ことは少ないので、決断に際しては大切な要素だとは思いますが、それより同じアパートに住む他の住人に関しての情報のほうが重要でしょうね。もちろん不動産屋が迂闊に漏らすワケにもいきませんし、入居者は遅かれ早かれ入れ替わるものだから、それほど神経質になる必要もありませんが、注意するに越したことはありません。不動産屋に訊けば、個人情報保護法に引っかからない範囲で教えてくれますよ。

でね、そういうのにも「訊き方」というのがあります。不動産屋に「このお客さんになら(この程度までは)話しても大丈夫かな」と思わせるテクニックがあるんです。もちろん、人柄も重要です。

番組の中の再現ビデオにあるような訊き方ではマズイし、不動産屋も「あんな(つっけんどんな)拒否の仕方」などしないものでしょう。
どっちも気配りがなく極端です。

というより、

知ってて教えてくれなければ、「それが答え」ですわーい(嬉しい顔)
posted by poohpapa at 07:03| プロとしての見解、アドバイス | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする