「同業者への扱い」で透けて見える「同業者の本音」

旅行記は置いといて・・・（ネタはいっぱい有るのに暇が無い^_^;）

↓の記事に関連して、もうひとつ。

下記の不動産業者とは、こんなこともあった。

かつて、その会社が入居者の募集をしていたアパートに、私が客付けしたことがあった。契約も無事に終わり、「手数料を支払いますから取りに来てください」との連絡を受けた。

領収書を持って訪ねると、仲介料だけで契約書のコピーは無い。

そこで、（当然に）「契約書のコピーを頂きたいのですが」と言うと、年配の女性担当者は面倒くさそうに、「時間が掛かりますけどいいですか？」と訊く。いいも悪いも、必要なものだし、前もって用意しておくのが当たり前なのだ。しかも、お客さんはいなかったが、時間が掛かると言いながら「どうぞ（椅子に）掛けてお待ちください」、とは言わない。よその店であるから「どうぞ」とも言われてないのに勝手に座るワケにもいかない。結局、ず〜っと立ったまま待っていた。

「もう、この会社の物件に客付けするのはやめよう」、と思った。

一方で、過去ログにも書いたが、国立市に真商事さんという会社がある。そこの社長さんは、契約完了の連絡を頂いて「こちらから頂戴しに伺います」と言うと、「いえいえ、こちらからお届けします」と仰って、いつも丁寧なお礼の言葉と共に届けてくださる。

前者は「オタクに客付けさせてやった」という意識であって、後者は「お客さんを付けて頂いた」という意識なのだと解かる。

中には物件確認の電話をする度に「いつも良いお客さんを紹介頂いて」と感謝の言葉を添えてくださる業者さんもいる。そんなワケはない、つまり、どんなに良いお客さんでも「それなりに面倒は掛けているハズ」のものだから、そう言われると何とも恐縮してしまう。

同業者への接し方に「同業者の人柄全てが表れるもの」だと思う。
そして、一人の従業員がその会社を代表してしまうこともある。

対照的な業者

朝一番で、ある同業者さんから物件確認が入った。

当社管理の２ＤＫの部屋を午後から案内したい、とのこと。

３時近くになって、その業者さんから再び電話が入った。「今、お客様から電話が入って、なんでも当社に向かう途中で事故に遭って、ご主人が足を骨折してしまったそうなんです。なので今日の案内は中止になってしまいました」、とのこと。珍しいケースである。

「お客さんが骨折なさったのが」、ではなく、「案内をしたかどうかの連絡をくれることが」、である。

鍵が現地対応の場合、客付け業者には鍵の隠し場所を教えることになるので、元通りの場所に返しておいてくれたかどうか出来れば連絡は欲しいものだが、たいていの場合は、お客様が「申し込みしたい」と言わない限りはそれっきりになってしまう。

ダメだった場合でも連絡をくれる業者さんなら信頼できるし、他の便宜を図ることもある。ましてや、「案内が成立しなかったこと」をわざわざご連絡頂き、ご丁寧にお詫びしてくださるようなら、その業者さんが普段どんなポリシーを持って仕事なさっているか、よく解かる。間違っても「利益優先」ということはないだろう。

ちょっとした気配りではあるが、こういうのは凄く嬉しい。


一方、昨日、けっこう有名な大手賃貸業者から物件確認の電話が入り、「資料をＦＡＸで送って欲しい」という依頼があった。その業者の地域にも業者広告を配布しているのだから、自社で整理していれば資料請求する必要はない。ただし、ネットで検索していて「詳細を知りたい」というケースもあるから、言われるままにＦＡＸしたのだが、一時間後、同じ会社から同じ物件の資料請求があった。

それも、同じ声で・・・。

「さっき資料をお送りしていますが・・・」と言うと、「ああ、そうでしたか、じゃあ探してみます」、とのこと。その会社は、担当者がその都度それぞれに資料請求して、ダメだったらその資料は破棄してしまい、保管しておく、ということをしない。酷い時は一日５回も資料請求の電話を受けたことがある。

こちらも「早く決まって欲しい」から手間暇を惜しむ気はないのだが、あまりにご都合主義なやり方に腹が立ってしまう。しかも、その業者の場合、大家さんに取り入って「管理物件」の横取りをしようとする（された）ことがあるから信用できない。



前者の業者さんはこれから飛躍するだろうし、後者の業者は生き残れずに早晩倒産するだろう。しかしそれも、今のまま行けば、の話ではある。人も企業も、カネが欲しくなれば方針を変えることもあるし、僅かなカネで裏切ることもある。

まあ、よく見極めて付き合えばよいだけの話で、肝に銘じておこう。

平成１４年の宅建試験だけは・・・

合格ラインが３６点だったみたいですね・・・。
だとすると↓の記事の中の「かつてボーダーラインが３５点を越えたことがない」というのは誤りになります。もし、間違ってたらごめんなさい、です。

でもまあ、今年は、総合的に見て３５点じゃないかな、と思います。
そうあって欲しいですね。でないと安心してゴチになれないので^_^;

宅建試験と料亭ご招待(^^♪

私にとってだけ大切な「悦ちゃんの話の続編」は置いといて・・・、


「悪徳」の初期からの読み手さんで、千葉県の不動産業者にお勤めのＥさんが、今年も宅建試験に挑戦した。今年も、というのは、去年も受験して、たった１点に泣いていたから、である。

今年は私のお奨めのテキストを改めて購入し直し、これも私のお勧めにほぼ近いやり方である「主要３分野のうち２分野を重点的に勉強し、一つは捨てる」という勉強方法に従ってもらった。ほぼ近い、というのは、私は「宅建業法と法令上の制限を取るのがいいでしょう」と言ってあったのだが、Ｅさんは「法令上の制限」を捨てて「権利の移動」（民法）を取った。実は、それは私が挑戦した時と同じ選択だった。私は「法令上の制限」は勉強していても面白くないから、あえて「民法」を選んだ。点が取り辛い、と言われる「民法」で「一問落としただけだった」のが合格に結びついたと自分では思っている。

で、Ｅさんは自己採点では３５点だったとか。たしか、ポーターラインが３５点より高くなったことは概ね無いから、まず合格していると思われる。Ｅさんも「民法」と「宅建業法」で確実に点を拾ったようだ。

Ｅさんが成功したから言うのではないが、私の唱える「宅建必勝法」はかなり効率が良い受験勉強法だと思っている。そう解かっていたとしても、私のやり方を踏襲するのには勇気が要るものだと思う。素直に採り入れて、とことん信用してくれたのが何より嬉しい。

Ｅさんにとっては、まさに「信じるものは救われる」だったかも（爆）

来年受験される人は、騙されたと思って、私の「過去ログ」を参考にして頂きたい。って、無理には勧めないけど(*^^)v


ところで、そのＥさんから、宅建試験と関係なく「料亭へのご招待」を受けている。半年ほど前、「近いうちに売買が一件契約になりますから、そうしたらご招待しますね」と連絡頂き、「じゃあ楽しみにしてますね」とは言ってあったが、そのまま忘れていて、先月「やっと決まりましたから、試験が終わったらご招待します」との連絡を頂いた。どこの料亭にするかはＥさんからの提案で既に決まっているのだが、Ｅさんの拠点である千葉からはかなり遠い。


奥高尾にある「うかい鳥山」である。

ちなみに、Ｅさんは私より二廻りも年下の女性である。以前なら絶対に女性に奢らせるようなマネはしなかったが、最近は「なりふり構わず」で信念がブレまくっている。相手が女子供でも「奢り」の申し出を辞退することはない。宗旨替えなど全く厭わない（厚顔無恥^_^;）

「うかい鳥山」には今まで１０回ほど行ったが、全て私の奢りだった。人様の奢りで行くのは初めてだから余計に楽しみである。私だけでなく、うちのも一緒にご招待頂いている。奢ってもらってからの話になるが、ブログを続けてきて良かった、と、しみじみ思っている(^^♪

メルマガでこんな情報が・・・、

あろうことか、不動産屋の私にメルマガでこんな情報が・・・、

http://www.ur-net.go.jp/tamadaira/

過去ログでもチラッと触れたことがありますが、反則です(*^^)v

広告主企業は、独立行政法人都市再生機構、なんだと。今は「ＵＲ都市機構」なんて名称になっていますが、旧都市公団です。

ＵＲ賃貸住宅なら、礼金・連帯保証人・更新料・仲介手数料なし！
とのことですが、税金で建ててんだから当たり前です（怒）

なになに、他にも・・・、

　暮らしをサポートする快適な設備
・ブロードバンド対応で２４時間インターネットつなぎ放題！
　 ［月額 １，８３７円（別途契約・税込）］
・クリーンな温水式床暖房（別途契約・有料）で快適生活！
　 防犯カメラ（メールコーナー、エレベーター内）を設置！

う〜ん、うちの管理物件には無い特長だなあ・・・^_^;

ところで、民間のアパートでも以前から稀に「礼金、更新料なし」物件があって、「それは家主さんが良心的だから、じゃないよ」と、それも過去ログで触れていますが、覚えていらっしゃいますでしょうか？

そのカラクリは、公的融資を受けて賃貸住宅を建てた場合、借主から「礼金」「更新料」を取ってはならない、という約束（条件）が付いているからに他なりません。要するに、取りたくても取れないだけの話です。なので、敷金を多めに預かって、退去時に原状回復の名目で何ヶ月分かを充当させる約束を契約時にしておく、という方法をとっている物件もけっこうありました。もちろん、（契約時点で明確になっているハズのない）損害額を予定する、というのは違法性があります。そんな物件はパスしたほうが賢明です。

そうではなく、仲介料、礼金、更新料なし、というのも現れました。
もちろん採算は考えているでしょうから、貸主や業者がその分を「ただ泣いている」とは殆どの場合考えられません。それぞれにカラクリはありますが、中には本当にお得な物件もあるでしょうから、自分の頭で客観的によ〜く比較検証し判断することが大切だと思います。

さて、ＵＲ賃貸住宅の場合はどんなモンでしょうか(*^^)v

怖いＦＡＸが流れてきた

ふだん付き合いが無い隣町の同業者からＦＡＸが流れてきた。

おそらくは、組合員名簿を基に近隣の全業者宛に送信したもの、と思われるが、下記のような内容であった。

「以下の者、既に当社を退職しており、当社とは一切関係が有りません。したがって、以後、この者と貴社との間でいかなるトラブルが発生したとしても、当社は一切の責任を負いかねます」というもので、一人ではなく２人、しかもご丁寧に顔写真付きである。

在職中に不正を働いた、とか、お客さんや会社に多大な損害を与えた、ということであって、会社は「刑事告訴も辞さない」くらいの考えでいることが判る。これが「僅かばかりの会社のカネを横領した」くらいの話なら、身内や会社の恥を晒してまでＦＡＸはしないだろう。

実際にＦＡＸを受け取った側からすれば、その時「へ〜」と思うくらいで、例え明日この者たちが面接に来たとしても気が付かないに違いない。ただ、そこまでしたくなる会社の気持ちはよく解かる。

私も時折ＦＡＸで回覧を廻すことがある。悪質な出入り業者とか客や入退去者の情報などで、そういう情報は業者間で互いに共有した方が良い、と思っているからで、悪質な人間の個人情報保護にまで配慮してなどいられない。我々にとってはまさに死活問題である。

だが、人のことばかり言ってもいられない。明日、うちの社長が私のことを「当社とは一切関係ない者であって・・・」と近隣業者にＦＡＸを流していないとも限らないのだから（爆）

今時珍しくいい業者さんだなあ・・・(*^^)v

調布の築浅アパートに、地元の業者さんから申し込みが入った。

国立大学の大学院に通う男子学生２人組であった。部屋は２ＬＤＫで南に面してＬＤＫと６畳の和室、北側に６畳の洋間、廊下もあって風呂は全自動、トイレはウォシュレット、ＴＶドアホン、ＡＣ２台、下駄箱付き、収納もタップリあって、バルコニーは４間幅もある。

即入物件であるが、今住んでいるアパートの退去予告の関係で、１ヶ月先からの日割り発生にしてもらえないか、という交渉が入った。家主さんにお話すればＯＫして頂けるのは分かっていたので、「たぶん大丈夫ですよ」と答えて、しばらくして、家主さんの了解が取れたのでその旨電話すると、業者さんは意外な話をしてくれた。

実は、学生達からはもう一つ交渉事の依頼があったものの、業者さんが後で上手く断るつもりだった、と言うのだ。それは、「敷金２ヶ月を１ヶ月にしてもらいたい」というものだった。業者さんは私に、「日割りの発生を１ヶ月も先にしてもらって、その上に敷金までマケろ、と言ったのでは下りる審査も下りなくなりますよね。交渉事はどちらか一つに絞るべきだと思います。せっかく気に入った部屋も欲をかいたが為に借りられなくなったら詰まらない話です」、と言う。

それはふだん私が「お客様に話している内容」でもある。その業者さんは学生達に、「いちおう交渉してみますが、たぶん無理だと思うので期待しないでください」と伝えて帰ってもらったとか。もちろん、そのことは私には伝えないつもりだった、とのこと。話の弾みで打ち明けてはくれたが、余計なことを頼んで話を壊してしまったら元も子もないし、私には伝えず「話してはみたけどご容赦頂きたいとのことです」と話すつもりであったと言う。もちろん、その業者さんは不親切でそうしているのではない。客の為を思って、のことである。

他社の管理物件を横取りしようとする業者や、礼金を上乗せして自社だけ荒稼ぎしようとする業者は多く、辟易してもいるから、こういうマトモな業者さんとお付き合いが出来るのはとても気分が良い。

少しだけ、運気が上昇傾向になってきたような気がする。

この会社も変わってしまったんだ・・・

この記事の下のほうに書いた一件で動きがあった。

昨夕、そろそろ帰ろうか、と思っていた時、仲良くしている業者から電話が掛かってきた。「メゾン○○○って、オタクで管理してましたよね。さっきＴリバブルさんから図面がＦＡＸされてきたんだけど、家賃が７万３千円になってるんですよ。オタクは７万て言ってたから、これじゃ混乱が起きるよね」というのである。

その家主からは「Ｔリバブルにも依頼した」という連絡を受けているから、他社に頼むこと自体は問題は無い。幸い、当社の方が安いから私は構わないし、そのままＴリバブルが広告を出せばＴリバブルが恥をかくことになる。かつては、同じ家主で私が逆の立場に置かれたことがあって、とても不快な思いをしたこともあるから、Ｔリバブルに電話をした。もちろんクレームなんかではない。率直な情報提供である。

私が仲良くしていた担当者は現在荻窪店に応援に行っていて不在であって、電話には若い女性担当者が出た。ハッキリ言って、以前のＴリバブルとは全く別の会社になっていた。私の予想通り、家主が言うような「Ｔリバブルからどうしても、と頼まれたから」という話でないのは判ったが、「そんなの勝手でしょ！」という雰囲気である。

「そちらが７万で受けているなら、うちも家主さんに交渉して７万で広告出しますから」と言うが、こちらがフェアに仕事したいと願っているのに、Ｔリバブルの担当者には真意が伝わらないようだ。
「家賃７万３千円と共益費２千円のＴリバブル」に問い合わせたお客さんと、「込み込み７万の当社」に問い合わせたお客さんで、５千円もの開きがあったのでは不合理であろう。そのことは、うちが家主に「向こうも７万にしてやってください、と申し出る話」でもない。

担当者に「オタクには専任で話がありましたか、一般ですか？」と訊くと、「そんなの関係有りませんでしょう。うちは依頼を受けた業務をこなすだけですから」とも言う。関係ないワケがない。その家主は二枚舌だから、Ｔリバブルに専任で依頼していながら私にも働かせようと考えていることも有り得る。そのことで何かトラブルが発生したなら「私はよく解からなかったもので」と逃げるであろう。

「とくに取り決めてないとしたら一般媒介ですね。広告代の負担はどうします？」と訊いてみると、「うちは一般でも広告代は全額当社負担で出しますよ」とのこと。大手さんは強い。一般でなら、広告を打っても他社で決まることも有り得る訳で、その場合、広告代が持ち出しとなって経営的には苦しい。何より、家主が家賃収入を得るための費用を不動産屋が全額負担しなければならないのは不合理である。ふだん私がしているように「一般の場合、広告代は、当社で決まれば全額当社負担、他社で決まった場合は家主さん負担」というくらいが妥当であろう。潤沢な資金力を持つ大手が「専任も一般も全部会社負担」で対応してきたら、弱小業者は太刀打ちできない。他の面で弱小の良い面があっても、たいていの家主は目先の利益に走るものである。社会経験が浅い、ということもあるのだろうが、所詮は会社のカネ、コスト意識も持ち合わせていないようだ。

担当者は「うちも一軒でも管理物件は欲しいですから」と言う。
以前はそんな会社ではなかったが、話していて、「もうＴリバブルとは親しくは付き合えないな」と感じた。

昨日、仲間の業者２社から「７万なら明日案内するお客さんで決まると思いますよ」との連絡も入っている。最近の値下げした広告でなく、以前の７万６千円の広告での反響だから、「７万になる」なら可能性は高いだろう。もしそうなると、Ｔリバブルもこの家主に振り回されたことになる。それでも大手だから気にもしないだろうが、なりふり構わずで受けることは、業界全体の利益にはならない。ではあるが、私がＴリバブルの社員教育をする義務もない。

で、この家主とは別の事件も起きていて、それも後日記事にしたい。