どんな資格試験にも合格するためのコツがある

うちの店に飛び込みでいろんな業種の営業がやってくる。男性と女性、７：３ くらいの割合かな。

基本的に、何かの用事をしている時以外、つまり暇な時は門前払いはしない主義なので、座ってもらって缶コーヒーなど出すし、営業成績には貢献できなくても「うちは商談にはならないけど、外回りをしていて落ち込んだりしたならいつでも寄ってもらっていいよ。缶コーヒーくらいしか出ないけど」と伝えている。

世間話の中で、「宅建、受けてみない？」と勧めることもしばしば。以前は、ほとんどが「ああ、考えたこと無かったですね」との返事だったが、最近は「以前に一度受けたことがあります」とか「興味があって、受けようかな、と思ったこともあるのですが、難しそうですよね」との答えが多くなった。

宅建士の資格は、以前は不動産屋を開業するための資格だったけど、今は様々な業種で宅建士の資格者が求められているから、持っていれば就活や転活に有利。なにも、不動産屋に就職しなくてもいい。

それで、「どんな資格試験にも合格するためのコツがあるんだよ。そのツボを心得ていれば効率的な勉強ができるし合格はグッと近づくもの。もし、挑戦してみようかと思ったなら、テキストや問題集の選び方、勉強の進め方は教えるよ。以前は某住宅メーカーで宅建講座の講師をしていたから。ＧＷ明けから一日２時間くらい勉強すれば十分間に合うよ。その気になったら、書店に行くのも付き合うよ」と話している。

まあ、今の時期にやってきた営業マンはちょうど良いけど、試験は１０月、申し込みは７月（末）締め切りだから、６月以降にやってきた営業マンには「受けるとしても来年。私の知人で１ヶ月の勉強期間で合格した奴がいるけど、そんなのは特殊。受ける気になったら来春また来てください」と伝える。宅建講座に通うことと自宅で自習することのメリット、デメリットも伝えて。まあ、費用の問題が大きいけど。

で、「どんな資格試験にも合格するためのコツがある」、と常々思っていたし言っていたら、私と同じように考えている人の記事があって、解かりやすい。これはいろんな資格試験に挑む人にとって参考になる。

試験に｢出る問題｣｢出ない問題｣超単純な見分け方 資格試験の勉強で最も重要なのは過去問だ
東洋経済　 鬼頭 政人　 2022/03/18

宅建試験も年々難しくなってきて、５点免除の制度を使える対象者もいるが、それでも合格率は１５％ほど。試験会場になる大学の教室に受験者が１００人は入れるとしたなら、その中の８５人は落ちる計算。自分は合格したとするなら、自分の前後左右（それ以上）の受験者が落ちている確率。

だけど、落ちる人の大半は勉強の仕方を誤っていた人じゃないかな、と思う。

私も、高校時代には同級生から「あのバカ」くらいに陰口を叩かれていたけど、今の年齢じゃなくても、もっと若い頃であったとしても、宅建に合格できない同級生は多いんじゃないかな。向き不向きもあるしね。

再度言う、「どんな資格試験にも合格するためのコツがある」、と。

部屋探し１０ヶ条

これも、先日の記事と同様、３０年前に出版社からの依頼で某雑誌の創刊号に寄稿したもの。デジタル時代になって部屋探しの方法が変わっているからそのまま参考にはならないかも、とは思うけど、先日の「部屋探しを始める前に」と併せて部屋探しの際の参考にして頂けたらと思う。


１、家賃は給料の１／３以下に抑えるべし

３万の予算で洋服やバッグを探していて、気に入ったのが４万・・・、でも買っちゃった、というのとワケが違う。家賃は毎月かかるもの。予算オーバーの（当然に）より良い部屋を見せられても予算を上げるな。

２、日当たりは４時間以上確保せよ

４時間以上日が当たれば洗濯物も乾くし布団も干せる。「私は部屋に帰っても寝るだけだから」と言っても、カビが生えたりして健康被害が起こるかも。休みの日など一日家にいたら性格まで暗くなる。

３、安全性は駅からの道とアパートそのものをチェックすべし

夜でも人通りがあって、部屋の窓や共用部の通路、ドアが人目につきやすい物件のほうが安心。変質者や空き巣が潜みやすい作りの物件は避けること。プライバシーと安全性は反比例するもの、両立はしない。できれば一階であるなら雨戸かシャッターが付いていたほうが望ましい。ついでに言うと、オートロックも必要ない。詳しく書けないが、私ならオートロックでも難なく入れる。うちはオートロックだから、と油断してしまうのが怖い。それより、ＴＶドアモニターホンのほうが有益。最近は録画機能やスマホへの転送機能が付いているものがあるとか。家主の了解を頂いて自分で交換してもいい。

４、オッシャレ―！な外観は厚化粧の女と同じ、要注意（女性蔑視で炎上しそう）

だけど、事実でもある。心を磨かずに洋服や化粧にカネと時間を掛けている女と一緒。引っ掛かったら後悔する。ある大手住宅メーカーの共同住宅、外観のデザインはカッコいいけど、内装や断熱材、防音材なんかをケチっていて、借りたら後悔することになる。二階建てなら二階のほうがいいけど、陸屋根（屋上が平らな造り）の建物なら最上階は避けたほうが無難。夏の暑さは半端ないから。

５、ひところ流行ったロフトなんて要らない

ロフト付き物件は収納が少ない。垂直な梯子で荷物の上げ下ろしは大変。ロフトでは夏は暑くて寝られない。２０〜２５年前には流行していたけど、ロフトの不便さが解かってきて、最近建てられたアパートにはロフト付きはほとんど無い。それより、少しでも居住スペースが広いほうが良い。コンセントの数も大事。

６、中古物件の居住性は先住者に訊くのが一番

防音性や住み心地は、今そのアパートで暮らしている人に訊くのが一番確実。日頃から不満があれば、よく喋ってくれる。新築物件は壁を叩いてみると音や感触で防音性の程度が解かる。隣の部屋に人がいると驚かせることになるから気を付けること。

７、同じ家賃なら、古くても広い物件を選べ

家財は減っていくことなんて有り得ない。入った時はちょうど良くても、やがて手狭になるもの。建物が多少古くても、家具やカーテンで誤魔化しは効く。再引越しするようだと高くつく。

８、サラリーマン、ＯＬ（単身入居）は住民税を、家族入居は行政サービスなどを調べるべき。

実は、どこの町でも同じ、ではない。私が住んでいる多摩地域でも随分と開きがある。言うまでもなく、一番抜きんでているのは府中市、次いで武蔵野市、かな。武蔵野税務署の管轄地域に住むといいよ、具体的に理由は言えないけど、武蔵野市に住んでた時の確定申告で実感した。

９、優柔不断は部屋探しの大敵、第一印象で７０点以上つけられるなら即決せよ！

自分があれこれ悩んでいる間に他の人に決められてしまった、なんてことはよくあること。限られた予算で１００点満点など望むべきも無い。優先順位の５番目までが適っていて直感的に７０点以上つけられるなら決めてしまったほうがいい。プロが見て「９０点くらいは付けられるだろう」と思っていても「帰ってお母さんに相談して返事します」と言ってるマザコン男が部屋探しで成功することは少ない。

１０、部屋探しはタイミングがほぼ全て、運を呼び込むのは自分の足

「運を呼び込むのは自分の足」なんてのは、今のデジタル時代には合わなくなっているけど、部屋探しはタイミングと運が全て、と言ってもいいほど。半年前から探していても理想の物件に当たらない人もいれば、最初に入った不動産屋とか、その日から部屋探しを始めたばかりで見つかる人もいる。運を呼び込むのはその人の行動力と決断力次第。あとは、いい管理会社に当たるかどうか。


こんなところかなあ・・・。でね、私が言うのもナンだけど、不動産屋に一人知り合いがいるといいよ〜。それは、マツコさんのトーク番組に呼ばれた時に私がマツコさんから言われたことでもある。

間違いなく言えること、それは・・・、「部屋探しでも、結局は性格の良い人が得をする」ということ。

部屋探しを始める前に

これは、ある雑誌社から依頼を受けて、私が１９９１年６月に創刊された雑誌に寄稿した記事が基になっています。これから新入社員や新入生の部屋探しのシーズンに入りますので、改めて、今後の部屋探しの参考にして頂けたらと思います。コロナで部屋探しの様相も変わっていますが。


部屋探しを始めるにあたっての希望や条件は人それぞれですが、自分に合った良い部屋を見つけるためにはどうしたら良いのでしょう。あなたが何人もミツグ君を抱えているのならともかく、限られた予算内で希望が全て叶えられることはまず不可能です。そこで、次のような手順と考え方で部屋探しをすることをお勧めします。ま、ミツグ君に逃げられることもあるでしょうしね （こら

1、 先ず予算の上限を設定する（むやみに増額変更しないこと）

予算を上げれば、その分だけ良い部屋が見つかるのは当たり前で、昔から「不動産に掘り出し物無し」と言われていて、それは売買でも賃貸でも同じこと。どう見ても安すぎる物件は「それなりのワケがある」、と思って間違いないことでしょう。たま〜に、大家さんに欲が無くて、驚くほど格安の物件が出たりしますが、そんなのは宝くじに当たるようなものです。予算に上限が無いなら、つまり「いくらでも出せる」なら希望通りの物件を探せますが、予算オーバーの物件を借りたなら後で自分の首を絞めることになります。不動産屋から「あと１万出してくれたらこんないい部屋がありますが・・・」と言われてグラッときても、借りたらダメです。

２、希望条件を、これだけは譲れないものと、できれば叶えたいものとに整理して優先順位をつける。

好きなだけ希望条件を箇条書きにして優先順位をつけ、上位５番目までの希望はどれか一つでも適っていなければ借りないようにして、６番目以降の条件は「できれば叶えられたら嬉しいな」くらいに考えて固執しないことが大切です。不動産屋からすると、無いものねだりをする客、つまり「アンタ、自分の予算がいくらだと思ってんの？、そんなのがあったら私が借りるよ」と言いたくなる客が一番嫌なもの。

３、希望沿線、利用駅（○○駅と○○駅の間ぐらいまで）を最初から絞る。

たまにいるのですよ、「中央線の立川から八王子くらいの間でえ、青梅線の沿線でもいいし〜、ホントは井の頭線の沿線に住みたいんだけどお、あ、西武線でもいい部屋があればいいかな。駅から歩けるものでえ、まあバス便でもいいかな」、って人。探しようがありません。

でもって、優柔不断は部屋探しの大敵。優柔不断は、圧倒的に男に多いです。女性は何件か案内すれば「あ、これでいいです」と直ぐに申し込みが入ります。男は「一晩考えていいですか？」 「お母さんに相談してから返事します」と言って帰って、結局何の連絡も無かったりします。「おまえ、そんなことも自分で決められないのかよ！」です。彼女との交際も「ママに訊いてから」になるでしょうね。

一言で纏めると、「自分の意志や希望をしっかり持っている人のほうが部屋探しで失敗することは少ない」ですね。これ、「部屋探しで成功します」ではなくて、「失敗することは少ない」です。

そして、私たち不動産屋の仕事は「お客様の限られた予算の中でいかに良い部屋を見つけて差し上げられるか、そのお手伝いができるか」ということ。単に、適当な物件を紹介して申し込みをもらって契約書の説明をして、それで何万もの仲介料が頂けるならそんな楽な商売はありません。お客様の状況やご希望、物件ごとに違うメリットやデメリットがあって、そういうのを擦り合わせて「後悔させない部屋探し」のお手伝いをして、入居後もいろいろ相談に乗ること、それが不動産屋の仕事、と私は考えます。

なので、いくら「ネットでいっぱい写真が見られて自分で選べるから不動産屋に行かないでも大丈夫」と思っても、信頼できる不動産屋を使ったほうがいいでしょうね。本来は、客付け業者は物件を案内して申し込みを入れたら「そこでお終い」ですが、部屋自体は気に入って借りたとしても、後々いろんなトラブルに見舞われることは多々あります。私なんか、「ここ、部屋はいいですけど、管理会社は最悪ですからやめたほうがいいです」とアドバイスすることもあります。

私の経験上、大手さんで最もお勧めできるのは「ピタットハウス」さんです。


良い部屋探しのためのヒント、明日も続きます。

これは逆かも、と思う部分もあるが概ね納得

｢高齢者お断り｣の賃貸住宅が増えている理由 入居者を守るための法律が逆に足かせに
東洋経済 OMLINE 　一井 純
2020/04/12 07:35

東洋経済はここんとこ「路線変更したのか？」と思えるくらい意図的に読者をミスリードする記事が目立っていたが、これはマトモな記事だと思う。不動産業者として内容にはほぼ共感できる。

今は割と高齢者でも「生活保護」を受けている人であれば、毎月の家賃が役所からの代理納付により滞納される心配がないので審査が通るようになった。ただし、それも年齢による。代理納付は本人の了承が要るから、本人が拒否して、役所から家賃と生活費を受け取り、そこから自分で家賃を振り込む、という人は私は審査を下ろさない。他で使ってしまって家賃を後回しにされる可能性があるから、である。

家賃だけで「安心できるかどうか」は決まらない。記事にもあるように、認知症の発症で徘徊するようになったり、孤独死する可能性もある。貸す側にとって最も怖いのは「火の始末」である。それらの不安を解消するためには役所、生活福祉課とか社会福祉協議会の協力は欠かせない。ま、立川市の場合は生活福祉課が「我々の仕事は生活保護受給者に保護費を渡すまでであって、後のことは関係ない」などと言い切っている始末。「家主は家賃をもらってるんだから後はそっちの責任で何とかしろ」ということか。

立川市の生活福祉課からすれば市民である高齢者が孤独死しようが家主が困ろうが知ったこっちゃない、というのが本音のようだ。私も全宅立川支部に「市と話し合って、何かあったら役所も協力する約束を取り付けるべき」と提言したが、当時の支部長の福本は「一切回答いたしません」で終わりだった。ちなみに、町田支部では役所としっかり話し合いをして何かの際の協力の約束を取り付けているらしい。

それでなければ、いくら「生活に困窮している人たちの為のセーフティネットが必要」と訴えたところで家主や不動産業者の協力は得られない。当たり前である。いろいろあって、うちの店のウインドーには「無責任な武蔵村山市と立川市の生活保護受給者の部屋探しはいたしません」と貼ってある。

よく私も高齢の入居者さんから「歳を取ったら貸してもらえる部屋が無くなるんですよね」という相談を受けていて、「そんなことはありません。○○さんは今までだって一度も家賃を滞納したり近隣トラブルも起こしていないのですから信用があります。私がうちの管理物件の家主さんに『何かあったら私が責任を取ります』と言えば、審査を通してくださる家主さんは必ずいます」と言うと安堵している。ただ、役所が責任を放棄しているようじゃ今後はそんなこと言っていられないかも。

業協会も、公益法人というなら家主や高齢の入居者の不安を解消すべく役所に働きかけたり、勉強会を開いていろんな意見を集約して各関係機関に提言するなりすればいい。新支部長は元支部長の福本とどっこいどっこいの人物だから「言うだけ無駄」だとは思う。だから何も言わない。

全国に８２０万戸もの空家があっても、残念ながら虫食いで空いているアパートにコロナ患者を隔離するワケにもいかないもの。ではあるが、未曽有の国難に対して不動産業協会として何かお役に立てることは無いものか、知恵くらい絞ってみてもいいだろう。支部だけでなく本部の役員の中からもそういう声が上がってこないのはどうしたことか。事務的に寄付金を集めるだけで協力した気になるのでは情けない。

と言っていても、私も今のところ名案が浮かばない。皆で知恵を寄せ合えば希望が見えてくるかも。

この東洋経済の一井 純 さんて記者、よく解かっていらっしゃるから丁寧に取材なさっているんだろな。

古い記事から、これからの時期、気になる話題

単身者で、これから部屋探しをする人は多いと思う。いちおう、直ぐに必要となる話ではないが、知っておくと「その時が来たなら」参考になるかな、という話。

PRESIDENT Online 2012年12月3日号の記事より、

著者は、みらい総合法律事務所共同代表、弁護士 谷原 誠 氏　構成＝高木侑子氏

更新料、クリーニング代を節約するには
想定外のお金の問題−賃貸契約

賃貸借契約を更新すると、貸し主から更新料の支払いを求められることがある。支払う必要があるかどうかは、契約書に更新料について明記されているかによる。すなわち、契約書に更新料の定めがない場合や、「貸し主が指定する額を支払う」といった曖昧な定めしかない場合には支払う必要はないが、更新料の支払い義務やその額等が一義的かつ具体的に記載されている場合には、支払わなければならない。

ただし、定められた更新料の額があまりに高額な場合は別だ。最高裁判所は、更新料の定めは、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」有効であると判断しており、額が高すぎる場合には、その定めは無効と解釈されるからだ。たとえば、半年ごとに月額賃料の5カ月分を支払うといった法外な更新料の定めは高額にすぎるため無効であり、少なくとも全額を支払う必要はないだろう。

もっとも、最高裁判所は、1年で更新される賃貸借契約について、更新料を月額賃料の2カ月分とする定めを有効と判断しているから、前述のようなよほどの例でない限りは、借り主は契約書どおりの金額の支払い義務を負うことになりそうだ。ただ、契約前の貸主との交渉によって下げてもらえることはあるので、あきらめる必要はない。きちんと契約書をチェックし、更新料が高く感じたら交渉してみよう。

更新料と並んでトラブルになりやすいのが、退去時に請求されるクリーニング代等の原状回復費だ。退去後に送られてきた明細を確認して予想以上の額が敷金から引かれていることに驚く人は少なくない。

借り主は、賃貸借契約が終了した際に物件を元の状態に戻して貸し主に返還する原状回復義務を負っている。ただし「原状回復」とは新品の状態に戻すことではない。「通常の使用によって生じる損耗」は毎月の賃料で精算されるため、借り主は故意・過失によって生じた損耗についてのみ責任を負えば足りるのだ。

貸し主と借り主の責任区分については、国土交通省が「原状回復にかかるガイドライン」を定めている。具体的には、家具の設置跡や壁に貼ったポスターの跡等は通常損耗であり借主は負担を要しないが、ペットの爪跡やクーラーの水漏れを放置したためにできたカビなど、使い方や管理方法次第では生じなかったものについては借り主負担となる。また退去時の清掃代については、貸し主が次の入居者を確保するために行うものだから、通常損耗の修繕として貸し主の負担となる。ただし、ひどいタバコのヤニなど通常の汚れでない場合は借主負担となりうる。

契約書によっては、本来貸し主が負担すべき通常損耗の修繕についても借主が負担すると定めているものもあるので、注意が必要だ。ここでも契約締結前に契約書を確認することが重要な防衛策になる。まず、原状回復に関する条項のうち「借り主」負担とされている部分だけをピックアップし、次に普通に使用していて生じうるものが含まれていないかという観点から順にチェックしていけばよい。不公平な条項については修正を求めよう。

退去時は全室内を撮影しておくべし

また原状回復のトラブルは退去後に起きるため、借り主は反論の証拠を持たないことが多い。トラブルに備えて、入居時、退去時ともに物件の写真を撮るなどして証拠を保全しておく必要がある。「普通でないくらいに汚れていたので特別な清掃を行った」として高額な清掃費を請求されるケースもあるので、特に退去時には、損傷・汚れのない部位も撮影しておくことが重要だ。


記事の中にあるように、「最高裁判所は、１年で更新される賃貸借契約について、更新料を月額賃料の２ヶ月分とする定めを有効と判断している」とのことなので、通常もっとも多い更新料の規定、２年毎に新賃料の１ヶ月分というのは当然に合法、ということになる。なので契約書に謳われているのに「支払いたくない」とゴネても通らない。最近、当社でも更新に来たお客さんが「築後２０年以上経っている貸室は、最近は更新料を払わなくても良くなってるらしいですね」と言っていたが、そんな話は聞いたことが無い。よくあるパターンで、自分にとって都合よく聞き、都合よく解釈しているだけの話。

「更新料なんか払いたくないよね、２年なんかすぐきちゃうし・・・」
「だいたいが『うちみたいな古いアパートで更新料なんか取るなよ』って言いたいよね」
「思う、思う、築２０年くらい古くなったら更新料は取らなくてもいいんじゃね？」
「入っててくれるだけで有り難い話で更新料まで取るのは阿漕だよ絶対」
「取らないとこもあるんじゃないの？」
「ああ、なんか聞いたことある」
「たぶん家主や不動産屋が知らないだけで、そんな法律があるかもよ」
「うん、そうだね、そうなっててもおかしくないよ」

などとレベルの低い友人同士の会話が「築後２０年以上経っている貸室は更新料を払わなくても良い」と曲げられて伝わったんだろうけど、言うのは勝手だが「恥をかくだけ」でお仕舞いになる。

「新築でも礼金や更新料を頂けない物件もありますが、古くても更新料をお支払い頂く物件もあります」と伝えると落胆していた。言ってみただけかも知れないが、言われたほうは不快になるもの。入居者のほうから根拠も無いのに「払わなくてもいいのでは？」「払いたくない」と言われればカチーン！とくる。


基本的に私は「礼金や更新料については無くていい」（無くすべき）と思っていて、その代わり、管理会社が貸室に対して何がしかの管理料を頂くようにして、当然にそれは家賃に上乗せすべきと思う。そうすれば管理会社の雑用も増えるが無償ではなくなる。その提案の良し悪しは別にして、不動産屋の仕事において有償無償の線引きがハッキリしてないことで不利益を被ることが多いから立川支部で検討して本部に上げるよう提案したのだが、それも当時の支部長からは「回答いたしません」という返事だった。

ま、管理料を頂くのが理想だが、そうなってくると管理物件の横取り合戦も厳しくなるものだろう。

記事には、「退去時の清掃代については、貸主が次の入居者を確保するために行うものだから、通常損耗の修繕として貸し主の負担となる」ともあるが、東京都の賃貸住宅紛争防止条例の施行以降はむしろクリーニング代だけ頂いて後はお返しするパターンがほとんど。なので、退去時には掃除する必要は一切無く、荷物とゴミだけ撤去すれば済むからそのほうが合理的だし妥当。そこで借主が「クリーニング代は貸主負担のハズ」などと主張したなら「だったら掃除くらいしていきなさい」ということになる。

結論的に言えば、題名は「更新料、クリーニング代を節約するには」になっているが、内容的には全く節約の為に役立つ話になっていない。写真を撮るのも効果的ではない。どうしても、と言うなら、入居時に管理会社か家主と室内を一緒にチェックして、その時のやり取りをＩＣレコーダーで録音するのが一番。ただし、無断で録音すると、イザ裁判となった時には証拠採用されない恐れがある。

借主は入居期間に応じて相応の負担はすべきで、貸主は何でもかんでも借主に責任転嫁しようと考えないこと。私も間に入って何度も不快な思いをしている。敷金トラブルで、私の話に耳を傾けようとしない「強欲で理不尽な家主」の物件管理を自ら降りたこともあるし、借主（退去者）をきつく叱ったこともある。

貸主借主双方の間に入って「妥当な落としどころ」を探って提案し解決するのも私の仕事だから。

家賃の値上げ

msn．に、「女子SPA！」から、こんな記事が、

見出しと記事本文の内容はちょっとずれていて、見出しだけ読むと誤解を生じそうだが、記事の中身は概ね妥当なもので、ずっと以前から私が記事にしている内容とほぼ同じ。最初に言っておくが、こういう記事を読むと「自分に都合よく解釈したり、都合のよい部分だけ抜き取って勝手な言い分を主張する者がいる」が、それをしてしまうとゴリ押しで得をするどころか損をすることが多いので要注意である。


知ってた！？ 家賃上げますと言われても…住人は「応じる義務はない」

　賃貸に住む人にとって、1番の出費はやはり「家賃」。毎月固定でかかってくるお金なだけに、少しの増額でもトータルで考えてみると大きな出費になることも考えられます。

　もし、ある時あなたが大家さんから「家賃を上げたいんだけど……」と増額を要求されたら？ 街の再開発や、東京オリンピックを見越した影響などで、家賃が高騰している地区も多くあります。

　今回は、賃貸物件に住まれている方にとって、きっと気になる“家賃”について、暮らしの情報サイト「日刊Sumai」がご紹介しましょう。

◆家賃の増額に「応じる義務」は、無い！？

　もし、大家さんから家賃の増額を打診されたら……。

　まずは、家賃の増額に関して大家さんと双方の意見を交えて話し合いましょう。話合いで折り合いがつき、大家さんとの良好な関係を保てるのであればそれに越したことはありません。話し合いにより折り合いがつかず、大家さんが一方的に増額された家賃を請求してきても、あなたはそれに応じる“義務”まではありません。

　法律上は、「あなたが相当だと思う金額を支払えばOK」とされています。ただしその後、裁判等で家賃の増額が認められた場合は、足りない分に年10％の利息を付けて支払わなければならないということになります。

◆もし話合いがまとまらなかったら……

　話合いで決着がつかない場合は、大家さん側が裁判所に「調停」の申し立てを行うことが考えられます。「調停」とは、あなたと大家さんが直接顔を合わせて話し合うのではなく、調停委員を介しての話合いを裁判所で行う手続きのことです。

この調停でも話合いがまとまらない場合は、「訴訟」により決着をつけることになります。

　賃料増額の請求については、いきなり裁判所に訴えることはできず、まず調停で話合いをする必要があるため、このように調停の後に訴訟、という流れになります（「調停前置主義」といいます）。

◆こんな時は「家賃の増額請求」が認められる可能性大

　家賃の増減を請求できる場合は、「借地借家法」という法律によって定められています。

その32条1項によれば、

・土地や建物に関する税金等が増加するなどにより土地や建物の価値が増加した場合

・1以外の経済事情の変動があった場合

・近所の相場と比較して不相当となった場合

には家賃の増額請求ができるということになっています。

　逆にいうと、上記1〜3の条件がなく、単に大家さんの気まぐれで家賃を上げようとしても、請求してはいけないということになるんです。

◆調停、裁判のポイント

　もし、話し合いで折り合いがつかず、調停や裁判になったら……。

どういったことが“決め手”になって、家賃の増額についての判断がなされるでしょうか？

　もちろん、事案ごとに具体的なポイントは異なりますが、上述の1〜3の条件を満たすかどうか？ が争点になることが多いでしょう。

　これ以外では、「家賃を定められた時期からどれくらい経過したか」という視点も軽視できません。家賃等も含めて合意に至ったから契約したのに、わずかな期間で家賃増額が認められるようなことになると、とても不合理だからです。

「あとですぐ家賃上げる前提で、契約取るために安い家賃に設定していたのか！」ということになりますからね。

　特に訴訟となった場合、“証拠の有無”も当然重要です。多くの場合、不動産鑑定士さんが作成した鑑定書が大きな意味を持ちます。

◆もし、調停・訴訟で「家賃の増額」が認められたら……

　調停、訴訟において家賃の増額が“認められた”場合、足りなかった家賃分に年間10％の利息を付けて大家さんに支払わなければいけません。定期預金の利息が“0.数％”という時代ですから、10％というのはかなり高額です。

　実際のところ、「調停をして訴訟をして……」と仮定した場合に、「どのくらいの増額に収まりそうか？」という着地点を想定し、判決までの“期間”を検討し、「差額としていくら利息を支払う必要があるか？」という観点も重要になってくるでしょう。

　逆にいうと、自分も家賃が安いと自覚していて、かなり高い確率で一定の増額が認められると思うのであれば、調停や訴訟に至る前にさっさと合意しておいた方が、結果として得になるという考えも十分に成り立つということです。

　以上のように、家賃の“増額”について、法律によってルールが整備されています。

「大家さんに一方的に言われたからといって、ただちに家賃の増額に応じる“義務”はない」「ただし、正式に増額が決まった場合には一定のリスクはある」

　もし、大家さんから家賃の増額を言い渡されたら、これらを理解した上で、弁護士などに専門的なアドバイスを求めても良いかもしれませんね。

【日刊Sumai】

今の時代に、家賃を値下げすることはあっても値上げすることはほとんど無い。いくら近い将来オリンピックが開催されると言っても、現在入居者募集中の都心の物件は既に織り込み済みだし（現在の条件で契約した）家賃を値上げすることは（道義的には）出来ないもの。たとえ正当理由があると認められると予測できたとしても、入居者の真理としては納得いかないだろうから退去される可能性もある。

そういうリスクや状況を考えたら記事そのものはタイムリーとは言えないが、覚えておいて損は無い。

少なくとも当社の場合、入居者の現在の状況とか人柄を見て、元々今は相場より高めの家賃になっているなら、入居者からの相談が無くても家主さんに値下げの相談をする。それでは公正公平ではない、と言う人もいるだろうけど、間違っても「クレーマーの家賃を下げてあげよう」などとはしない。たとえ相場より高くなっていても、である。日ごろ気持ち良く接してくれている入居者と、理不尽な文句ばかり言ってくる入居者と、同じ対応をしていたなら、私からすれば「そのほうが不公平」と思えるから。

その典型的な例が孤独死したＣ氏である。気を遣ってなんかくれなくても、せめて普通に接してくれていたなら相当に差が出ていたと思う。現実に、人柄で１００万以上も得している入居者もいるし、ほんと。

ただ、家主さんの利益にも配慮しなければならないので、一気に相場まで下げて頂くことはお願いしないで何回かステップを踏むようにしている。

と言いつつ、うちの店の家賃は相場まで一気に下げて頂いている。今まで、途中で何度も家主さんから「値下げしましょうか？」と言われていたのに私がずっと辞退していて、８年前の独立を機に家主さんに相談して値下げして頂くことになったから、である。家主さんは「いくらでもいいわよ」と仰っていたが、私に決定権を頂けるとしても「立場を利用する」のは嫌だから相場でお願いした。

人柄なんて急に改めようとしても無理なものだが、間違いなく、人柄の良い入居者は得するもの。ただし率直に言って、家主さんの人柄や価値観、経済観念なども考慮しなければならないので、どのタイミングで、どう話を持ち掛けるか、は気を遣うもの。過去には却下されたこともあるが率としては少ない。

過去には、家主さんに値下げをお願いして激怒されたこともある。相場と懸け離れてきていたし、慎重に言葉を選んでお願いしたのだが・・・。それだともう入居者に対する責任が果たせなくなるし、ストレスが溜まるだけだから管理は辞退した。「２０年も付き合っていて、そんなふうに手を切るのか！？」との言葉は忘れない。

入居者には「不動産屋に任せているから」と言いながら、私には自分勝手な言い分を押し付けて入居者との約束を反故にしようとしていたから、きっと新しい管理会社には最初のうちは「いい顔」をしていたことだろう。

貸主からの値上げも入居者からの値下げの相談も、互いを思い遣る気持ちが無ければ、どちらの言い分が通ったとしても、その後、快適に暮らすことが出来なくなるもの。現実には、正当理由は二の次、であろう。

社会常識に欠ける弁護士 ２

一昨日の記事の続き、

法律で敷金の清算、原状回復に関しては明確な規定があるワケではない。「クリーニング代を貰ってはならない」とも「貰え」とも規定していないのである。

法律で規定されていないものは、社会の慣習によって何が正しいか判断されるもので、それが原則になる。社会の慣習（商習慣）や一般的なマナーを解さない弁護士に勝手なことを言ってもらいたくはない

理由をこじつけて敷金からあれもこれも引こうとしたり（敷金０で）退去時に法外な費用を請求するのは一部の大手不動産業者くらいのものである。ほとんどの不動産会社や貸主はそんなことはしていない。

（記事向けの架空の相談者かも知れないが）相談者の女性は、

家主さんは、「退去後の補修費用と室内クリーニング費用を負担してください。敷金から差し引いておきます」と言ってくるのですが、部屋をきれいに使っていたので、納得できません。

と言っているが、補修費用の内容については詳しく触れておらず、当然に入居者が負担すべきものが含まれている可能性もある。本人はキレイに使っていたつもりでも、５年も使っていたなら、素人が掃除しただけの状態で次の入居者にそのまま貸すなんてことはできないもの。退去した部屋の状況を全く見ていない弁護士が、「全額返してもらえる」などとアドバイスするのは無責任であろう。

きれいに掃除をして退去することは最低限のルールです。

尤もらしく聞こえるが、そんなルールは今は存在しない。昔は退去者が掃除して出て行くのが当たり前で、それで敷金が全額返金されていたし、関西では敷金を１０ヶ月分とかそれ以上を預かってその利息を掃除代に充当することで退去時には全額返金する慣習になっていたようで、敷金に関しては地域によって扱いが異なっている。「敷金から清掃代を引く代わりに退去時の清掃は一切しなくてよい。荷物を全て搬出して粗大ゴミの連絡や公共料金の清算をして退去する」のが現在の一般的なルールで原則なのだ。

アンタが勝手な原則を作るな！、と言いたい。こういうのも人権ボケと言うんだろう。

「借主側に一方的に不利な特約は例え借主が納得して署名捺印していても最初から無かったものと見なす」という規定も、一方的に不利かどうかは個別に内容を見て判断されるもの。

クリーニング代が引かれる代わりに掃除せず退去できるなら、引っ越しのトラックが出て行くのと一緒に移転先に向かえるワケで、入居者にとっても、居残って何時間も掃除するよりそのほうが合理的である。

この弁護士が仮に管理会社や家主側の顧問弁護士だとしても同じことを言うであろうか？？

答えは「ＮＯ」であろう。言うワケがない。

もし家主側の弁護を引き受けていたなら逆のこと、つまり「クリーニング代は支払うのが原則」と言うハズである。弁護士なんて職業は「誰から依頼を受けるか」によって言うことが変わってくるもの。今回の記事では貸主借主どちらからの相談でもなく、一般消費者向けの記事であるから「消費者受けのよい意見」を言っているだけ。この記事を読んで、掃除もせずに「敷金は全額返せ」と言い出す者も現われるだろう。


私も、以前は「借りた時と同じくらいキレイな状態にして退去をした家族」の敷金を(家主さんを説得して)全額返金させたことがある。「全部返せ。返さないと訴える」と言っていた入居者の敷金からクリーニング代を差し引いたこともある。要は、一律ではない、と言うこと。一律にしたら不公平でしかない。

家主さんの不動産という高額な資産を借り受けて生活するのに、出る時に「敷金は全部返せ」と要求するのが間違い。たとえ法律上は通ったとしても社会常識では通らない。「クリーニング代は家賃に含まれているハズ」なんてのは借りる側の勝手な理屈。そういうのを「それは違うよ」と教えるのは弁護士の仕事ではないだろうが、公正な判断力を持ちあわせていないなら弁護士など辞めたほうがいい。

世の中の弁護士や消費者団体、評論家などは、自分はさも消費者の味方、というようなスタンスで無責任に「解かったようなこと」を言うが、自分で家主や管理会社の立場に立ってみれば解かること。もっと言うなら、置き換えなくても解からなければならないもの。曲がりなりにも弁護士であるなら、消費者に「間違ったメッセージ」を送りかねないアドバイスなど発信してはならない。ま、弁護士もピンキリだから。


（初期の過去ログにあるが）以前は、当社管理物件の家主であった弁護士とでこんなこともあった。

申し込みが入り、契約も入金も完了していて、引っ越しの当日、同じ敷地に住む家主から鍵を受け取る約束になっていたのだが、トラックが着いたら家主は留守。後で分かったことだが栃木の親戚に不幸があり家族全員で出掛けてしまったらしい。ならば事前に管理会社に「不在にするので鍵の引き渡しをお願いしたい」と連絡してこなければならないもの。慌てていたのだろうが、うちには全く連絡がなかった。

お客さんが焦って半泣きになって電話してきたので、当時の社長と相談して鍵屋さんを呼んで開けてもらい荷物を入れてもらったのだが、夜になって、栃木から帰宅した家主が怒って「鍵を渡してなかったのに中に入っている。不法侵入で訴える」とバカなことを言ってきた。契約も清算も済んでいて、自分たちが約束しておきながら留守にしてしまっていて、それでいて「不法侵入だ」と言うのだから弁護士が聞いて呆れる。あれじゃどんな裁判の弁護をしても勝てないだろう、と思った。

この例を引くまでもなく、「弁護士が言っていることが常に正しい」とは限らないもの。


MSN　japanは比較的公正にニュースを伝えているほうだとは思うが、何の検証もせずこういう記事を垂れ流すのは感心しない。消費者は「自分に都合が良い意見のほうを受け入れたがるもの」だから、当たり前の常識に則ってアパート経営をしている家主さんや管理会社からすれば非常に不快な記事である。

社会常識に欠ける弁護士

私の毎日の巡回先、MSN　japanのライフスタイルのコーナーに、こんな記事があった。

リンクも貼るが、記事が消えるといけないので全文を転載する。今日の記事は長い

第13回　敷金が返ってこない！マンション退去時のトラブル　　2013/09/17

1人暮らしをする女性が直面しやすい「賃貸マンションをめぐるトラブル」。家主さんや仲介業者さんと交渉するのは不安ですね。一緒に考えてみましょう。


立地条件と間取りだけで賃貸マンションを選んでいませんか？　契約条件もしっかり考えておかないと、後で困ることがあります。今回は、退去時の悩み相談です。

◆退去のとき、補修とクリーニングの費用を支払わないとダメ？

Q：5年間入居した賃貸マンションを退去します。家主さんは、「退去後の補修費用と室内クリーニング費用を負担してください。敷金から差し引いておきます」と言ってくるのですが、部屋をきれいに使っていたので、納得できません。（29歳・商社経理部）

A：敷金は全額を返還するのが原則です。入居者が補修や清掃費用を負担する義務はありません。例外的に、入居期間に応じた通常の汚れや傷を超えている場合のみ、入居者が費用負担をします。ですから敷金の全額を返すよう請求しましょう。


【解説】

（1）敷金は、退去時に全額返還するのが原則


敷金は、退去時に全額返還するのが原則

賃貸マンション・アパートに入居するときに支払った「敷金」は、退去するときに全額を返還してもらえるのが原則です。

家賃の滞納など、入居者に支払い義務がある金額だけ敷金から差し引くことが許されます。敷金ではなく保証金という名目でも同じです。

退去後の補修や清掃費用は、原則として家主が負担することとなっています。なぜなら、普通に入居して生活していれば、部屋が汚れたり少しは傷がついたりすることは当然だからです。

家主さんが支出する補修や清掃の費用は、毎月の家賃収入から用意できるという考え方が基本です。


（2）「通常の使用による汚れ・傷」は、家主が負担する

どんなに部屋を乱暴に汚してもいいかというと、そうではありません。退去後の補修・清掃費用が家主負担になるのは、あくまで「通常の使用による汚れ・傷」の範囲内です。それを超えた重大な汚れや傷をつけてしまった場合は、入居者が負担しなければなりませんし、その費用を敷金から差し引くことが許されます。

国土交通省のガイドラインでは、退去時の補修費の負担について次のように定めています。

【入居者が負担する例】
落書き、引越作業による壁や床の汚れや傷
タバコのヤニ、臭いが壁や天井に残った場合
飼育ペットが壁や柱を引っかいて傷つけた場合
窓を開け放すなどの不注意で雨が吹き込んだことによる畳の色落ち
壁にネジ穴やクギ穴をあけた場合

【家主が負担する例】
破損していない畳や網戸の取り換え
家具を置いていた床のへこみ、痕跡がついた場合
日照により壁紙や床クロスが変色した場合
ポスターを貼っていた痕跡が壁に残った場合
地震など自然災害で破損したガラス窓の取り替え
エアコン設置により必要なビス穴を壁に開けた場合

このほかのケースも、入居者が通常の注意を払いつつ生活していても生じる汚れ・傷であれば、退去後の補修費用は家主が負担します。たとえば、冷蔵庫の下の床がサビている場合、通常の拭き掃除で除去できる程度なら家主が負担しますが、入居者が掃除を怠ったせいでサビが固着し除去できなくなった場合には、入居者が補修費用を負担しなければなりません。


（3）契約書に「費用は入居者が全額負担」と書いてあったら？


賃貸契約書に記載がある場合は？

もし賃貸契約書に「費用は入居者が全額負担すること」と書いてあっても大丈夫です。その条項は、一方的に消費者を不利にする内容ですから、消費者契約法10条により無効です。

ですから、上記の判断基準どおりに負担者が決まります。

マンションを退去するときに、家主さんや仲介業者さんと対立してしまうのは不安ですね。ぜひ上記で述べたことを参考にして、「泣き寝入り」をせず交渉しましょう。

もちろん入居者のマナーも大切です。部屋を清潔に使うこと、きれいに掃除をして退去することは最低限のルールです。

それを守ったうえで、それでもトラブルになった場合には、正々堂々と交渉しましょう。必要があれば弁護士に相談してくださいね。


？？？　である。

まるで消費者(借主)は常に弱者、と思っているかのようである。昨今の居住権だの人権だの、過保護なまでの消費者保護という風潮には「公正さ」など全く無い。私からすれば「弱者は貸主のほう」である。

この弁護士の言ってることは、概ね間違いではないが正しくもなく、著しく社会常識が欠如している。

何がか、と言うと、

敷金は全額を返還するのが原則です。入居者が補修や清掃費用を負担する義務はありません。

と言い切っている点。

補修に関しては、この弁護士の説明で間違いない。今はほとんどの業者（家主さん）はそうしているし。問題は、「クリーニング費用も払わなくていい」、という見解である。


う〜ん、長くなるので、やはり２回に分けさせて頂く

よくある勘違い、というか、心得違い

２００９年１１月１５日、といいますからもう３年ちょっと前の「こちらから願い下げ」という記事に、一昨日、愛理さんから寄せられたコメントに対する返信を兼ねて記事にさせて頂きます。

実は、一般の消費者がよく陥る勘違いや心得違いの要素が含まれていますので確認という意味で、です。かく言う私も、その手の間違いはよく犯していますので、人様のことばかり言えないのですが・・・


キーワードは「相手のいること」です。記事の中に何度も出てきます。

先ず、頂いたコメントの全文をコピペします。まあ嫌味な書き方ではありますがご容赦ください。


＜＜金持ちになる３欠く関係。
「恥かく、義理欠く、人情を欠く」
たしかに(^^ゞ
でも、それは同時に「友だちも失う」ことになりますよね。

これって商売の話でしょ？
金の話になれば商売相手（不動産屋）にはしわくなるのは当然じゃ？
ただでさえ不動産屋はブローカーで、大家と直取引できれば不要な存在なんだから
こんなことまでいちいち言うのはお門違いというか、
勘違いされてません？
私の周りにも職業柄、自営業者が多いですが、
皆商売相手や仕事の話では１円だって物凄い剣幕で下げさせますが、
そういった方はプライベート、嫁さんや友人、部下には大盤振る舞いします
それは「仕事」じゃなく「プライベート」だからです
プライベートでも金にしわいならせこい人間ですが、
おたくは不動産屋なんだから言ってることがおかしいです
資本主義の原則はあくなく利潤の追求、
買い手だって買い叩きますから、
言われたままの値段で買い手も我慢すべきなんて殿様商売は長く続かないでしょう
これが日本でずっと続いている「地主と小作人」の悪習慣です
地主は神様じゃありませんから、
そのおこぼれで生きる不動産屋はなおさらのことです
私は不当にふんぞり返っている大家や悪質不動産屋が大嫌いな性分ですので
敷金返還請求などを指南し、今後も日本の不動産の悪習をどんどん切り崩す活動をしていくつもりです
仕事のグチをこぼす前に私生活と商売でのお金に対しての姿勢、
資本主義の大原則を見直してはいかがでしょうか？


コメントの中で、

＜＜仕事のグチをこぼす前に私生活と商売でのお金に対しての姿勢、
資本主義の大原則を見直してはいかがでしょうか？

とありますので、もしかして私と面識がおありになるんでしょうか。私は、どなたかは分かりません。面識があるとしたなら、私の何をどこまでご存じなんでしょう？。面識がないとしたなら、私の私生活の金の使い方まで愛理さんに説教される筋合いはありませんよね。仮に面識があったとしても、私はどなたか分からないのですから、例えて言うなら、一対一で拳銃で決闘するのに私のほうは明るくて丸見えになってるのにそちらは暗闇にいる、ということになります。自分が誰かバレないところから辛辣で失礼なコメントを入れてくる、というのはネットの社会ではよくあることですが、おやめになったほうがいいでしょう。

これは私の場合の話ですが、私は人様のサイトを訪問して「自分とは考え方が違うな」と思っても反対意見を書き込んだりしません。「そういう見方もあるのか」と認識するだけです。ましてや誹謗中傷など以ての外。ただし、事実誤認などがあれば指摘することもあります。まあ、付き合いの程度によりますけど。顔が見えないのをいいことに酷いコメントを入れてくる人、実生活では小心者であることが多いでしょうね。

愛理さんはその記事を私の愚痴だとお読みになっていて、もちろん、私は愚痴話もよく書いておりますが、その記事は愚痴ではなく消費者に「こういうことはしないほうがいいよ」というアドバイス、もっと言うなら「すべきではありません」と意見している記事です。愛理さんが仰る「資本主義」以前の問題なんですね。

ご承知のように、今の賃貸市場は借り手市場であって、圧倒的に借り手に有利な状況です。だからと言って好きに何でも要求して良い、という話にはなりません。それが資本主義、自由主義経済だ、だから当たり前、と思っているなら、「相手がいる」ということを忘れていることになります。

私は記事の中のどこにも「言われたままの値段で買い手も我慢すべき」などと言っておりませんよ。「家主の足許を見てあれこれ要求するな」と言っているのです。自分が得するだけでなく「相手にも得して頂こう」という姿勢が大切だと言っているのです。世の中には経済が解かっていても商売が解かっていない経営者、たくさんいます。お客さんも、ですね。ここまでは愛理さんにはまだ理解できないかと思いますが。

家主さんの置かれている経済状況は様々で均一ではありません。家主さんによっては「ここまでは聞き届けてくださる」「ここまでお願いしたら審査が通らずに断られてしまう」という限界に差があります。どの家主さんとも２０年以上のお付き合いになりますから私にはよく分かっています。それを踏まえて、お客様の希望をどこまで叶えられるか、そこは管理会社の腕の見せ所でもあります。こちらも商売ですから、話が纏まってくれるに越したことはありません。最初から「話が壊れても良い」前提での交渉はしません。

もちろん、家主さんの状況だけを考えるのではなく、お客さんの状況や希望にも配慮しながら「どこで折り合いをつけて頂けるか」を考えながら話を進めます。それが「相手がいる」ということなんですね。私がそのつもりでいても、お客さんのほうにそういう配慮が無く「あれもこれも」と要求されるなら、最初から交渉などしません。そんな人を入居させたら後で家主さんも当社も苦労するのが目に見えていますから。

いくら資本主義の世の中だからといって「限界まで交渉しろ。ダメならこっちから断るだけの話」という姿勢はよくありませんよ、と言っているのです。そういう考え方だと、かえって損をしますしね。

これは愛理さんには難しい話になるでしょうけど、以前の記事に「人に交渉事を依頼するなら、依頼する相手に裁量の幅を与えなければならないもの。『これで話を纏めてくれ。こっちは一切妥協するつもりはない』と依頼するのは失礼である」と書いていて、それと同じなんです。その時は家主さんでした。柔らかく諭しましたが聞いては頂けませんでしたので、最善をつくした後、お付き合いを切らせて頂きました。そもそも家主さんの出した立ち退き料の条件が非常識なものだったので私は入居者サイドに立って交渉しましたが。

でね、だいたいが、「資本主義なんだから当然」と言う人に限って逆の立場や状況になったら同じことは言わないものです。可能性としては低いですが、先々中国と一戦交えることも無いとは言えません。首都圏が焦土と化して住居が不足してくれば、その時は貸し手市場になります。焼け残った家主が「貸してやるけど礼金は４ヶ月もらうよ。敷金は返さないよ。家賃も以前は６万だったけど８万にさせてもらうよ。嫌なら他を当たっておくれ」と言っても、愛理さんは「資本主義なんだからそれで当然」と言うでしょうか。

私が言う「心得違いをしている人」というのは、資本主義だの自由主義経済だのを自分に都合よく解釈する人たちのことを指します。愛理さん、「私はそんなことはない」と言い切れますか？

私が目指しているのは「社会の経済状況がどうあれ、いつも同じ価値観で家主さんやお客さんと接する不動産屋」であります。中には気が弱かったり遠慮がちな性分で「言いたいことも言えない人」もいれば、「なんでもかんでも要求する人」もいます。言ったもん勝ちにさせるのでなく、家主さんとお客さんと、どちらかに偏って損をさせたり得をさせたりしないよう商売したいだけなんです。

幸いなことに今お付き合いさせて頂いている家主さんの中には「借り手市場だから」「貸し手市場だから」とかで「相手の足許を見て条件を変える」というような家主さんはほとんどいません。ほとんど、というのは、あと一人だけいる、ということなんですけど、その家主さんとも近々ご縁は切れると思います。

よく自分が金を払う客の立場だったり、下請け会社に発注する立場になると凄く横柄になる人がいますよね。そういう人に限って、仕事をもらう立場になると急にペコペコしたりしてね。友だちや職場の仲間なんかにもいるでしょ、そういうの。それで当たり前でしょうかね。私なら、愛理さんの知り合いのように誰かを締め付けて泣かせておいて家族や友人には大盤振る舞いするような人、友だちにはしませんね。立場によって横柄に接する人でしょうから、私からすれば碌な人間ではありません。

ふだんは下請けさんに厳しく当たっていても、年末なんかには「おたくも職人を何人も抱えているから大変だろう」と約定より早めて代金を支払ってやるような温情の持ち主とはとても思えないのです。約定通りでも文句を言われる筋合いはありませんが、そういうのも「相手がいる」ということなんですね。

愛理さんが不動産屋や大家さんを嫌うのにはちゃんとした理由があるのかも知れませんが、

＜＜私は不当にふんぞり返っている大家や悪質不動産屋が大嫌いな性分ですので
敷金返還請求などを指南し、今後も日本の不動産の悪習をどんどん切り崩す活動をしていくつもりです

どうも「不動産屋や大家は全部そう」と決めつけているようですね。私がどう話しても愛理さんの性格や考え方を変えることはできないでしょうけど、そもそもそんなことを言ってる時点で「自分は公正な人間ではない」と自ら認めていることになります。全国の不動産業者、ほとんどが真っ当な業者なんですよ。

ご自身の偏狭な価値観だけで「真面目に商売している不動産屋」に敵対するような活動をしていくのなら、愛理さんは幸せな人生を送ることはできないでしょう。コメントの文面から「閉鎖的で自分勝手な人間」ということがよく分かります。愛理さんがそう気づいた時には皆離れていってしまっていることでしょう。

私はこの歳まで生きてきて、何度もピンチを迎えましたが、その度にいろんな友人が損得抜きで支援してくださいました。思わぬ援軍が現れたりして・・・。それはたぶん、私もそうしているから、だと思います。そして、私がその時時で態度や言ってることが変わっていたなら誰も支援などしてくれなかったことでしょう。

たとえ世の中の状況や仕組みが変わっても、変えてはならないものがあります。私はお客様に対しても家主さんに対しても、友人に対しても、いつも普遍的な態度で接するつもりでいます。それが「信用」です。


再度言いますが、私が書いているのは「資本主義の原則」以前の話です。世の中すべて「相手のいること」です。資本主義の原則も、それによる立場の優位劣位も関係ありません。

愛理さんだけでなく、読み手の皆さんが、同様の勘違いに気づいてくださることを願っています。

アットホームのメルマガから

今日は手違いで早くアップしてしまった削除分の再アップ

連休中もいろいろいあったけど、それはまた追い追い(*^^)v




毎日、アットホームのメルマガが届くのだが、なかなか勉強になる。

かなり前の記事の中で、こんな設問があった。プロの不動産屋なら当然に解かる問題。もちろん私は正解した。ホント、嘘じゃないよ(*^^)v


民法の問題で、以下、メルマガからそのまま引用。


　平成２０年３月２４日、Ｘは、娘の元夫であるＡにそそのかされ、自己居住中の不動産をY1に売却する旨の契約（第１売買）を締結しました。

　医師によると、Ｘは、平成１９年４月１１日に初診を受けて、特定不能の認知症および器質性精神病と診断。以降認知症が徐々に進行し、平成２０年５月１２日にアルツハイマー型認知症と診断され、自己の財産を管理、処分することができない後見相当の判断能力との判定意見がなされていました。

　平成２０年３月２３日、司法書士が、Ｘ方を訪れ、約２０分間Ａ立会いのもと、第１売買についての所有権移転登記委任状等への署名押印を求めたり、本件不動産の取得経過等を聴取しました。

　同年６月２６日、Y１とY２の間で売買契約がなされ（第２売買）、同日、所有権移転登記がなされました。Y２は、Ｘに明渡しを求めましたが、Ｘは第１売買による売買代金を受領していないなどとして所有権の移転を否定しました。

　同年８月２０日、成年後見開始とＸ法定代理人成年後見人をＺとする選任の審判がなされました。

　Ｚは第１売買当時Ｘには意思能力がなかったので第１売買は無効であり、よって、第２売買も無効であるとして、Y２に対し、登記抹消手続きを求めました。これに対しY２は、Ｘには判断能力があったとし、またY２は善意の第三者であると主張してこれを拒否したため、Ｘ（Ｚ）は裁判所に訴えました。




判決は・・・

災害時の生命保険金、損害保険金の支払いについて

昨日、msn.ニュースを巡回していて、たまたま「災害時の生命保険金、損害保険金の支払い」についてネクスティア生命保険株式会社のCFP金村聖正さんが解かり易く解説している記事がありました。

同様の記事はいろんな方が書かれていますが、いちばん解かり易いのでは、と思います。長くなりますが全文を貼らせて頂きます。


災害時の保険について2011年03月23日

はじめに
　この度の東北地方太平洋沖地震および長野県北部を震源とする地震で被害を受けられたみなさまに謹んでお見舞いを申し上げますとともに、犠牲になられた方々とご遺族のみなさまに、深くお悔やみを申し上げます。そして、被災者救助や災害対策に全力を尽くしている関係者の方々、それを支えるご家族の方々にも、心からの敬意を表します。

　私自身は都内で大きな揺れを体験し、地震の恐ろしさを実感したものの、被災地の方々の恐怖や、これまで積み上げてきたものを一瞬で失ってしまう悲しみがいかほどかは、当事者以外には想像もつかないほどと思います。本コラムを執筆している今日で震災より11日が経過しましたが、いまだ被害の全容は見えず、つらく厳しい状態が続いています。一刻も早く事態が好転してほしいと切に願うばかりです。

　本当にわずかながらではありますが、このコラムでお役に立てることのひとつは、災害時の保険に関することをお伝えすることと思います。生命保険、損害保険横断で、まとめ記事を書かせて頂きます。（未だインターネットをご覧になる環境がない方も多いとは思いますが、いつかお役に立つことを願いまして）

生命保険・医療保険について
　生命保険会社が取り扱っている生命保険や医療保険は、あらかじめ定められた支払い事由に該当する限り問題なく保険金を受け取ることが出来ます。ただし、今回の震災では関係ありませんが、保障名に“災害”と付いている、“災害死亡保険金”や“災害入院給付金”などには注意点があります。これらは一般的に、大規模な地震や津波などで想定以上の被災者が出た場合、保険金を削減したり支払わない場合があると約款上に規定されています。

　今回の震災においては全生命保険会社が削減することなく、全額を支払うと発表していますのでご心配は不要ですが、この点については覚えておいてください。

　そのほか、各社とも保険金請求手続きの簡素化や、保険料払い込みの最長６ヵ月間猶予、契約者貸付利率の引き下げ等、特別な取り扱いを行うことも発表しています。ただし、保険金請求はもちろんのこと、保険料払い込みの最長６ヵ月間猶予も、保険会社に申し出をしなくては適用されないケースもあります。まずは、ご加入中の保険会社へ連絡をしてください。

　しかし、状況によってはすぐに保険会社へ連絡することが困難な方もいらっしゃると思います。保険金請求の期限は、請求事由が発生してから通常３年間あります。また保険証券がなくなっていても契約は有効ですし、請求事由の発生が保険期間内であれば、保険期間満了後に請求をしても問題ありません。

損害保険（火災・地震保険など）について
　今回の震災により、多くの家屋が地震によって倒壊したり、それ以上に津波による被害も甚大でした。地震や、地震による津波で、家屋や家財が被害を受けた場合の保障をするのは、地震保険になります。地震保険にご加入されている方は、まず各保険会社にご相談ください。ただ、地震保険に加入されているものの、どの保険会社なのかわからない方のために、損害保険協会が「そんがいほけん相談室」という制度を作りました。この相談室に連絡すれば、各保険会社に照会をしてくれ、後日保険会社から連絡が入ります。

【相談窓口】

社団法人日本損害保険協会 そんがいほけん相談室
フリーダイヤル 　０１２０−１０７８０８
携帯・PHSからは 　０３−３２５５−１３０６

【受付時間】

月〜金曜日 （祝日を除きます） ９：００〜１８：００
土・日曜日、祝日 （当分の間） ９：００〜１７：００

詳しくはこちら　⇒　http://www.sonpo.or.jp/news/information/2011/1103_07.html

　また、地震保険は家計が壊滅的な状態になるような巨大災害時の補償をする趣旨の保険であるため、補償内容にも注意が必要です。火災保険のように受けた損害額に応じて補償されるのではなく、損害の割合に応じて「全損（保険金額の１００％）」「半損（保険金額の５０％）」「一部損（保険金額の５％）」の３区分で保険金が支払われます。たとえば家財の場合、家財時価の１０％以上の損害がないと一部損にも認定されません。“食器棚が倒れて食器が割れたけど、損害額は家財全体の１０％未満だった”というケースでは補償されないということです。また、現金や有価証券、１個３０万円を超えるような貴金属や宝石、骨とう品、書画、美術品なども補償の対象外となりますので、ご注意ください。

詳しくはこちら　⇒　http://www.sonpo.or.jp/useful/insurance/jishin/pdf/index/jishinhoken_yakkan.pdf

　それと、火災保険でも、地震による火災で半焼以上の被害が出た場合は補償されるケースがあります。一般的には火災保険の保険金額の５％程度の補償額ですが、まずはご加入中の保険会社にお問い合わせください。また、保険ではありませんが国から住宅を失ってしまった方への支援として、最大３００万円までの支援をしてもらえる「被災者生活再建支援制度」もあります。こちらの窓口は各市町村になります。

　最後に自動車の補償です。今回の震災では、津波により多くの自動車が流された衝撃的な光景が忘れられません。しかし残念ながら、ほとんどの自動車保険では約款で、地震や、地震による津波での車両損害を補償しないと規定されています。補償できる特約がある保険会社もありますが、おそらく各保険会社とも積極的な引き受けは行っていないと思います。この点においては、保険で備えることが出来ないという状況です。

最後に
　どの保険会社においても、あらかじめ約款でお支払いできないと規定されている範囲を超えて、お支払いすることはできないと思いますが、お支払いできる保険は迅速簡便にお支払いするよう体制を整えています。繰り返しますが、まずはご加入されている保険会社へお問い合わせください。各保険会社の連絡先は以下を参照ください。

生命保険会社窓口　⇒　http://www.seiho.or.jp/data/other/110312disaster/contact-list.pdf

損害保険会社窓口　⇒　http://www.sonpo.or.jp/news/file/00570.pdf

　被災地の方々が少しでも早く日常を取り戻せるように、１日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

※本コラムは私的な立場で記載したものであり、会社の見解や戦略、あるいは意見を述べたものではありません。



ネクスティア生命保険株式会社
CFP　金村　聖正
提供：株式会社イマジネーション



本人確認するにも、自分の戸籍さえ回復するのが大変で、誰が保険金受取人（相続人）なのか、権利者は他にいないか、の確認作業も容易ではないと思います。家族も証券も流されていたら保険に入っていたかどうか知る術がなかったり、「金庫の中に証券が入っているから子供たちに言わなくていい」と家族に知らせてないケースもあるものでしょう。まさか金庫ごと流されるなどと思いもせずに。

こんなことを言ってはナンですが、各保険会社がいち早く「減額することなく支払う」方針を固めたのには、請求が全く起こされないケースも相当数見込まれるので、トータルで損益を判断した上での「イメージアップ戦略」という一面もあるのでは、と思います。まあ「それを言っちゃあお終いよ」であって、もちろん、あれこれ理由を付けて減額するより遥かに良いことではありますが。

そんなことを言うのも、その昔、お袋の知人が生命保険を掛けていたのですが、いざ、ご主人が亡くなって請求したなら、支払いは遅いわ減額されるわで大変な思いをしていたからです。「まあ、払う側の対応はそうなるだろうな」とは思いましたが。

そういうこともあって（うちのには申し訳ないのですが）私は現在生命保険には全く加入していません。満期が来ると、親切ごかしに「次からの掛金が高くならないよう満期返戻金を以降の掛金に均して結局は一銭も入ってこないやり方」にも不信感を持ってますし。私が死んだらうちのには何も残りませんが、うちのはそれも承知してくれています。だいいち私の収入で（死亡保険金；事故で１億、病気で５千万として）毎月４万円の掛金などとても払えませんし。

保険会社の事務所の賃料や人件費などの経費や利益を考えると、「高額な保険金を受け取る人」と「掛けた分の合計より遥かに少ない（わずか１〜２百万の）満期返戻金しか受け取れない加入者」の比率は、圧倒的に後者が高くなるのは当然で、私が一定年齢まで生きていれば「ああ、保険なんか掛けてなくて、その分で人生を楽しめて良かったね」と思うことでしょう。それは、そんなに遠い話ではなく、もう目の前ですしね。年金も（加入してないから当然ですが）保険金も当てにしない老後の生活設計はボチボチ考えています。保険金、受け取らないで済めばそれに越したことはありませんが。

と言うか、（妻の立場からすると）旦那が契約者で生命保険を掛けて早く死んでくれるか、（夫の立場からすると）生命保険など加入せず長生きしなければ元が取れない世の中、なんですね


さて、義援金の配分もやっといちおうの金額が決まったようですが、振込か現金か、支給方法や時期はまだ決まっていません。（国か地方自治体か）どこがやるのかも詰まっていないないようですし、保険に何も加入していなければ関係ない話ですが、被災者の保険金がなるだけ早く支払われるよう願っています。

会員である一不動産業者から宅建業協会への提案

本題に入る前に・・・、

今朝のニュースの中で、「福島第一原発の放射能漏れを心配して、一旦関西へ移動してアジアに脱出する女性」を紹介していた。

地元の人たちは、危険性より公共性を考え、原発を受け入れたと思うし、日頃、そういう人たちのお陰で便利な生活を享受させて頂いている。逃げ出したくても簡単に家を離れられない人たちもいる。海外脱出できるならおカネは持っているんだろう。だが、そんな女なら「脱出前に寄付をする」なんてことをしているワケがない。

「逃げ出してもいいから義援金を置いて行け」と言いたい

あと、東京電力の会見で「貴方の感想を聞いているんじゃないんですよ。事実を知りたいんですよ」と強い詰問調で迫る記者もいて、相変わらずマスコミは傲慢だな、と思った。言ってることは正しいのだが、相手は反論も弁解も出来ない立場にある。今は現場に入れないのだから正確な情報も入手できないことだろう。「だったら防護服を貸してやるから、お前が行って見てこいよ」と言いたくなった

被災地から遠く離れた東京のスーパーでは買い溜めも起きている。日頃から備えているなら慌てる必要はない。自分たちが買い控えて被災地に少しでも物が回るよう心がけないでどうするというのか。



さて、

地震の翌朝の段階では、死者の数も二桁台だったので、「良かった、多少なりとも神戸の教訓が生かされていたのかも」などと考えていたのだが、その後に津波の映像が入ってきて、言葉を失った。

鉄道の間引き運転や輪番停電などで、震源地から遠く離れて生活している人たちにも様々な影響が出ているが、少しでも被災地の方々と困難を共有して辛抱することも、一つの支援になると思う。

石原都知事が「日本人に下された天罰」と述べ、発言を取り消しているが、それはもちろん被災地の方に対してでなく日本人全体として見れば的外れな発言ではないように思う。ま、「下された天罰」と言うより「与えられた試練」という表現が適切だったとは思う。


で、今回の大地震について宅建業界として、被災した方々の為に出来ることがないか、と考え、協会の理事さんにこんな提案をし、近いうちに開かれる役員会で伝えることを約束してくれた。その内容は、


家主さんのご協力を仰ぎ、全国で現在空室になっている部屋を、被災した方々や福島第一原発などで避難勧告を受け転出を希望する方々に、以下のような条件で貸し出してはどうか、というもの。


一、不動産業者が一定の条件を満たした被災者の部屋探しにおい
　　 ては手数料を放棄する。
一、物件の募集条件のうち、礼金、敷金をゼロにする。
一、当初２年間は家賃を大幅に値下げする。


で、これらのことが考えられる。

◎宮城や岩手などで津波の被害に遭い住む家を失った方たちは万単位でいる。
◎避難所は飽和状態だし、それらに「いつまでも住む」ことは出来ないと思われる。
◎仮設住宅も取り急ぎ建築されるであろうが必要数に追いつかないのは明白。
◎仮設住宅が用意されても、もう怖くて再びそこには住めない人もいるだろう。
◎まだ肉親の安否が判らず、片付けも進まず、直ぐには動きが取れない人も大勢いる。
◎様々な理由で地元を離れることが出来ない方のほうが圧倒的に多いとは思われる。
◎一方で、娘が大阪に嫁いでいるとか息子が転勤で東京にいるという人もいるだろうから、短期なら郷里を離れられる人もいるかも知れない。


貸主側にはこんな事情もあるだろう、

◎とくに首都圏では空室が溢れ半年一年空いたままの部屋も多い。全ての需要を満たしても２５％以上も供給過多になっている。
◎空けたままにしておくなら誰かに入っていてもらったほうが建物のためにも良い。

ただし、現在空室になっている部屋が全てボロということではないし、なかなか借り手の付かない部屋を優先して紹介しよう、という話ではないので念のため。ちなみに、当社の家主さんは半分以上が協力してくださると思う。全国的にもそれくらいの率であろう。


そして、宅建業協会の都合で考えれば、

◎現在、社団法人から公益法人への移行を目指していて、こういった支援策が公益法人の目的に適っていて絶好のアピールになる。


言うなれば、それぞれの立場で痛みとメリットを分け合うものだ。

何より重要なことは、一支部だけで動くのでなく全国規模で速やかに展開しなければならない、ということ。

この話を、私が所属している全宅とは別の全日の理事さんに話したら、「それはいい。全日でも提案してみるよ」と言っていたのだが、後で店にやってきて「以前、三陸沖地震の際だったか、東京の一支部が単独でやったことがあって、引き合いは無かったようだよ」とのこと。当たり前である。東北の人に、「なんなら東京のＫ市に来ませんか」と言ったところで、ピンポイントでは移住できない。こういうのは全国規模で受け入れ態勢が整わなければ意味が無い。

何より、個人も企業も企業団体も、それぞれの立場で一丸となって助け合う必要があると思う。会員間同士の協力や家主さんの説得、とくに被災者の方たちの気持ちや事情を酌む必要があり容易ではないだろうが、業協会が「速やかに手を挙げることが大切」だ。

東京都の場合に限って言えば「住宅手当緊急特別措置事業」というものがあって、住居を喪失してそれがために就職活動が出来ない人を支援する目的で半年間だけ家賃（単身者５３７００円、複数入居世帯６９８００円が上限）を支給する制度がある。それらとリンクすることも可能だと思われる。半年経過後は３ヶ月の延長もアリとか。

２年後の更新の際には生活も収入も落ち着いているだろうから「通常の家賃に戻す特約」にすれば、他の入居者との不公平感はなくなる。いつまでも家主さんに負担をお願いするワケにもいかないし、状況に応じて段階的に通常家賃に戻しても良いだろう。

別の地域への移住までは考えられない（出来ない）人のために、全国の空き室を一時的に仮設住宅代わりに提供する、ということもアリではないか、とも思う。既にＵＲでは動き始めているようだ。


３月１５日発行の住宅新報紙に、こんな記事があった。

神奈川県と神奈川県宅地建物取引業協会との間で、「犯罪被害者の民間賃貸住宅入居で、仲介手数料を無料にする」という協定を締結したとか。それはとても良いことで実に参考になると思う。


個人的な話だが、私自身、小学２年の時に伊勢湾台風で住む家を失くし、私が通っていた小学校だけで、クラスの仲間も含め７３人も亡くなった、という体験をしている。当時、その晩着ていた寝巻きだけしか残らなかったが、東北を始め全国から送られきた食料品や衣類、寝具、そして学用品などの救援物資で生き延びることができ、今日がある。今度は自分たちが恩返しする時、と考えている。


こういう話は遅きに失しては意味が無い。様子見など以ての外。先ず自分たちが出来ることから速やかに実行していくことが大切だ。

「賃借人保護法」について

一つ前の記事に、「賃借人保護法」について、江崎彰さんから私の意見を求めて頂いたのと、けろけろさんからも質問がありましたので、コメントの返信ではなく記事にさせて頂きます。その・・・、長くなりそうなので^_^;

江崎彰さん、けろけろさん、ご了承ください。

で、この法案は衆議院を可決通過して現在参議院で審議中です。


住宅新報の紙上ブログでは既に書かせて頂いたのですが、先ず法案の中身から知って頂く必要があります。衆院ＨＰから下記参照。


http://www.shugiin.go.jp/index.nsf/html/index_gian.htm

（「衆法の一覧」から提出回次１７４、番号３６をクリック）


書きたいことは山ほどあります。ありすぎて支離滅裂になりそうで怖いのですが・・・、

一言で言ってしまえば「天下の悪法」です。「悪法もまた法なり」なんて暢気なことを言っていられる法律ではありません。こんな法律が衆議院を通過してしまうのですから世も末です。

こんな法律が通れば「家賃の督促などできない」ことになります。

一部の保証会社による強硬な取立や追い出し行為が社会問題になってきたことで法案提出の運びになったようですが、問題山積の法案と言えます。滞納などによって家主側が法の手順を踏まずに自力救済に走ったとするならそれは間違いですし、中には「私のアパートなんだから私がどうしようと勝手だろ。家賃を払わないなら鍵を交換されても文句が言える筋合じゃあるまい」という家主がいるのも事実です。

元々は社会人として当たり前の「契約内容や約束事」を守らない悪質滞納者こそが悪いのであって、こんな法律を作るなら、悪質な滞納者から善良な家主を護る法律も同時に作らなければなりません。

これ、そもそも悪質な滞納者と善良な滞納者を区別して考える必要があります。再三の貸主側からの問い合わせや請求を無視して何の連絡も寄こさないで居座り続ける悪質な滞納者と、事前にちゃんと滞納の連絡をくれて一生懸命に支払うべく努力をしている滞納者とは天と地ほどの開きがあります。

善良な滞納者を保護しよう、という主旨なら解かりますが、悪質な滞納者は家主さんの財産権や生活権を侵害して被害を与えるワケですから、一緒くたに保護してしまう、というのは間違いです。

世の中の家主さん、有り余る資金でアパート経営をしているワケではありません。現金一括払いでアパートやマンションを建てる人など極めて少ないハズです。家賃滞納が直ちに生活を圧迫するケースも多いものでしょう。今の世の中、明らかに、いろんな人権を盾に護られている店子より、むしろ大家のほうが弱者と言えます。

貸室賃貸契約は互いの信頼関係の上に成り立つものです。家主さんは自身の大切な資産を貸すのですから、部屋を貸すに当たっていろんな条件が付けられるのも当然ですし、その約束事は守らなければなりません。守れない事態に陥ったなら、たとえ言いにくくても、率直に相談すればよいのです。家主さんも管理会社も鬼ばかりではありません。正直に話してくれれば相談に乗るものです。乗ってくれずに強硬手段に訴える家主や管理会社だけを取り締まればいいのであって、（先回りして）催促の方法にまで規制をかけてしまう法律は異常です。

こんな法律が成立してしまえば当然に悪用する（自己に都合よく解釈する）人間も出てきます。貸主側が催促しにくくなるのですから悪質滞納者がのさばります。そうなると賃貸の環境が悪くなって、必ず、善意の（滞納者ではない）入居者にも影響が出てきます。


これねえ、「賃借人保護法」でなく「取立屋規制法」でよいハズです。暴力的な取立てや追い出しをする保証会社を規制すれば済む話で、家主や管理会社にまで大きく網を広げて被せてしまうなら、今後は滞納家賃の督促などできませんからアパート経営など成り立ちません。ひょっとすると、トラブルに懲りてアパート経営から撤退してしまう家主さんも増える、なんてことも考えられるでしょう。

「賃借人保護法」で護るべき善良な滞納者もいるでしょうが、世の中、穏やかに話して通じる相手ばかりではありません。きつい口調で話したり口論になって、それで悪質滞納者から「脅迫された」などと主張されて家主が懲役刑を喰らったのでは洒落になりません。

もう一つ、大切なこと、「部屋を貸す条件が厳しくなる」ことも考えられます。考えられはしますが、今の借り手市場のご時勢では貸主側が強気に条件変更などできないものでしょうから、ま、貸主だけが割を食う（やりにくくなる）だけで終わってしまいそうですが・・・。

それにしても、政治家というのは「その程度の予測もできない」ものなんでしょうか・・・

極めて当たり前の内容ではあるが・・・

またまた、msnニュースの昨日の記事から、


【暮らしに役立つ　法律豆知識】敷金返還のルールとは

　Ｑ　契約期間が満了し、住んでいたアパートを退去しましたが、大家から「畳や壁紙を替えてクリーニングもしたので敷金は返せない」と言われました。仕方がないのでしょうか。

　Ａ　敷金とは、借家人が家賃を滞納した場合などに備えて、賃貸借契約を結ぶ際に、家主が借家人から預かっておく金銭です。契約が終了して借家人が家主に借家を明け渡した後に、家主は敷金から滞納家賃など借家人が払うべき金額を差し引き、残額を借家人に返還します。

　契約の終了時に、借家人は借家の原状回復義務を負うとされることが多いですが、これは入居時と全く同じ状態に戻すということではありません。借家人が通常の使い方をして住んでいる間に劣化消耗した畳、建具などの修繕費用は、一般的には賃料に含まれており、敷金から差し引かれるものではありません。しかし、借家人がわざと（故意）あるいは不注意で借家の一部を壊したような場合には、その修繕費用を敷金から差し引かれても仕方がないといえます。

　畳、建具などの劣化消耗が年月の経過や通常の使用によるものか、借家人の故意や不注意によるものかという点を含め、敷金の返還に関し納得がいかない場合は、入居時と明け渡し時の状態や賃貸借契約の内容を踏まえ、家主とよく協議しましょう。それでも解決しない場合は、支払督促、少額訴訟などの手続きを利用して返還を求める方法のほか、弁護士会、司法書士会などが運営する調停センター（民間のＡＤＲ機関）を利用するなど、第三者の立ち会いのもとで話し合う方法も考えられます。（法律情報提供　法テラス）



まあ妥当な見解で、どちらの側にも概ね納得いくものであろう。

ただ、解釈は人それぞれで、人間、誰しも自分に都合よく解釈しようとするもの。過去には、明らかにペットが傷めた疵（フローリングの上でオシッコをさせていて床が腐っていた；オシッコをしたのはペットだが、当然にペットに罪はなく１００％飼主の責任）であっても「そんなのは家賃の中に含まれてるだろうが。敷金は全部返せ」と要求した退去者が何人かいる。

壁紙や畳などは普通に使っていての損耗なら貸主負担というのは致し方ないが、入居期間にもよる。「自然消耗は全て家主の負担」であるなら、今現在の家賃で貸していたなら採算がとれない。だからといって、今のご時勢、簡単に賃料を値上げするワケにもいかない。慢性的な滞納者やメンテナンス費用の問題もある。

もう、いいかげん「借主は社会的弱者」などという偏った視点に立った解釈は改めて、公正で公平な考え方に基づいた制度を構築（法整備）すべきではなかろうか。

私ごとではあるが、悪質滞納者や誠意のない連帯保証人、気難しく暴力的な言動の入居者、ほとんど気違いとも思える陰険な入居者、そして、不動産会社の仕事に理解のない一部の身勝手な家主、当社を抜いて直接家主さんと契約（管理を横取り）しようとする同業者などなど、ストレスの種は事欠かない。そういう人間が何人かいるだけで、私の健康はどんどん蝕まれていっているようにさえ思える。

まあ、それで給料が貰えているのだし、どんな職業でも悩みや苦労はあるものだから、泣き言を言っていても始まらないが、ほんの少しでいいから相手のことを気遣うハートくらい持ち合わせたいものだ。

こういう当たり前の基準を何度も記事にされるのは、真っ当に敷金の清算をしている業者としては甚だ遺憾である。一部にルールや常識を守らない家主や業者がいるのも事実だが、自分の権利ばかりを主張する入居者はそれ以上に多いのも事実だから。

第一発見者には絶対なるな！

ふだんから仲良くしている同業者に、以前は大手賃貸仲介管理会社に勤めていた従業員さんがいる。これはその人から聞いた話。

物件を多数管理している会社では何年かに一度くらいは住民から「隣の部屋の人、ここ数ヶ月姿を見てないんだけど、ここんとこ悪臭やハエの発生が凄いので調べてほしい」という通報が入るとのこと。

私はこの仕事に就いて２０年あまり経っているが、幸運なことにそういう場面に出くわしたことが無い。死後数週間して遺体で発見された場合など、腐乱も始まっているし体液が流れ出して畳や床板まで沁み込んで物凄い異臭（死臭）がしたり、蛆虫が湧いていたりするとか。夏場など、近所からの通報で部屋を空ける頃にはどんなことになっているか、台所の生ゴミの比ではないのは容易に解かる。

ご近所からそういう連絡が入ると、その会社では必ず事前に最寄の交番に連絡して警察官に立ち会ってもらうようにしているとか。

で、ここからが大切なこと。管理会社といえども、絶対に「自分で鍵を開けて一番先に中に入ってはならない」、ということだ。

どういうことかと言えば、管理会社ということで自分で鍵を開けて一歩でも先に中に入ると、例え警察官が同行していてほぼ同時に室内に入ったとしても、もし住人が変死していたりすれば（ほとんどがそうなっているらしいが）必然的に自分が第一発見者ということになるから、その日は遅くまで警察で事情聴取を受けるハメになるとか。あくまで先に発見した人が変死者の第一発見者になるのである。

それは「今朝お爺ちゃんが起きてこなくて、もう冷たくなってて死んでるみたいで・・・」と１１９番通報してはいけないのに似ている。そう連絡すれば、警察が来て事件性が無いか捜査される。どう考えても死んでると判っていても、先ず掛かりつけの医者に「お爺ちゃんの様子が変なんで診てください」と連絡しなければならない。そうしないと遺体を司法解剖に回されたりして面倒なことになるとか。

話を戻して、では、第一発見者ならない為にはどうしたらいいか、と言えば、きわめて当たり前だが「警察官に鍵を渡して警察官にドアを開けてもらい、先に中に入ってもらう」しかない。

当社では、以前、浴槽の中で心臓発作を起こして死亡していたお年寄りがいて、それは同じアパートの別の部屋を借りていた家族が発見したので事なきを得ているが、滅多に無いこととはいえ、とても参考になるいい話を聞かせて頂いたと感謝している。

これから高齢者の一人住まいは増えることだろうから、いつか私も「入居者の変死」という現実に直面するに違いない。その時には慌てて第一発見者になるようなことが無いよう心しておきたいと思う。

家主が建物の修理をしてくれなかったら

私が普段から、そしてつい最近もキツーク書いていた業種の方から、記事をアップした翌日に電話があった。

「あの書き方は無いでしょう！」との厳重な抗議かと思いきや、相談事であった。抗議でなかったどころか「いや、あれくらい書いてもらったほうがいいのです」とも・・・。最初は焦ったがズッコケた

ご相談によれば、最近転勤して入居したばかりの家のリフォームが充分でなく、敷居などがササクレ立ってモノが刺さったりして危ないので「修理してもらえないか」とお願いしたのだが、管理会社も家主も言を左右していて、一時凌ぎの補修しかする気はないもよう。

その場合、どうしたら良いでしょうか？、という内容。

※モノが刺さる・・・、全国的に使われている表現かどうか不明だが、愛知県では「細い木片が棘のようになって皮膚に刺さること」の意。

今は家族全員が厚い靴下を履いて生活しているくらいで、間に合わせの補修では当然に安心できない。入居時の下見の際には、まさか補修しないで引き渡されるとは思ってもいなかったようだ。

それで、こうアドバイスさせて頂いた。

「先ず、文書で適当な期限を切って、それまでに回答もしくは充分な補修をしてくれるよう家主に要求してください。その際『もし期限までに回答が無かったり補修内容が充分でなければ当方で修繕して費用を請求します』と予め断って、自分で大工さん等に補修を依頼し代金を支払って家主に請求します。支払いに応じなければ毎月の家賃から相殺してかまいません。それで賃料不払いにはなりませんから、仮に裁判になっても負けることはありません。そういう手順を踏まないで勝手に修理すると支払いを拒否される可能性もありますし、修理代が相場より高いと適正な価格分しか負担してもらえなくなりますので気を付けてください」、と。

もちろん、修繕の前後の写真も撮っておいたほうが無難だろう。

実は、私も何度か経験している。管理会社として「それは修繕しないと貸せるものではありませんよ」と進言しているのに、家主が「カネが無い」との理由で修繕しないのだ。必要な経費の支出をケチると後で高くつくもので、そうなると何もかも悪循環にしかならない。


相談者には、「もし、どんな文章にしたらよいか解からなければ私が文書を作りますよ。もちろん、代金は頂きません」ともお伝えした。

それは私が親切だから、ではなく、先日キツ〜イ記事をアップしていた罪滅ぼし、である

「自力救済」考

先日、えびけんさんのコメントに、「テレビで追い出し屋特集というのをやっていた」とあったので、自力救済について書こうと思う。

「自力救済」というのは、合法的な手続きを踏まずに「実力行使」に訴えることをいい、我々の業界ではよく用いられる手段である。効果は大きいのだろうが危険も伴う。暴力的に、でなく、法的に。

一番多い例が、家賃滞納者のドアの鍵を交換して部屋を使用できなくすることで、次いで、ドアへの貼紙。どちらも、何度連絡をしても支払いが無く折り返しの連絡も寄こさない、というケースに多い。

だが、鍵を交換する為にはドアを開ける必要があるから、居住権の侵害だけならまだしも、不法侵入を問われることにもなりかねない。

以前問題になった「スマイルサービス」のように、「当社は、部屋ではなく鍵をリースしているのであって、鍵のリース料を滞納されたから鍵を交換しただけ」なんて言い訳は、もちろん通用しない。

ドアへの貼紙も、「至急連絡乞う　◎◎不動産」までならギリギリでセーフだが、「家賃の件」とか「まだ振り込まれてないので至急振り込んでください」などと具体的に書いたらアウト。第三者が見て「ここの住人は家賃を滞納しているな」と連想されるような内容だと名誉毀損で訴えられかねない。「名誉毀損」は刑法の犯罪になる。下手をすると免許に傷が付く。以前も書いたが、悪質な入居者は「それを知っていて、業者や家主の失点を待っている」可能性もある。

言うまでもなく、悪いのは振り込みも連絡もしてこない滞納者のほうなのだが、それでも、法的な手順を踏まないで排除しようとすると、逆にこっちが犯罪者にされる可能性もあるから、何とも理不尽だ。

私がこの業界に入った頃、先輩業者から「家賃を滞納されたら、本人と連帯保証人の両方の職場に内容証明を送ると殆ど払ってくるよ」、と教えてもらって、やってみたら連帯保証人が直ぐ振り込んできた。先日の講習会で弁護士の先生が言うには、それも「自力救済に当たる」とのこと。滞納者が法律に明るくなくて私は救われた^_^;

では小額訴訟という方法はどうか。「債権が６０万以内なら普通の裁判より簡単」なのでよく利用されるが、小額訴訟ではあくまで「債権の存在を認めてもらえる」までのこと。支払うかどうかは相手次第で強制力もない。強制執行まで求めるなら裁判を起こすしかない。

ならば普通に裁判して立ち退かせるまでに最低どれくらい掛かるかというと、執行官の人件費、運送代、貸倉庫代等で約２００万とか。執行までにも滞納額は嵩んでいくだろうから全く割に合わない。

だから「ついつい自力救済という危ない橋を渡ってしまう」んだろう。

だが、それで逆に訴えられたら、滞納家賃を貰い損なうだけでなく、損害賠償まで支払わされて、免許にまで傷がつくことにもなる。

要するに、悪質滞納者にかかったら殆ど「お手上げ」になるのだ。

まともな入居者も悪質滞納者も同様に居住権がある、というのが間違いであって、義務や約束を果たさない者に同じ権利が認められているのはどう考えてもおかしい。まともな入居者は「居住権」などと騒がない（騒ぐ必要が無い）が、滞納者はやたら人権を盾に取る。

昔と違って、必ずしも「家主は強者で借主は弱者」、とは限らない。貸す側にも「同じ重さの人権」を認めなければ不公正になるだろう。

我々も自力救済なんて好き好んでするものではないし、したくはないが、どうにも不誠実な入居者にはしたくなる時もある。滞納したまま連絡も寄こさないような悪質な入居者には「無銭飲食」と同じように刑事罰を与えられるようにならないものか、と、いつも思っている。

って、何ら具体的な提言も無く、最後は愚痴だけど・・・

供託金の額

これは先日再会したＴさんから聞いた話です。

Ｔさんの実家は借地で、契約更新について地主と借地賃料が折り合わず法務局に供託することになった、とのこと。

今まで、私が聞いて（学んで）いた話ではそういう場合、

「借主は、自分が適当と考える額を供託して、調停などで金額が妥結した後に遡って清算すれば良い」、ということでしたが、

実際には供託所は「今の賃料より安い額」での供託は受けないんだそうです。それは「今の賃料より安い額での賃料で供託を始めさせてしまうと、そこが交渉の出発点になって貸主の権利を損なうことに繋がりかねず、後で責任を問われることがないようにしている」んだとか。

弁護士によっては、「現実はそうなんだよ」とご存知の先生もいれば、「え？、そうなの？」という先生もいるとか。

いずれにしても、供託を利用する人の便宜より、自分たちの身の保全を先ず考えるあたりは、役人根性まるだしで納得いきませんね。

臨時街角不動産相談会(*^^)v

私が懇意にさせて頂いているお店（立川駅の反対側）のご主人から電話があった。

「相談したいことがあるんで、これから伺ってもいいですかね？」

と言っても、先方は仕事中である。二人しかいないのに一人抜けたら大変だろう。

それで、「どうせ暇だし、僕のほうから行きますよ」と言うと、「いやいや、こっちの相談事だから、私から出向きますよ」とのこと。

それで間を取って、立川駅北口のビックカメラ側の交差点で待ち合わせることにした。そこが臨時街角不動産相談会の会場になる。

立ったままで話し始めたその相談内容は・・・、

「横浜に住む甥っ子がアパートを退去した際、敷金６万では足りずにリフォーム代金６万８千円の追加請求をされたが、それが妥当なものかどうか」、ということだった。

先方から送られてきた請求明細を見せてもらい、言下に「その必要はないでしょうね」と答えた。入居期間は３年だが、何から何までリフォームするようで、本当にそうするのかどうかは疑わしい。

とくに傷めたところは無く、襖に小さな穴を開けたくらい、と言う。
クリーニング代と小修理代を負担しても敷金でお釣りが来るくらいのものだろう。入居期間が短かかったから減価償却分の差額を払ってくれ、と言っていながら詳細な計算式は付いていない。

何より怪しいのは、「監督官庁の基準に照らし・・・請求いたします」とわざわざ謳ってあることだ。「こっちは監督官庁の指導に則ってやってんだから、文句を言わずに払いなさいよ」、と暗に圧力を掛けているに等しい文面である。吹き出してしまった。

監督官庁に訴えられたら困るのは先方である。よく言うよ、である。

ご主人には、「敷金は返ってきても２万くらいだから、放棄して、差額は払わない」ということで納めたらどうですか？。向こうも本音では敷金が没収できれば御の字くらいに思っているでしょうから、この先しつこく請求してきたりはしませんよ。１度か２度督促の電話があるかもしれませんが放っておけば諦めますから大丈夫ですよ」と言うと、「じゃあ本人にそう伝えます」と言って喜んで帰っていった。

これが充分な大人なら、「こうすれば２万くらいは逆に取り戻せるでしょう」とアドバイスするのだが、本人は２０歳前後の若者である。こちらのアドバイスどおりに動けるワケがない。だいいち、請求書が来ただけで困惑して叔父さんに相談してきているのだ。追加で取られなければ満足してくれるだろう。

ちなみに、管理会社は、あのエイ◎ルであった。

ご主人には「次に借りる時は、その会社は使わなければいいのです」とも言っておいた(*^^)v

別れ際にご主人から「これからどちらかに行かれるんですか？」と訊かれたんで、「どっこも」と答えたら、「じゃあ、わざわざこの為に出てきてくれたんですか？」と驚かれたが・・・、

私だって、たまには人様のお役に立つわさ、ホント暇なんだし

賃貸住宅の鍵交換は

１１月５日付けの記事「まさに悪徳（超怒！）」に、ちゃらＱさんから頂いた鍵交換に関するコメントへの返信を記事としてまとめます。


先ず、鍵交換費用は原則として家主さん負担、になります。

入居者募集広告に「鍵交換費用１５７５０円」などと謳ってあって、最初から「この部屋を借りたいなら、契約金以外に鍵交換費用も必要になりますよ」ということですが、それは明らかに間違いです。

何故なら、「貸室の鍵」は家主さんの資産の一部であって、鍵交換は資産の価値を維持するための費用であり、入居者に安全快適な暮らしをして頂けるよう設備を整えるのは貸主の義務だから、です。

私が不思議に思うのは、管理会社が「どうして家主さんにちゃんと説明しないのか」、ということですね。それも不動産屋の仕事です。

もちろん、案内されて部屋が気に入ったとして、申込みをする際に「鍵交換費用の支払い」を拒否したなら、審査が通らない可能性があります。理不尽な話、ではありますが・・・。

実は当社の場合、以前は「入居者が入れ替わる都度の鍵交換」というものをしていませんでした。身元が判っているし、それまでの付き合いで「（以前の入居者が原因での）犯罪や事故は起きないもの」との判断と、家主さんの負担を抑えるためでした。しかしながら、昔と比べて「入居者の防犯（安全）意識」が高まっていて、ちゃんと鍵交換することが物件募集の際の「ウリ」になりますので、今は家主さんにお願いして交換もしくはローテーションして頂いています。

ついでに申し上げると当社はマスターキーや合鍵を預かりません。何か犯罪がおきて私が疑われても嫌ですし、夜中といわず朝といわず「鍵を無くしてしまったので開けてくれ」などと連絡が入ると辛いから、です。冷たいようですが、自己責任で対応してもらいます。

で、ちゃらＱさんのコメントに在ったケース、

現在ワンロックであって、それを２ロックにしたいと希望する場合「家主さんの了解の下」自己負担で取り付けることになります。その場合、退去時に「これは私がカネを出したのだから外していく」とは言えません。家主が了解したとはいえ、借主の希望で現状を変更したのですから。外した箇所の原状回復費のほうが高くつきますしね。

ワンロックであって、その鍵を交換するなら、元の鍵を保管しておいて、退去時に戻しておけば鍵に関する原状回復費は発生しません。

その家主が言っていた「費用を自己負担するなら構わないけど，取り付けの際は自分も立ち会う」というのは、間違いではありません。ただし、マスターキーが５本ずつ付いているのに家主が４本取って、借主に１本しか渡さず「必要があれば合鍵を作れば？」と言うのは滅茶苦茶な話です。入居者は当然に家族数の分だけ鍵が必要ですが、家主は一本あれば足ります。

「私は鍵は1本ずつしか渡さない主義」「どの部屋もそうしている」、
そんなの理由になってません。そういう酷い話、初めて聞きました。

鍵屋さんの言葉、全くその通りで、人間性が表れています。その言葉で少しは救われたのではないでしょうか？

ちなみに、当社は、ナンバーの打ってある鍵２本を入居者に渡して、「退去の際はこのマスターキー２本と、コピーした鍵も全部返してください。自分が負担してコピーした鍵であっても、持っていくことは出来ません。後で何か犯罪が起きて貴方が疑われても困るでしょう。ナンバーの打ってある鍵は２本とも返して頂けなければ鍵交換費用を請求されます。なので、この鍵は使わずに、ご家族全員分のコピーを作って、マスターは箪笥の中にでも仕舞っておくといいでしょう。そうすれば少なくとも鍵交換費用の請求だけは防げます。ま、保険みたいなものです」、と説明しています。もちろん、皆さん納得です。


ここまでの話は、あくまで「原則として」であります。入居者の都合や特別な要望で、という場合には当てはまりませんので「常に家主負担」ということではありません。と、書いておかないと、自分に都合の良い部分だけピックアップして主張する人がいますので(*^^)v