2011年02月11日

200円の収入印紙を巡る攻防

仲良くしている同業者に仲介料の集金に行ってきた。

目と鼻の先なので、先方から「届けに行くよ」と言ってくれたのだが、「いいよ、いいよ、こっちから行くよ」と辞退して、領収証の書き間違いがあるといけないので新しいページに印紙を貼って、割り印も押し、綴りごと持って行った。

先方の社長の目の前で宛名や但し書き、金額を書き込み、仲介料を受け取って帰社すると、社長から電話があった。「この但し書き、仲介料じゃなくて紹介料にしてくれないかなあ・・・」とのこと。もちろん、税務署にはちゃんと申告するのだが、客付けの不動産業者が当社も含めて複数になるので、それらが皆「仲介料を得ていた」ことにならないほうが良いのでは、という理由だった。

そして・・・、

「どうでもいいことだけどさあ、印紙、貼ってないよ」だと。

「なワケないじゃん、ちゃんと貼ってったし目の前で書いてたでしょ。だいいち、俺は200円の印紙代くらいケチったりはしないよ」と反論すると、「俺だって今、目の前にオタクからの領収証を置いて、見て話してんだよ。間違えるワケないじゃん」と譲らない。

社長は私と同い年だが、「野郎、もうボケやがったか」と思いつつ、「ちょっと待ってなよ、じゃあ領収証の綴りを見てみるから」と言って待ってもらい、うちの領収証の綴りを見てみると・・・、

私が印紙を貼ったページがしっかり残っている。どうやら1ページ飛ばして記入していたようだ。ボケていたのは私のほうだったあせあせ(飛び散る汗)


実は、領収証を発行するのに印紙を貼らないで渡す業者とか、印紙を持参しないで「印紙を持ち合わせていないので1枚わけてください」と頼む業者というのが時折りいる。200円支払っていく業者がほとんどだが、立場上「もらいにくい相手」もいる。その場合は「辞退する」ことになる。とくに、業者でなく相手が家主さんだと、何かで家主さんの領収証が必要となった場合、こちらで領収証を用意して印紙まで貼って、あとは住所氏名と印鑑だけで済むように手配する。本来はおカネを受領する側が用意するものだが、ふだん準備などしていないものだろうから当方で「至れり尽くせり」で用意して持参しなければならない。でないと、時間も掛かるし「気が利かなくて面倒見の悪い業者」と思われかねないからだ。

ずっと以前に一度、こういうことがあった。

当社で管理していた店舗に不動産業者が入っていて、そこが店仕舞いすることになった。通常は退去時にその場で敷金や保証金の清算は出来ないものだが、相手からの要請があり、家主さんとも相談して立会いの際に現金で返却することになった。私が約束していた金額を現金で渡すと、「じゃ、これ、領収証ね」と封筒に入った領収証を渡された。封筒は糊付けされていたから「はは〜ん、印紙、貼ってないな」と直ぐ解かった。どうせ畳んでしまう会社である。税務調査も入らない。向こうも、私が渡したおカネを数えることもしなかったし、私も封を開けて領収証を確認することもしなかった。印紙が貼ってなくてもべつに私が困ることはない。

ただ、「そんなことだから会社が潰れたんだ」、と思う。


で、私は領収証の綴りを持って、直ぐに社長のところに飛んで行った。直ぐ行かないと「どうせ策をめぐらせて細工したんだろ」と笑うに違いない。「ほらね、ちゃんと貼ってあったでしょ、間違えただけなんだから」と冷や汗をかいて言い訳する破目になったふらふら

相手がボロクソの冗談も言い合えるくらい仲良くしている業者で良かった。連絡が無ければ「そういう業者」だと思われてヨシなんだし。




 敷金や保証金の返却の際の領収証に(法人契約分であったとしても)印紙が必要かどうか考えたことがありませんでしたが、今度、税理士さんに確認してみます。元々貸主に預けていたものが返ってくる、ということなので、貼る必要はないかも知れません。ただ、記事にある同業者は「貼るもの」と認識していたと思います。だからこそ、わざわざ手間を掛けて糊付けしていたのですから。
posted by poohpapa at 07:07| Comment(0) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月14日

「やっぱり変な人だったよ」

夕方、筋向いの同業者Dホームの社長がひょっこり顔を出した。

「こないだのオバサン、やっぱり変な人だったよ」と笑っている。私からすれば「だから言ったじゃねえか」、である(*^^)v

誰のことかと言えば、私が「Dホームに行くよう勧めて客を回したけど、仲介料は貰わず饅頭2個のみ頂いた」というこの客である。

私が「どうしたの?」と訊くと、「今、引越しの立会いをしてきたんだけどさあ、文句タラタラ言ってんだよ。アパートを自分の家と勘違いしてて、好きなように使えないから怒ってんだよ」とのこと。

入居してまだ2ヶ月も経っていない。当社に来た時も、他社のチラシを10枚も目の前に出して「これなんかどうかしら」と私に訊くし、「予算は4万」と言いながら6万の広告を指差して「これなんかいいわね」と言い、「2万も値下げ交渉など出来ませんよ」と言う私に対して「いいの、私が直接大家さんに交渉するから」と平然と言っていたあの女、である。そんなだから、どうせ急に「出る」と連絡してきたんだろう。当然に「1ヶ月前の解約予告」なんて約定も吹っ飛んでいるに違いない。最近はそういう客が多くなった。

言えるのは、うちの管理物件に入居させなくて良かった、ということ。もし入れていたなら今頃は家主さんに平謝りすることになっていたであろう。いくら不況でも、お客さんは選びたいものだ。

社長は「オタクの言ってたとおりの人だったね」と笑っているが、笑っていられるのにはワケがある。その客の部屋は次の入居者が直ぐに決まったから、である。そういうのも当節は非常に珍しい。早々に退去したのは痛かったとしても、「一粒で二度美味しい」になったのだから、ま、結果オーライ、ということだろう。

そうだ・・・、また饅頭をもらいに行ってこようわーい(嬉しい顔)
posted by poohpapa at 05:54| Comment(4) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月30日

その不動産屋、入らないほうがいいよ

家主さんのお宅に伺った帰り、店の近くまで来たところで、仲良くしている同業者の社長とバッタリ会った。

「調子どう?」「さっぱりだね」と話していると・・・、

うちの筋向いのDホームの店頭で貼出広告を見ている女性がいる。

道路の反対側から様子を見ながら、

私 「あのお客さん、店の中に入るのかなあ・・・」
社長「入らないだろう。あの雰囲気は入らないと思うよ」

私 「そっかなあ、なんか入りそうじゃん。携帯で誰かと話してるみたい。きっと、『2DKで6万円だって、安くね?。資料だけもらって帰ろうかなあ』なんて友だちに相談してるんだな、あれは」
社長「ああ、なるほどね。でもああいう人は入らないよ、たぶん」

私 「俺、そっと近付いてって、耳元で『ここ、かなり評判悪いよ。向かいに評判がいい不動産屋があるよ』って教えてやろうかなあ・・・」
社長「ははは・・・、あれ??、女の人、姿、消えたんじゃない?」

私 「柱の陰になってるだけだよ、ほら、まだいるよ」
社長「あ、ほんとだ、まだいるなあ・・・」

私 「社長、もう諦めたほうがいいよ。車もちょうど途切れたから渡っちゃってさあ、店に入んなよ」
社長「しかたない、そうするか・・・」


私が話していた相手は、そのDホームの社長であるわーい(嬉しい顔)

お客さんが店頭の広告を見ている時に社員が出入りすると、警戒するのか、たいていはお客さんが何処かに行ってしまうものなので、社長は自分の店に入りづらくなって様子を伺っていたのである。

それが解かっていて「からかっただけ」のことである。ふだんから仲良くしていると、そんなヒドイ冗談でも通じるから面白い。

本音では社長は「いつか殺してやる!」と思ってるだろうけど(爆)

posted by poohpapa at 07:43| Comment(2) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月30日

私が「こいつだけは赦さない」と思っている同業者 5

おそらくは、K商事の社長から家主さんに電話があって、「まだ納得してないようだから、家主さんからハッキリ断ってもらえないか」とでも言われたのであろう。家主さんは私にこう言う。

「長いことお世話になったけど、私ももう80歳になるし、今後は娘夫婦に見てもらわないといけないから、娘夫婦と相談して地元の業者さんに管理をお願いしようと思っているので、宜しいかしら?」

地元の業者、って、私も地元だし、以前入居者がストーカーに付き纏われた時には夜中の12時半に見回りにも行っている。私の店が新宿や中野というなら解かるのだが、もっと近くがいいってか!?

とは言え、どこに管理を依頼するかは不動産会社でなく家主さんが決めることである。「結構ですよ。こちらこそ、あまりお役に立てなくてすみませんでした」と言うと、いろいろ弁解された。

「K商事さんが、『リフォームするなら安いとこ紹介するから』って言ってくれて、その業者さんが『K商事さんの紹介なら出来るだけ安くしますから』って言ってくれたし、これからリフォーム頼んだりするのに『K商事さんの紹介なら安くする』と言われると管理もK商事さんに頼まざるを得なくなるもので・・・。それに娘たちの意見も尊重しなければいけないし、娘たちも『お母さんの好きにすればいい』と言ってくれるもので・・・」

???である。本末転倒で責任を転嫁している。自分の意思で決めた、で良いではないか。どう取り繕ってもミエミエなんだから。それに私自身は「仕方ないこと」と自分に言い聞かせていたから、弁解などされると、かえって不愉快になる

ただ、「これからはK商事さんを通してください」と言われたので、それについては「何度も当社負担で広告を打っていますので、いきなり今後はK商事を通すようにと言われても困ります。うちに問い合わせや申し込みが入った場合にはうちで対応させて頂きます」と言って納得してもらった。結果的に、3室のうち、当社で決められたのは1室に終わった。残りはK商事で決まったようだが・・・、

私には「うちは案内だけしててもつまらないんだよ」と言うような業者が本当に家主さんや入居者のことを考えて管理してくれるとは到底思えない。法律違反ではないのだが、管理会社が別にあるのに無断で家主さんにリフォームの話を勧める、なんていうのは言語道断である。私が家主さんからあまり好かれていないだけのことなんだろうけど、逆に言えば、私も20年間よく辛抱したと思う。

当社でも長く空いたままになっている部屋がいくつかあって、家主さんに電話した際にお詫びを言うと、中には「この時勢で近所のアパートも空室ばかりだし、オタクを信用してますから気にしないでください」と仰る家主さんもいらっしゃって、そうすると私は、「家主さんがうちと心中する必要は無いので、『こいつじゃダメだ』とお思いになったら管理を切って頂いてかまいません。それで恨んだりはしませんから」と逆に言うようにしている。もし切られたなら正直辛いが、自分の力が及ばなかったんだから仕方ない。

当社でA棟を管理していて、B棟は大手不動産会社で管理しているアパートがある。そのB棟は4部屋のうち2部屋が2年も空いたままになっている。うちも1年ほど空いていた1部屋が最近ようやく決まった。B棟には家賃を200万以上も滞納している入居者がいて、管理会社は担当者がコロコロ替わっていて取立てなどしてくれないので当社に依頼があったが、私は他社の管理物件の取立ても無償でやっている。家主さんから「もうオタクで管理してもらえないか」との話もあったが、まだ引き受けていない。二つ返事で引き受けたなら「横取りが目的で取立てを引き受けた」ことになるから。

これから数年のうちには礼金や更新料という制度が消えるかも知れないから、「管理物件を多く抱えているから安定収入が見込める」という時代ではなくなるだろう。企業としての強いポリシーが無ければ「管理物件が多いことが命取り」にもなりかねない。K商事は当社の10倍くらいの管理物件を抱えていると思われるが、不動産会社にとって必要なのは数ではない。社長のやっていることは「競馬で1レース当てて喜んでいるようなもの」だ。ずっと立ち位置を引いて見つめると自分は間違いなく損をしているのに、それに気付かない・・・。愚かなことだ。


近隣の同業者に伺うと、「うちも手数料で嫌な思いをしたし、東大和のA不動産も『絶対にK商事とは取引しない』って言ってるよ。先代は立派な人だったけど、今の社長は元々が不動産業者じゃないから業界のルールとか解かってないんじゃないかな」とのこと。

更に、近隣の複数の別の同業者からはこんな話も出た。

K商事が、土地の売却を考えていたある地主さんに「上物を建てて売り出せば直ぐ売れるから」と持ちかけて上物を建てさせ、6000万円台で売り出したんだとか。場所は立川駅からバス便でなければ行けない(徒歩では無理な)地域。売れるワケがない。

駅から徒歩圏ならともかく、たとえ土地が広めでも、そんな値段の建売住宅が売れるものではない。結局、買い手が見つからず、貸家に変更して家賃も下げて2年経つが、未だ空家のままだそうだ。

K商事にとっては売れなくても実害はない。それどころか工務店から紹介料も得ている。タダで客を紹介するなんてことは有り得ない。「管理までやらせてもらわないと合わない」と考えるような人間が、タダの仕事をするワケがないのだから。その上で、売買の手数料も(あわよくば両手数を)得ようと考えたのだろうが・・・、ローンだけ残ってしまった家主さんは何ともお気の毒だ。


先代が高齢になって、元々は他の業界にいたのを呼ばれてK商事を任された男(先代との関係は不明)が、向こうは気にもしなかっただろうけど「20年も賃貸の仲介管理をしている」私を見下してモノを言う・・・、謙虚さなど毛先ほどもなく、欲と態度だけは大きい。

先は見えたな、と思った。


ところで、そのアパートには慢性的に家賃が遅れる入居者がいて、当社でだいたい1ヶ月分は立て替えていた。冷たいようだが、当社で管理してないアパートの滞納家賃を当社で立て替える必要も意味もなくなる。K商事に管理が替わったからといって今後は滞納しなくなるとは思えないから、もし取立てがキツければ当社の立て替え分の支払いを後回しにして今の家賃を先に支払うことも考えられるから、私は速やかに回収させてもらった。それは当然のことだ。

現在入居中のお客さん(ほとんどが当社のお客さん)には、「うちは管理を離れますが、何かあったらご遠慮なく相談してください。これからも◎◎さんは当社のお客さんなんですから」と伝えてある。


うちだけではなく、不動産会社は皆いろんな苦労をしてアパート管理をしているものだろう。今までは「管理の横取り」は大手の専権事項みたいなものだったが、最近では地元の老舗業者もするようになった。不況で先が見えない今だからこそ、(ヤクザ社会ではないが)仁義を通し、仲間との付き合いや連携は大切にしなければならない。

今までも、当社で管理している物件の家主さんに「今なら『借りたい』と言っているお客さんがいるから当社に直でやらせてほしい」と持ちかける業者はけっこういたが、K商事のように「オタクの広告なんか見たことない」と事実無根の話を吹き込んだり、無断でリフォームの相談を進めたり、という醜悪なケースは初めてのことだ。それに比べたら単に横取りしようとする業者など可愛く思える。

「老舗なら老舗らしくしなさい」「自社は新興の業者に荒らされることがあったとしても、姑息な手段で他社を貶めるな」と言いたい。

わざわざ教えたりはしないが、K商事の社長にも、できれば家主さんにも、一度この一連の記事を読んでもらいたいものである。自己弁護が始まるだけで、きっと理解は出来ないものだろうけど。




以上が、この春先に一ヶ月も更新を休むことになった理由である。

posted by poohpapa at 06:14| Comment(10) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月29日

私が「こいつだけは赦さない」と思っている同業者 4

本当はハラワタが煮えくりたぎっていたが、そこをグッと抑えて、

「この度は当社の管理物件の家主さんにリフォームのアドバイスをして頂いたようで、お陰さまでアパートがキレイになりますので、私どももとても嬉しく思っております。ワケあって、私がアドバイス出来ないでいたもので、社長様がアドバイスしてくださったこと、本当に有り難く思っております。今後とも宜しくお願いします」、と言うと、

「それ、どういう意味?」と訊く。

「そのままの意味ですが」と答えると、「ふ〜ん。うちはもう家主さんから『今後はオタクで管理してくれ』と頼まれてるよ。『うちは降りることになったから宜しく』という意味かと思ったよ」と言う。皮肉はお互い様だが、勝ち誇ったような雰囲気であった。

管理云々は気付いていたが、「私は家主さんからまだ直接そのような話は伺っておりません。ですから現時点では何も申し上げようがありません」と言うと、「とにかく、うちは頼まれてるから。だいたい、今時キレイにしないで値下げだけで対応しようったって、それじゃ決まるワケないんだよ。アンタ、管理会社ならちゃんと言ってあげないと。うちだって、もう何十人も案内してるけど決まらないんだから。うちも案内だけしててもつまらないからさあ」と一方的に言う。言ってることは間違いではない。だが、「うちも案内だけしててもつまらない」という意味がよく解からない。決まれば手数料が入るのだから。

案内して決まっても手数料にしかならないだから管理までさせてもらわないとつまらない、という思考は頂けない。それだと、他社の管理物件に客を案内するなら、ゆくゆくは管理までさせてもらうのが前提、という馬鹿な話になる。だいたいがこの社長、最初は普通に電話に出たが、私が低姿勢に話し始めたら直ぐ横柄な物言いに変わっている。それだけでこの社長の器がどの程度のものか解かる。

ボクシングのタイトルマッチの試合前の会見や計量の際、互いに罵ったり威嚇したり、ということはよくある。そうやって相手を萎縮させようとするのと自分を鼓舞するのと、試合を盛り上げるためにやっていることで、KOした後、うな垂れている敗者に「どうだ、俺の強さを思い知ったか!」などとは、あの亀田兄弟でもやらないものだ。

これが、「この度は、事の行きがかり上、うちが管理を頼まれることになりました。御社に負けないよう一生懸命に管理させて頂きますので、今後とも宜しくお願いします」くらいの出方をしていたなら、「ま、しょうがないか」とも思えただろうし、入居者のクセの伝授や契約書のコピーとか引継ぎ事務でも協力できただろうけど、ああ横柄な物言いをされたんではその気も失せる。その前に、「オタクの広告なんか見たこと無いよ」でアウトだったけど。


下世話な例え話で申し訳ないが、例えて言うなら、

ある男が、よその奥さんから悩み事の相談に乗っていた。
(K商事の社長が、当社管理物件の家主さんの相談に乗っていた)

奥さんに「奥さんの気持ちはよく解かるよ。それは旦那がいけない。私は旦那が働いてる姿を見たことが無い。私だったらこんな素敵な奥さんを粗末にしたりはしない」と話した。
(空室が埋まらないのは管理会社がイケナイ。私はオタクのアパートの広告など見たことが無い。私だったら、リフォームのアドバイスも業者の紹介も融資してくれそうな銀行の紹介もするのに)

奥さんが喜びそうな甘い言葉で口説いて関係を持ち、旦那にバレたら「俺だってただ相談に乗るだけじゃ面白くないからさあ。抱かせてもらわないとつまらないだろが」、と開き直るようなものだ。
(うちは案内だけさせられて、決まっても手数料を100%もらうだけじゃつまらない。管理までやらせてくれないと合わない)

という話になる。

案内して、決まれば1ヶ月分(100%)の手数料が入るのである。それで満足しない、というのは欲のかき過ぎであろう。

仮に家主さんのほうから当社の管理の内容で愚痴を零したとする。それに何の検証も無く「待ってました」とばかり飛びついて同調するのも感心しない。それは、同居している両親と嫁や娘婿との関係と一緒で、親が「同居している子供夫婦のことで愚痴を零した」なら、他の兄弟は安易に同調しないで軽く親をたしなめるくらいでなければならないのと同じだ。ま、ほとんどが機会に乗じて「自分たちの点数を稼ごうとする」ものだが。

K商事は創業40年を超える老舗なんだから、K商事こそが自ら同業者に規範を示さないでどうするというのか。自分だって管理上でいろんな苦労をしているだろうに、それが全く身につくことなく生きてもいない、というのでは、社会人として恥ずかしいではないか。


近隣の或る業者さんからは、こんな話も聞いた。

K商事の隣にずいぶん長く空いている貸店舗があって、K商事の貼紙がしてあったので「うちのお客さんが場所を気に入ってるから紹介させて欲しい」と言ったら、K商事の社長から「そこの大家さん、うちの直の客でないとダメだって言ってるから」と断られたとか。

常識的には有り得ない話である。家主さんがそんなことを言うハズがない。K商事の直の客でなければ貸せない合理的な理由など何も無い。他からの申し込みであっても契約はK商事でするのだし、何かあれば当然にK商事が間に入って世話してくれるのだから。

考えられるとしたら、家主さんが(可能性は低いが)「客付け業者が手数料100%受け取る場合の元付け業者への広告代名目での支払いを渋っている」か、「K商事が収入の全てを独り占めしようとしているか」である。家主さんは少しでも早く決めてもらいたいのだから、そんなことは言っていないのでは、と思えてならない。だとしたら、家主さんにとってはとても不幸なことだと思う。


この記事の表題を、私が「こいつだけは赦さない」と思っている同業者、としていて、私が「こいつだけは赦さない」と思っている家主と同業者、にしていないのは、私も20年近くお世話になった、ということと、どこに頼むかは家主さんがお決めになること、ということ。そして、長く付き合っていても信頼関係を築けなかったのは私の落ち度でもある、と認識している(自分に言い聞かせている)からで、それでも、本音では「言いたいこと」は山ほどある。

ふだん、初対面でも直ぐ打ち解けて親友付き合いできる相手もいれば、10年20年付き合っていても心が通わない相手というのも必ずいる。どちらが正しいとか間違っているとかでなく相性の問題なんだろう。これは皮肉だが、互いにそういう相手と付き合いたければ好きにすればいい。それぞれの家主さんと当社の関係は「お互い様」だがK商事と当社は違う。今まで何の交流も無かったのだから。


K商事への電話を切った後、家主さんから直ぐに電話があった。


                                 続く
posted by poohpapa at 04:58| Comment(12) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月28日

私が「こいつだけは赦さない」と思っている同業者 3

そのアパートは築20年以上経っている。だが、外壁の塗り直しなどは一度もしていない。私も「そろそろ外壁のリフォームをしたほうがいいですよ」と勧めたことがあったが、「でもねえ、部屋も埋まってないし・・・」と言われてしまっていた。私には「そうしたくても出来ないのは(空室を埋められない)オタクの所為でもあるんだよ」と責められているように思えて、後の言葉を飲み込むしかなかった。

新築当初は1階の角部屋の庭に(途中からは必要が無くなった)大きな水道タンクが設置されていて、入居者にとっては目障りでもあったし、変質者が隠れられるから防犯上も良くないので撤去するようアドバイスしていて、その撤去が実現したのも数年後であった。

そればかりではない。以前も記事にしているが、退室後のリフォーム代金がなかなか業者に支払われず、当社で立て替えて業者に払い、毎月の管理家賃から分割で引かせてもらったことがある。業者は何人も職人を使っているので給料だって払わなければならない。発注者は家主さんだが、紹介している当社の信用問題にもなる。放置したなら今後は当社の急ぎの仕事など受けてもらえなくなる。

家主さんに当社で立て替えることを提案したら、「そうねえ、お願いしようかしら」とのこと。私としては、「そこまでして頂かなくても何とか掻き集めますから・・・、すみませんでしたね」との回答が返ってくるものと思っていたが、ま、自分で言い出したことだから仕方ない。

だが、本来は家主と管理会社は協力関係にあるものだから、それだと「後方に陣取っている味方から攻撃されるようなもの」で非常に辛いし情けない。

調布にある別の家主さんの貸家のリフォームでは、外国人が退去した後に、なんと200万近い修繕が必要になって、その時は家主さんからこう連絡があった。「年末も近いし、業者さんも人を使っているんですから100万先に支払っておきました」、と。余裕が有るとか無いとかの問題で単純に片付けられない話である。

実は、去年の春のリフォーム代金20万も、業者からの再三の請求にも関わらず1年近くも経っているのに支払われていなかった。

リフォーム業者からの相談を受け、私は業者にこう提案した。

「それ、うちで立て替えて払うよ。ただし、今回は家主さんに立て替えて支払ったことは言わない。言えばクセになるから。うちは家主さんがオタクに振り込んできたら返してくれればいいよ」、と。

すると業者は、「いえ、そこまでしてくれなくて結構ですよ。前回も立て替えてもらったし、オタクを信用してますから」とのこと。何かあれば私が責任を取るとの言質を取ったことで安心してくれたんだと思う。一定期間待って、それでも振り込まれないようなら当社で立て替えれば良い。いや、良くはないがそうするしかない。

何度も言うが、信用が一番大切なのだ。うちからの仕事を快く受けてくれる関係でないと、他の家主さんにも迷惑が掛かることになるし。もしそんなことで業者を替えていたら、信頼関係を築くのにまた何年もかかる。信用を得るには歳月を要するが失うのは一瞬である。試行錯誤ならOKだが、いろんなケースでゼロからのスタートを繰り返す「場当たり的な(無駄の多い)企業」に将来は無いのだし。

そんな状況でどうして私が「カネが掛かってもリフォームしましょう」などとアドバイス出来るのか。言えば「部屋も空いたままだし・・・」と言われるのがオチである。イザとなったら当社で立て替える覚悟でなければ勧められないことになる。K商事の社長は「そんなことは何も知らない」から言えただけのことだ。言うなれば、万年野党が与党の政策に何でも反対するくらいに無責任である。

私は、それだけのリフォームをすることも驚きだったが、ローンを組むのも驚きだった。家主さんが本当にリフォーム代金が支払えなかったとは思わない。家賃と同じで、無いから払えない、とは限らないし、有るから払ってくる、とも限らない。滞っていたリフォーム代金の20万だって家主さんがその気になれば払えたと思っている。ご高齢といっても、全く貯えも無くアパート経営をしている人などいない。

家主さんが「リフォーム代金の支払いを滞らす」というのは、家賃を滞納しているのと(立場が代わっただけで)やってることは同じだ。

結局、去年の春の分はリフォームから1年後にようやく振り込まれてきたようだ。仮に、まだ当社で管理していたとしても、業者は今後そのアパートの仕事は受けたくなくなるものだろう。家主さんは新しい業者への支払い・・・、当面は直ぐするに違いない。


修正広告の依頼をした後、私はK商事の社長に電話をした。

本音では非常に憤慨していたが、文句を言うためではない。


                                  続く

posted by poohpapa at 06:00| Comment(4) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月27日

私が「こいつだけは赦さない」と思っている同業者 2

K商事とは、以前、こんな出来事もあった。

去年の夏ごろだったであろうか、家主さんが、アパートの隣家の人がK商事に勤めているとのことで、地元の不動産会社K商事の社長とはよく話をしていたようだが、こんな話になったという。

家主さんが「うちのアパートもなかなか決まらなくて・・・」と話すと、社長は「ええっ!?、オタク、空いてんの?。なんだ、ちっとも知らなかったよ。オタクの広告なんか見たこと無いから、知ってたら紹介できたのになあ・・・」と言ったとか。

冗談じゃない、定期的に業配広告も打っているし、大学に掲示する広告なんかは当時は3枚複写だったから一回一回手書きになっていて、間取図や案内図、諸条件など書き込むのは大変な手間でもあった。最初に一度だけ広告を打って後は打たない業者もいるが、私は継続して定期的に打っていたのだ。それなのに社長は「見たことない」と言い切ったのである。もしもK商事の社長が当社で打った広告を本当に見たことが無かったのなら、それはK商事では広告の整理や閲覧を全くしてなくて社長も目を通していないことになる。であれば、それでいて「見たこと無い」とは言えないものだろう。

当然に家主さんは私に「うちの広告、打ってなかったんですか?」と問い合わせてきた。ふだんは(理由があって)家主さんにいちいち広告を送ったりしてないが、その時ばかりは過去の業配広告も大学掲示用の広告も全て揃えて送った。迷惑な話である。

無造作にそんなことを言えばどうなるかは解かり切っているから、K商事の社長の発言は「悪意」としか考えられない。広告は送ったが、一度芽生えた不信感は消えることは無い。というか、私がふだんから言っていること、「どんなに悪質な経営方針の不動産会社であっても、空室を直ぐ埋めてくれるのが家主さんにとっての良い業者であって、良心的な経営をしていたとしても、空室が埋められなければ家主さんにとっては良くない業者」なんだから仕方ない。

誰かに「サッサと客付け出来ないのがイケないだけ」と言われたら、理由や状況に関係なく、正しいとは言えないが間違いでもない。

で、3月上旬、K商事の社長は家主さんに大幅リフォームを勧めた。工事費用はおよそ130万とか。その代金はK商事が紹介した銀行でローンを組むと言う。だが、家主さんは未亡人で80歳近い。本人はローンが組めないのだから同居している娘夫婦の名前で申し込むのだろう。私なら勧めないが、ま、家主さんの判断である。


ところで、家主さんの「修正の広告は出さなくてもよい」という言葉は、この場合は「必要が無いから」でなく「オタクは打たなくてよい」という意味になる。つまり、当社の管理を切るつもりだと解かる。

K商事の社長の「オタクの管理会社、(リフォームするように)アドバイスしてくれないの?」という言葉は、その部分だけ切り取れば正しい。管理会社として家主さんに適切な助言を与えるのは重要な仕事なのだから。だが、私には進言できない理由があった。

そんなアドバイスなど出来るワケがなかったのだ。


                                    続く
posted by poohpapa at 05:30| Comment(2) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月26日

私が「こいつだけは赦さない」と思っている同業者 1

この出来事から半年経っていて、もうそろそろ詳細を書いてもいいかな、と思うので、5回に分けて書こうと思う。半年経ったから良い、というのは、こちらの気持ちが落ち着いてきたからであって、ならば「怒りに任せて書く心配」もしなくて済むから、である。

伏字にはするが、A不動産、などという表現ではないので、地元の業者さんからすれば「ああ、あそこの業者だな」と見当がつくものだろうが、そのほうが仲間の業者さんの参考になるものと思う。

この春先、記事の更新を1ヶ月も休んだが、この件が理由だった。


西武拝島線の玉川上水駅から徒歩5分のところに、当社で管理していた音出し(ピアノ)可のアパートがあった。賃貸から撤退するミサワホームより私が管理を受け継いで20年近く経っていた。

元々は音大生向けに女子大生専用として建てられたアパートだが、このご時勢、それでは満室にはならない。やがて男子学生も認め、OBや社会人も入居を認めるようになっていた。部屋は8室だが、昨年の春には3室空いていて、当社も定期的に(紙による)業配広告やネット広告を打ち、大学の合格発表後に新入生に郵送される案内にも資料を入れて頂き、大学の掲示板にも募集広告を打っていたが、去年は大学からの問い合わせは一件も入らなかった。

そのうち更に一室空いてしまい、途中で社会人男性が一人入居したものの、今年の春も3室が空いていた。家主さんに相談し、思い切って家賃を下げてもらったが効果はなかなか表れない。3月に入って家主さんに更なる値下げをしてもらって業配広告を打った翌日に、家主さんから電話が入った。

「空いている部屋全部にテレビドアモニターフォンとウォシュレットと照明器具も2器つけて、押入れはクローゼットに交換することにして明日から工事に入るんで、その家賃では貸せないんだけど」、と。

全くの初耳である。広告を打ったのが昨日、家賃の打ち合わせをしたのはその一週間前、なのに工事は「明日から」と言う。どんなヒマな工務店でも、今日頼んで明日から工事なんて有り得ない。逆に言えば、いくら不況のご時勢でも、そんな業者には怖くて頼めない。

いつから工事に入るか、なんてことは、前から分かっていたハズのことである。それでいて、どうして何も告げず値下げに応じたのかが解からない。広告を打つのもタダではないし、この一年だけでも大変な額になる。しかも全て当社で負担しているのだし。

「近所のK商事さん(社長)が、『今時、家賃だけ下げたって決まらない。オタクの管理会社、そういうアドバイスしてくれないの?。うちで安くやってくれる工務店を紹介するからリフォームしなよ』って言ってくれたから頼むことにしたから」と言うのだ。

K商事の社長はもちろん「当社で管理している」ことを知っている。それでいて、当社に何の断りも無く勝手に話を進めていたのだ。それは、単にリフォームの相談に止まらないことを意味している。

後で書くが、家主さんには私にリフォームの相談がしにくい事情があった。私も、家主さんに「手直ししませんか」などと言えるものではなかった。だから家主さんがK商事の社長の話に乗ったのは解かる。どこに何を頼むかは家主さんが決めることだし。

ただ、5万3千円で広告を打っていて、同業者から問い合わせが入った際に「すみませんが、こういう事情で家賃は6万です」とは言えない。そんなことをしたら事情はどうあれ「おとり広告」になりかねない。これがせめて1ヶ月前の広告というなら話は別だが、昨日出したばかりの広告である。それで行政処分を喰らったりしたなら目も当てられない。K商事や家主さんが責任を取ってくれるハズもない。

家主さんに「昨日広告が出ていますから直ぐに次回の配布で修正する必要があります」と言うと、なんと「広告は打たなくていいですから」とのこと・・・、私が疑問に思っていたいくつかの話が繋がった。

その広告費用だって家主さんが出してくれるワケではなかったが、直ぐに元の価格に戻して広告を打ち直した。


                                続く
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2010年06月30日

個人の資質でなく会社ぐるみの「騙し」の体質では

ちょっと前のニュースだが、私がうっかり見落としていたもの。

ネットのmsn.ニュースからで、しばらくすると削除されてしまうと思うので原文をそのままコピペさせて頂く。


【貧困ビジネス】エイブル元店長「前担当者から引き継ぎ」
 店ぐるみで敷金水増しか
(2010.6.5付け)


 NPO法人「いきよう会」(解散)による生活保護費詐取事件で、受給者の転居に伴う敷金を水増しして請求したとされる大手不動産仲介会社「エイブル」元店長の藤原克行容疑者(32)が、同会の案件をめぐる水増し請求について「前の担当者時代からやっていた。自分は引き継いだだけ」と供述していることが4日、捜査関係者への取材で分かった。大阪府警捜査4課は不正が組織ぐるみで行われていたとみて調べている。

 府警によると、藤原容疑者はエイブル昭和町店店長だった平成19年9月、同店社員の菊川洋輔容疑者(33)と共謀。元NPO代表の由井覚容疑者(51)から斡旋(あっせん)された受給者の女性(43)の転居時に、実際は約10万円の敷金を33万円と偽って大阪市に申請、詐取したとされる。

 調べに対し「なぜ自分だけ逮捕されるのか。業界ではみんなやっている」と供述しているという。

 不動産関係者によると、エイブル昭和町店は少なくとも17年6月には、由井容疑者が囲い込んでいた受給者の転居先物件を仲介していたが、このとき敷金は正規の金額が家主に支払われ、不正はなかったという。府警は水増し請求はこの後に始まったとみており、当時の経緯を詳しく調べる。



これ、容疑者の供述どおり、会社(店)ぐるみの犯行なんだと思う。

と言うのも、エイブルという会社は、他社の管理物件を横取りしたり、表向きの手数料は業法どおりであっても客には分からないよう別の名目で家主からバックさせたり、なんてことは日常的にやっている。これ、エイブルに支払っているのは家主だが、実質的には客が払っているもので、当社に「今まではエイブルに管理を任せていたけど、これからはオタクで」と依頼してきた家主さんから聞いたところでは、「礼金も更新料も私は受け取ったことがなく、そんなのは元々業者がもらうもの、とばかり思っていた」、とのこと。

「礼金は家主さんに支払われるもので、更新料は家主さんに支払われた後で業者が手数料として半分頂くのが慣例になっています」と話すと驚いていた。しかも広告代は別途請求されていたとか。

それは、その店舗だけの方針、一店長のやり方、とは考えられないから当然に会社ぐるみの手口であって、今回の一件も同じだろう。

生活保護受給者の弱みに付け込んで「上前をはねる」など、卑劣で赦されるものではないが、中には、本来は受給条件を満たしていない生活保護受給者もいただろうから、エイブルだけが悪い、ということでなく、合意のうえ「持ちつ持たれつ」という関係で役所から生活保護費を騙し取っていたケースもあったのではなかろうか。大阪という地域の特性を考えれば十分に有り得ると思う。


ちなみに、大阪では、こんなニュースもある。

中国人48人が来日直後に生活保護申請 大阪市、受給32人

 大阪市西区に住む70代の姉妹2人の親族の中国人48人が5〜6月に入国した直後、市に生活保護の受給を申請し、32人がすでに受給していることが29日、分かった。市は「入国直後の外国人がこれほど大量に申請した例は初めて。非常に不自然」として調査を始めるとともに、法務省入国管理局に対して入国管理の厳正な審査を求める。

 市によると、姉妹2人は残留孤児とみられ、平成20年7月、中国・福建省から来日、11月に日本国籍を取得した。今年5〜6月、姉妹の介護名目で同省から親族48人を呼び寄せ、大阪入国管理局が審査した結果、48人は1年以上の定住資格を得たという。

 48人は外国人登録後、平均6日間で市内5区に生活保護の受給を申請。いずれも日本語は話せず、申請窓口には同じ不動産業者が付き添っていたという。


まるで笊(ザル)である。審査などしてないか、中国人からの申請だと断れないのか、「生活保護費の原資は税金」だという意識が欠如していて、悪質な不動産業者や団体に付け込まれるのも頷ける。


参考までに、本件に関係したmsn.ニュースの見出しを列記する。

【貧困ビジネス】転売?受診の生活保護受給者、4人に1人が基準量超の向精神薬入手 大阪
【貧困ビジネス】保護費入金は複数回 自称NPO管理の業者口座、架空請求か
【貧困ビジネス】自称NPO、関係深い7業者に見積もり 引っ越し代、市に架空請求も
【貧困ビジネス】地下室なのに…転居1回50万円、敷金扶助に群がる実態
【貧困ビジネス】別の自称NPO代表も逮捕 生活保護費詐取の共犯
【貧困ビジネス】生活保護費狙い引っ越し業に参入 NPO元代表の内妻
【貧困ビジネス】施設入所拒否を指南 自称NPO、生活保護者囲い込む
【貧困ビジネス】代表自身も生活保護で転居 制度悪用か
【貧困ビジネス】複数の名前使い分け申請 NPO元代表、5区役所で
【貧困ビジネス】がめつい家主、わしらを商売に…生活保護支給日、業者の姿も



見出しを眺めただけでも「世も末」だと思える。

今回の事件に絡んだNPO法人だけでなく、別の団体も同様の手口で生活保護日を搾取していたようだから、これから捜査が進むにつれて新たな団体や業者が摘発されることもあるだろう。

「なぜ自分だけ逮捕されるのか。業界ではみんなやっている」という容疑者の供述は、一部はそのとおりと思う。業界みんな、はやってないが他にもやってる業者があるのは間違いない。しかし、そういう言葉が出てくるのは同業者として恥ずかしい。こんなこと言ってはナンだけど、うちなんか生活保護の方に米を送ったりしてるのに(*^^)v


で、不動産業者の手数料は成功報酬であるから、成約しなければ一銭にもならない。逆に言えば、成約件数が増えればそれだけ収入になるし、いろんな口実を設けて課金したりバックさせたりすれば相当な収益になる。法律を遵守している業者の何倍も荒稼ぎできる。

そういう業者が一社あるだけで、しかもそれが大手であれば尚のこと、消費者から「不動産屋はみんなそう」「だから不動産屋は怖い」などと思われて信頼を大きく損なうことになる。

こういう業者は、業界から即刻退場して頂きたいもの、と思う。


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2010年06月25日

逆シンデレラ(*^^)v

と言っても、逆「玉の輿」、という話ではない。


店番をしているところに組合支部の広報委員長Sさんから電話、

「今、出先なんだけど、◎◎さん、足のサイズいくつ?」とのこと。

「24.5ですけど・・・」と答えると、電話の向こうで笑っている。

「なら5分くらいで店に行くよ、登山靴を持っていくから」と言う。

待つことしばし、やって来た委員長のSさんは大きなビニール袋から靴を出して、「これ、取引先から頂いた新品なんだけど、僕の足には合わないんだよ。サイズは24.5だから◎◎さんに合うかなあ・・・。ちょっと履いてみてよ」と勧める。さっき笑っていたのは、靴のサイズと私の足のサイズが都合よく一致していたからなんだろう。

サイズは合っていても、足に合うかどうかは分からないのだが、履いてみるとちょうどピッタリだった。もし私が登山靴を買いに行ったとして、いろいろ試し履きしたとしても「この靴を選んだのでは」、というくらいドンピシャだった。

靴はGTホーキンス、メーカー品であった。実は、Sさんは組合のハイキング部長も兼任なさっている。8月には夏季ハイキング「上高地・焼岳へ」が企画されていて、私も、(膝を痛めているので焼岳登山には挑戦しないが)参加する予定でいる。そのうち別の企画では挑戦するだろうから先々必要になるかな、とは思っていたので実に有り難かった。「たまたま車のトランクを開けて、あれ、この袋、何だったっけ、と見てみて靴を入れっ放しにしていた、と思い出したんだ」とのこと。それで直ぐ私のことを思い出して頂けたのが嬉しい。

実は、Sさんからは「事前に練習しておいたほうがいいから、高尾山でも行ったらどうかな。よければ付き合いますよ」、と仰っても頂いていて、そこまでお気遣い頂いて嬉しいし有り難い。

が、待てよ・・・、広報委員の任期は2年・・・、(そんなものは無いが)2年分の役得を前払いで頂いてしまったようなもの、かわーい(嬉しい顔)


さて、上高地は高1の夏以来43年ぶりになる。今から楽しみだるんるん





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2010年05月29日

第一回目の都宅建支部広報委員会の会合にて

先日、都宅建立川支部広報委員会の第一回の会合が開かれた。

委員は、委員長および副委員長2名を含めて6人。うち女性が1名。任期は2年とのこと。

テーマは、年2回発行される支部の会報誌に向けての役割(担当)分担。もちろん、その前に互いの自己紹介や名刺交換が行われた。

委員長以外は初めてお会いする方々だったのだが・・・、皆さん頗る人柄が良く、正直なところ「これじゃ自分が一番浮いてしまう存在かな」と不安になるくらい。失礼ながら、各人がお持ちになっている経験や能力などは未知数だが、良くぞこれだけのメンバーを揃えられたもの、と感動さえ覚えた。委員長が経験豊富だし、委員長の付き合いの中でそれぞれ白羽の矢が立ったもので、皆さん「◎◎さんから頼まれたら断れないから」と苦笑いしていた。ま、かく言う私もそのクチである。

たまたま支部にいた委員長から電話があって「広報委員を引き受けて頂けないか」とのこと。直ぐに詳しい話を伺いに支部(うちの店から徒歩5分)に出向きお会いしてみると、「ああ、この委員長の下でなら働ける」と思えたので即決した。自分でも適任だと思っているし。

ただし、私に話が回ってきたのは、私が「写真が趣味らしい」、というのと、「支部の近くに店があって何かと便利そう」、ということで組合の女性職員の方から推薦されたから、とのこと。

あ・・・、そういうことねわーい(嬉しい顔)

顔合わせしてみると皆さん人柄がとても温かだったので、新参の私が「ひょっとすると過去一番の広報委員会になるかも」と思えたくらい。初対面なのにチームワーク抜群になりそうな予感がしたるんるん

で、そう思えたエピソードがある。

会合を終えて、それぞれが帰っていく時、支部のある7階から先にエレベータで1階に下りたお仲間さんがいて、私と女性委員さんとで再び昇ってきたエレベータに乗り込んで1階に下りると・・・、

先に行かれたお仲間さんが私たちが下りてくるのを待っていてくださった。私たちに改めて挨拶をするため、であった。普通なら部屋を出る時に「お疲れさまでした」と挨拶しているのだからサッサと帰ってしまうし、それでも何の問題もない。私より二周りほど若い方だったがそういう気配りが出来るのは凄い。些細なことだが、そういうところに本当の人柄は表れる。いい勉強をさせて頂いた。

私を広報委員会に誘ってくださった委員長に心から感謝(*^^)v


ところで、私の担当は・・・、と言えば、今業界で問題になっている例の話(具体的には秘密たらーっ(汗))、である。会報誌の2ページ分、400字詰め原稿用紙にして10枚分のボリュームの記事になる。締切りはまだ先だが、出来れば6月中旬までに仕上げたいので、先に行ってブログの更新を何回かお休みするかも知れない・・・。


実は、その第一回の委員会で、私はある提案をさせて頂いた。

広報の役割や職責というものを考えたら会報誌は会員向けのもの。つまり、内に向けての広報になる。広報と言うからには、外部の一般消費者に向けて「不動産業者の日々の業務や活動」「誤解を受けやすい事柄に対しての解かり易い説明」「(相談委員と連携して)業務上の様々な相談と回答」などを発信していくことも必要ではないか、というもので、私の提案は委員長預かりにして後日検討されることになった。実現するのにはクリアすべき問題が多々あるから、である。

個人的には、高校時代の新聞室、生徒会での文化祭のパンフレットや学校創立50年史を作っていた頃を思い出して、何だか青春時代にタイムスリップしているような気分である。

今、とてもワクワクしているるんるん



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2010年05月22日

次男の新聞配達区域にある3軒の不動産屋

これも、次男から聞いた話。

次男の新聞配達の受け持ち区域にある(厳密には、あった??)3軒の不動産屋のお話。


この不況で、一軒は最近完全に店を畳んでしまったとのこと。それでも新聞代はちゃんと清算してくれたそうだが。

一軒は不動産業からは撤退して、その後は社名を変えて(と言っても、ほとんど似たような社名;社名の後ろの「不動産」を「総合企画」に変更しただけで)同じ場所で事業を続けているとか。ただし新聞代は店を畳む前の2ヶ月分が未納になっている。社長以下社員の顔ぶれは変わっていないのに、である。ひょっとすると、何らかの事情や意図で偽装倒産したのかも知れない。

その未納分は販売店のルールで配達員が弁償させられるので、次男が2ヶ月分立て替えて販売店に支払っている(給料から天引きされた)とのこと。業種は違えど、父子して似たようなことをしているたらーっ(汗)

どこの世界に、食い逃げされたらウェイトレスの時給から天引きするレストランがあるものか、である。以前も書いたが、新聞勧誘員が半年間の契約を取ってきて、その客が途中でキャンセルしてきたとすると、残りの月の分も配達員が弁償させられるという。マージンは勧誘員に入っているのだし配達員には何の責任もないのに・・・。配達員によっては月に数万も給料から引かれている者もいるとか。長めに契約しておいてたくさん洗剤やビール券を受け取って、途中解約して他の新聞に切り替える客もいるというから世も末だちっ(怒った顔)

大元の新聞社はそういう販売店の実情を知っているようだが、見て見ぬふりをして何の指導もしないらしい。たしかに、法的には販売店の経営や内情に対しては何ら責任はないが、同義的社会的責任はある。どう考えても、配達員に責任を負わせるのは理不尽だと思う。

そして、残りの一軒はまだいつもと変わらず営業中なのだが・・・、


そこはヤクザみたいな不動産屋で、夕刊の配達や集金に行くと、いつも社長や従業員がソファーにふんぞり返って座っていて、とても堅気には見えないとか。次男も「あれ、僕らみたいな新聞屋だからいいようなものの、お客さんが入ってきて社員があんなふうにしてるのを見たら直ぐ出ていってしまうと思うよ」、と呆れている。それでも新聞代はキッチリ払ってくれるのだから、やはりヤクザかも(*^^)v

客が受ける印象はともかく、私は社名を変えて(新聞代を払わずに)地元で事業を続けている元不動産屋が一番「怖い」と思った。税金などもあの手この手で誤魔化しているのではなかろうか。


最近は、3人の子供たちともようやく大人の話ができるようになった。いろんな会社や人を見て、次男も少しずつ成長しているようだわーい(嬉しい顔)
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2010年03月29日

最遠の物件広告

紙による業配賃貸広告というのは、ある程度、近隣とか沿線の前後数駅とか地域が限られているが、時として何でこんな所にまで広告を入れるんだろう、うちの界隈でそんな所の物件を探す人など来るワケないじゃん、と思ってしまうような遠方の広告が入ることがある。

たいていは23区内の賃貸マンションで、売り物件だとしても別荘なのだが、先日は貸店舗の広告だった。しかも、飛びっきり遠い。

今までも、横浜や千葉の貸店舗の広告が入ることはあったが、

どこの物件かと言うと・・・続きを読む
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2010年03月11日

ある不動産会社社長の二足の草鞋

先日、ある不動産会社の前を通りかかると社長に呼び止められた。

以前から懇意にしていたので「まあ中に入んなよ」と勧められて、店の中に入ると、いろんな写真が飾ってあったのだが・・・、

一番目立つところに、スザンヌとの2ショット写真があって、その隣には、日本映画で自身が韓国大統領に扮している写真が・・・。

そう、その社長は不動産会社経営の傍ら俳優業もしていて、去年1年で13本の映画に出演している。そのうちの1本が韓国大統領役だったのだが、まあ何と言うか、顔立ちは韓国人的ではないのだが、貫禄といい雰囲気といい、韓国内であってもこれ以上の適役を探すのは困難では、というくらいピッタリ嵌っている。共演者の笹野高史氏からもベタ褒めされたとか。

映画だけでなく最近はAUのテレビCMにも出演しているとか。今度気をつけて見てみようと思う。なんでも、スコップを持って穴を掘っているヴァージョンらしい(*^^)v

いろんな才能の人がいるなあ、と感心していたら、目下売り出し中のある若手美人タレントが、実は当社にもよく物件の問い合わせをしてくれている近所の不動産会社の娘さん、と教えてくれた。

その話を聞いて、うちの娘の顔を思い浮かべたら溜息しか出ない。

世の中なんて不公平だが、ま、それが現実なんだろう・・・ふらふら

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2010年03月06日

家主さん宅の先客

多摩地区の郊外にあるアパートの家主さん宅を訪問すると・・・、



先客がいるようだった。広い敷地の奥に建つ母屋の玄関前まで進むと中から大きな笑い声が聞こえる。私はアポイントを取って訪問していたのだが、チャイムも鳴らさなかったし、わざと電話を掛けてみたり、なんてこともしなかった。何故かというと・・・、


玄関前に停めてあった訪問客の車に「◎建コーポレーション」とあったから、である。つまり私と同業者みたいなものだったからだ。

これが車に会社名が書いてなかったり、同業者ではないと判っていたなら遠慮なくチャイムを押していたと思う。ただ、同業者の話が例え私にとって都合の悪い商談であったとしても、同業者の営業を邪魔したくはない。先方だって準備万端整えて来訪しているだろうし。

訪問者はレオパレスや大東建託と同じく、アパートを建てさせて一括借り上げをする業者なのだが、その家主さんが◎建コーポレーションに何の用があったのか不思議だった。既に建っているアパートの管理を「ぜひ当社にお任せください」という話でないのは解かる。

この場合、私は事前に約束していたのだからチャイムを押しても問題はないとは思うが、そうすると向こうの商談を邪魔することになる。当然に「来客が誰か」知っていて(それを追い出して)割り込もうとしたなら私の印象は悪くなる。そこで、相手の商談が終わるまで外で待つことにした。それで正解だったようだ。

後で伺ったところでは、家主さんは途中から、私が外で待っているのでは、と思い始めて気になっていたそうだ。それもそのハズ、私は電車で行っていて、寒空の下、35分も待っていたのだから(*^^)v

もちろん、そういう誠意(?)はハートのある家主さんにしか通じないものだから、これが冷たい家主さん相手なら、同業者の来訪と判っていてもチャイムを鳴らしていたと思う。

家主さんによれば、訪問者の来訪目的は「アパートの建て替え」を勧めるものだった。へ・・・???、である。アパートはまだ築20年で、しかも家主さんが普段よく手入れなさっているからこの先最低でも10年や15年は十分もつと思われる。「なのにどうして?」なのだが、営業マンからこう頼まれたんだとか。

「ノルマが厳しくて、私が営業で動いているという実績を会社に示さなければなりません。建て替えてくれなくてもかまいませんので、商談だけ進めていることにして頂けませんか?」、と。

気の良い家主さんは「建て替えはしない」という内々の条件で受けてあげることにしたんだとか。実は、それは危ない話ではある。ラフなプランではあるが、ちゃんと設計図面まで持ってきて上司を伴って訪問までしているのだから、営業マンは「会社に対する体裁だけのため」ということで諦めるワケがない。もし、営業マンが「建て替えることはない」と本気で承知していながらそうお願いしたとなれば、厳しいノルマで社員を「商談偽装」に追い込んで無駄な経費を使っている会社に将来は無い、ということになる。早晩倒産するであろう。

未亡人である家主さんは「うちの今の状況では絶対に無理だし、建て替えないから大丈夫よ」と笑うが、相手もプロである。「双方了解済みの偽装」として諦めるとは思えない。なんせ気の良い家主さんであるから、同情して判を押さないとも限らない。

私が建て替えの話を潰すにしても、相手にちゃんと商談をさせておいてから家主さんに根拠を示した上で理解してもらうのが得策であろう。でないとこっちの損得だけで反対していると思われかねない。


しばらくは注意していなければ・・・。



posted by poohpapa at 06:48| Comment(4) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月03日

これで3度目

要は、同業者が当社の管理物件を横取りしようとしている話です。


以前の記事「立川周辺の業者さんに緊急告知」からどうぞお読みください。


先日、夜9時半に、杉並の家主さんから携帯に電話がありました。

「さっき、ワイエス・◎ームという会社の女の人から電話があって、『借りたいというお客さんが直ぐいるので(元付業者を排除して)直に契約させてもらえないか?』と言われたんだけど、必ずオタクを通すように言って断っといたよ」、とのことでした。

つまり、「中抜き」「管理物件の横取り」をしようとしたのですね。

広告には「仲介手数料 客付業者100%」と謳ってあるのですから手数料面から言っても元付業者を抜く必要など無いハズです。

だいぶ前から当社宛てにワイエス・◎ームから空室確認の電話が何度か入っていますし、物件は通りに面してないので「たまたま空き部屋のあるアパートを自分で見つけた」という言い訳も通りません。

で、当社がワイエス・◎ームから「そういうことをされた」のはこれで3度目、立川店だけでなく他の支店でも、というのですから、一営業マンの判断でなく会社ぐるみの方針、だと判ります。

ここが大事なところですが、物件の管理をする上ではどの業者さんも大変な苦労をしていると思うのですよ。たしかに家主さんとしても部屋が何ヶ月も空いていたら苦しいものでしょうし、そこに付け入るスキがあるものでしょうが、だからと言って、他人の今の平穏な関係を壊してまで、と言うか、人の辛さにつけ込むのは感心しません。

ワイエス・◎ームとしても、当然に、家主さんから当社に話が伝わることが有り得る、というリスクも計算していたでしょうから、「バレたってかまうもんか」と覚悟して、なりふり構わずだと判ります。

従業員もそんなことやってて良心の呵責とかないものでしょうかね。社員にとっては不動産営業の勉強にもならないと思いますし・・・。

これをお客さんの立場から考えてみると、「自分とこの利益だけ上がれば良い」という方針で業界のルールや慣習を守らない企業が、何かあった時に公正公平な立場で相談に乗ってくれる、なんてこと、考えられるでしょうか?

そういう方針で会社が繁栄するとも考えられません。これは私の想像ですが、経営者、本音では「会社を繁栄させよう」などと考えていないのではないでしょうか。そのやり方で会社が伸びると考えているなら経営者としての資質を疑いますし、解かってやっているなら「短期で荒稼ぎして別の事業を興すつもり」なのかな、と思います。


むろん当社は今後ワイエス・◎ームから当社管理物件の空室確認があっても(家主さん了解の下)応じません。出入り禁止ですね。

この記事を読まれた同業者さん、どうぞ参考になさってください。問い合わせに対し「はい、まだありますよ」と答えるのは考えものだと思います。ただし、判断は個々の業者さんにお任せいたします。

長い年月を掛けて、まるで砂上の楼閣を築くように一歩ずつ慎重に信用を積み重ねてきているのに、知らん顔して下からほじくって壊そうとする同業者がいる、というのは何とも嘆かわしいことですね。

不況が長く続いているとはいえ、同業者が他社の足を引っ張ってはいけません。と言うか、同じ仕事をしていても同業者ではないのかも知れませんね。


昨晩、うちのと二人で久しぶりに飲みに行きました。飲めない酒を、であります。それは、この件とは別の全く同じような話で(手口と内容から言えば)もっと不快な話です。落ち着いたら記事にします。

「仏の顔も三度」という諺もありますから、いえ、私が仏かどうかは置いといて、次また同じことをやったら伏字にしないで業者名を公開しようと思います。お仲間さん、ホント、気を付けてくださいね。
posted by poohpapa at 06:32| Comment(2) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月22日

凄い物件広告が入ってきた

ナンじゃコレ!?、というくらいの物件である。貸家とかテラスハウスではなく、1LDK(30.94u)のマンションなのだが・・・、

場所は都内中野区、家賃は130000円で管理費が5000円。

高気圧酸素カプセル付
入居者利用 早朝6:30〜21:00(土日18:30迄)予約制

◎上質遮音強化フローリング
◎絵画を飾れるピクチャーレール
◎快適ブロードバンド環境
◎ランドリーサービス(白洋舎)
◎宅配ボックス(ゴルフバッグ対応)
◎法人社宅・二人入居可
◎個人自動振替(手数料貸主負担)
◎健康設備入居者割引あり 酸素カプセル40分2000円〜
◎色壁部炭入塗装仕様で脱臭効果
◎F☆☆☆☆仕様でアレルギー対策
◎防犯システム・管理会社巡回警備

テーマ色:パステルグリーン


とある。まさに至れり尽くせり、である。この間取り、この広さで家賃
135000円というのはいい値段だが、完全に勝ち組に的を絞った物件で、多摩地区なら貸家の賃料、地方でなら豪邸が借りられる賃料であろうが、ま、それでも直ぐ決まるであろう。

こういう仕事をしていてつくづく思う。3万円の風呂なし物件でも、一戸建40万の貸家でも、手間は同じだが手数料は違う。事務所や駐車場の賃料は高くても都心で営業したほうが稼ぎにはなる。だからと言って移る気は無いのだが、羨ましく思う自分がいる・・・たらーっ(汗)
posted by poohpapa at 05:00| Comment(10) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月11日

ダイレクト・アクセスって、何?

なんでも、大家と賃借人を直接つなぐシステムらしい。

ダイレクト・アクセス

交渉ごとで他人の伝言はわかりにくいし、時間が掛かりがち。ましてや間の人が誰の代理かわからないのに、とりあえず1ヶ月分の仲介料金を支払っていた。そんな複雑で不透明な慣習を、シンプルで分かり易いカタチに整理したいという想いから、不動産直接取引サイト「DirectA.JP」は生まれました。

賃貸住宅直接取引サイト ダイレクト・アクセス(http://www.directa.jp/)

と、HPにある。

HPを見る限り、宅建業の免許は受けていないようだが大丈夫なんだろうか。登録物件の中から客に選んでもらい、その物件の大家を紹介して契約は貸主と借主で直接締結してもらうから宅建業の免許は不要という理解なんだろうけど、反復継続して部屋を紹介しているなら、手数料の有無とか直接「契約」に関与してないことに関係なく宅建業の免許は要る、と考えるのが妥当と思われる。

宅建業の免許を受けてしまうと「直接取引」と謳っている内容に矛盾が生じるからであろうが、以前「うちは部屋を貸しているのでなく鍵を貸している」と強弁していたスマイルサービス社とダブる。

もちろん、顧問弁護士もいて法的にクリアしていると判断した上での営業なんだろうが、免許制度の精神からすれば無理があると思う。

それと、消費者に対して甘言を弄しているようにも思える。

「交渉ごとで他人の伝言はわかりにくいし、時間が掛かりがち。」

部分的に切り取れば「言ってることは正しい」し、誰しもそう思うが、
自分で何でも交渉できる素人は少ない。時間や費用がかかっても法律で厳しく制約を受けているプロに頼むほうが賢明と言える。

「ましてや間の人が誰の代理かわからないのに、とりあえず1ヶ月分の仲介料金を支払っていた。」

これ、意味が解からない。とりあえず仲介料を払う人、いないし。

「そんな複雑で不透明な慣習を、シンプルで分かり易いカタチに整理したいという想いから、不動産直接取引サイトは生まれました。」

一見、良心的っぽいけど、そこが一番危ない。

「ダイレクトアクセス」が宅建業者でなく間にも入らないとすると、貸主と借主とで交わした契約書の約定は、たとえ借主にとって一方的に不利な取り決めであったとしても、互いに素人であって立場は平等と見なされるので有効となる。間に不動産会社が入っていればその限りではない。不動産屋に手数料を払うのには、そういう場合の保険の意味もある、ということ。そういうリスクの説明抜きで「さも消費者の味方」というような広告を打つのなら信用は出来ない。何かのトラブルが起きても、自分で対処せざるを得なくなるし。

「浜で直接買い付けたので」とか「工場から直に買い入れたので」と安売りするのとはワケが違う。中には入居者の相談に親身になって乗らない業者もいるだろうけど、我々の仕事は入居後も多いもの。

そもそも宅建業者は「手数料を受け取ったかどうか」に関係なく取引における責任を負わされる。つまり「うちは一銭も貰ってないから知らないよ」とは言えないのだ。ダイレクト・アクセスがどこまでフォローしてくれるかは不明だが、1万のバックで「至れり尽くせり」で面倒をみてくれるとは考えにくい。だからこその直接取引であろう。

私は不動産業者の手数料収入が脅かされそうだからケチをつけているのではない。真っ当に仕事をして、適正な対価を頂き、家主さんに対しても入居者に対しても時として大変なサービス業務を強いられたりしながら健全に業務を遂行しているのに、その対価を無駄であるかのように消費者に印象付けようとしているのが赦せないのだ。

今般の悪質滞納者のデータベース化に参加しない家賃保証会社も、さも「消費者の気持ちに配慮した保証会社」という感じのHPになっているが、実態は、数日の滞納で乱暴な取立てを行っていたし。

豊富な資金力があって、少ない報酬でも会社が維持できる、というならそれはそれで結構な話だが、消費者を後で「話が違う。こんなことになるとは思わなかった」と泣かせるような真似はしないでほしい。

ま、私も甘い言葉で誘って結婚した女房を泣かせてたりするから、人様のことは言えないけどたらーっ(汗)
posted by poohpapa at 05:00| Comment(26) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月21日

こんな業者とは付き合いたくない

このような記事は以前も書いているが、ここんとこまた増えてきた。

当社の募集物件が長く空いていたが、ようやくに申し込みが入ることになった。有り難いのだが、その前に業者から要求が付いてきた。

「今、礼金1ヶ月になってますけど、これ2ヶ月にしたら、うちに1ヶ月分バックしてもらえますか?」と言うのだ。つまり、話が纏まれば、その業者は手数料として200%を得ることになる。「とんでもない」と断ったなら業者は案内さえしてくれないだろう。

「家主さんと相談しますから、とりあえずご案内してください」と返事して、見て頂いて申し込みが入ることになり家主さんに相談すると、「仕方ないですね、じゃあ受けちゃってください」とのこと。

そこで終わればまだマシだったが、「日割りは3月1日からになりませんかねえ」と言うので、「即入物件なので、そこまでは無理だと思いますよ。常識的なラインでお願いします」と答えると、「ええ〜、そうなんですか?」と、まるで「ケチ臭いこと言わないでマケろ」と言わんばかり。声の調子で私を見下しているのが分かる

担当者からは明らかに「そんなこと言ってると、お客さんの気が変わっても知らないよ」という雰囲気が漂っていた。

だが、これが募集広告の通り「礼金1」で申し込みを受けたのなら解かる。客付業者は200%の手数料を不法に得ようとしているのだ。だったら日割りの半月分くらいをそっちで負担してやればよい。それでも客付業者は150%の手数料にはなるのだから。

そうであっても、お客さんには「こっちの要求を受けて熱心に交渉してくれている親切な業者さん」と映ってしまうものだろう。

自分の取り分は不法に乗っけておきながら、それは削ろうとはせず家主さんに妥協を迫る。もし自分が家主なら断ってしまいたい話だ。

うちはそういう場合、業者への振込票のコピーを必ず家主さんに渡している。そうしないと、長い付き合いではあっても、下手すると何かの拍子に「うちが二重取りしている」と疑われかねないからだ。それにしても、業者はどうして100%で納得しないものか。

以前は新宿とか中野あたりの新参の業者に顕著な傾向だったが、最近は多摩地区の業者でもけっこう見られるようになった。礼金の上乗せだけでなく、やってもいない消毒代を請求する業者もある。

こういう業者がいるから不動産屋の信用はいつまでも回復しない爆弾
posted by poohpapa at 07:29| Comment(4) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月14日

立川周辺の業者さんに緊急告知

もし立川周辺の業者さんがお読み頂いているとしたら参考までに。

立川駅南口にワイエス◎ームという会社があります。この会社は他社の管理物件を家主さんに直接働きかけて、平気で横取りをしようとする会社です。うちは2度目で、いずれも家主さんが断ってくださっているので実害はありませんでしたが、仲良くしているお仲間さんでも同様のことがあったようです。

手口としては(横取りする業者はどこも同じですが)「今すぐお客さんがいるから(管理会社を抜いて)直に契約させてくれ」と働きかけるもので、かなり悪質です。

同じく南口に似たような名前の「ワイエスプランニング」という会社があって、そちらは歴史のある真面目な業者さんです。

ワイエス◎ームから空室確認の問い合わせがあった際にはくれぐれもご注意ください。

って、こんなこと書かれるようでは業者として終わってますけどね。
posted by poohpapa at 12:47| 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする