2010年03月06日

家主さん宅の先客

多摩地区の郊外にあるアパートの家主さん宅を訪問すると・・・、



先客がいるようだった。広い敷地の奥に建つ母屋の玄関前まで進むと中から大きな笑い声が聞こえる。私はアポイントを取って訪問していたのだが、チャイムも鳴らさなかったし、わざと電話を掛けてみたり、なんてこともしなかった。何故かというと・・・、


玄関前に停めてあった訪問客の車に「◎建コーポレーション」とあったから、である。つまり私と同業者みたいなものだったからだ。

これが車に会社名が書いてなかったり、同業者ではないと判っていたなら遠慮なくチャイムを押していたと思う。ただ、同業者の話が例え私にとって都合の悪い商談であったとしても、同業者の営業を邪魔したくはない。先方だって準備万端整えて来訪しているだろうし。

訪問者はレオパレスや大東建託と同じく、アパートを建てさせて一括借り上げをする業者なのだが、その家主さんが◎建コーポレーションに何の用があったのか不思議だった。既に建っているアパートの管理を「ぜひ当社にお任せください」という話でないのは解かる。

この場合、私は事前に約束していたのだからチャイムを押しても問題はないとは思うが、そうすると向こうの商談を邪魔することになる。当然に「来客が誰か」知っていて(それを追い出して)割り込もうとしたなら私の印象は悪くなる。そこで、相手の商談が終わるまで外で待つことにした。それで正解だったようだ。

後で伺ったところでは、家主さんは途中から、私が外で待っているのでは、と思い始めて気になっていたそうだ。それもそのハズ、私は電車で行っていて、寒空の下、35分も待っていたのだから(*^^)v

もちろん、そういう誠意(?)はハートのある家主さんにしか通じないものだから、これが冷たい家主さん相手なら、同業者の来訪と判っていてもチャイムを鳴らしていたと思う。

家主さんによれば、訪問者の来訪目的は「アパートの建て替え」を勧めるものだった。へ・・・???、である。アパートはまだ築20年で、しかも家主さんが普段よく手入れなさっているからこの先最低でも10年や15年は十分もつと思われる。「なのにどうして?」なのだが、営業マンからこう頼まれたんだとか。

「ノルマが厳しくて、私が営業で動いているという実績を会社に示さなければなりません。建て替えてくれなくてもかまいませんので、商談だけ進めていることにして頂けませんか?」、と。

気の良い家主さんは「建て替えはしない」という内々の条件で受けてあげることにしたんだとか。実は、それは危ない話ではある。ラフなプランではあるが、ちゃんと設計図面まで持ってきて上司を伴って訪問までしているのだから、営業マンは「会社に対する体裁だけのため」ということで諦めるワケがない。もし、営業マンが「建て替えることはない」と本気で承知していながらそうお願いしたとなれば、厳しいノルマで社員を「商談偽装」に追い込んで無駄な経費を使っている会社に将来は無い、ということになる。早晩倒産するであろう。

未亡人である家主さんは「うちの今の状況では絶対に無理だし、建て替えないから大丈夫よ」と笑うが、相手もプロである。「双方了解済みの偽装」として諦めるとは思えない。なんせ気の良い家主さんであるから、同情して判を押さないとも限らない。

私が建て替えの話を潰すにしても、相手にちゃんと商談をさせておいてから家主さんに根拠を示した上で理解してもらうのが得策であろう。でないとこっちの損得だけで反対していると思われかねない。


しばらくは注意していなければ・・・。



posted by poohpapa at 06:48| Comment(4) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月03日

これで3度目

要は、同業者が当社の管理物件を横取りしようとしている話です。


以前の記事「立川周辺の業者さんに緊急告知」からどうぞお読みください。


先日、夜9時半に、杉並の家主さんから携帯に電話がありました。

「さっき、ワイエス・◎ームという会社の女の人から電話があって、『借りたいというお客さんが直ぐいるので(元付業者を排除して)直に契約させてもらえないか?』と言われたんだけど、必ずオタクを通すように言って断っといたよ」、とのことでした。

つまり、「中抜き」「管理物件の横取り」をしようとしたのですね。

広告には「仲介手数料 客付業者100%」と謳ってあるのですから手数料面から言っても元付業者を抜く必要など無いハズです。

だいぶ前から当社宛てにワイエス・◎ームから空室確認の電話が何度か入っていますし、物件は通りに面してないので「たまたま空き部屋のあるアパートを自分で見つけた」という言い訳も通りません。

で、当社がワイエス・◎ームから「そういうことをされた」のはこれで3度目、立川店だけでなく他の支店でも、というのですから、一営業マンの判断でなく会社ぐるみの方針、だと判ります。

ここが大事なところですが、物件の管理をする上ではどの業者さんも大変な苦労をしていると思うのですよ。たしかに家主さんとしても部屋が何ヶ月も空いていたら苦しいものでしょうし、そこに付け入るスキがあるものでしょうが、だからと言って、他人の今の平穏な関係を壊してまで、と言うか、人の辛さにつけ込むのは感心しません。

ワイエス・◎ームとしても、当然に、家主さんから当社に話が伝わることが有り得る、というリスクも計算していたでしょうから、「バレたってかまうもんか」と覚悟して、なりふり構わずだと判ります。

従業員もそんなことやってて良心の呵責とかないものでしょうかね。社員にとっては不動産営業の勉強にもならないと思いますし・・・。

これをお客さんの立場から考えてみると、「自分とこの利益だけ上がれば良い」という方針で業界のルールや慣習を守らない企業が、何かあった時に公正公平な立場で相談に乗ってくれる、なんてこと、考えられるでしょうか?

そういう方針で会社が繁栄するとも考えられません。これは私の想像ですが、経営者、本音では「会社を繁栄させよう」などと考えていないのではないでしょうか。そのやり方で会社が伸びると考えているなら経営者としての資質を疑いますし、解かってやっているなら「短期で荒稼ぎして別の事業を興すつもり」なのかな、と思います。


むろん当社は今後ワイエス・◎ームから当社管理物件の空室確認があっても(家主さん了解の下)応じません。出入り禁止ですね。

この記事を読まれた同業者さん、どうぞ参考になさってください。問い合わせに対し「はい、まだありますよ」と答えるのは考えものだと思います。ただし、判断は個々の業者さんにお任せいたします。

長い年月を掛けて、まるで砂上の楼閣を築くように一歩ずつ慎重に信用を積み重ねてきているのに、知らん顔して下からほじくって壊そうとする同業者がいる、というのは何とも嘆かわしいことですね。

不況が長く続いているとはいえ、同業者が他社の足を引っ張ってはいけません。と言うか、同じ仕事をしていても同業者ではないのかも知れませんね。


昨晩、うちのと二人で久しぶりに飲みに行きました。飲めない酒を、であります。それは、この件とは別の全く同じような話で(手口と内容から言えば)もっと不快な話です。落ち着いたら記事にします。

「仏の顔も三度」という諺もありますから、いえ、私が仏かどうかは置いといて、次また同じことをやったら伏字にしないで業者名を公開しようと思います。お仲間さん、ホント、気を付けてくださいね。
posted by poohpapa at 06:32| Comment(2) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月22日

凄い物件広告が入ってきた

ナンじゃコレ!?、というくらいの物件である。貸家とかテラスハウスではなく、1LDK(30.94u)のマンションなのだが・・・、

場所は都内中野区、家賃は130000円で管理費が5000円。

高気圧酸素カプセル付
入居者利用 早朝6:30〜21:00(土日18:30迄)予約制

◎上質遮音強化フローリング
◎絵画を飾れるピクチャーレール
◎快適ブロードバンド環境
◎ランドリーサービス(白洋舎)
◎宅配ボックス(ゴルフバッグ対応)
◎法人社宅・二人入居可
◎個人自動振替(手数料貸主負担)
◎健康設備入居者割引あり 酸素カプセル40分2000円〜
◎色壁部炭入塗装仕様で脱臭効果
◎F☆☆☆☆仕様でアレルギー対策
◎防犯システム・管理会社巡回警備

テーマ色:パステルグリーン


とある。まさに至れり尽くせり、である。この間取り、この広さで家賃
135000円というのはいい値段だが、完全に勝ち組に的を絞った物件で、多摩地区なら貸家の賃料、地方でなら豪邸が借りられる賃料であろうが、ま、それでも直ぐ決まるであろう。

こういう仕事をしていてつくづく思う。3万円の風呂なし物件でも、一戸建40万の貸家でも、手間は同じだが手数料は違う。事務所や駐車場の賃料は高くても都心で営業したほうが稼ぎにはなる。だからと言って移る気は無いのだが、羨ましく思う自分がいる・・・たらーっ(汗)
posted by poohpapa at 05:00| Comment(10) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月11日

ダイレクト・アクセスって、何?

なんでも、大家と賃借人を直接つなぐシステムらしい。

ダイレクト・アクセス

交渉ごとで他人の伝言はわかりにくいし、時間が掛かりがち。ましてや間の人が誰の代理かわからないのに、とりあえず1ヶ月分の仲介料金を支払っていた。そんな複雑で不透明な慣習を、シンプルで分かり易いカタチに整理したいという想いから、不動産直接取引サイト「DirectA.JP」は生まれました。

賃貸住宅直接取引サイト ダイレクト・アクセス(http://www.directa.jp/)

と、HPにある。

HPを見る限り、宅建業の免許は受けていないようだが大丈夫なんだろうか。登録物件の中から客に選んでもらい、その物件の大家を紹介して契約は貸主と借主で直接締結してもらうから宅建業の免許は不要という理解なんだろうけど、反復継続して部屋を紹介しているなら、手数料の有無とか直接「契約」に関与してないことに関係なく宅建業の免許は要る、と考えるのが妥当と思われる。

宅建業の免許を受けてしまうと「直接取引」と謳っている内容に矛盾が生じるからであろうが、以前「うちは部屋を貸しているのでなく鍵を貸している」と強弁していたスマイルサービス社とダブる。

もちろん、顧問弁護士もいて法的にクリアしていると判断した上での営業なんだろうが、免許制度の精神からすれば無理があると思う。

それと、消費者に対して甘言を弄しているようにも思える。

「交渉ごとで他人の伝言はわかりにくいし、時間が掛かりがち。」

部分的に切り取れば「言ってることは正しい」し、誰しもそう思うが、
自分で何でも交渉できる素人は少ない。時間や費用がかかっても法律で厳しく制約を受けているプロに頼むほうが賢明と言える。

「ましてや間の人が誰の代理かわからないのに、とりあえず1ヶ月分の仲介料金を支払っていた。」

これ、意味が解からない。とりあえず仲介料を払う人、いないし。

「そんな複雑で不透明な慣習を、シンプルで分かり易いカタチに整理したいという想いから、不動産直接取引サイトは生まれました。」

一見、良心的っぽいけど、そこが一番危ない。

「ダイレクトアクセス」が宅建業者でなく間にも入らないとすると、貸主と借主とで交わした契約書の約定は、たとえ借主にとって一方的に不利な取り決めであったとしても、互いに素人であって立場は平等と見なされるので有効となる。間に不動産会社が入っていればその限りではない。不動産屋に手数料を払うのには、そういう場合の保険の意味もある、ということ。そういうリスクの説明抜きで「さも消費者の味方」というような広告を打つのなら信用は出来ない。何かのトラブルが起きても、自分で対処せざるを得なくなるし。

「浜で直接買い付けたので」とか「工場から直に買い入れたので」と安売りするのとはワケが違う。中には入居者の相談に親身になって乗らない業者もいるだろうけど、我々の仕事は入居後も多いもの。

そもそも宅建業者は「手数料を受け取ったかどうか」に関係なく取引における責任を負わされる。つまり「うちは一銭も貰ってないから知らないよ」とは言えないのだ。ダイレクト・アクセスがどこまでフォローしてくれるかは不明だが、1万のバックで「至れり尽くせり」で面倒をみてくれるとは考えにくい。だからこその直接取引であろう。

私は不動産業者の手数料収入が脅かされそうだからケチをつけているのではない。真っ当に仕事をして、適正な対価を頂き、家主さんに対しても入居者に対しても時として大変なサービス業務を強いられたりしながら健全に業務を遂行しているのに、その対価を無駄であるかのように消費者に印象付けようとしているのが赦せないのだ。

今般の悪質滞納者のデータベース化に参加しない家賃保証会社も、さも「消費者の気持ちに配慮した保証会社」という感じのHPになっているが、実態は、数日の滞納で乱暴な取立てを行っていたし。

豊富な資金力があって、少ない報酬でも会社が維持できる、というならそれはそれで結構な話だが、消費者を後で「話が違う。こんなことになるとは思わなかった」と泣かせるような真似はしないでほしい。

ま、私も甘い言葉で誘って結婚した女房を泣かせてたりするから、人様のことは言えないけどたらーっ(汗)
posted by poohpapa at 05:00| Comment(26) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月21日

こんな業者とは付き合いたくない

このような記事は以前も書いているが、ここんとこまた増えてきた。

当社の募集物件が長く空いていたが、ようやくに申し込みが入ることになった。有り難いのだが、その前に業者から要求が付いてきた。

「今、礼金1ヶ月になってますけど、これ2ヶ月にしたら、うちに1ヶ月分バックしてもらえますか?」と言うのだ。つまり、話が纏まれば、その業者は手数料として200%を得ることになる。「とんでもない」と断ったなら業者は案内さえしてくれないだろう。

「家主さんと相談しますから、とりあえずご案内してください」と返事して、見て頂いて申し込みが入ることになり家主さんに相談すると、「仕方ないですね、じゃあ受けちゃってください」とのこと。

そこで終わればまだマシだったが、「日割りは3月1日からになりませんかねえ」と言うので、「即入物件なので、そこまでは無理だと思いますよ。常識的なラインでお願いします」と答えると、「ええ〜、そうなんですか?」と、まるで「ケチ臭いこと言わないでマケろ」と言わんばかり。声の調子で私を見下しているのが分かる

担当者からは明らかに「そんなこと言ってると、お客さんの気が変わっても知らないよ」という雰囲気が漂っていた。

だが、これが募集広告の通り「礼金1」で申し込みを受けたのなら解かる。客付業者は200%の手数料を不法に得ようとしているのだ。だったら日割りの半月分くらいをそっちで負担してやればよい。それでも客付業者は150%の手数料にはなるのだから。

そうであっても、お客さんには「こっちの要求を受けて熱心に交渉してくれている親切な業者さん」と映ってしまうものだろう。

自分の取り分は不法に乗っけておきながら、それは削ろうとはせず家主さんに妥協を迫る。もし自分が家主なら断ってしまいたい話だ。

うちはそういう場合、業者への振込票のコピーを必ず家主さんに渡している。そうしないと、長い付き合いではあっても、下手すると何かの拍子に「うちが二重取りしている」と疑われかねないからだ。それにしても、業者はどうして100%で納得しないものか。

以前は新宿とか中野あたりの新参の業者に顕著な傾向だったが、最近は多摩地区の業者でもけっこう見られるようになった。礼金の上乗せだけでなく、やってもいない消毒代を請求する業者もある。

こういう業者がいるから不動産屋の信用はいつまでも回復しない爆弾
posted by poohpapa at 07:29| Comment(4) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月14日

立川周辺の業者さんに緊急告知

もし立川周辺の業者さんがお読み頂いているとしたら参考までに。

立川駅南口にワイエス◎ームという会社があります。この会社は他社の管理物件を家主さんに直接働きかけて、平気で横取りをしようとする会社です。うちは2度目で、いずれも家主さんが断ってくださっているので実害はありませんでしたが、仲良くしているお仲間さんでも同様のことがあったようです。

手口としては(横取りする業者はどこも同じですが)「今すぐお客さんがいるから(管理会社を抜いて)直に契約させてくれ」と働きかけるもので、かなり悪質です。

同じく南口に似たような名前の「ワイエスプランニング」という会社があって、そちらは歴史のある真面目な業者さんです。

ワイエス◎ームから空室確認の問い合わせがあった際にはくれぐれもご注意ください。

って、こんなこと書かれるようでは業者として終わってますけどね。
posted by poohpapa at 12:47| 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月07日

大手業者で最も信頼できる業者さんは・・・

この業界に入って20年以上になるが、今までにいろんな業者さんとお付き合いしてきて、「この会社とは付き合いたくない」「二度と関わりたくない」と思う業者もあれば、「今後も末永くお付き合いをお願いしたい」と思える業者もある。

仲介業者を排除したり、管理物件を横取りしたり、なんてことはこの業界では日常茶飯事。それくらいだから「お客さんのことを第一に考える」という業者のほうが珍しいほど。「テレビでCMを流しているから安心」なんてことは無いし、会社の規模とは関係なく「ヒドイやりくちの大手」はいっぱいある。

そんな中で、私がお客様に「もし大手さんに行くなら信頼できる業者さんはここ」と紹介しているのが、
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ピタットハウスさんである。フランチャイズの店も直営店もあるだろうけど、どの店に行ってもスタッフが感じ良い。同業者に対しても誠実に接してくれるのだからお客様にとっても悪かろうハズが無い。

もちろん、私が三悪と思っている大手の中でも店や担当者によって違いはあるだろうけど、どんなに誠実な人間でも、長くその店にいたなら染まってしまうもの。でなければ直ぐに辞めてしまうことだろう。

「多摩地区での部屋探しならぜひ当店で」と言いたいが、もしも多摩地区でない23区内とか、東京以外で部屋探しをするなら、そして業者で選ぶなら私の一押しはピタットハウスさん。ただし、担当者との相性もあることだろうから、絶対に大丈夫、とは言えないかも知れないが、まず後悔はしないと思う。

同業者の私が言っているのだからウソではない (^◇^)

posted by poohpapa at 05:37| 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月17日

紹介してきた業者が「断っちゃおうか」という客

仲良くしている業者の女性営業から、「猫が2匹いて、しかも建替えでの短期で貸してくれるような部屋、有りませんかねえ」との問い合わせがあった。その女性営業とは非常に懇意にしていて、何を隠そう、私が引越し業者の営業を辞めさせて宅建を取らせて、この道に引っ張った女性である。たいへんな美人だがとても怖い人でもある。どういうことかと言うと、彼女は空手の有段者で、ご主人は空手の師範である。「死んでもよい」くらいの覚悟が無ければ口説けないわーい(嬉しい顔)

宅建主任の資格を取らせたのは私だが、私も逆に世話になっている。歳は離れているが、電話ではお友達感覚で話ができる。毎年、彼女のお父さんが旧知の長野の果樹園には巨峰をお願いしてたりもする。

余談だが、その農園は気前がいい。注文すると、正規の品物とは別に、何らかの事情で売り物にはならない(普通に美味しい)巨峰をサービスで大量に送ってくれる。うちの注文量なんて高が知れてるのだから、きっと彼女のお父さんの顔で、なんだろう。凄く有り難い。


で、「猫が2匹いるのに2DKの部屋を6万以下で探せって言うんですよ。短期だし、有りっこないですよね」と、無理な注文をされて彼女もかなり頭にきているようであった。気持ちはよく解かる。

ペットがいて短期貸し、というのは確かに難しい。短期であっても傷みは当たり前に予想されるワケで、例え特約を付けたとしても、退去時に気持ちよく原状回復費を負担してくれるとは限らない。相手は家を建てるんで何かと物要りなんだし。

彼女は自分で問い合わせてきながら、「断っちゃいましょうか?」と言う。単に頭に来たから、というのでなく、私に断らせて「客に現実を認識させる」のが狙いだと解かる。彼女の会社は建替えのための短期貸し物件を探す専門業者だから、この後、どこかで見つけはしたのだろうが、少なくとも、それは当社ではなかった。

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2009年11月07日

いかにも怪しい広告(^^ゞ

うちは業配広告は毎速を使っているが、週2回ほど届く広告の一番上には具体的な物件広告でなく、会社広告(底地買取ります、とか、マンション用地探してます)が何枚かあって、そのうちの一枚に目が釘付けになった。この仕事に入って20年、初めて見る内容だった。

「不動産情報探しています。」という全体がオレンジ色の広告の中央には季節外れのノースリーブのワンピースを着たロングの茶髪の若くてキレイなお嬢さんが若干斜めに構えた上半身の写真が載っていて、にこやかに私に(?)微笑みかけてくる。ふと見ると、

「私が仕入れの責任者です
 土地仕入部長 ◎條◎理」、とある・・・??

本名かどうか不明だが、源氏名みたいな名前だし、制服とかスーツ姿じゃないし、どう見てもタダのイメージガールにしか見えず、もっと言うなら、その女性が何千万、何億円という不動産を扱う責任者には見えなくて、「私は社長の愛人です」という雰囲気なのだ。私だけでなく、おそらくその広告を見た人はほとんどそう思っただろう。

「土地・ビル・建物 何でも買い取ります」「ガンガン買います 利回りビル大好きです」ともあるが、広告のセンスから言えばピンサロとかキャバクラ、いわゆる風俗のノリである。いや、私はそういう広告は見たことは無いが(ホントだってばたらーっ(汗))、きっとそうだろうと容易に想像がついただけのことで・・・^_^;

たしかに目に付くのは間違いないが、果たして「この会社と取引しよう」と思えるものだろうか。と言うか、同業者を舐めていないか。

不動産会社の社長はたいてい男で、しかもスケベなもの、こういう広告で釣られるもの、と決めて掛かっているようで極めて不快である。

もし当社に本気で土地を紹介して欲しいなら、今度はその仕入部長の「超ビキニ」の写真を載せて頂くよう強く求める(あれ??ふらふら
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2009年10月29日

事情は解かるが、ダメなものはダメ

昨日の定休日、同業者から携帯に問い合わせの電話が入った。

「明日、案内したいので宜しく」と一昨日に連絡があったもので、昨日、案内している現地から掛けてきたのだが・・・、

「お客様は遠方から来ていて、この後いったん帰らなければならなくて、どうしても室内を見たい、と仰っているのですが・・・」とのこと。

物件は入居中である。引越しの立会いは月末を予定しているが、荷物は既に搬出している様子であった。ただし、まだ何か残っている可能性が有る。そうであれば、なおさら中を見せるワケにはいかない。

業者が隣に住む家主さんに声を掛けて相談したら「管理会社に言ってくれ」と言われたようで、途中で家主さんと電話を代わった。

家主さんは(当たり前だが)「早く次を決めてほしい」と思っていて、私がOKすれば中を見せるつもりだったようだが、もし現入居者に「無断で室内に入った」ことが露見すれば大問題にもなりかねない。意地悪で言っているのでなく、無断で入るのは違法行為なのだ。

家主さんからすれば、私に判断させて(そのつもりは無くても)私がOKすれば何かの時には私に責任転嫁できるし、入居者が早く決まるだろうから何の問題もないが、私は困る。正直言って、他の事では本来は家主さんが負うべき責任を私が負っていることは多々あるが、こういうことでは困る。人間性を疑われかねないのだから。

業者はお客さんを前にして、しきりに「遠くから来ているから」と言うが、それはお客様の都合でしかない。それで、こう話した。

「仮に、そのお客様が契約してくれて、退去する間際に『中を見せてくれたら申し込みたい』というお客さんが現れたとしても、私は『見せてやってくれ』とは言いません。誰に対しても同じです」、と。

入居中に「中を見せてやってほしい」と言われて「ああ、けっこうですよ、どうぞ」と言ってくれる入居者ばかりではないし、出ることが決まっていても最後まで快適に暮らして頂きたいのだから。

一昨日の電話でも「まだ中は見られません」と伝えてあったのだし、お客さんにどのような事情が有っても、というか、それで当分空き部屋のままになったとしても、譲れない線はある。可能性としては、もう少し早い時点で言われていたなら入居者に相談することもできたかも知れないが、昨日の今日ではとくに難しい。

業者が電話で「入居者には(見せてやってくれ、とは)言いにくいんですね」と言うので、「言いにくいのでなく、言ってはならない、ということですよ」と話したが、それでも「言いにくいんですね」と重ねて訊いていた。「私はお客様のために一生懸命お願いしたが、管理会社が不親切で聞いてくれなかった」ことを印象付けて「自分は親切な良い業者」ということをアピールしたかったんだろう。

私は、「融通が利かない」のでなく「ダメなものはダメ」と言っただけなんだが、相手には全く通じていなかったようだ。
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2009年05月17日

同業者の無造作な一言

8室のうち3室が4月から空いているアパートの家主さんから電話があった。表向きの用件は「退去した部屋の敷金精算」についてだったが、途中こんな話が出てきた。

「近所の◎◎不動産に用があって行ったら、社長が『ええ!?お宅のアパート3つも空いてるの?、知らなかったなあ。早く言ってくれればうちでも紹介できたのに』って言ってたんだけど・・・」

冗談じゃない!、それでは「うちが広告を打っていない」ように思われてしまう。うちはどの物件も平等かつ定期的に業配広告を打っている。その会社にも、物件の近くだからということで業配広告より前の時点で募集の案内をFAXしていた。それでいて「その言葉」である。

家主さんは「なかなか決まらないのは広告を打ってくれてないから」と思われたんだろう。不信感を持たれたようである。

今までは広告をいちいち家主さんに送ってはいなかったが、疑いを持たれるなら、これからは送ったほうがいいのかも知れない。

だが、広告を家主さんに送ると「ややこしい問題」も出てくる。うちはB4の広告を4コマに仕切って一回に4物件を紹介している。他に募集する物件が無ければ話は別だが、一回の広告配布でおよそ2万かかるから、とてもじゃないが一回で1物件は出せない。それだと、下手をすれば3回も広告を打てば、例え手数料が入ってきても赤字になる。当社の募集物件には既に赤字になっている物件がいくつかある。それでも広告は打ち続けている。

家主さんは他の3物件の広告も当然に見るから、「なんでうちのアパートのことを美室と書かないの??」とか、「よその物件には環境良好って書いてあるわね」とか、重箱の隅を突かれることになる。

家主さんはたいてい「うちのアパートはいい物件」と思っている。碌に手入れなどしていなくても、である。いや、手入れをしていない家主さんにかぎって「そう思っている」と言ってもいいだろう。

業者としては嘘は書けない。嘘と誇張のギリギリのグレーゾーンの中で、極力お客さんや業者の目に留まってもらえるよう文章に気を使っている。本来なら空室を埋めるために家主さんと率直に意見交換したほうがいいものだが、広告内容に関してだけは口を出されたくない。本音で言えば全て任せて欲しいのだ。もっと言うなら、「(細かく)口を出すならカネも出してくれ」、という思いである。


その物件の場合、ネット広告と、もう一つ、手間が掛かる広告も打っている。それは大学の生協向けの広告である。どう手間が掛かるのかと言えば、2ヶ月に一度、大学の規定により大学所定の4枚複写の用紙に「物件の間取り図、地図、募集条件」等を既存の広告ではなく手書きで作成しなければならない。4枚複写だからどうしても手書きになる。まさか広告全体のゴム印を作るワケにもいかない。


このまま誤解されているのと、文面に不満を持たれる(よほど他の3物件より良く書いてなければ必ず何か出てくる)のと、どっちを解決したほうが良いか考えて、過去に打った広告を送ることにした。


それにしても、同業者の無造作な発言は非常に迷惑で不愉快である。いつか機会があったら仕返ししてやろう、と思っているパンチ爆弾

posted by poohpapa at 07:35| Comment(2) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月12日

大手業者の営業努力(???)

先日の「この記事」に関して、新しい情報が入った。

うちのお客さんの友人が、その大手業者の支店長だったとかで、

「新人が配属されると先ず始めに、地域のアパートの家主さん調べをさせて片っ端から家主に連絡して管理を獲る(実質的には「盗る」)って聞きましたよ」、とのこと。

なんでも、「航空地図で調べて、虱潰しに攻勢を掛ける」んだとか。

以前別の大手業者も、朝一番で当社に貸家の空き確認の電話をしてきて、午後には家主さんのお宅に行って「今なら当社に、直ぐ借りたいというお客さんがいるから、直にやらせて欲しい」と言っている。

その時は家主さんから「そう言われたけど断りましたから」と連絡があった。私が電話で抗議すると、「うちはたまたま車で走っていて貸家らしきものを見かけたので家主さんを調べて声を掛けたまで」、と開き直られたが、貸家の場所は「たまたま走行中に見かける」ような場所には無いし、家主さんのご自宅も少し離れている。

だいいち朝一番で当社に問い合わせしてきたのだから、その言い訳は通らない。要は、「手数料を倍取るためには何でもアリ」なのだ。

うちのお客さんは、「良い悪いは別にして、それも一種の営業努力と言えるかも知れませんね」と笑っていたが、それが営業努力と言えるなら、「空き巣が侵入先の下調べをするのも営業努力になる。


ところで、お客さんの友人は、現在は独立して支店も3店舗あって、かなり羽振りがいいらしい。僻むワケではないが、そういう会社で修行(?)したなら「どんな経営方針なのか」は容易に想像がつく。

「人材も能力も、正しく使ってくれよ!」、と言いたいちっ(怒った顔)
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2009年04月22日

大手業者エ◎ブルの「やり方」と家主さんの対応

例の夜逃げ同然に1月末に退去した入居者が住んでいた部屋、2月分の家賃は当社で負担したので実質的には2ヶ月弱の空室だが、家主さんから電話があった。

「エ◎ブルが『今お客さんが付きそうだから直に契約させてもらえないか。その場合は仲介料とは別に広告代として1ヶ月分をバックして頂きたい。管理は今までどおり、その会社(当社)に任せてもらって構わない』、と言ってきたんですけど、どうしたらいいですか?」

当社は既に3回も広告を打ち、ネットにも登録している。エ◎ブルはその物件の管理会社ではないから当然に広告など打ってないワケで、当社の広告で「こういう空き部屋がある」と知ったハズなのに、それでいて直に家主と取引して200%の収入を得ようとしている。

うちは「全額当社負担で真面目に広告を打っている」と言っても未だ決められていないのは事実だから、経緯はどうあれ負い目がある。

家主さんが「どのみち礼金分は広告代として支払うことになって消えてしまうものなら早く決まってくれたほうがいいから」と言う気持ちは解からないのではないのだが、そうであれば「今まで掛かった広告代は私が出しますから」というのでなければならないだろう。

だが、本来は家主が負うべき未払い家賃もゴミ処分代も(立て替えていた当社への)支払いを渋った方なので、そんなことを言ってくれるワケが無い。その時は、家賃は当社、ゴミ処分費用は家主、ということでどうにか納得して頂いたが、今回も「言えば嫌な思いをするだけ」だと思った。「チャンスは与えたのに決められなかったのはオタクの責任」と言われたならそれも理屈である。

実は、いちおう「当社では既に広告を3度も打っていますがエ◎ブルは一度も打っていません。広告代を請求できるのはエ◎ブルではなく、本来は本当に広告を打っていた当社だと思いますね」、とは言ってみたが反応は無かった。もちろん、期待もしていなかったが。

こういうケース(大手の遣り口)はよくあって、長く空いてしまって苦しくても「管理会社を通してください」とキッパリ断ってくださる家主さんもいらっしゃる。と言うか、ほとんどはそうである。

家主さんには「エ◎ブルでお決めくださって結構ですよ」と言っておいた。エ◎ブルが家賃を立て替えたり弁償したりゴミを無償で運んだり、なんてことをしてくれるワケが無いのだが(*^^)v

今まで何人かの家主さんが「管理会社を替えたい」と断ってきて、その都度快く「どうぞ」と了承してきたが、全員「またオタクで・・・」と言ってきた。再び受けたのは特殊な事情が有った一人だけである。

「オタクを切りたい」とのことであれば一切の文句を言わずに了解するが、「他社に替えたけどダメだったから」と戻ってきても嬉しくはないし更に不愉快になるだけだから、戻ってきたなら突き放す。

他にイイ男が出来たからといって「別れて欲しい」と家を出て行くなら引き留めたりはしないが、一緒に暮らしたものの上手くいかなくなって「やっぱりアンタのほうが・・・」と戻ってきても家には上げない。

それは「意地」でもあるが、「相手の為」でもある。
posted by poohpapa at 06:11| Comment(16) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月15日

ちゃらんぽらんな会社

2年前、大手カラオケのシ◎ックスから法人契約で申し込みが入り、先日、2年で退去したのだが・・・、契約には「呆れた経緯」があった。

申し込みを入れてきたのは渋谷の不動産会社で、シ◎ックスとの間に「法人社宅専門管理会社」がもう一社入っていて、当初から話が遠くてやりにくかったのだが、とんでもないトラブルがあった。

契約金の入金は早めにしてもらったものの、入居して1ヵ月半になるのに契約書が返送されてこない。私からの再三の問い合わせに「あっちにある」「いや、こっちには無い」のたらい回しで、何度問い合わせても「向こうの担当者に言っておきます」という返事ばかり。

数日して、ようやく郵便が届いたが会社概要だけで肝心の契約書が入っていない。で、問い合わせた際、担当者が私に言った言葉、

「契約書、再発行して頂けますか?」

「簡単に言いますけど、再発行して、確実に戻ってくるんですか?
私はまた車で1時間かかる家主さんのお宅まで伺って、お詫びかたがた署名と捺印を頂いて、それをまたオタクに送付して、改めて送り返してもらって、再び家主さんに送付することになるんですよ。先ずちゃんと社内を探しなさいよ」、と断った。

以来、契約書は行方不明のまま。当社は家主さんに経緯を説明して了解を得ているからいいものの、借主の企業にはどう申し開きをしていたものか。きっと二社が互いに責任転嫁していたに違いない。

担当者が代わったのだろうが、解約予告の電話を入れてきた時も、「当社はまだ契約書を頂いてないのですが」と言うので、「頂いてないのは当社であって、契約書は御社(社宅斡旋会社)と客付け業者の間で行方不明になっているんですよ」と話したら恐縮していた。

正直なところ、契約書が無い状態で入居していてもらうのは気持ちの悪いものであったから、退去してくれてホッとしている。

会社の規模・・・、大きければ良い、というものではないと判る。
posted by poohpapa at 05:00| Comment(2) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月06日

そういう言い方はないだろ!(*^^)v

長男から電話があった。

「お父さん、こないだ僕の友達が借りた部屋、畳を交換してもらえることになったよ」、とのこと。

その部屋は、前に管理していた不動産会社が「畳や襖の交換費用は入居者負担」であったことから、新会社に管理が移っても、家主さんの手前、直ちに「退去時の入居者負担は原則としてクリーニング費用のみ」とするワケにはいかず、「入居時に畳の表替えをしなくていいなら出る時に請求しないが、入居時に替えさせるなら出る時には負担してもらう」、という方針だった。

それも「どうかなあ」とは思った。何より、その部屋の畳は、前の前の入居者から替えていない。ならば、なぜ前の入居者には請求しなかったのか、或いは、出してもらったけど替えてないのか疑問だった。

それで、親しくしているその会社の社長に交渉したり、長男の友人に「畳の表替え費用は私が出していもいいよ」と伝えてあったのだが、結局は長男の友人が「そのままでいい」と言って、畳は替えないことになっていた。それが、「替えてくれた」、と言うのだが・・・、

長男は怒っていた。

「あの社長、酷いよ。畳を替えてくれたのは嬉しいんだけど、『あなたのお父さんがうるさく言うから替えることにしたから。出る時も負担しなくてもいいから』、って言うんだよ。普通は僕に(お父さんのことを)そんなふうに言わないものだよね」、と。

長男は、世の中をよく解かっている。そう、普通は言わない(*^^)v

それで、「社長は悪気は無いんだよ。今までの自分のやり方でいけば交換しないで済んだものを、俺が『それはおかしい』って譲らなかったから、それで文句の一つも言いたかったんじゃないの。お父さんは気にしてないから心配しなくていいよ」、と伝えた。

社長の性分はよく解かってるし今後の付き合いにも影響はない。同じことを言われても腹が立つ相手と何とも思わない相手がいるものだ。まあ、「もう少し言葉を選べばいいものを」、とは思うが(*^^)v

私からすれば畳代を負担しなくて済んだだけでも御の字であるわーい(嬉しい顔)
posted by poohpapa at 05:00| Comment(14) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月09日

これほど酷い冗談でも通ってしまう同業者(*^^)v

近所の同業者に新年のご挨拶に伺うと、見慣れない顔がある。

今年の頭から、うちのと同い年くらいの女性社員が入社していた。第一印象は穏やかで実に感じがいい。表情は元妻と少し似ていた^_^;

社長もスタッフも私とは仲が良く、普段から滅茶苦茶な冗談を言い合っていたり、当社に売買案件が出ると、売買経験がない私はその会社に持ち込んで客付けしてもらって手数料を分けたりしている。

その会社の駐車場も何度もタダで使わせてもらっていたりする。ま、そんな仲なので、社長の目の前で、こんな暴言を吐いた。


「いくら世の中が就職難だからといって、よりによってこんな会社で決めなくても、他にいくらでもあったでしょうに。直ぐ後悔するよ、知らないよ」、と。

更に、「この会社は女の子が入ってきても、だいたい一週間で辞めてくんだよね、社長のセクハラが原因で」、とも。


普通なら「二度とうちの敷居を跨ぐな!」くらいの話だが、社長も新人さんも大爆笑で聞いている。このテの冗談は中途半端だと真実味を帯びてしまって逆効果になる。このくらい完全に潰すのがいい。

以前その会社で社員を募集していた時に、知人の女性を紹介して採用してもらったことがあり、その知人は1年半くらいは勤まった。

ではあるが、さて、本当に「いつまでもつか」楽しみではあるわーい(嬉しい顔)
posted by poohpapa at 07:59| Comment(6) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月23日

地方の業者さんは辛そう

仲良くしている千葉の業者さんを訪問していて、たまたま物件案内に同行させて頂く機会を得た。お仲間さんの「案内」を拝見できる機会など滅多にないから、いい勉強になった。

といっても、たまたまランチを一緒にとっていたところに近々案内する予定だったお客さんと鉢合わせしたことで、ランチ後そのまま物件を見ることになったのだが、物件はそのレストランの2階でもあった。


(見たままをTVショッピング風に言うならば)

駅から徒歩でたった6分の近さ、2階で1DK、DK8畳、洋室8畳、いずれも若い人たちに人気のフローリング、BTはもちろん別、ACも付けちゃいます。さらに室内洗濯機置場まで付いて、収納もタップリ、至れり尽くせりで、まだあります、窓にはシャッターも付いていて、築10年ほどで新築同然の美室で日当たりも最高!(場内から歓声)

それでお家賃は、いくらだと思います?、皆さん!

社長が俯いて申し訳なさそうに小声で、

「今回は頑張っちゃいました。ギリギリのサービス価格、
4万6千円、4万6千円でご奉仕させて頂きます」
(ここで拍手と歓声が沸き通販会社の電話が一斉に鳴り始めるわーい(嬉しい顔)


まあ、そんな感じで、家賃を聞いた時には私のほうが驚いた。立川近辺で全く同じ条件の部屋を借りるなら当然8万近くはするだろう。

地方の不動産業者さんは辛いものがあるな、と感じた。

物件を案内したり契約を交わしたりする労力は変わらないのだから同じ手間が掛かるなら、地方より都内、それも都心で営業した方が稼げるのは間違いない。人件費の格差や事務所や駐車場の賃料等の経費を考慮しても、地方の業者さんは1件あたりの単価の安さを補うために数をこなさなければならないワケで、相当にキツイものがあるだろう。

聞いたところでは、2DKの貸家が5万以下で借りられるし、単身者向けの1ルームなら駅から徒歩10分以内で4万もしないし、3DKでも6万円台、とのこと。私が引っ越したくなったたらーっ(汗)

私の知り合いの新橋(東京)の業者さんは、駅前のニュー新橋ビル5Fに店を構えていて、管理物件は「0」、他社の物件に客付けするだけで経営が成り立っていたが、それも「客単価が高い」のと「見込み客の多さ」ゆえ、であろう。

都心の業者さんからは「冗談じゃない。なら皆都心で開業するハズで単純に比較するなよ」とのお叱りの声も聞こえてきそうだが、新宿あたりでお客さんを「使い捨て」にしてボロ儲けしている業者が蔓延っていられるのも「単価が高くて飛び込み客が多いから」だと思う。

都心か地方かというだけでなく、店が駅前にあるかどうかも大きい。えてして評判の良くない大手業者が生き残っているのは、資本力にモノ言わせて一等地に店舗を構えているからに他ならない。クチコミでの評判の悪さなど、地の利でお釣りがくる。逆に、地の利の悪さは多少クチコミでの評判が良くても追いつかない


地方の業者さんの苦労を垣間見させて頂いて、なんだか感慨深いものがあった。 

posted by poohpapa at 05:57| Comment(6) | TrackBack(0) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月22日

それは「虫のいい話」では!?

先日の連休前に、多摩の外れにある募集物件に問い合わせが入った。当社からは車だと40〜50分かかる距離にある物件だ。

現空なので、鍵は現地対応になっているのだが・・・、

業者が言うには、「当社は明日から連休させて頂くのですが、御社はどうでしょう?」とのこと。

ピーン!ときた。

客付け業者の担当者は、「困ったなあ」「どうしようかなあ」と言うだけで、具体的な提案やお願いはしてこない。微妙な「間」があるのだ。

暗に「休まず営業しているならそちらで案内してもらえないか」という雰囲気が漂っている。

まさかに現地に隠してある鍵の在り処を教えてお客さんだけで行かせて見させるワケにはいかない。「どうします?、お客さんを逃すことになるかも知れないよ」てな感じで、「じゃあ当方でご案内しましょうか?」と言い出すのを待っているんだろう。

こういうことは日常生活でもよくある。暗に「そっちでやってくれ」と押し付けていながらイザとなったら「私が頼んだワケじゃない」と逃げるタイプの人間は5万といる。会社の中間管理職に多いタイプだ。

そういうのは不快なので、「もしも御社が休みで同行できないようでしたら、連休後に日を改めて頂くか、もし家主さんがいらっしゃれば鍵を開けておいて頂きますが」と言うと、「じゃあ、お客さんと相談してみます」と言って電話を切ったが、その後の連絡はなかった。

手数料は客付業者に100%出すことになっているが、それはあくまで「客付け業者が案内して申し込みを入れるところまでした場合の話」であって、案内を当社でするなら50%しか出せない。

「こういうワケなので、御社で案内して頂けるなら、決まった際の当社の手数料は半分で結構ですから」と言うなら解かる。そう言ってくれたなら逆に「いえいえ構いませんよ、その場合でもちゃんと100%お支払いします」になるものだ。互いにそのほうが気持ちいい。

確実に申込みをするのが決まっているなら、家主さんの為にも私が案内してもいいが、決めるのはお客様だからそんな保証は無いし。

物件の隣り駅にある業者だったが、都内の業者でさえ案内は自分でする。もっとも、その代わり礼金を上乗せしたりもするが^_^;


手間を惜しんでカネだけ欲しがる・・・・・、

「他所の会社の社員をタダで使おうとするなよ!」と言いたいパンチちっ(怒った顔)
posted by poohpapa at 03:54| Comment(6) | TrackBack(0) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月15日

欲をかいた末に・・・

ある大手業者が当社の募集物件を案内して、現地から担当者が携帯で「お客さんが申込みしたいと仰ってますので」と電話してきた。

店に戻り次第、申込書を書いてもらってFAXで送信してくれる、とのことで待っていると、まだ戻っていないハズなのに、その会社から電話があった。さっきの担当者とは明らかに別の人間である。

「この物件、礼金が1になってますけど、2にしていいですか?」と訊く。つまり、「乗せた分は何かの名目でバックしてくれ」という話である。要するに、手数料は200%欲しい、というワケだ。

家主さんに相談すると、呆れてはいたが「しょうがないですかね」と渋々了解してくれた。大手業者は、そういうことを平気で問い合わせてくるケースがけっこうある。家主さんは「それでも早く決まって欲しい」からOKしたが、何度も広告を打っている管理会社としては非常に不愉快な話で、出来ることなら蹴飛ばしたい思いであった。

一連の流れから「担当者の判断」で礼金を上乗せしているのではないのは解かる。と言うのも、店にいる別の社員から(お客さんが案内から戻ってくる前に)問い合わせしてきたくらいだから、「会社ぐるみ」で上乗せを依頼している、と判る。見事な連携プレーだパンチ

1時間ほどしてFAXで申込書が流れてきたが・・・、

よく見ると、礼金の欄に当社の広告どおり「1」と記入してあった。

「オイオイ、それじゃ200%にはならないだろが」、と思って電話すると、担当者が言うには・・・、



うっかり、お客さんの前で1と記入しちゃったので・・・

連携も交渉も上手くいき、家主さんの了解も取れたのに、最後の詰めでチョンボしているんだから笑ってしまう。ま、お客さんは「自分の知らないところで損をしそうになり、自分の知らないところで助かっていた」ことになる。だが、こんなのは喜んでなどいられない。

業者が余計な欲をかいて、ただ恥をかいただけ、の話だわーい(嬉しい顔)





posted by poohpapa at 05:31| Comment(4) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月31日

10年ぶりに聴いた声

オチも何もないお話を手短に(*^^)v

店番をしていたら大手業者さんから物件確認の電話が入った。

相手の女性は会社名しか名乗らなかったが、その声と喋り方を聴いて誰だか直ぐ判った。

問い合わせの件に答えた後、私が「○野さんですよね?」と訊くと、とても驚いていらっしゃった。こちらの会社名が変わっていたので、お気づきにならなかったようだ。

私が今の場所で賃貸仲介業を始めた頃、親しくさせて頂いていて、お世話になった方でもある。数年して、物件の問い合わせの電話に出ることがなくなったので「○野さんはお辞めになったのですか?」と訊くと、「今は高円寺店の応援に出向してます」とのことだった。

実は、○野さんがいなくなってからというもの、その営業所とは付き合いが無くなってしまっていた。残った若い女子社員は、自分のほうは大企業である優越感からか他社の管理物件を横取りしても開き直るような人たちで、とても付き合う気にはなれなかったのだ。

こいつらは男たちにブランド物をねだったり豪勢な食事を奢らせたり便利にコキ使っても、他の男に平気で乗り換えられる・・・、いや二股でも三股でもかけられる女なんだろう、と思えて不快だった。

以来10年以上の歳月が流れていたが、私が○野さんの声を忘れなかったのは記憶力の問題ではなく、「こんな時、○野さんがいてくれたなら・・・」と、折に触れ常に思い続けていたから、である。

同業者さんとして、そして業界の大先輩として信頼できる○野さんが帰ってきた。その会社と改めて付き合いを始められるのが嬉しい。
posted by poohpapa at 06:20| Comment(0) | 同業者 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする