2020年10月25日

宅建士試験の追加試験のことと、Yさんの一周忌法要

宅建試験は10月18日に行われる一度だけ、と思っていたけど、今年はコロナ騒動でソーシャル・ディスタンスを考慮しなければならず、そうなると例年の2倍の会場を手配しなければならなくて、主催側が「どうしても今年でなければ、という人以外は今年は受験しないでほしい」とお願いしていたものの、誰だって早く受かって済ませたいのだから、一生懸命勉強してきた受験者が「そうだね、来年にするよ」などと諦めてくれるハズもなく、追加試験が12月27日に実施されることになった。

実は、今週号の住宅新報を読むまで私も知らなかった。それで、不動産適正取引推進機構に電話したら、上記のような事情を説明してくれたもの。ただし、2度目の(追加試験)は一度目と同じ会場を借りるとしても、試験問題は一度目の問題をそのまま使うことはできない。既に解答速報が流れているし、以前は宅建講座を開いている○○学院が何人ものスタッフを担当ジャンルに分けて受験させて、問題を記憶したものをその日の夜のうちに解答速報として流していたこともある。同じ問題を使ったなら追加試験の受験者のほうが有利になるもの。主催側も試験問題を二つ作成するのは大変だと思う。

一度目の試験は例年より簡単で、合格ラインは37点くらいになるのでは、と言われている。一度目の問題で受けたか追加試験のほうで受けたか、で、一度目(あるいは追加試験)なら受かっていたのに、という人も結構いそう。「運も実力のうち」とは言うけど、ボーダーラインあたりにいて運で落ちたら堪らない。もっとも、運に左右されない、つまり運の分を上乗せした点数を取ればいいだけのことなんだけど。

よく言われることだけど、「試験は家を出たところから始まっている」ので、早めに家を出たのに会場に向かう為のバスが渋滞していた、電車が人身事故で止まっていた、そういうのも運不運のうち。自分がしっかり勉強していたところがたまたま試験に出た、なんてことだけでは運不運は語れない。

さて、一度目の試験の合格発表は12月2日、追加試験のほうは当然に来年になる。

私も、今年の問題に挑戦してみたけど、今年受けたら落ちてたかもなあ・・・(汗


ところで、昨日のYさんの一周忌法要、親族以外で招かれたのは4人、全部で8人。親族も、Yさんに本当に近い方のみ。八王子駅まで迎えに来て頂いて、遠方からお越しのご親族の方を除いて一旦Yさんのご自宅に集合。それから府中の多摩墓地に。墓前で坊さんにお経を唱えて頂き無事終了。それから八王子まで戻り、奥様がご用意してくださった昼食を頂いた。

お店は打越町の「浜寿司」で、ワケあって全員が鰻。本当は私以外はお寿司を用意するハズだったが、今は古代米(茶色味がかったお米)を使っていて、白米でのお寿司をリクエストしたけど「できない」とのことで、全員が鰻になった次第。その鰻がめっぽう美味しかった。

少人数だったので和気藹々とした雰囲気。食事を終える頃には数年来の知人みたいな感じ。中には、Yさんが「祖母に打ってあげよう」と鍼を勉強していた時の鍼の先生とお仲間さんがいて、その先生、15年ほど前、「世界一受けたい授業」で講師を務めていたとか。水を張った桶にリンゴを浮かべて、一滴の水も零さずにリンゴに鍼を打てるかどうか、プロの技を披露なさったとか。制作側がいろいろ当たったものの、みんな「無理」だと辞退されて、最後に「できますよ」と引き受けたのがU先生。

15年前なら、私も日テレの「馬鹿なフリして聞いてみた」に出てたけど、向こうは「世界一受けたい授業」の講師だし、張り合うみたいになって場がシラケるだろうから黙っていた (滝汗

新しい出会いもあって、とても良い一周忌法要だった。Yさんも天から笑ってご覧になっていたと思う。

posted by poohpapa at 07:34| 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月18日

今日は何の日?


さて、今日10月18日は何の日か、

風に吹かれて旅するブログ (記念日&ハッピートーク)
に詳しく書いてあった。

10月18日は、ミニスカートの日、フラフープ記念日、冷凍食品の日、統計の日、木造住宅の日、ドライバーの日、世界メノポーズデー、等々いろんな記念日になっているようだけど・・・、

ミニスカートの日、って、何の語呂合わせにもなってないじゃん!、と思っていたら、今から53年前のこの日に、ミニスカートの女王ツィッギーが来日したんだと。私は高1だった。今は「いいお婆ちゃん」になってるだろな・・・。今でもミニ穿いてたら気持ち悪いな・・・。私は細い人が苦手だし。


で、今日10月18日は、宅建士(宅地建物取引士)の本試験の日。そして、私も一度だけ試験官をしたことがあるけど、あれほど優越感が得られる「お役目」は無い。試験官は、ほぼ100%が既に資格を取得している宅建士。試験の最中、ずっと優越感があるのかといえば、そうではなく、試験の前に、緊張している受験者たちに対して注意事項を説明する時がピーク。みんなこっちを向いて私の顔を見て説明を受けているから。試験が始まってしまえば受験者は当然に下を向いて試験問題に取り組んでいるからこっちも平常に戻る。それでも多少の優越感はあるけど。この心理、お解かり頂けるかなあ・・・。

私が勧めて今年試験を受ける奄美大島のSさん、昨晩、激励のメールを送ったら、「今日、鹿児島本土入りしました」とあった。電車で数駅で試験会場に着く人ばかりではない、離島に住む人たちにとっては居住地からしてハンデになっている。「移動のバスで宅建のテキストを見てる方を2人見かけました」とのことで、移動のバス・・・、飛行機から下りて空港ビルに向かうバスのことかなあ。

それくらい大変な思いをして受験するのだから、ぜひ合格してほしい。

私がこの春に部屋探しをさせてもらった半田高校時代の新聞室の50年後輩も受験する。講義がリモートで暇だし、私が「在学中(3年まで)に取っておけば就職に有利だよ」と勧めたから。

合格発表は12月2日である。どちらも、吉報を待っている。あ、これも優越感 (こら

posted by poohpapa at 10:22| Comment(2) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月08日

何かと似ているかも・・・

内容が以前の記事とダブるが、当社が所属している全宅立川支部の(数ヶ月前の)支部長選挙の話。

4年前に私が当時の選挙管理委員長であったM不動産のM社長に「この立候補規約はおかしいから改善したほうが良い」と指摘していたが、何も変わっていない。M社長は当時、「もう時間がなくて、これから会合を開いて改正するなんて、とてもじゃないけど無理」と答えていたが、前回の選挙から4年もあったのだから「時間がない」のは理由にならない。選挙管理委員長の仕事は一回限り、自分の選挙管理委員長としての務めが終わったから放置していた、ということ。もう関わりたくないんだろな。

4年半前に、私は「同じ愚を繰り返す都宅協立川支部の役員たち」という記事を書いていて、また同じ立候補規約で支部長選をやったのだから、三度(みたび)、いや四度、である。

支部長選挙の立候補規約・・・、「幹事5人以上を含む15人の推薦人が必要」とのことで、推薦人の名前は開示されるとか。つまり、誰が誰を推薦したのか、「次は誰」と支部長からお達しがあったり暗黙の了解で次が決まっていたりする中で、誰か造反したなら直ぐ判る仕組み。現在25人いる幹事以上の地位の人たちは揃いも揃って「事なかれ主義」で公正な価値観も勇気もないから誰も造反などしない。

とどのつまりは八百長選挙、出来レース、である。正会員約320社という狭い社会の中である、みんな、どこの何不動産、と聞けば、日頃の付き合いで、すぐ「どんな業者か判る」のだから、立候補する際には推薦人の数で縛りを入れるより、「正会員歴5年以上」とかで足りる。

以前はそんな「とんでも規約」ではなかったが、今の規約に変わったのは、元支部長のY氏が東京都本部の副会長就任を目指す際、自分の後釜の支部長に、自分の息のかかったF氏を据えようとして、対立候補が出ないよう変えたから。そのF氏の会社、その前の5年間で不動産仲介管理等の収益が12600円で、不動産業は全くと言っていいほど営んでいない。そんな人間に、会員業者が今どんなことで苦しんでいたり困っているか、などということが理解できるハズがないではないか。

よしんば、「次はアンタが」とY氏から言われても、マトモな感覚を持ち合わせているなら「私は適任ではありません」と固辞したであろう。そうせずに、立候補締め切りの当日、推薦人の集まった届け出用紙、しかもほとんどが理事で、選挙管理委員になっている理事を除けば残りは4人、同一人物が複数の候補者の推薦人にはならない(なれない)だろうから、それで物理的に対立候補が出られないことになるが、その届け出用紙をヒラヒラさせて「こんなに集まっちゃった〜」と言いながら支部事務所に入ってきたとか。これは、当時、その場に居合わせた人の話。

私が批判していることを知っているから、その後に支部に対して10項目ほど改善提案や質問を送っても「理事の総意として回答いたしません」というFAX一枚が流れてきてお仕舞い。本当に理事の総意だとしたなら、「それで良し」と判断した当時の役員たちは救いようのない馬鹿(クズ)ばかり、ということになる。もし、理事会に諮ることなく「理事の総意」としたなら、F氏は理事たちをも裏切っていることになる。

本業は異業種、という人たちが参入して支部の役員になったりすることは大いに結構なこと。どっぷりと業界の水に浸かった人間では気づかない視点からの提案もあるだろうし。だが、支部長職には「本業が不動産業」という人が就くべき、と私は思う。

その時の選挙以来、立候補規約は変わっていないのだ。この規約が「おかしい」と思わない、或いは、思っても言い出せないような奴ばかりが役員をやっているようでは立川支部はお先真っ暗である。

前N支部長が退いて、また本業が不動産業ではない(別の)Nが後任に就いた。この人物、自分たちの保身の為には支部総会なんかでも会員業者に平気で嘘をつく人物である。今回の支部長選、当然に対立候補は出なかった。「幹事5人以上を含む15人の推薦人」とあるのだし、顔役が監視もしているから造反などできない。支部や業界を改善していこう、という志のある人がいたとしても立てるワケがない。

支部長だけじゃないけどね、どうやって決めているかは知らないが副支部長も「おいおい」だし (^◇^)

もう相当に前から一部(元)役員によって立川支部は私物化されている。当たり前の感性や公正な価値観を持ち合わせていない幹事ばかりだから何も変わらない。幹事は皆、上(本部)から下りてきた案件を「異議なし」と追認するだけで自ら提案することもない「事なかれ」のポンコツばかり。

私物化と言っても、支部の予算を自分たちの余興費に充てている、とかでなく、顔役ヅラして優越感に浸っている、という感じ。幹事を辞めても参与だの顧問だの相談役だの名誉(?)職が与えられるし。

少なくとも、この先数年で不動産業の業務の形態は劇的に変わることになるだろう。そうすると、爺ちゃん婆ちゃんで細々と続けている業者、弱小業者は生き残れなくなる可能性が高い。だが、そういう業者さんも我々の仲間、会員業者である。「それはそれで時代の流れに合わせられなかった本人たちの自己責任」と見捨てることは簡単だが、ちゃんと食べていけるよう道筋を考えるのも役員の仕事ではないか。

立川支部だけでなく、本部も各支部も、今の役員たちは「うちの会社は大丈夫だろう」と根拠なく安心しきっているようで、業界の将来のことなど意に介していない。この業界はお先真っ暗である。


あ、そっか・・・、立川支部の支部長選、やり方は自民党の総裁選と似ているかも・・・。

posted by poohpapa at 07:00| Comment(6) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月16日

読み手さんのご意見を伺いたいこと

この件は、「それは間違っている」と言ってしまっていいか、もしかすると私のほうが間違っているのか、正直、完全な自信が無いので、読み手さんのご意見を伺えたらと思う。


数ヶ月前に、立川支部に新しい業者が加入したのだが、その会社名が、

仲介手数料40パーセント株式会社

そのものズバリの会社名。私が疑問に思っているのは、その会社の加入を認めたことの是非である。

通常、不動産業を開くには、1000万円を(供託を扱っている)法務局に供託するか、全宅、全日、いずれかの業協会に加入して(皆で支え合う形で)60万円を供託する必要がある。高額の商品を取り扱うワケだから顧客に不測の損害を与えることが無いよう、何かの際に補填できるようにしている。業協会に加入すれば1000万円を供託したのと同じことになる。もちろん、1000万で足りないこともあるが。

大手業者はともかく、ほとんどの業者は業協会に加盟している。ちなみに、私が開業した当時は、協会に加入している全国の不動産屋の85%が全宅、残りの15パーセントが全日に加入していたが、今はその差が縮まってきている。理由は、全日のほうが協会に加入するための諸費用が安くて審査が早いから。言い換えれば、それだけ全宅のほうが堅実に運営されていたということ。今思えるのは、正直、どっちもどっち。立川支部の実情だけ見ていると、全日のほうがマシだったかな、と思える。

で、協会に加入するためには、どちらも審査がある。アパートの入居審査と同じようなもので、担当者の面接も受ける。そこで書類に記載された内容だけでなく、人柄も見られることになる。

前述の、「仲介手数料40%株式会社」という社名の会社が加入の申請をしたワケだが、審査を通している。私には、そこが解からない。そもそもが、ADが入るのを前提にしている経営方針なんだし。

社名がそうなっている、ということは、そういう経営方針の会社だと解かるワケで、「お客さんや取引内容に応じて手数料を減額しますよ」という話でなく、全て頭から一律で、ということ。ホームズの紹介文によれば、「当社の仲介手数料は、条件・例外など一切なく賃料の40%(別途、消費税)となります。他社様、他サイトに掲載されている物件でもご相談ください。」とある。

うちも、手数料を貰わなかったり、減額することはある。だが、それは、交渉事が上手く進まずお客さんに迷惑が掛かってしまったとか、(私のポリシーに反して)納得いく結果にならなかったとか、そういう場合であって、他社の顧客を横取りするために「会社の方針として最初から謳っている」ものではない。

私が以前に記事にした「ウチミル」の経営方針よりはマシと思えるが、そういう会社名の会社の加入を認めるのはどうかと思う。

たしかに、不動産屋の仲介料は「上限が決まっている」だけで、それ以下なら法律に違反しているワケではない。タダでも問題はないことになる。「ウチミル」も、法律には違反していないことになるが道徳的には問題である。「当社は仲介手数料は頂きません。仲介手数料がゼロにできない物件は60%引きにします」と謳っていて、他社の顧客をも横取りしそうな方針。私が「そんな業者が立川支部の役員をやっているのはおかしいだろ」と支部に抗議したら、ウチミルのT社長を可愛がっていて今も副支部長をしているKが猛烈に私に噛みついた。その時に、「坂口社長、嫌われていますねえ・・・云々」という発言が飛び出した。以来、Kとは付き合っていない。互いに嫌っているし軽蔑しているから。

元々そのつもりで、というのでなく、協会に加入した後で途中から、食べていくためにそういう経営方針に転換した、というならまだしも、最初から仲介料を値引きすることを謳っている、しかも社名にまでして、ということになると、プロとしての知識と経験を生かして真面目に仕事に取り組んでいる同業者(仲間)に迷惑を掛けることになるのだから、いくら全日に新規加入者を奪われている現状があったとしても、加入を認めてしまうのはどうかと思う。最終的には支部長が判断したんだろうけど。

まあ、立川支部、自分たちも当たり前のようにADを貰っていて、私の改善提案を無視する役員ばかりだから、「ADを当てにして仲介料をタダにしたり割引する業者」のことを排除しにくい、ということもあるんだろうな。断る理由が無かった、とは私は思わない。「そういう経営方針であるのなら、立川支部への加入は承認できません」(実際には理由は非公開)にすべきだったのではなかろうか。この件は、役員による「末端の仲間に対する裏切り行為」だと私は考えている。

仲介手数料に関しては個々の業者の裁量に任せるのでなく、ADなどの(ほぼ不法な)金銭を貰わずに健全に経営できるよう協会が指導をして、受け取るべきものに関しては堂々と貰えるような環境を作っていかなければならない、と私は思うのだが、役員たちは目の前の利益しか見ていない。

新しく1万円札の肖像画になる「日本資本主義の父」渋沢栄一氏の、「商売をする上で重要なのは、競争しながらでも道徳を守るということだ」という言葉はとても深い真理だと思う。立川支部の役員たちで、この言葉の意味を理解できる人間は皆無じゃないかな。いちおう、某役員には私の意見を伝えたが、明確な回答は得られなかった。それは立場上致し方ないと思う。

というのは私の考え。皆さんは、この業者の立川支部への加入、および、それを認めた支部の判断を「当然」「問題ない」と思うか、「おかしい」と思うか、忌憚のないご意見をお聞かせ頂けたらと思う。


posted by poohpapa at 06:30| Comment(8) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月05日

全宅立川支部の支部長選挙の結果報告がFAXされてきた

全宅立川支部の支部長選挙に関しては、先月4件の記事を書いているが、

私が所属している全宅立川支部事務局に、こういうFAXを送りました

そして誰もいなくなった・・・、になるのかな

同じようなことを訴えていても受け止め方がまるで違う・・・

うちの都宅協立川支部・・・

私が予想した通りの展開になっていた。私でなくとも誰でも予想が当たるだろうけど。

立候補者は1名のみ。「幹事5人以上を含む正会員業者15名の推薦人が必要」という立候補規約で、9人の幹事と9人の元役員の推薦を集めたNが立候補したのみ。なので、顔役たちの目論見どおり選挙は行わず無投票当選が確定。候補者が一人だけなら信任投票くらいやればいいのに、ま、やるワケないよな。推薦人の顔ぶれを見れば「対立候補が出る余地など無い」と解かるし。

率直に言って、Nは自分たち(現旧役員たち)の身の保全のために会員業者に平気で嘘をつく人物、少なくとも会員業者のことや業界の将来、消費者の保護なんてことなど全く考えていない。支部の運営に少しでも関わったことがある人は、誰もが「元支部長のY氏の腰巾着」くらいにしか思っていない。

2期4年間務めて、次は、価値観がおかしい現副支部長のK、と決まっているんだろう。そのK、「当社は(ADが貰えるから)仲介料は頂きません。仲介料ゼロにできない物件は仲介料6割引きにします」と謳っていた不動産会社の若手経営者で支部の幹事のTに目をかけていて、「そういう経営方針は良くないと思うよ」などとアドバイスすることなく、「そんな会社の経営者が支部の役員になっているのはおかしい」と抗議して役員を下ろさせた私に「私のメンツが・・・」と怒りをぶつけていた人物。

さらに、「立川支部からADをやめるよう本部に提案してはどうか」と言う私に、「我々のほうから『ボーナスを付けてくれ』と言っているのでなく家主のほうから『次の入居者が早く決まってほしいからボーナス付けますよ』と言ってるんだからいいじゃないか。みんなが潤っているんだからそんなこと言わなくてもいいでしょ」と言う人物。今、不動産屋はほとんどがそう思っているだろうけど、それで公益法人??

でもって、「坂口社長、嫌われてますねえ。坂口社長の名前が出ると『ああ、ああ、ブログの人ね』と言う人もいますよ」と私を小馬鹿にしていた奴。で、Kの次が誰、その次は誰、と今から見当が付く。

会員業者のほうも自分は役員などやりたくない(できない)ものだから、そういうことには無関心。「こっちに何か言ってこなければ好きにやってもらっていいよ」と丸投げしている有様。

私は、一部の役員が人事権を牛耳って立川支部を私物化している、と思っているけど、逆に役員をすることに旨味があってもいいと思っている。皆が引き受けたがらない役員をやってくれているのだから。例えば、街頭で行われる不動産無料相談会に消費者が相談に来たとして、規定では「相談を受けた人間が直接商売に繋げてはならない」となっているそうだが、相談した側だって「話を聞いてくれた人に依頼したい」と思っても不思議は無いのだし、私はそんなことまで「私物化してるのか」などと言わない。相談を受けた役員がそのまま商談を進めて、利益が出たなら支部に半分バックするとか、工夫すればよい。

それで、公益法人に移行して以来なくなった「不動産手帳の会員業者への無償配布」が復活できるかも知れないのだし。とにかく役員たちは頭が固い。若い人もいるのに疑問に思ったり提案することも無い。

不動産業界の先行きは不透明で、業態や国交省の方針の変化によってここ数年で弱小業者は経営が成り立たなくなるだろう。そういう危機感を共有しようとしない役員や長老しかいない立川支部には何も期待できない。私の10項目ほどの改善提案に対しても「理事の総意として回答いたしません」などというFAX一枚流してお仕舞にされたし、もう私は何も言わない。クズが集まって好きにやってくれ、である。

ここでは書くけどね (^◇^)





posted by poohpapa at 06:01| Comment(2) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月16日

うちの都宅協立川支部・・・

一昨日、支部長から電話を頂いた。私が抗議している支部長選挙の立候補規約の件で、である。

支部長の話によれば、「頂いたご意見に関しては、選挙の直前ということだと間に合わないので、1年ほど前に幹事会で『会員さんからこういう意見が出ていますので』と議論したことがありますが、結論としては『現行のままで』ということになりました」とのこと。

私は、過去に、私の質問や提言に「理事の総意として回答いたしません」というFAXが一枚流れてきただけで終わりにされたから、当時の幹事が半分は残っているし、「どうせ検討などしていないだろう」と疑っていて、某役員に問い合わせたら、「たしかに、話し合われたことはありますよ」とのこと。支部長を疑って申し訳ないことをした。だが・・・、なんで「現行のままでいい」という結論になったことやら。

別の役員に話を聞くと、「本音では、みんな『異議なし』で早く会議を終えて帰りたいんですよ。だから、出てきた議題に時間をかけて検討しよう、などと誰も考えていません」と言う・・・。ダメじゃん <`ヘ´>

私からすると、正会員が340社なのに「幹事5名以上を含む正会員15名以上の推薦が必要」という規約になっていることと、「推薦者の名簿を公開する」ということがおかしいのであって、早く会社(家)に帰りたい、という理由で、ではなく、そのことに何の疑問を持たずに「このままで良い」と本気で思っているとしたら、そんな感性の鈍い奴らに役員が務まるのか、という話。全会一致だったのか多数決だったのかは聞いていないが。もちろん、私の主張が通らないから怒っているのではない、ほんと。

うちの立川支部、国連とそっくり、いや、同じである。安保理の常任理事国に元支部長などの顔役が就き、その周りを非常任理事国である幹事が固める。他の約300社は単なる国連加盟国に過ぎない。睨みを利かせている常任理事国の意向には誰も逆らえない。常任理事国が「次は誰が事務総長(支部長)」と決めたなら誰も異議は唱えない。国連と違うのは、支部長経験者は常任理事国入りできる、ということ。いずれにしても、どちらも「正しく機能していない」のは間違いない。

要は、常任理事国(顔役)が支部の人事権を握っているのだ。造反防止の為の監視団も持っているし。

その昔、「この件」を記事にしたら南多摩支部の当時の村野支部長が「こんな会員がいる支部の運営は大変」と自身のブログで私のことを批判していたが、それは支部長目線の見方であって会員目線の見方ではないから、私からすると「こんな馬鹿が支部長をやってる支部の会員は大変」と思えた (^◇^)

大切なのは「誰のほうを向いて運営しているか」ということ。今の立川支部は会員業者のことや業界の将来、消費者のことなど全く考えていない。それらは本部の役割や務めなんだろうけど、少なくとも支部役員は自分たちと同じ支部の会員のことくらいは考えていてほしいと思う。

全く私の意見など検討してもらっていない、と私が誤解していた現永井支部長に対しては大変失礼なことをしてしまったが、立川支部の幹事が役立たずのポンコツ揃い、という思いは今も変わっていない。



posted by poohpapa at 06:45| Comment(0) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月13日

同じようなことを訴えていても受け止め方がまるで違う・・・

さかなクンが参議院の国際経済・外交に関する調査会に参考人として招かれ、トレードマークのハコフグの帽子をかぶったまま出席することを許されたことがニュースになっている。彼を参考人として国会に呼んだことは素晴らしいと思う。キワモノなんかでなく、誰より今の海や魚のことを熟知しているから。

さかなクンはイラストを示しながら、地球温暖化やプラスチックゴミが魚の生態系に与える影響などを説明し、「一人一人が自然の美しさと、いま何が起きているかを、一歩外に出て体感して、五感でしっかりと学びましょう」と訴えた、とのこと。優しい訴え方には説得力があるし共感する人は多いと思う。

同じように地球温暖化問題を訴えていても、あのヒステリック少女グレタが政治家や大人を罵倒する言葉は汚く、言ってることは正しかったとしても、あの顔と眼を見ただけで拒否反応を起こしてしまう・・・。

それで思った。そっか・・・、私も全宅立川支部の役員のことを「馬鹿だ」 「ポンコツだ」などと口汚く罵っていないで穏やかに意見すれば良かったか・・・。

「幹事の皆さんはとても聡明でお人柄も良く、お忙しい中、会議のために時間を割いて頂き、ふだんから末端の会員業者のことまで十分に気配りして頂いていて、会員としてただただ感謝の気持ちしかありません。しかしながら、8年前に改定された支部長選の立候補規約はとても公正とは思えないのですが・・・。お時間がないのは承知しておりますが、今一度ご検討頂けないものでしょうか?」と・・・。そうすれば、「うん、あいつの言ってることにも一理ある、検討してやろう」、と・・・、思うワケないよなあ、全部が嫌味だし。役員たちは私のことを「立川支部のグレタ」くらいに思っているだろうな (^◇^)

立川支部の幹事の中には「こいつは冷たくてハートが無いな・・・」と私が日頃から思っている奴がいる。長く役員をやっているのでゆくゆくは「人事権は我々の専権事項」と思っている長老たちの意向で支部長になるんだろうけど、間違っても、自分以外の誰かに配慮するような奴じゃないから心配。

うちで部屋を紹介した二人の高齢者、そいつの会社の別々の管理物件に入っていて、建物の老朽化に伴い立ち退きを要求されたのだが、家主都合の立ち退きなのに驚くほど不充分な補償。そういうのは管理会社が家主に対して「世間相場はこのくらいなので、そこまでではなくても、せめてこのくらいは出してあげたら如何でしょう」と進言するもの。私が「私から管理会社に言ってあげましょうか?」と訊いたが、「もめるのは嫌だから諦めます」とのこと。まあ、もめるのは私なんだけどね、ふつうの高齢者はそうなるだろうな。

長老たちは、自分たちの言うことを聞く同じ穴の貉を後釜に据えようとするし、現役の役員を退いても相談役だの顧問だのという役職を設けて就いて自分たちの影響力を残そうとする・・・。支部の会議室の壁には歴代支部長の肖像写真が並んでいて、田舎の消防団じゃあるまいし、である。支部長を務めれば国土交通大臣表彰や黄綬褒章を受けられるから、そういう旨味も自分たちの仲間で回そうとする。

自分たちが会員業者や業界のために何ができるか、自分たちの職責を通して消費者にどう貢献できるか、などという考えはサラサラないのが今の立川支部の役員たち。実は、私が支部の役員の全部を敵に回しているのか、というと、そんなことはなく、私に本音を聞かせてくれる役員もいる。そういう仲良くしている役員も含めて「ポンコツの役立たず揃い」と批判しているんだけどね。

で、私が立川支部に送ったFAXの内容(文面)を、「グレタ」口調から穏やかな「さかなクン」口調に修正して、東京都の全支部と東京都本部に送ってやろう。今の幹事たちが「この立候補規約は何の問題もない」と確信しているならそういうFAXを送られても問題ないワケだし、そして、他の支部や本部も「問題ない」と考えるなら、私が恥をかくだけの話。私はそういうことは何とも思わない。間違っていたなら自分が頭を下げればいいだけのこと。よし、体調も良くないけど早急に取り掛かろう。

posted by poohpapa at 06:42| Comment(2) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月11日

そして誰もいなくなった・・・、になるのかな

二度寝してしもた・・・(*_*;

ダイヤモンドプリンセス号の乗客乗員の中から新たに65人の感染者が出たとか・・・。これで135人、狭い空間に閉じ込められているんだから、横浜港に着いた時点では何ともなくても、足止めされているうちに罹ることもあるだろうし、夫婦の片方が感染したならもう片方が無事であるワケがない。

クルーズ主催者が全ての乗客に代金を返還すると言っているけど、この後で船内を消毒するのにいくら掛かることやら、災難でしかないのだから気の毒に思う。ウイルスって数ヶ月で死滅するとか言っても何かの条件が整えば死んだウイルスが生き返る、てこともあるのかな。まるで何かの神様みたいに。

そういう話や疑問が風評被害に繋がっていったりして・・・。


さて、昨日の記事の話に補足を、

都宅協立川支部の支部長選挙の件、役員の上層部やOBの間で「次は誰」と暗黙の了解みたいに決まっていて、言わば「支部長という名誉職の後継者」を自分たちで指名できることが既得権のようになっていて、そういうのが私が言う「私物化」の一つ。対立候補が出てくることは、自分たちに与えられた特権を揺るがしかねないものであって断じて認められないこと。なので対立候補が出ないで無投票で次が決まれば延々と自分たちの既得権が護られるし、新支部長は自分たちの言うことに逆らわない、ずっと影響力という優越感を持っていられる、ということ。万一、対立候補が出てきて、そっちが当選したなら自分たちは影響力を行使できなくなる。だから、対立候補が出られないよう、「幹事5名以上を含む正会員15名の推薦が必要」などという立候補規約にして、しかも推薦人名簿を公開する、としている。

そんなことしなくても、対立候補なんて出て来やしない。「羹に懲りて膾を吹く」である。役員の上のほうで「次は誰」と指名されるような人物が「支部をこう運営していこう」 「会員業者のために自分に何ができるか」 「公益法人の一員として消費者にどう貢献すべきか」などという明確なビジョンなど持っているワケがない。そんなもの無くてもポストが回ってくるのだから。

私が「この人に支部長になってもらいたいな」と思う人は、すでに役員を降りてしまっていたり、闘病中であったり、支部長としての資格(自身が経営者)でなかったりで、なかなか思うようにはいかない。

性別や年齢に関係なく、志のある経営者が手を挙げてくれて選挙になって、互いに構想を闘わせて、会員が新支部長を本当に選択できるようになったら支部にとっては嬉しいことなのだが、年寄りの順送りでしかない。「この人なら」と納得いくこともなく「次は誰」と予測がついてしまうのが悲しい。

出ないけど、私がもし出馬したら、今の役員たちは拒絶反応を示して様々な妨害をするだろうな。どんなビジョンを持っているか中身を検討することなく「アイツ大嫌いだから」の一点で (^◇^)

立川支部の役員にはそういうレベルの人間しかいない、ということ。繰り返すが、不動産業が本業ではない者、会員業者に平気で嘘をつくような者、明確なビジョンを持ち合わせていない者が支部長に就任することがあってはならない。このまま行けば、そういう奴がシラッと立候補して、幹部の思惑どおり無投票で支部長になるだろうな。

私が言いたいのは、結果的に無投票になるのは仕方ないとして、「選挙」と謳っているなら公正にやれよ、ということ。本音でいえば、こんな支部なら、知人が新規開業する際には全日を薦めると思う。

役員がここまで腐っていると、うちの支部、「そして誰もいなくなった・・・」になるかも。

posted by poohpapa at 09:33| Comment(0) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月10日

私が所属している全宅立川支部事務局に、こういうFAXを送りました

 支部役員、および選挙管理委員の皆様へ
                  令和 2年 2月10日
                     (株)坂口有吉不動産
                          坂口久夫

先般、支部長選挙の案内がFAXされてきましたが、その内容に強く抗議します。

4年前から意見を申し上げておりますが、支部長選挙の立候補規約に「幹事5名以上を含む正会員業者15名の推薦が必要」とあるのは何故でしょうか?

正会員業者は340社ほどで、推薦人が15人必要ということは、正会員の4.4%もの推薦人が必要ということになり、人口がほぼ18万人で有権者数148733人の立川市に当て嵌めれば、市長選に立候補するためには6560人もの推薦人が必要、ということになります。そうなったらほとんど選挙そのものです。幹事5名以上を含む、というのは、例えて言うなら市役所の主事以上の役職者202名以上を含む6560人の推薦人が必要、という話になりますね。たかが支部長選挙で、どうしてそんな数の推薦人が必要なんでしょう?

そもそも、狭い地域と社会の中の支部ですから、どこの何不動産と社名を聞けば、おおよそ「どんな業者か」などということは誰でも分かること。4年前の支部総会でも質問しましたが支部からの回答は「支部の仕事は継続性があって、誰がやっても務まるものではないから」とのことでした。それなら、例えば「幹事を2期以上務めた者」とかで良いハズです。本当は馬鹿でも務まる、と私は思っております。実際、そうなんですから。

幹事5名以上を含む、ということは「次の支部長は誰」と内内で決まっていて、対立候補が出ないようにして無投票で決まるようにしたいからに他なりません。推薦人の名簿も開示するとのことですから、もし誰かが造反したなら直ぐに判ってしまって、造反などできません。

他支部の支部長選挙の概要を伺うと、ほとんどが「支部に加入して5年以上」とかの縛りだけで、推薦人はとくに必要としていないとか。ただただ選挙をしたくないのが本音でしょう。

始まりは、〇〇計画のY社長が自分の後釜に自分の息の掛かったF氏を据えようとして、対立候補が出ないよう立候補規約を変更したもの、と聞いています。自身が立候補した時に思わぬ対立候補が現れたのでそれに懲りたからなんでしょう。

立候補規約は他の問題も孕んでいます。立川支部には「不動産業が本業でない会員」もいて、役員にもなっていますが、そのこと自体は、どっぷりと不動産業に浸かっている人間とは違う視点でのモノの見方や価値観が入ってきて風通しも良くなりますから歓迎すべきことだと思いますが、いくら長く役員をやっていたとしても、不動産業が本業ではない人が支部長に就任することはあってはならないことと思います。なぜなら、末端の会員業者が今どんなことで困っていたり悩んでいるか、ということを理解できるワケが無いからです。

先述のF元支部長の会社は、支部長就任前5年間の不動産仲介管理での売り上げが12600円です。5年間で、です。これは都内の業者さんから私に連絡があり、私が都庁に行って確認してきましたので間違いない数字です。支部長選の立候補規約に「売り上げ」を入れる、つまり会社の規模を問題にする、なんてことは無いでしょうけど、推薦人の数より大切かも知れません、本業であるかどうかを知るために、です。「次はあんた」と言われても、常識や良識ある人なら飛びつかず、普通は「自分は不適格」と固辞すると思いますけどね。

世の中、例えば、医師会の会長に「医師の免許は持っているけど診療などしてなくて医事評論や文筆活動で飯を食っている」という人を据える、なんてことはありませんよね。

一度できてしまったルールを変える、というのはY元支部長のように強権発動でもしない限りは面倒な作業になることは承知していますが、選挙管理委員会の委員や幹事が、この立候補規約を見て何も不思議に思わないとしたなら、あるいは思っても言えないようなら、よほどのポンコツだと断言します。だいたいが、2年前に当時の選挙管理委員長のM氏に同じことを指摘したら、「もう時間がありません。今から幹事会を開いて改正するなんてことできません」とのことでしたが、その時の選挙はそのまま済ますとしても、それから2年もあったのですから、M氏はその後に選挙管理委員長でなくなったとしても、放置したのは非常に無責任です。その場を取り繕っただけですね。ま、それだけの人だったんでしょう。

これから4〜5年の間に、不動産業を取り巻く環境、とくに賃貸を主とした不動産業の業務形態は大きく変わっていきます。社会の環境と国交相の方針によって、であって、弱小の不動産業者の何割かは廃業に追い込まれることでしょう。爺ちゃん婆ちゃんだけでやってるような小さな店でも、我々の仲間、会員業者です。そういう店も食べていけるような道筋を考えて示すことも支部役員の大切な務めだと思いますが、ここまで感性が鈍くて事なかれの役員ばかりではそんなこと望むべきもありませんね。自分のことしか考えていませんから。

立川支部は一部の役員や元役員に私物化されているように思います。そのことで利益を得ている、ということでなく、特権意識を持って「みんな俺の言うことを聞く」との優越感に浸っているだけですが、とにかく、笑ってしまうくらい器が小さいです。

以前、ある方から「立川支部は異質、異様ですね。そんな支部、他には有りませんよ」と言われましたが、私もそう思います。一人一人と個別に付き合えば「いい人」のほうが多いでしょうけど、幹事として集まると「役立たずのポンコツ」に化学変化を起こしてしまうような・・・。

「だったらオマエが幹事をやれ」と言いたい人もいるでしょうけど、その気はありません。私は「誰かに喜んでもらえる」ことを商売の目的にしていて、多少の損害はあっても誰かが喜んでくれるならできる限りのことはする主義ですが、カビだらけで腐ったミカンしか入っていないミカン箱に放り込まれたらこっちも腐ってしまうからお断りです。

再度言いますが、こんな立候補規約は不公正で、直ちに改めるべきです。そして、いくら長く役員をやっていたとしても、不動産業が本業ではない者、会員業者に平気で嘘をつくような者が支部長に就任することはあってはなりません。両方に当て嵌まる人も何人かいますが。もし、そんな奴が支部長になったら、今よりもっと立川支部に将来はありません。私も立川支部に対して造反しますし、新支部長が実際はどんな人物なのか広く公開します。

そもそも役員が揃いも揃って会員業者や業界のことなど何も考えていないのですから、私がキツイ意見を言ったところで立川支部は何も変わらないとは思いますが、ご参考まで。



支部に送ったFAXでは、伏字の部分は実名になっています。

事前に今の選挙管理委員長とも電話で話しましたが、「支部長にも話しましたが、『以前からこの規約でやっているので』と言ってまして・・・」と苦しそうな説明をしていました。ま、上から「これ(従前の規約のまま)でやれ」と指示されただけの選挙管理委員長を責めるのは酷というものですが。

ただ、この件は4年前に永井支部長にも直接話しています。証人になってもらうべく、ある役員に立ち会ってもらって、その時に永井支部長は私の10項目ほどの改善提案を丁寧にメモしていましたが・・・、何一つ変わっていません。つまりは、「ちゃんと聞いている」ポーズだけだったと解かります。

この先、不動産業の業務形態が変わっても、国交相の不動産業者に対する指針が変わっても、今の役員たちの会社は大丈夫かも知れません。ですが不動産業者の大半は弱小企業です。そういう会社も我々と同じ会員であって仲間です。企業の規模に関係なく、皆が健全に飯が食べていけるよういろんな可能性を模索するのが役員の務めのハズ。ところが、みんな「自分さえ良ければ、うちさえ儲かっていれば」なんですね。目の前のことしか見ていなくて、会員業者のことなんか眼中にないんです。

一つの証拠として、今、業界で何が起きようとしているのか、どのような変化が起きているのか、といったこと、末端の会員業者には全く伝わってきません。中には不必要な情報もあるでしょうけど、正確な情報を伝えて会員業者が同じ危機感を共有して試行錯誤する必要はあるのでは、と私は思います。少なくとも、私が得ている情報は立川支部からではなく他支部の役員さんたちからもたらされているものです。

会員業者のことだけでなく消費者のことも何も考えていません。私の「立川支部から本部にADをやめるように発信してもいいのでは」という意見に、K副支部長は「坂口さん、みんなが潤っているんだし、こっちから家主に『ADを付けてくれ』と頼んでいるワケじゃなく家主のほうから『早く次の入居者が決まってほしいからAD付けますよ』と言っているんだから余計なこと言わなくていいでしょう」との言葉。

おまけに、「坂口社長、嫌われてますねえ。坂口社長の名前が出ると『ああ、ああ、ブログの人ね』と言う人もいますよ」と見下したように言っていて、「へえ、馬鹿なこと言うなあ・・・。こいつとはもう付き合えないな・・・」と思いました。昔は仲良くしていたんですがねえ。

自分で言うな、という話ですが、誰かが馬鹿にしていたというブログ、もう16年も続けているのは我ながら凄いと思いますよ。今は待って頂いていますが、頂いたコメントには誹謗中傷コメント以外は全て返信していますし、尊敬されることはあっても見下される話ではないと思いますがねえ (^◇^)

たぶん、K副支部長が可愛がっていた支部の最年少理事のT氏を、私が「ADが入ってくる前提で『当社は仲介手数料を頂きません』というのを売りにしているような経営者が支部の役員になっているのはおかしい」と抗議して辞任に追い込んだことからだと思います。本来なら、親しくしているのなら、K支部長が「それは違うと思うよ」と意見すべきだったと思いますが。悪いとも思ってなかったですね。

人間、一定の割合の人から嫌われるようになって初めて世の中の役に立てるもの。たしかに、K副支部長は(もう嫌いになった)私に対しては嫌味を言いますが、常に誰にも嫌われないように言葉を選んでいるので誰からもとくに嫌われてない代わりに、逆に、心から慕ってくれる人、頼りにしてくれる人もいないんじゃないかと思いますね。仕事を離れたら、友人、いないでしょうね。私はいっぱいいますけど。

自分が嫌われないようにしている人、「自分が可愛いだけ」の人で、本当は相手を思いやるハートに欠けているんですよ。そういう人と付き合っていても何も進歩はしません。

そもそも、私は「人から嫌われること」を何とも思っていません。そりゃあ嫌う人もいるでしょう、相手に「あなたのここは間違っていると思うよ」と率直に指摘しますから、自分の間違いや欠点を指摘されて嬉しい人なんていませんもんね。それで離れて行くようならそれだけの付き合いです。もっとも、どんなにキツい意見や冗談を言っても信頼にヒビが入らないような関係を先に築いていますけど。自分に都合の良い耳障りのいいことだけ言ってくれる人のほうが良ければそういう人と付き合えばいいだけの話。後になって「アイツの言っていたことはこういうことだったか・・・」と気付いても自己責任。

私は、この歳になっても友人知人が増え続けています。減るスピードより早く増えていますから。

私は、立川支部の支部長以下、今の役員とOBの全員から嫌われても全然OKです。上記のFAXは役員全員に配られるでしょうから、役員はみんな激怒するかと思います。大いに怒ってください。でも、「役立たずのポンコツばかり」という批判も含めて、私の言っていることのほうが正しいと思いますね。

posted by poohpapa at 07:42| Comment(2) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月09日

上場している保証会社の株を、今、買うべき (^◇^) 

昨日は有楽町の「よみうりホール」で開かれた研修を受けてきた。

2020年4月1日から施行される民法改正にどう対処すべきか、という内容で非常に参考になった。それもそのハズ、講師が深川法律事務所の高川佳子弁護士だったから。私は高川弁護士とは面識がある。以前、池袋のサンシャイン60ビルにある深川法律事務所をお客さんと訪ねて法律相談を受けていて、その際に、ついでに「業界で横行しているADは違法行為ではないのですか?」と質問したら・・・、

「う〜ん、私は宅建業協会の顧問弁護士なので皆さんの不利益になるようなことは言えませんが・・・、限りなく黒に近いグレーですね」という回答であった。凄く正直な弁護士さんだな、という印象。物腰も柔らかく、以来、私は「法曹界の佳子さま」と呼んで・・・はいないけど、大ファンになってしまった。

私の同業者でも、「研修の講師が高川さんでなければ行かない」と言い切る人もいて、その気持ちはよく解かる。今回の講演もとても解かりやすくてタイムリーなものであった。ま、何度も研修で押し付けられている「客の本籍地は訊かないように」だの「外国人客が来ても国籍は訊かないように」というのとはえらい違い。

で、一番我々に影響が出そうな改正点は、連帯保証人に関すること。今までは「連帯保証人は借りた本人と同じ」で、当事者の負債額をそのまま弁済しなければならなかったが、2020年4月1日からは保証額を予め設定するようになるから全額を支払わなくても良いことになる。たしかに、借りた本人でもないのに全額を支払わせるのは酷ではあるが、今でも「借りたモン勝ち」の現状なのに、連帯保証人からも満足に補償されないのであれば、連帯保証人を立てさせるのでなく(概ね全額を補償してくれる)保証会社を使うことになっていくのは必至。今のところは保証会社必須でない物件も早晩必須になるだろう。

てことは・・・、上場している保証会社の業績は今後右肩上がりになることだろう。

どのみち今まで連帯保証人が本人に代わってキッチリ弁済してくれたのは(最近1件増えたけど)3件だけ。私の賃貸仲介管理歴30年の中で、たった3件である。つまり、家賃滞納や原状回復でのトラブルは無数に発生していても、連帯保証人は10年に一人しか責任を取ってくれていないのが実情。

そうであっても今までは保証会社をあまり使わなかったが、それにはワケがある。本来は保証会社の保証料は(保証会社を使う根拠からして)貸主が負担するのがスジなのに、広告には保証会社利用必須とあって、その費用は借主に負担させている。鍵交換費用と同じで、貸主が負担すべきなのだが、「予め貸主借主の合意が有れば・・・」と借主に負担させている。それは、借主が同意したのでなく借主が知らないだけのこと。

それに、今は家賃が遅れていてもパートを掛け持ちしながら懸命に追いつかせようと努力している滞納者もいて、私が家主さんに状況を説明してお待ち頂いているが、保証会社を使っていたなら当然に保証会社に代理弁済を請求することになる。そうなると保証会社は本人に「直ぐ払え」と請求することになって、直ぐには支払えないのだから契約解除になって追い出される。それは、本人も家主さんも、不動産会社も辛いこと。連帯保証人も立ててもらっていて、連絡すれば払ってくれるのは判っていても、連帯保証人に頼みたくない事情もあるもの。誠実に対応してくれていれば私も鬼にはならない。

自分で言うのもナンだけど、私みたいな不動産屋を敵に回すようなら碌な人間じゃないと思う。

だが、ほとんどは不誠実を絵に描いたような奴らばかりだから、比率を考えたり、正直、カネにならないで嫌な思いだけするなら、保証会社利用必須に舵を切ったほうがいいかも。今回の民法改正で同業者もみんなそうなるだろうな・・・。よし・・・、ヘソクリを全部注ぎ込んで保証会社の株を買うぞお (*^_^*)



posted by poohpapa at 06:39| Comment(6) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月08日

今、業協会(とくに立川支部)に欠けているもの

昨日の記事に補足するような形で、(以前も書いているが)改めて提案したい。


この業界、5年後にどう変わっているんだろうか・・・。今のままの形態で存続している、存続できる、なんてことは考えられないだろう。我々の業界だけでなく、他の様々な業界でも言えることだが、とくに不動産業界は時代の変化の波を強く受けることになると思う。

既に、飛び込み客などほとんど無くなっているし・・・。昔は不動産屋に行って、「このあたりに7万円までで2DKで何かいい部屋はありませんか?」と訊いていたが、今は不動産屋に足を運ばなくてもネットでいくらでも物件が探せる。写真もいっぱい貼ってあるし、いちいち案内されなくても内容は判る。

そうじゃなくても怖くて信用できそうにない不動産屋になんか行きたくないもの。できれば手間を掛けずに楽して部屋探しをしたいし、ならば、ネットで目星を付けて直接管理会社(元付け業者)に行ったほうが話が早い、と消費者が考えるのも当たり前。足を運ぶなら、もし目星を付けた物件がハズレでも他にもたくさん物件を持っていそうな駅前の大手の業者に行けば間違いはない、と考えるものだろう。

そうなると、管理物件を多く持っている(資金力のある)大手業者が圧倒的に有利になる。国交省も「不動産業者は管理か仲介のどちらかに特化すべき」とか「民法の規定に照らして、本来は利害が相反する売主(貸主)と買主(借主)の双方代理が認められているのが不合理」と考えているようで、これからは両手数にならなくなる可能性がある。その一方でADを野放しにしているのだからおかしな話だが。

不動産業者に宅地建物取引士以外の資格を必須にするよう制度や法律を変えようとしている兆しもある。根底は、「不動産屋の数が多すぎる」ということで、どうやら国交省の意図は「不動産屋の数を半減したい」ということらしい。それは、協会の幹部の方から伺った話で、単に私の想像ではない。

そうなってくると、真っ先に打撃を受けるのは「爺ちゃん、婆ちゃん」でやっているような弱小の店である。だが、そういう業者も会員、つまり我々の仲間であって、協会の役員たちが、皆が生き残れるように検討することなく、何も手を打たない、ということは、「自分の会社は大丈夫」と考えている、つまり、自分のことしか考えていない、ということになる。ならば業協会の存在意義が無い。

5年後・・・、元々個別の浮き沈みが激しい業界ではあるが、少なくとも、2〜3割の業者は消えてなくなっていると思う。それも、早めに業者間で知恵を出し合って手を打てば生き残れるのかも知れないが。

私が立川支部に提案したことの中には、そういう問題の他にも、「不動産業に関わる資格が50以上もあるが、本当に必要なもの、これから取っておいたほうが良い資格を協会として会員業者に示すべきではないか」とか、「不動産屋はタダの仕事が多すぎる。プロが長年の経験と知識で何か仕事をしたのなら当然に手数料を貰えるシステムを構築して、逆に、貰ってはいけないカネは受け取らないようにすべきでは」とか、「個々の不動産業者が日常の業務の中で、こうやって解決した、失敗した、という事例を持ち寄って、会員業者にフィードバックしたらどうか」とか、「悪質な客のブラックリストを作る必要があるのではないか」とか、もちろん「立川支部の支部長選挙の立候補規約が明らかに八百長選挙なので改めるように」とか、いろいろ。当然に、それらは全て会員業者のためになることだろう。

「上(本部)から下りてきたいろんな案件をただ追認して事務的に処理するだけでなく、時に立川支部から上に提案していく、ということがあってもいいのでは」、とも言ったが、そういう気概は全く無いみたい。私の提案が全て正しい、とまでは思わないが、検討する余地はあったのではないか。

だが、当時の福本支部長からは「回答いたしません」という返答。たぶん、私から「八百長選挙」だと指摘されたことを不快に思っているんだろう。何度も書いているが、当時、福本氏の会社は5年間に不動産業での仲介および管理の収益が12600円、というのだから、不動産業は何もしていないのと同然。そんな人が支部長になるのが間違い。福本氏を自分の後継に指名して理事に協力するよう睨みを利かせた元支部長の山田氏も、福本氏本人も、支部を私物化しているに他ならない。

流れてきたFAXには「理事の総意として回答いたしません」とあったが、理事会で採決したのでなく一部の(元支部長とかの)役員が決めたことで、「オマエの言うことなんか誰も聞かないよ」と示して落胆させて、今後、何も言ってこないようにするのが狙いであろう。他の会員ならともかく私には通用しないのだが (^◇^)

ちなみに、立川支部は一部の役員の息が掛かった人間が後継に指名されて支部長は順送り人事。私の目から見て、次や、次の次を待っている奴も碌なモンじゃない。支部の私物化は半永久的に続くと思われる。他の支部の役員さんから、「立川支部は異色ですね、そんな支部は立川支部くらいのもので、他の支部はもっと民主的ですよ」と笑われたことがあって、なんとも恥ずかしい話である。

それらが最も顕著なのが、栄町にあった支部事務所を元支部長の会社が保有する「なかやま本社ビル」に移したこと。そういうのを私が総会などで「おかしい」と指摘しているのだから、そりゃあ私の提案など聞く耳は持たないものだろう。大切なのは「誰が正しいか、ではなく、何が正しいか」なのだが、福本氏も山田氏も情けないくらい器が小さい。そういうのを間近で見ていて誰も何も言わない幹事(旧役職名;理事)も同じ。だから「役立たずのポンコツ」ということ。向こうは私のことを「あの人は仲間の足を引っ張る人だよ」と陰で非難しているようだが、本当に仲間の足を引っ張っているのはどちらなのか。だいたいが、私は会員ではあるけどオマエらの仲間じゃないし。

普通は「中山さん(元支部長)のビルも空いてるんだったら中山さんのビルに移転させましょうか」と言われても固辞すると思う。自身が役員でもあったならなおのこと。これが我田引水でなくて何なのか。

今の役員たちにはもう溜息しか出ない。それほどのクズっぷりである。

と言うと、中には「じゃあオマエがやれ!」と言う奴もいるだろうけど、うん、やってもいいよ。その代わり、今の役員全員が辞表を出して二度と復帰しないと約束してくれるなら、である。腐ってカビだらけのミカンが30個入っているミカン箱に放り込まれたらこっちまで腐るのだし、突っ込みどころ満載の現状を見ていて何も声を上げない今の役員たちと一緒に動こうとは思わない。

とどのつまりは「危機感なさすぎ」ということ。だから大規模災害の備えに関しても「協力するよ」というポーズだけで何も具体的には決めていない。所詮は他人事なんだろう。あるのは「自分のこと」だけ。業界の将来的なビジョンなど持ち合わせていないのだ。

ついでに、これも以前書いているけど、我々会員業者もいけない。本来なら1千万を供託しなければならないところを全宅か全日どちらかの協会に所属すれば60万で済むので加入して、「後は知らない、勝手にやってくれ(文句は言わないから)」と人任せにして無関心でいるから、業界がどちらに向かおうとしているのか情報が入らない。協会の役員の耳には入っても、それを一般会員に伝えることはないから何の疑問も持たないでいる。私みたいに声を上げる人間はどちらからも嫌われたりして・・・。

だが、無関心や人任せでいることが、やがて自分たちの首を絞めることになる、と知るべきである。

posted by poohpapa at 05:54| Comment(4) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月03日

立川支部からの回答

支部長選挙の立候補規約を改めるよう立川支部に申し入れをしていたが、昨日、選挙管理委員長より回答があった。結論から言えば、「今度の選挙には間に合わない」というもの。なワケないのだが。

「既に、この内容で支部長選挙をする、と会員業者に知らせているので、今、改定したら逆に『一部の人間の為に改定した』と思われかねない」とのこと。ふ〜ん、改定しないでこのまま選挙するのも一部の人間に有利になるよう(対立候補が出ないよう)便宜を図っていることになるのだが・・・。

だいたいが立候補受け付けは3月で、その前に幹事会が開かれるのだから改定が間に合わない、ということは無い。要は「改定したくない」「改定する気は無い」ということ。そう思われても仕方ないだろう。

まあ、この分では2年後の支部長選挙の際も改定などされていないだろう。「私の次はアンタ」と、選挙をしないで次の支部長を決めたいのがミエミエ。年寄りが順送りで後継を決める、つまりは支部を私物化しているということ。幹事5人を含む会員業者15名の推薦が必要、ということであれば誰が造反したかも直ぐ判るから対立候補が出にくくなる。そういう仕組みになっているのだ。

選挙管理委員長、私が普段から「役立たずのポンコツ揃い」と批判している幹事30人のうちの一人ではあるが、「上から言わされている感」が漂っていて、辛い立場なんだろう。話の中身は「できないことの言い訳」に終始していて、うちの幹事たち(当然にそれぞれの企業の経営者であるが)、率直に言って「社長だからいいようなものの社員だったら使えない無能な連中ばかり」ということ。社長はそんなに能力が無くても務まるが社員(部下)は能力に欠けていると務まらない、と私は思っている。みんな目を付けられたくないものだから「いい子」になっていて誰も上に対して一切「NO」とは言わない(言えない)し、疑問を呈することさえしないから、立川支部がもしも商店だったら直ぐに潰れるだろう。

私は支部長選の八百長は批判しているが、「八百長は絶対に良くない」と思っているワケではない。「誰の為に八百長をするのか」ということが大切なんだと思う。少なくとも立川支部の支部長選の八百長は自分たちの為でしかない。間違っても「会員業者にとってもメリットのある話」ではないのだから。

大相撲なんかは興行だから聴衆を沸かせてナンボ。むしろ八百長が無かったら、さぞかしつまらない取り組みが増えることだろう。誰の為に、ということで言えば、私の感覚だと「田舎から両親が出てきている時の星の貸し借り」はOK。まともに闘っても勝てるかも知れないけどそこは安全策を取ったほうが賢明。対して「7勝7敗で勝ち越しを賭けて迎えた千秋楽に星を買う」のはNG。本当は「どっちが勝つか」決まっているけど、土俵際で何度も粘って押し返し、最後は相手力士を投げ飛ばして逆転勝利を収めるのは最高の八百長。

で、立川支部・・・、具体的に建設的な提言をしても何も生かされないし変わらない。遡って何代も前から一部の人たちに私物化されているけど誰も文句を言えない、言い辛い、という状況。「それはおかしいだろ」と発言するのは私だけ。暴力問題こそないけど、隠蔽や誤魔化しは日常茶飯事である。立川支部は日本相撲協会と体質的にもやってることもよく似ている。誰の為の協会なのか、なんて理念は吹っ飛んでいて、会員業者のほうを向いて運営がされていないのは明白。

さて、相撲協会と立川支部、どちらの体質が先に改善されることだろうか・・・、どっちも無理か (^◇^)

posted by poohpapa at 06:29| Comment(2) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月02日

貴乃花、かっこいい (^◇^)、それに比べて・・・、

勝算があってのことか、貴乃花一門から貴乃花親方と阿武松親方の二人が理事選に立候補するとか。これで無投票にならず選挙になることが確実になった。今の協会を取り巻く状況下、いい事だと思う。

ところが、貴乃花グループの持ち票は全部で11票・・・、一人が当選するためには9票が必要とのことで、その際に貴乃花親方が言ったことが「男気」があって素晴らしい。

「私は(自分自身の)一票でもいいから、みんなは阿武松親方に投票してやってほしい」

これで阿武松親方は当選確実になるが、貴乃花親方は寝返り組や縁故組が入れてくれても当選は微妙。例え恥をかく結果になっても自分が立つことに意義がある、という強固な意志と判断によるものか。

私は普段、貴乃花親方を「奇人変人」と思って見ているが、信念を持っている点は素晴らしいと思う。


一方・・・、

先日、宅建の立川支部から「支部長選」に関するお知らせがFAXで流れてきた。それで立候補規約を確認したら、相変わらず「幹事5人を含む会員業者15人の推薦を要す」となっていた。選挙ではなく立候補するためだけでそれだけの人数が要るということ。会員業者数は約350社。立候補するために会員の約4.28%の推薦人を集めなければならないのだ。明らかに異常である。

若干の変動があるかも知れないが現在の立川市の有権者数は142,166人。これに4.28%を掛けると6084人。例えて言うなら、立川市の市長選に出るために推薦人を6084人も集めなければならないのと同じ。システムが違うが、アメリカの大統領選に出るためには1200万人の推薦人を集めなければならないほどの数字・・・。もはや「推薦人」と言えるレベルでなく、ほとんど選挙そのもの。

だいたいが、狭い業界と地域なのだから、誰が立っても「どこのどんな業者か」「社長の人柄はどうなのか」なんてことは皆が知っていること。だから推薦人なんて形式的なものは不要だろう。

以前に支部総会で私がそのことを質したら、N幹事長が「支部長職は継続性があるので誰がやってもできるというものではないので」という答弁をしていたが、それは全くの詭弁。本当にそうなら「幹事5人を含む会員業者15人の推薦を要す」ではなく「過去に理事・幹事を1期以上務めた経験がある人」となるのが当たり前。その立候補規約は、元々が元支部長のY氏が自分の後継にF氏を指名して、対立候補が出られなくなるよう改定したもの。F氏が早々に理事(当時の役職名)30名のうちの20名の署名を集めたことで、理事の中には選挙管理委員会委員に就任している人もいることで対立候補が理事5名の推薦人が集められなくなって支部長選はジ・エンド。私が「八百長選挙」だと指摘している所以である。

ついでに、その時の支部総会では議長から「こちらから出された回答に対して一切の質問や反論は受け付けません」と言われていて、それだと「八百長選挙でした」と認めているようなもの。バカだねえ。

Y氏の後継者となったF氏の会社、5年間の不動産仲介管理の売り上げが12600円。5年間で、である。つまりは、業者登録していても不動産の仕事は全くと言っていいほどしていないことになる。不動産業が本業でない人、例えば保険業、塗装業、リフォーム業、建設業といった会社の代表が支部の役員になるのはかまわない、むしろ良いことだと思うが、宅建業が主業務でない会社の経営者が支部長に就任するのは如何なものか。末端の会員業者が普段どんな苦労をしているか、どんなことで悩んでいるか、など解かるワケもないのだから。「次はアンタが」と指名されても辞退するのが当たり前ではないか。

なので、私が支部に対して10項目以上に亘って改善提案をしたが、F支部長(当時)は「理事の総意として回答いたしません」とFAXで返答してきた。理事の総意、は有り得ない。いくら私のことが嫌いでも支部長が理事に責任転嫁するのはマズイ。理事の総意、としておけば私が諦めると思ったんだろう。

で、その時の立候補規約がそのままになっている・・・。先日、支部にFAXを流しておいたが、30人も幹事がいて、誰もそういうことに疑問を持たないのは不思議である。よほど感性が鈍いのか、「おかしい」と思っていても言い出す勇気が無いのか、面倒なことに関わりたくないのか・・・。そんな連中が何人集まっても、宅建業協会が公益法人としての社会貢献をすることなど覚束ないと思う。

年寄り間で支部長職を順送りせず、ハードルを低くして、志のある会員が自由に支部長選に出られるようにしたほうがいい。経験が無いと無理、と言うなら年寄りや経験者が皆で支えてやればいいのだから。

こんなでは、ゴタゴタしている相撲協会にも負けている ( `ー´)ノ

posted by poohpapa at 06:28| Comment(2) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月29日

都民公開セミナーに参加した

昨日、東京都宅地建物取引業協会主催「平成29年度 本部主催研修会」(都民公開セミナー)に参加した。八王子駅前のオリンパスホールの5階、広い会場だが席は1割程度しか埋まっておらずほとんど空席。私は前から10列目の中央に座ったが、私の前には横48席☓10列の席があるが20名もいなかった。これが飛行機の座席なら、皆が肘掛を上げて座席を複数占領して余裕で寝ていられるほど。

後ろを振り返って見てはいないが全部で200名くらいの参加者だったのではないか。都民公開セミナーと謳いながら一般参加者は少なかったと思われる。そもそもテーマが一般の消費者向けではないし。テーマによっては無理に一般公開しなくても良いのでは、と思う。私からすると、「私たち全宅は公益法人として一般消費者が参加できるセミナーを開催していますよ〜」とのアピール、つまりは「公益法人であるためのアリバイづくり」をしているにすぎないのでは、としか思えない。この受講者数では講師に対しても失礼であろう。だいたいが、立川支部主催でなく多摩地域の複数の支部が合同で開いていて「この参加者数」は無いもの。

もしかすると、7月19日(水)に同じ内容で小金井の宮地楽器ホールでも先に開かれているので、多くはそちらで受講していた、とも考えられるが、たぶん、似たような「入り」だったのではなかろうか。

係員や司会者が気を利かせて「これだけの参加者で前のほうがこんなに空いてると講師の先生も話し辛いことでしょうから皆さんどうぞ前のほうの席に移動なさってください」と呼び掛けてもいいのでは、とも思った。

で、そのテーマ、講演の内容は、

第一部が「宅建業法改正」と「トラブル事例Q&A」 〜中古住宅市場の活性化とインスペクション等に関する建業法改正 最近の質問事例から 〜 
講師 : 柴田龍太郎氏( 弁護士 深沢綜合法律事務所)

第二部が「不動産のクレーム 対応のコツは?」 〜 お客様相談室20年のノウハウを全公開〜
講師 : 橋本明浩氏 (東急リバブル株式会社ソューション事業本部審査長)

第一部は賃貸の仲介管理業者にも必要な内容ではあるが、柴田弁護士の話は解かりづらく、「資料の見方」を教えているに過ぎない。と言うか、話が真面目すぎて眠くなる。柴田弁護士の講演は過去に何度も受講しているが、ユーモアもウィットも無いから、協会の顧問弁護士といっても講師には不向き。

第二部は、率直に言って、「街の不動産屋のほうがアンタより(トラブルの解決法は)良く知ってるよ」と言いたくなる話。声の質が柔らかくて聞きやすいんだけど。個別のケース、例えば「滞納家賃の督促とか契約解除の際に起きたトラブルをこういうふうに解決した」とかの目から鱗の話を期待していたのだが・・・。それに、同じトラブルが起きても、大手の東急リバブルと、私みたいに一人でやっている業者とでは対処の仕方は違ってくるもの。講演では、トラブルが起きた時の最初の対応に関する基本的な注意点を話していたので、どちらにも通じる話ではあったが、役に立つ話ではなかった。少なくとも、「お客様相談室20年のノウハウを全公開」という謳い文句は・・・、う〜ん、詐欺かなあ。それくらいの内容。

いずれにしても、一部二部とも都民に公開するほどの内容ではなかったことだろう。一般都民に公開しようとするから内容が中途半端になるのでは、とも思う。ブログと同じで、会員にしか公開しないなら、或いは誰が書いているかを明らかにしていないなら「思い切ったこと」も書けるもの。「思い切ったこと」なら役に立つが、「当たり障りのない話」ではクソの役にも立たない。


で、せっかく八王子まで出たので、帰りに駅ビルに寄って、元ガストのお姉さんに会ってきた。何という店かは書かないが、そのAさんは私の行きつけのガストでは一番可愛かった娘さん。私と同世代の熱烈なファンがいたようで、大学卒業と同時に辞めてしまったことを相当に悲しがっていたみたい。

「痩せたね」と言ったら、「綺麗になった、と言ってください」だと・・・。相変わらずであった (^◇^)


それはともかく、今回も「ハズレ」の研修だったように思う。


posted by poohpapa at 05:25| Comment(4) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月20日

立川支部の若い幹事、辞任届が出されたそうです

13日付けで、17日(土)、18日(日)で記事にしていた立川支部の若い幹事から辞任届が出されたそうです。が・・・、受理されるかどうかはまだ分かりません。幹事会で決まることかと思いますし。

ただ、13日付で、というのはウソじゃないかな、と思います。17日、18日と記事にしていて19日に連絡があったのですから、日付は13日になっていても私の記事を読んで行動を起こしたのでは、と思います。と言うのも、「記事にされると他の方に迷惑が掛かる、記事でうちのHPのリンクを貼られるのは困る」と言っていたのと、あの記事を出すまで何の動きも無かったのですから。ま、他の方に迷惑が・・・、というのは一種の責任転嫁、話のすり替えでしかありません。自分が悪かったとは思ってないのですから。

それと、どうして経営方針を改めずに辞任する選択をしたのか、が分かりません。このタイミングで辞任するということは、あの悪質な経営方針はそのまま、ということになります。私は「経営方針を改めよ、そうでなければ支部の幹事を辞めるべき」と言っていたので、経営方針を改めれば幹事でいてもかまわないワケです。そういう判断がつかないのですから幹事には相応しくない、とも思いますが。

いずれにしても幹事を降りるのであればこの先の追及はしませんが、悪質な経営方針はそのまま残るようなので監視は続けます。本人は私を恨んでるでしょうね、一部の役員からは「なにも、そこまで追い込まなくても・・・」と私に対して強い批判もあるでしょうけど、私はどう思われようとかまいません。

posted by poohpapa at 07:31| 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月18日

立川支部のある幹事と他の役員たちに物申す 2

私が問題にしているのは「手数料無料」ということだけではない。その会社は、客が物件検索サイトで見た物件を持ち込んでくるよう勧めているから、である。広告主の企業は当然に客が直接問い合わせてきてくれて申し込みが入ったなら他の会社に払うべき手数料が自社に入ってくるから、(二重取りするかもしれないが)家主さんに広告代だのADだのという名目の金銭を負担してもらわなくて済む。審査も自社で相手を見て直接行える。広告代だって負担している。それなのに、自社の広告で物件のことを知った客が「手数料無料」に釣られて他の会社を経由することになったのでは不条理だから、である。

それは、以前にテレビで紹介された「80歳で宅建を取って起業し、『当社は買主さんからの手数料は頂きません』『他社で紹介された物件でも当社で扱えます』『本来、仲介手数料は払わなくてもいいものなんです』などと間違った情報で集客して成功している和田京子不動産」と同じである。

おそらく、「仲介手数料無料」「手数料ゼロ」だのという検索ワードでヒットするようにHPは仕込んであるんだろう。自社の管理物件を持たないのであれば手っ取り早く稼げるいいアイデアかも知れないが、それは仲間の会員に対する裏切り行為である。そんな奴が支部の役員をやっている・・・ ( `ー´)ノ

私は「その経営方針を改めなさい。そうしないのであればあなたが支部の幹事をやっているのは間違い。辞任すべきだと思う」と伝えたが、どちらも聞き入れるつもりは無いそうだ。

話している途中で、「じゃあ、こうしませんか?、私が坂口さんに謝りますから、どちらも無かったことにしてください」と言う・・・。つまり、私に謝罪する代わりに、経営方針変更も役員を降りる話も無かったことにしてくれ、ということで、言っていることの意味が解からない。私は謝罪など求めていないし。

本人は「私は苦労をしました」とも言っていて、高校に行かずに大検で一流大学に進んだようで、そのことを言っているんだろうけど、私からするとそれも気に入らない。いい若いモンが自分で「苦労した」なんて言うな、である。そんなことは歳を取ってから言うか、他人が認めて言うこと。「苦労なんかしてないだろう。努力した、と言いなさいよ」と言ってやった。そんなだから30歳やそこいらで支部の役員(幹事)になったことが嬉しくてたまらないんだろう。どうやらポイントがズレまくっている。

ポイントがズレている、と言えば、私が仲良くしている業者(役員)も同様。彼に何かと目を掛けていて擁護している。私に「ADがタメだって言ったってクロと決まったワケじゃないんだし」と言うが、我々の宅建協会は(私は納得していないが)公益法人である。その公益法人が、顧問弁護士でさえ(ADについて)「限りなくクロに近いグレー」(ほぼ不法行為)と言っているのだから、本来なら「怪しいことはやめるべき」にならなければならないもの。それを「まだクロじゃないから」と放任する発言をする・・・。

可愛い後輩に対して「そういう経営方針は取らないほうがいいと思うよ」と厳しく叱ってやる必要があるのに、自分が嫌われたくないからか物分かりの良い先輩になろうとする・・・。長い目で見たらけっして本人のためにはならないのだが、先が見えていないのか、今は言いたくないのか・・・。

はたして、私とその役員である同業者、どちらが彼に対して本当に優しいのであろうか・・・。本当の優しさというものは厳しさの裏付けがあってこそ、だと思う。その同業者には人は育てられないと判る。

実のところ、その役員の会社ではAD付きの広告を打っているワケではないから、本音では賛成ではなくても同業者の思いを察して述べたものであろうが、それにしても、支部の要職にある者がADを黙認する発言をするようでは情けない。国政であれば大臣の首が飛ぶような発言ではなかろうか。

この件に関しては、支部長に意見書をFAXして、支部長から本人が所属する立川南ブロックのブロック長に伝えてくれたようだが、3週間たった今も、私には何の連絡も問い合わせもない。たぶん、放っておけばこのままナアナアで済ませることだろう。

今は記事中で社名など出していないが、適当な時期までに何の進展もなければ記事に登場する会社名や個人名を晒すつもりでいる。そのくらいしなければ立川支部は何も変わらないことだろう。

ハッキリ言って、そのHPによる影響はほとんどないと思われる。ただし、だから放っておいていい、というものではない。これは「自分さえ良ければ」の典型であって、擁護したり看過する役員もまた同罪だと思う。こんな奴らが役員であって良いハズは無い。立川南ブロックの役員はアホばかり、ということか。

経過や結果は、いずれこのブログで報告するつもりでいる。



posted by poohpapa at 06:52| 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月17日

立川支部のある幹事と他の役員たちに物申す 1

記事が長いので2日に分けて掲載。コメント欄は明日の続編の記事に設けさせて頂きたい。


この2ヶ月ほど、立川支部のある幹事と揉めている。

きっかけは、仲良くしている同業者を私が訪問したところから。いつものように店に行くと、見たことのない若者がいた。新入社員かな、と思っていたら、向こうから声を掛けられた。早口でよく聞き取れなかったが、「支部の役員をやってま〜す。最年少で〜す」と言うのは聞こえた。お子ちゃまか!?

見たことも会ったこともないけど、どうやら立川支部の幹事(旧役職名;理事)のようだ。だが、普通は初めて会った人に自己紹介するなら「〇〇(社名)の〇〇と申します。どうぞ宜しくお願いします」と言うものだろう。それが「私は支部で最年少で役員をやってるんですよ」というアピールから入る・・・。

「ちょっと変わってるなあ、こいつ・・・」と思ったので後で立川支部のHPから辿って調べてみた。

すると、彼の会社のHPにはとんでもない内容が書かれていた。最近起業して立川支部に入った、つまりは業界のことにまだ明るくないんだろうけど、看過できない内容が並んでいる。

「当社を選ぶメリット」として「仲介手数料が無料」とある。そして「※一部無料に出来ない物件は、通常手数料60%OFFで紹介致します」との断り書きが・・・。それで、どういうシステムなのかが判る。

不動産屋が手数料を貰わないでどうやって食っていくのか。他からカネが入るから「手数料は要らない」として「あなたはその分を得しますよ」と謳って集客しようとしているのであって、要はAD(ボーナス)が入ることを当てにした商売。ADが付いていない物件では完全に収入ゼロになるから、「※一部無料に出来ない物件は、通常手数料60%OFFで紹介致します」と逃げを打っている。

私が後日事務所を訪問して直接本人にそのことを質したら「私は今の現状の手数料は高すぎると思っています。私は少しでもお客さんの負担を軽くしてあげたいんです」と言うが詭弁もいいところ。本当にそう思っているとしても方法を誤っているし、それは後付けの理由であって、その実は集客方法しか考えていないのだから。不動産業者たるもの、客だけでなく、家主や同業者にも公正に目配りや配慮をしなければならない。それでこそ本当のプロと言えるのではないか。

不動産屋の手数料というのは法律で上限のみが決められていて、つまり「これ以上は貰ってはいけない」という制限のみで下限は無い。なので手数料を無料にすること自体は法律に違反しているワケではない。ではあるが、「手数料無料」というのは一種の「便宜供与」(不法行為)に当たると思う。我々不動産業者は、例えば契約金の用意ができない客に「お貸ししますよ」「立て替えますよ」などと言って契約を誘引してはならないことになっていて、カネの融通や立て替えが発生してなくても、「うちから申し込めば仲介料は不要ですよ」と集客するのもまた広義での便宜供与と言えなくもないだろう。

いずれにしてもフェアな商売とは言えないと思う。これを「個々の経営方針の問題だから」などと看過し許容する役員の、なんと無能なことか・・・。揃いも揃って「事なかれ」で実に嘆かわしい。

これ、末端会員が「手数料無料」を打ち出して経営しているならまだしも、幹事の会社がやっていたのでは会員業者に示しがつかない。「手数料無料」は消費者に間違ったメッセージを与えかねないし、裏でこっそりADを受け取っていたんじゃ欺瞞であろう。

私は若いころ、と言っても40歳くらいまで、苦学生が契約してくれたら、定休日の水曜日にレンタカーを借りて引越しを手伝っていた。当時は引っ越し代も高かったから、レンタカー代だけの負担で引越しが出来れば助かるもの。さすがに40歳を過ぎてキツくなったのでやめたけど、それなら「お客さんの負担を軽くしたい」ということになる。

仲介手数料は不動産屋がプロの経験と知識を生かして正当に仕事をした対価であって、そっちを放棄して本来は不法なADを貰う、だから手数料は要らない、と言うのは本末転倒で間違っているよ」と言ったのだが方針を変えるつもりは無いそうだ。「私は人から言われて方針を変えることはしない」と言うので、「間違いがあったならサッサと変えればいい。私なんかこの歳でも、自分が間違っていたな、と思ったら節操が無いくらいに改めるよ」とも言ったが、断固として「方針は変えない」とのこと。

不動産屋の手数料が高いか安いかというのも(金額だけを見れば)決まったら例えば5万とか10万とか時に数十万も貰えるのだから高く思われるだろうけど、来た客が全部決まるワケではないし最初に訪問した不動産屋で必ず決まるワケでもない。不動産屋は成功報酬だから1件決めるために相当な経費も掛かっている。入居した後の様々なトラブルにも無償で対処していて、時に赤字になることさえある。そういうことを踏まえず、さも消費者の味方のように「手数料が高すぎる」と言うのは浅慮だろう。

                                          つづく



posted by poohpapa at 07:07| 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月26日

とても有意義な研修

昨日、宅建協会の研修には似つかわしくない、と思われそうな研修を受けてきた。

支部のレディース部主催で一般の人も受けられるもので、「救急救命講習」である。定員は40名、支部からFAXが流れてきて真っ先に申し込んだ。レディース部主催といっても男性も受けられるもの。

不動産屋の研修で何で救急救命?、と思われるだろうけど、高齢者の単身入居が多くなってきて、何かの用で尋ねた際に室内で倒れていて、たまたま倒れてから時間が経ってなくて救急処置で助かった、なんてことが無いとも限らないのだから不動産屋(管理会社)にとって必要性は高いと思われる。

消防署の協力により、講師がAEDの機材と最新のテキストを用いて実技もして実に解かりやすく教えてくれたが、そのテキスト、何箇所もあるカメラマークのイラストにスマホをかざすと動画が見られるようになっていて、講習に参加していない人も大切な部分はスマホで見られるし、講習に参加した人が復習することもできる。ただし、ガラケーの私は見られないから後でうちのに見させてもらおう (*´ω`)

と言うか、(うちの家庭内だけで言えば)うちのと私の年齢差を考えたら、こういう研修は私よりうちのが受けておくべき、と思っていたので、そういう機能は実に有り難い。

AEDは、今では全国のコンビニや大型店舗、公民館などの公共施設等々どこにでも設置されていて使い方も簡単ではあるが、使ったことが無ければイザとなったら慌ててしまうもの。一度知っておけば忘れることが無いくらい簡単。それと、初期の判断と対応がいかに大切かが分かったのは良かった。今後、必ず役立つ時があるだろう。正直、もう一回同じ研修を受けてしっかり覚えておこう、と思ったほど。

昨日、初めて知ったのだが、胸骨圧迫(心臓マッサージ)は心臓を蘇生させて脳に酸素を送るための手段で、AEDは心臓を停めるためのもの、とのこと。てっきり心臓に電気ショックを与えたり信号を送って元通り動くようにさせるもの、とばかり思っていた。状況によっては(正しく働かなくなっている)心臓を一度停めて、そこから正しい脈を打つようにする機械らしい。もちろん、停める必要が無ければ停めたりはしない。そのへんは機械が音声によって素人でも間違いなく扱えるよう指示を出してくれる。

あと、どうして倒れているか(心臓が停止しているのか呼吸ができなくなっているのか)によって119番通報を先にするか後にするかも違ってくるとのこと。喉に何かを詰まらせていたなら119番通報より応急措置のほうが先になるのは当たり前で、心臓が停止しているような場合は先に救命措置に入ると119番通報するのが遅れてしまい致命的になる、という説明はとても解かりやすかった。

自信がついた、というほどではないが、これで「もしも」の際に慌てなくて済むことだろう。

ところで、レディース部の部長のTさん、実は親父さんのことは当ブログで何度かボロクソに批判していて、そのことはTさんもご存知ではあるが、どういうワケか私には嫌悪感は持っていないみたい。それどころか非常に公正な立場と価値観で接してくれている。現在30人いる支部の幹事の中で(自分の立場や主張などは脇に置いておいて)最も公正に物事が判断できる人だと思う。本人が望むと望まないとに関わらず、将来は支部を背負って立つことになる人だと思う。よく「支部で初の女性支部長誕生」と期待する声が漏れ聞こえてくるが、男か女かなんてどうでも良い。相応しい人が就けばいい、それだけのこと。

それにしても、ほんと、久しぶりに有意義な研修であった。



posted by poohpapa at 05:56| Comment(4) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月16日

本日は、年に一度の「宅地建物取引士」試験の日

今日、13時から「宅地建物取引士」の試験が行われます。受験者の皆さん、頑張って (^^♪



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2016年01月23日

同じ愚を繰り返す都宅協立川支部の役員たち

都宅協立川支部の役員改選の案内がFAXで流れてきた。

それによると、支部長選挙に立候補するためには、相変わらず「幹事(旧役職名;理事)5名を含む会員業者15名以上の推薦を要す」とある。以前、私は支部総会で以下のように質している。

「会員業者は350社(当時)しかないのに、立候補する為に何故15名もの推薦が必要なのか」

それは会員の約4,29%にあたる。現在の有権会員数は更に減少して317社だから約4,73%になる。会員が減少していても必要な推薦人の数は同じだし、これを立川市の市長選に当て嵌めると、昨年の8月9日現在で有権者数が143,808名なので6,804人の推薦が必要、ということになる。選挙権が18歳に引き下げられている今なら7,000人くらい必要になることだろう。異常な数字である。

幹事5人を含む、というのは1名や2名だと誰かに立候補されてしまう可能性があるからで、長老たちが睨みを利かしているから5名にしておけば「反旗を翻す輩」が一人二人いても、ま、安心ということ。

会員は、名前を聞けば「何処の誰」「どんな業者か」は互いに知っている。全く知らない者ばかりが集まる社会での話ではないから、本来は推薦人など必要ない。それだけの推薦人を必要とする立候補規定にしたのは、対立候補が出現してほしくない、選挙はしたくない、というのが本音、ということ。今まで自分たちがしていたことに自信があるならハードルなど撤廃できるもの。やましいことがあるからハードルを異常なまでに上げているのでは、と勘繰られても仕方ないだろう。

無理に選挙をする必要は無いが、立候補のハードルを高くして自由に立候補させなくするのは如何なものか。前々回の支部長選挙の後、私が立川支部に「これは八百長選挙ではないのか」と質問状を送っているが回答はされず、それに対し支部総会でN幹事長は「立川支部のHPのQ&Aに回答しておきました」と答えている。ある会員から「それは無かった」と聞いているし明らかに言い逃れるための嘘、アリバイ工作である。もし本当に支部のHPの「Q&A」に回答したというなら、そのように私に連絡してくるハズである。百歩譲ってHPで回答していたとしても、私に連絡してないのだから回答していないのと同じこと。不誠実の極みである。

そもそも、支部のHPの「Q&A」なんかを見ている会員業者がどれだけいるのか、おそらくいないであろう。会員にとっては全く見る必要のない頁なのだから。なので、そこに回答した、というなら嘘であるのは明白。会員の為につく嘘なら必要悪とは思うが、役員が自己保身のために嘘をつくのは戴けない。

だいたいが、支部に対する具体的な改善提案をしても、当時のF支部長から「回答はいたしません」とFAXが流れてくるくらいだから回答などしているハズが無いのだ。

立川支部の支部長ポストは、代々の支部長の息が掛かった人間が順送りで就くように出来ているが、もしN幹事長が先々支部長選挙に出る、ということになったら、私は全会員業者に「彼が何をやったか」FAXを送るつもりでいる。仮に対立候補がいなくて無投票当選になったとしても、N幹事長がどういう人物で、何をやってきたのか、は今後の為にも会員業者によく知っておいてもらいたいから、である。

会員に平気で嘘をつく人物が支部長に就くべきではない、ということ以外に別の意味もある。今は不動産業をメインに営んでいる永井氏が支部長を務めているが、本業が不動産業でない会員が支部長に就くべきではない、ということ。そうじゃなくても業界を取り巻く環境は日々厳しさを増しているのに、本業が不動産業でなかったり、無能で不誠実な人間が支部長になったなら会員は浮かばれない。

「自分が当選するよう仕組む」のも「対立候補を出させない規定を改めない」のも、八百長と言える。

こんな立候補規定を「おかしい」と思わない、あるいは「おかしい」と思っても言わない(言えない)ようなら役員としての資質に欠けるし役員として相応しくない。選挙管理委員から異論が出ないのも不思議である。どうせ選挙管理委員に訊いても「我々は規約が守られているかどうかを監視するだけ」としか言わないだろうけど。もちろん、それでも間違いではないが正しくも無い。「先ず不正ありき」なのだから。

だから私は役員たちのことを「役立たずのポンコツ」と言っている。「協会の仕事は継続性があるので、誰がやっても出来る、というものではない」と某役員が言っていたが、それはこじ付け。本部からの指示に何ら異議を唱えることもなく黙って従うだけなのだから経験など無くても誰にも務まるもの。

今の支部役員としての活動は、言うなれば小学校の掃除当番レベル。個人的に付き合えば愉快で気のいい人も多いが、役員として集まると「役立たずのポンコツ」「がらくた」になってしまう、ということ。

他の支部も同じだろうけど、少なくとも、今の立川支部は会員業者の為には何の役にも立っていない、と断言できる。事務員さんがいれば何の支障も無いくらい。我々が納めている会費の無駄づかいでしかない。

いちど、今の役員を総入れ替えしたなら、さぞかし風通しの良い支部になることだろう。

役員たち、私の言ってることが「間違いだ」と言うならいつでも連絡を頂きたい。相手になるから。


posted by poohpapa at 06:53| Comment(8) | 宅建組合の行事と活動 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする